Rechtbank Noord-Holland, 7 juni 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:5954)
Voor grondige verbouwingen is zowel toestemming van de VvE nodig, als van de gemeente. In principe zijn dit twee gescheiden trajecten die niet met elkaar van doen hebben. Echter, de onderhavige zaak illustreert dat het weigeren van toestemming door de VvE nadelige consequenties kan hebben voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning.
Wat was er aan de hand?
McDonald’s is huurder van een bedrijfsruimte. De bedrijfsruimte maakt onderdeel uit van een appartementencomplex, waardoor McDonald’s is gebonden aan de regels uit de splitsingsakte. McDonald’s is voornemens om de bedrijfsruimte te verbouwen. Zo wil zij de gevels wijzigen, de begane grond verbouwen en handelsreclame aanbrengen. Op grond van de splitsingsakte heeft zij daar toestemming voor nodig van de VvE. De VvE weigert deze toestemming. Vervolgens probeert McDonald’s -samen met de eigenaar van de bedrijfsruimte- bij de kantonrechter een vervangende machtiging voor de verbouwing te krijgen, zodat zij haar verbouwingsplannen alsnog kan realiseren. De kantonrechter verleent geen vervangende machtiging en oordeelt dat de VvE de toestemming terecht heeft geweigerd.[1]
Omgevingsvergunning verleend
Naast de toestemming die McDonald’s van de VvE nodig heeft, is de verbouwing ook vergunningsplichtig. McDonald’s vraagt dan ook een omgevingsvergunning aan bij de gemeente Amsterdam. De gemeente verleent deze vergunning. De VvE en een groot aantal omwonenden zijn het daar niet mee eens. Zij stellen bezwaar in tegen verlening van de omgevingsvergunning. Dit bezwaar wordt door de gemeente afgewezen. Vervolgens gaan zij tegen de beslissing op bezwaar in beroep bij de rechtbank.
Beroepsprocedure bij de rechtbank
Een essentieel uitgangspunt in het bestuursrecht is dat een verzoek om een besluit alleen ‘een aanvraag’ is als het afkomstig is van een belanghebbende. Als een niet-belanghebbende een antwoord op zijn verzoek ontvangt is dat geen besluit. Dit betekent dan ook dat degene die een omgevingsvergunning aanvraagt belanghebbende moet zijn. Degene die bezwaar maakt en/of beroep instelt tegen een besluit –zoals een omgevingsvergunning- moet ook belanghebbende zijn. Degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken wordt als belanghebbende beschouwd. Om die reden stelt de bestuursrechter zich in de beroepsprocedure bij de rechtbank allereerst de vraag of McDonald’s wel belanghebbende is bij haar verzoek om een omgevingsvergunning.
De hoofdregel is dat degene die om een omgevingsvergunning verzoekt, in beginsel als belanghebbende wordt beschouwd. Dit kan anders zijn als aannemelijk wordt gemaakt dat het betreffende bouwplan om andere redenen niet kan worden verwezenlijkt. Als die situatie zich voordoet, dan heeft McDonald’s geen belang bij de omgevingsvergunning, zo is de redenering. Zij kan de verbouwing immers niet realiseren zelfs al zou zij wel beschikken over een omgevingsvergunning.
In de onderhavige zaak stelt de rechtbank vast dat McDonald’s niet over de benodigde VvE-toestemming beschikt. De VvE heeft de toestemming geweigerd, waarbij de kantonrechter ook nog eens heeft geoordeeld dat die weigering terecht was. De beoogde verbouwing kan dus niet worden gerealiseerd vanwege het ontbreken van VvE-toestemming. Zelfs al zou McDonald’s wel over een omgevingsvergunning beschikken, dan zal zij de verbouwing niet kunnen uitvoeren omdat de VvE geen toestemming verleent.
McDonald’s geen belanghebbende
De rechtbank oordeelt dan ook dat McDonald’s geen belanghebbende is bij de verzochte omgevingsvergunning. Nu de VvE geen toestemming heeft gegeven is daarmee volgens de rechtbank aannemelijk gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Volgens de rechtbank is het ten onrechte geweest dat McDonald’s wel is ontvangen in haar verzoek tot aanvraag van de omgevingsvergunning. De rechtbank oordeelt dat dit niet had mogen gebeuren en vernietigt de aan McDonald’s verleende omgevingsvergunning alsnog.
Tegen deze uitspraak is hoger beroep ingesteld bij de Raad van State. Of deze uitspraak in stand blijft, zal te zijner tijd moeten blijken. Wel kan worden opgemerkt dat deze uitspraak van de rechtbank niet op zichzelf staat. De bestuursrechter toetst altijd eerst of de aanvrager van een omgevingsvergunning belanghebbende is. In bestuursrechtelijke procedures komt dan ook regelmatig de vraag naar voren of een bouwplan wel kan worden verwezenlijkt. Het komt meer dan eens voor dat een verleende omgevingsvergunning om die reden alsnog wordt vernietigd.[2] De besluitvorming in de VvE kan hierbij een belangrijke rol spelen, zo laat de onderhavige kwestie met McDonald’s zien.
Invloed VvE op bestuursrechtelijke procedure
Het is vaste rechtspraak dat de civielrechtelijke toestemming van de VvE los staat van de benodigde toestemming die (in de vorm van een omgevingsvergunning) nodig is van de gemeente. Aan de hand van de splitsingsakte dient te worden beoordeeld of toestemming van de VvE nodig is. Als het gaat om vergunningverlening dan is de bestuursrechtelijke regelgeving daarvoor het uitgangspunt, zoals bijvoorbeeld het Bouwbesluit 2012, de bouwverordening en het bestemmingsplan.
Deze uitspraak laat echter zien dat het wel of niet verlenen van VvE-toestemming, ondanks dat dit een civielrechtelijke aangelegenheid is, ook consequenties kan hebben voor de bestuursrechtelijke procedure. Immers, als de VvE de benodigde toestemming weigert, dan kan dat reden zijn om een omgevingsvergunning te weigeren of een eenmaal verleende vergunning alsnog te vernietigen, zoals in deze uitspraak is gebeurd.
De eigenaar die verbouwingsplannen heeft, doet er dan ook goed aan om zijn plannen eerst aan de VvE voor te leggen om de benodigde toestemming te verkrijgen. Mocht dat niet worden gedaan of mocht de VvE geen toestemming geven, dan kan dat vervelende consequenties hebben voor de bestuursrechtelijke procedure.
Deze bijdrage is geschreven door Corina Hoogendoorn en Kim Kroon, advocaten bij Van Till Advocaten.
Voetnoten
[1] Rechtbank Amsterdam 28 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:2072.
[2] ABRvS 13 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1090. Zie ter illustratie tevens: ABRvS 26 juli 2017, ELCI:NL:RVS:2017:2002 en ABRvS 11 mei 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1364.
