Een notificatieregeling blijkt minder eenvoudig dan voorgesteld
Volgens Vereniging Eigen Huis (VEH) loopt 27 procent van de kleine VvE’s vast bij het bepalen welke verduurzamingsmaatregelen er nodig zijn. Deze en andere conclusies blijken uit het rapport ‘Uitdagingen voor VvE’s van oktober 2022, dat in opdracht van VEH is opgesteld na onderzoek onder met name kleinere VvE’s.[1] VEH stelt op grond daarvan regelgeving voor waardoor appartementseigenaren bepaalde energiebesparende maatregelen zelfstandig kunnen uitvoeren als de besluitvorming in de VvE vastloopt. Appartementseigenaars in kleine VvE’s zouden zonnepanelen of isolatieglas moeten kunnen installeren zonder anderen te hinderen of op kosten te jagen. VEH verwijst daarbij naar de notificatieregeling die het kabinet voorbereidt voor oplaadpunten voor elektrische voertuigen. Voor overige verduurzamende maatregelen zou eenzelfde regeling kunnen gelden.
Wat is een notificatieregeling?
Het is juist dat het kabinet werkt aan een wettelijke regeling op grond waarvan eigenaars zonder toestemming van de VvE een laadpunt voor elektrische auto’s kunnen aanbrengen. Het is onduidelijk wanneer en in welke vorm deze regelgeving ingevoerd wordt. Inwerkingtreding van het ‘Wetsvoorstel notificatieregeling oplaadpunten VvE’s[2] is volgens de meest recente wetgevingstabel uit het ‘Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving[3]’ pas voorzien op 1 januari 2025.
Volgens dit concept wetsvoorstel houdt de notificatieregeling in dat vóórdat een appartementseigenaar voor eigen rekening en risico een oplaadpunt voor elektrische voertuigen plaatst (..) de gezamenlijke appartementseigenaars in kennis worden gesteld van dit voornemen. Bij algemene maatregel van bestuur worden nadere regels voorgesteld over de wijze waarop de kennisgeving plaatsvindt, de wijze van plaatsing, beheer, gebruik en herverdeling van kosten van oplaadpunten voor elektrische voertuigen. Daarnaast wordt overwogen om in de wettelijke regeling een instaprecht van de VvE op te nemen, op grond waarvan de VvE kan alsnog besluiten hetzij toestemming te verlenen, hetzij (delen van) de installatie in eigen beheer aan te leggen.
VvE wettelijk verantwoordelijk voor gebouw en verduurzaming
Artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de privé gedeelten en zaken. Artikel 5:112 lid 1 sub c BW bepaalt dat het reglement verplicht een regeling inhoudt omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Het casco en de buitenschil van een gesplitst gebouw behoren doorgaans tot de gemeenschappelijke gedeelten, welke bij de VvE in beheer zijn. Elke VvE met woningen is verplicht op grond van artikel 5:126 lid 2 BW verplicht een MJOP te hebben waarin het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken geregeld wordt. In plaats daarvan mag ook 0,5% van de herbouwwaarde door de eigenaars jaarlijks gestort worden in het reservefonds. Iedere wijziging aan gemeenschappelijke gedeelten, waaronder bijvoorbeeld het vervangen van enkel naar dubbel glas, het plaatsen van zonnepanelen of spouwmuurisolatie is voorbehouden aan de VvE of vereist voorafgaande toestemming van de vergadering. Dat is ook logisch, want de VvE is verantwoordelijk voor het beheer, het onderhoud en de verzekering van gemeenschappelijke gedeelten.
Verduurzaming volgens de huidige regelgeving, twee wegen
Verduurzaming van het gebouw kan zo op twee manieren plaatsvinden:
- door de VvE zelf, al dan niet krachtens een duurzaam MJOP; of
- door individuele eigenaar(-s) na toestemming van de vergadering.
