Hoge Raad 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286 (VvE Sint-Martinushof)
Het voor onbepaalde tijd exclusief toebedelen van een gemeenschappelijk gedeelte aan een appartementseigenaar kwalificeert niet als een beheerhandeling, maar als een beschikkingshandeling. De akte van splitsing kan met dit doel uitsluitend worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars en niet met een 80%-besluit ex artikel 5:139 lid 2 BW.
Feiten
De voormalige Sint-Martinuskerk in Utrecht is ten behoeve van herontwikkeling naar woningen in 1988 gesplitst in appartementsrechten. Tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren de zolder van de Mariakapel en de pleinkelder. Deze twee gemeenschappelijke gedeelten grenzen ieder aan één privégedeelte. Tijdens de vergadering van eigenaars van 26 september 2018 wordt voorgesteld de akte van splitsing zodanig te wijzigen, dat:
- de gemeenschappelijke zolder van een kapel aan het privégedeelte van het appartementsrecht met index 25 wordt toegevoegd; en
- de gemeenschappelijke pleinkelder aan het privégedeelte van het appartementsrecht met index 54 wordt toegevoegd.
Beide eigenaren betalen op basis van het voorstel een vergoeding van respectievelijk € 5.000,- en € 4.500,- aan de VvE voor de vergroting van het privégedeelte. Daarnaast worden de breukdelen van beide appartementsrechten bij wijziging van de akte van splitsing beperkt verhoogd.
De vergadering van eigenaars neemt het voorstel met een meerderheid van ruim 80% de stemmen die aan de appartementseigenaren toekomt. Het besluit is echter niet unaniem genomen.
Rechtbank Midden-Nederland
Een van de appartementseigenaren is het niet mee eens met dit besluit en verzoekt met een beroep op artikel 5:140b BW het besluit tot wijziging van de akte van splitsing te vernietigen. De rechtbank heeft de vordering afgewezen op de grond dat de appartementseigenaar geen schade lijdt als gevolg van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing en dat dit ook niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:15 BW.
Gerechtshof Arnhem Leeuwarden
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft de uitspraak van de rechtbank bij arrest van 7 september 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:8500) vernietigd.[1] Het Hof heeft daarbij tevens het besluit vernietigd met de overweging dat uit artikel 5:140b lid 1 BW volgt dat een besluit tot wijziging van de akte van splitsing conform artikel 5:139 lid 2 BW in beginsel wordt vernietigd als daarom verzocht wordt. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van de uitzondering ex artikel 5:140b lid 3 BW, namelijk dat de verzoeker als gevolg van de wijziging geen schade lijdt, ligt bij de VvE en niet de verzoeker, aldus het hof. De VvE voldoet volgens het hof het niet aan haar stelplicht en bewijslast ten aanzien van artikel 5:140b lid 3 BW nu niet valt uit te sluiten dat X schade zal lijden in de vorm van verhoging van periodieke lasten, wat mogelijk de waarde van zijn appartementsrecht zal aantasten, zodat het besluit dient te worden vernietigd.
Overigens oordeelde het hof dat de kosten voor het wijzigen van de akte van splitsing niet schade als bedoeld in artikel 5:140 b BW wordt aangemerkt. Het niet compenseren van de leden die geen baat bij het besluit hebben door de leden die wel baat bij het wijzigen van de akte van splitsing hebben, zou volgens het hof daarom geen grond voor vernietiging zijn.
Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt er bij de appartementseigenaar gebrek is aan belang bij cassatie is, omdat het hof het besluit tot wijziging van de akte van splitsing integraal heeft vernietigd en aldus de vordering van de eiser geheel heeft toegewezen. De Hoge Raad verwerpt het hoger beroep daarom.
De overwegingen ten overvloede in dit arrest geven echter antwoord op de vraag of artikel 5:139 lid 2 BW ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het splitsingsobject dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toebedeeld aan één van de appartementseigenaars.
De totstandkomingsgeschiedenis van 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunten voor een bevestigend of ontkennend antwoord op deze vraag, aldus de Hoge Raad. Het toepasselijk achten van artikel 5:139 lid 2 BW ligt niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de VvE slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 leden 1 en 5 BW). Volgens de Hoge Raad moet daarom worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toebedeeld aan één van de appartementseigenaars, slechts volgens de art. 5:139 lid 1 BW kan wordt geëffectueerd. Dit betekend dat een dergelijke wijziging van de akte van splitsing slechts met de medewerking van alle appartementseigenaars kan worden bewerkstelligd.