Gaat de VvE over tot verduurzaming, dan draagt elke eigenaar aan de kosten daarvan bij naar gelang de breukdeelverhouding die blijkt uit de akte. De verduurzamingsmaatregelen zijn vervolgens in beheer en onderhoud bij de VvE. Wanneer het een nieuwe installatie betreft (bijvoorbeeld een warmtepomp) die slechts voor een beperkt aantal eigenaars profijt oplevert, kan de algemene ledenvergadering tevens bepalen welke eigenaars in welke verhouding moeten bijdragen in de kosten, zelfs indien dat afwijkt van de breukdelen. Een afwijkende kostenverdeling moet wel worden opgenomen in het huishoudelijk reglement. Voor dergelijke besluiten is vaak een gekwalificeerde meerderheid in de algemene ledenvergadering vereist.
De vergadering kan ook aan één of meer eigenaars toestemming verlenen om zelf een wijziging aan te brengen aan gemeenschappelijke gedeelten (bijvoorbeeld het plaatsen van dubbel glas of een warmtepomp voor een of meer woningen). Een toestemming geeft de initiatiefnemer slechts een persoonlijk recht en wordt met een volstrekte meerderheid aangenomen: de helft van het aantal uitgebrachte stemmen plus één. De VvE is gerechtigd om aan die toestemming voorwaarden te verbinden zoals het sluiten van een gebruiksovereenkomst. In een dergelijke overeenkomst worden de voorwaarden waaronder de toestemming verleend is vastgelegd. In het kort komt het erop neer dat alle mogelijke nadelen die de VvE kan ondervinden als gevolg van de wijziging door de eigenaar worden gedragen. Denk daarbij aan voorschriften met betrekking tot aanleg, onderhoud, beheer, herstel, vervanging en vernieuwing, maar ook de bepaling dat bij overdracht de opvolgende eigenaar gehouden is de overeenkomst over te nemen dan wel de wijziging ongedaan te maken. Ook kan een gebruiksovereenkomst een bepaalde looptijd hebben. Dat kan nuttig zijn bij bijvoorbeeld zonnepanelen, zodat ook andere eigenaars op termijn van het dak gebruik kunnen maken. Met een toestemmingsbesluit in combinatie met een gebruiksovereenkomst kan de VvE regie houden over welke wijzigingen aan het gebouw worden doorgevoerd. Gebruiksovereenkomsten kunnen bovendien worden geregistreerd op de website van de VvE, zodat eenieder er kennis van kan nemen en geen onduidelijkheid bestaat over welk gedeelte voor rekening van welke eigenaar in beheer is.
Notificatieregeling doorkruist bestaand systeem
Een notificatieregeling zou deze systematiek doorkruisen. Hoe zeer dat vanuit de wens om bestaande gebouwen op korte termijn te kunnen verduurzamen ook begrijpelijk is, het roept het uiteenlopende vragen en knelpunten op, die niet allemaal eenvoudig op te lossen zijn. Waar de regeling kennelijk bedoeld is als een vereenvoudiging en versnelling van het verduurzamingsproces, kan het resultaat ervan andersom uitpakken en juist de complexiteit van beheer en onderhoud doen toenemen.
Gebrek aan maatwerkvoorschriften bij algemene notificatie
De VvE is bij een notificatieregeling niet zonder meer in staat om op gelijke wijze waarborgen en voorwaarden te verbinden aan het in eigen beheer realiseren van verduurzamende maatregelen. Een gebruiksovereenkomst met daarin de waarborgen zoals hierboven omschreven kan niet van de initiatiefnemer worden afgedwongen.
Beheer en onderhoud
Wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten leiden niet tot een wijziging in de verdeling het beheer van gemeenschappelijke en privézaken die blijkt uit de akte van splitsing. Met een notificatie wijzigt de akte immers niet. Wanneer, zoals bij gevelisolatie of dubbel glas, de maatregel een onlosmakelijk onderdeel van gemeenschappelijke zaken vormt, is de VvE belast met het beheer en onderhoud daarvan. De VvE heeft echter geen zeggenschap over de wijze van aanbrengen en welke garantie-aanspraken bestaan op leveranciers. Ook onderhoudsvoorschriften zijn niet zonder meer bekend bij de VvE. Dat wijzigingen aan gemeenschappelijke zaken leiden tot mogelijk nieuwe kosten voor de VvE werd recent nog bevestigd door Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2020:1050). De notificatie voor zonnepanelen (met inbegrip van extra kosten voor dakonderhoud), dubbel glas en dak- en gevelisolatie, kan er zo toe leiden dat de gezamenlijke eigenaars opdraaien voor de extra kosten daarvan. Het is dus van belang vooraf vast te stellen waar de verantwoordelijkheden liggen. Dat belang zal met name zichtbaar worden bij verkoop van een woning. Dan zal geregeld moeten zijn dat de opvolgend eigenaar en niet de VvE verantwoordelijk is voor de voorziening.
Wie mag wat aan, in en om het gebouw aanbrengen?
Verder is voor sommige vormen van verduurzaming samenloop van notificaties denkbaar. Op het gemeenschappelijk dak kan bijvoorbeeld slechts een beperkt aantal zonnepanelen worden geplaatst, de netaansluiting van het gebouw kan slechts een beperkt aantal laadpalen voorzien van elektriciteit en dubbel glas en dak- en gevelisolatie kan op verschillende wijzen worden gerealiseerd. Kan degene die het eerst de maatregel treft méér rechten ten aanzien van het gemeenschappelijke dak of de beschikbare energiecapaciteit kan uitoefenen dan een latere initiatiefnemer? En bepaalt de eigenaar die het eerst de gevel isoleert daarmee de wijze waarop andere woningen geïsoleerd worden? Hoeveel PV-panelen mag een notificatie betreffen? En voor hoe lang? Kan de VvE daar vooraf voorwaarden aan verbinden? Bij toestemming is dat zeker het geval. Het zal daarentegen niet meevallen om in een algemene notificatieregeling de kaders daarvan vast te stellen, omdat de omstandigheden per VvE verschillen. Bij een notificatieregeling heeft de VvE niet de regie en kan een schaars goed, zoals het exploiteren van een dak, niet vooraf specifiek op de situatie van de betreffende VvE afgestemd worden. Daar waar nu de initiatiefnemers vertraging kunnen ondervinden door de VvE en de overige eigenaars, wordt dat bij een notificatieregeling omgekeerd: de overige eigenaars kunnen voor voldongen feiten worden geplaatst. Dat doorkruist het systeem van een wettelijk verplichte VvE, die belast is met het beheer van het gebouw en die daarvoor de verantwoordelijkheid namens alle eigenaars draagt.
Welke maatregelen vallen wel en niet onder de regeling?
Verder moet worden nagedacht over de grenzen aan notificaties: welke maatregel valt er wel onder en welke niet? Als een duidelijke demarcatie ontbreekt kan rechtsonzekerheid ontstaan over de rechten en plichten tussen de eigenaars onderling en de VvE. Een vooraf verleende toestemming door de vergadering geschiedt van geval tot geval en heeft een dergelijke demarcatie niet nodig. Dat biedt, anders dan bij een notificatieregeling, waarborgen tegen een wildgroei van maatregelen die er uiteindelijk toe leiden dat het gebouw niet meer of niet tegen hogere dan de gebruikelijke kosten beheerd kan worden, waar uiteindelijk alle eigenaars nadeel van ondervinden. Het appartementsrecht is ooit ontstaan om free rider problematiek tegen te gaan. Met een te ruime notificatieregeling herleeft het risico daarop tot op zekere hoogte.