Bij gebrek aan medewerking van alle eigenaars benoemt de Hoge Raad een verzoek ex artikel 5:140 BW als de mogelijkheid om de akte zodanig te wijzigen dat een gemeenschappelijke deel wordt toebedeeld aan één van de appartementseigenaren.
Daarnaast overweegt de Hoge Raad eveneens ten overvloede dat onder de schade in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW ook de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten vallen, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.
Noot
Door het toenemende tekort aan woonruimte, worden niet of nauwelijks gebruikte ruimtes steeds meer gebruikt om woonruimte te creëren. Zo zijn de afgelopen jaren vele vlieringen en kelders tot verbouwd tot woonruimte en wordt “optoppen” van bestaande gebouwen gezien als een van kansrijke opties om het woningtekort tegen te gaan.
De Hoge Raad bevestigt met dit arrest dat het voor onbepaalde tijd exclusief toebedelen van een gemeenschappelijk gedeelte aan een appartementseigenaar niet kwalificeert als een beheerhandeling, maar als een beschikkingshandeling. Dit is in lijn met de lagere rechtspraak over dit onderwerp van de afgelopen jaren, waarin delen van onder andere een gemeenschappelijke tuin of een gemeenschappelijk dak voor (1) onbepaalde tijd in (2) exclusief gebruik van een van de appartementseigenaren wordt gegeven.[2]
Herstelbare veranderingen van tijdelijke aard hebben geen goederenrechtelijk effect, zodat hiervoor geen wijziging van de akte van splitsing vereist is.[3] Het tijdelijke karakter van een verandering kan deels volgen uit de feitelijke situatie, maar een gebruiksovereenkomst waarin de duur van het gebruiksrecht wordt beperkt, geeft meer duidelijkheid en daarmee zekerheid. Het tijdelijke karakter hoeft overigens mijns inziens niet alleen te volgen uit een expliciet overeenkomst aantal jaar, maar kan bijvoorbeeld ook worden beperkt voor de levensduur van een te plaatsen installatie (zonnepanelen of warmtepomp) of voor de duur dat het betreffende lid van de VvE waarmee de gebruiksovereenkomst wordt gesloten eigenaar van het appartementsrecht blijft. Zijn hierover geen afspraken gemaakt, dan zal in de meeste gevallen worden geoordeeld dat het gebruik een permanent karakter heeft en een besluit van de vergadering hierover zonder wijziging van de akte van splitsing nietig is.[4]
Met name interessant is dat de Hoge Raad middels dit arrest duidelijkheid geeft over hoe de akte van splitsing dient te worden gewijzigd als een gemeenschappelijk gedeelte voor onbepaalde tijd exclusief aan een appartementseigenaar wordt toebedeeld. Claudia Siewers bepleitte in haar in haar recente proefschrift dat de wetgever met artikel 5:139 lid 2 BW heeft beoogd in het geheel niet alleen voor beheerhandelingen, maar ook voor beschikkingshandelingen te laten gelden en daarmee ook voor de leveringshandeling die direct voortkomen uit de wijzing van de akte van splitsing.[5] De Hoge Raad past een striktere uitleg van de wet toe en bepaalt dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte permanent wordt toebedeeld aan één van de appartementseigenaars, slechts met medewerking van alle appartementseigenaars kan plaatsvinden.
Wat dat betreft biedt de wet in België hierover meer duidelijkheid door expliciet te bepalen dat de vergadering met 4/5e meerderheid over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen mag besluiten.[6]
Tot slot is het voor de praktijk een welkome verduidelijking dat in dit arrest ondubbelzinnig is bepaald dat de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten als schade ex artikel 5:140b lid 3 BW worden aangemerkt, voor zover die kosten mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging. Daarmee is het nu de hoofdregel dat appartementseigenaars die geen belang bij wijziging van de akte van splitsing hebben in beginsel niet hoeven bij te dragen aan de kosten van deze wijziging.
Voetnoten
[1] Hof Amsterdam 7 september 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:8500.
[2] Onder meer Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 23 juli 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:2376, Rechtbank Gelderland 19 augustus 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:4219 en Rechtbank Overijssel 27 oktober 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:3613).
[3] Hoge Raad 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405 (Notaris Wortelboer arrest).
[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 23 juli 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:2376, r.o. 4.7.5.2.
[5] C.N. Siewers, ‘Balans in het appartementsrecht: wijzigen van de splitsingsakte vereenvoudigd’, Deventer: Wolters Kluwer 2022, p. 208.
[6] Art. 3.88, § 1, 2, e) Belgisch Burgerlijk Wetboek.