Notificatieregeling en rechtsbescherming
Ook het bestaand systeem van rechtsbescherming tussen de VvE en de eigenaars onderling wordt doorkruist door een notificatieregeling. Wanneer bijvoorbeeld een eigenaar de notificatieregeling ruimer opvat dan waarvoor deze bedoeld is of zich niet aan de voorwaarden houdt, moeten de VvE en de overige eigenaars daar achteraf tegen opkomen. Het procesinitiatief verschuift zo van de initiatiefnemer naar de VvE en de overige eigenaars. Een geweigerde toestemming kan leiden tot een verzoek tot vernietiging (5:130 BW) al dan niet met een verzoek voor een vervangende machtiging (5:121 BW) door de eigenaar die de maatregel voorstelt. Een notificatieregeling dwingt echter de eigenaars en de VvE tot procederen om een aangebrachte wijziging ongedaan te laten maken dan wel te laten aanpassen, met alle kosten en risico’s van dien. Bedenk daarbij, dat het VvE bestuur een procesvolmacht van de ledenvergadering nodig heeft om überhaupt namens de VvE te mogen procederen. Bij kleine VvE’s is dat lang niet altijd haalbaar, waardoor een individuele eigenaar die het er niet mee eens is zelf zal moeten opkomen tegen de maatregelen, die dan al getroffen zijn. Het is de vraag of een dergelijke omkering van het procesinitiatief een aanvaardbare consequentie is van de notificatieregeling. Om dit nadeel gedeeltelijk weg te nemen zou de notificerende eigenaar de andere eigenaars altijd vooraf ruim de gelegenheid moeten bieden om alsnog toestemming te verlenen dan wel de maatregel door de VvE uit te aten voeren. Echter, dat leidt dan tot een ledenvergadering die nu juist niet voorzien is in de notificatieregeling zelf. Daarna kan, indien de toestemming verleend zou worden of de VvE tot de maatregel besluit, door tegenstemmers alsnog de vernietiging dáárvan worden ingeroepen. Het nuttig effect van een notificatie neemt daardoor af. Het is dus de vraag hoe in procedurele zin de notificatieregeling zich verhoudt tot de bestaande besluitvorming en rechtsbescherming in de VvE.
Alternatieven om verduurzaming te bespoedigen
Ook zonder notificatieregel zijn voldoende maatregelen denkbaar om verduurzaming van gesplitste gebouwen te bespoedigen. Denk aan het afschaffen van het vergaderquorum waar dat geldt, het afschaffen van de gekwalificeerde meerderheid waar die geldt[4], het verruimen van de mogelijkheid af te wijken van breukdeelverhoudingen (niet alleen voor nieuwe gebouwdelen of installaties, maar ook voor vervanging van bestaande gebouwdelen) en het breder toepassen van de gebruiksovereenkomst, al dan niet in combinatie met een verruimde mogelijkheid van het verkrijgen van een vervangende machtiging.
Uiterste middel
Een notificatieregeling doorkruist het bestaande systeem van rechten en plichten binnen de VvE op een zodanige wijze, dat het maar zeer de vraag is of de verwachte resultaten ervan opwegen tegen de technische, juridische en organisatorische nadelen ervan. Hoe sympathiek het voorstel ook lijkt op het eerste gezicht, er zijn minder vergaande oplossingen voor handen. Het middel lijkt niet méér te kunnen zijn dan een uiterste maatregel, die slechts onder strikte voorwaarden gebruikt zou kunnen worden indien de VvE niet functioneert. Bovendien kan het slechts voor een beperkt aantal maatregelen gelden waarbij de overige eigenaars op voorhand gevrijwaard dienen te worden van de mogelijk nadelige gevolgen daarvan.
Voetnoten
[1]https://www.eigenhuis.nl/docs/default-source/downloads/appartement-en-vve/rapport—uitdagingen-voor-vve%27s.pdf
[2] https://www.internetconsultatie.nl/notificatieregeling_oplaadpunten_vve
[3] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/06/01/beleidsprogramma-versnelling-verduurzaming-gebouwde-omgeving
[4] Zie bijvoorbeeld de aanbevelingen in het rapport: ‘Besluitvorming inzake energiebesparing en laadpalen bij verenigingen van eigenaars’, Werkgroep Modernisering Appartementsrecht NL Utrecht, mei 2019 https://www.wmanl.nl/wp-content/uploads/2019/08/ADVIES_besluitvorming_mei-2019-laadpalen-en-verduurzaming.pdf
