Deze publicatie van mr. dr. M.C.E. (Mechteld) van der Vleuten en mr. I. (Ingrid) de Jong verscheen eerder in deel 11 van de WPNR-boekenreeks Vervolg ‘Boek 5 BW van de toekomst’- Het ontwerpwetsvoorstel appartementsrechten (Sdu 2020, ISBN: 9789012406239).

1. Inleiding

De wettelijke regeling van het appartementsrecht is ontworpen door hoogleraar J.H. Beekhuis, A.F. Schepel en P. Scholten, oorspronkelijk naar ontwerp van het Franse stelsel.[5] Het appartementsrecht is sinds 1952 opgenomen in ons Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en sindsdien enkele keren aangepast. Nederland telt ongeveer 2,1 miljoen woningen en andere (bedrijfs)ruimtes die deel uitmaken van een in appartementen gesplitst gebouw met een vereniging van eigenaars (VvE).[6] Het Kadaster telde per 1 september 2015 om precies te zijn 143.835 VvE’s. Een VvE bestaat uit meerdere appartementsrechten. In totaal zijn er per 1 september 2015 2.047.225 appartementsrechten in Nederland. In totaal maken 1.173.890 woningen deel uit van een VvE. En dit aantal blijft groeien door nieuwbouw en door de populariteit van appartementen in met name de Randstedelijke gebieden.

Deze VvE beheert het gebouw en behartigt de gemeenschappelijke belangen van de gezamenlijke eigenaars. Dit maakt de VvE tot een belang rijk vehikel binnen een appartementensplitsing. Appartementensplitsingen vinden op steeds grotere schaal toepassing en de complexiteit van appartementengebouwen neemt ook steeds toe.

In 2012 schreef Companen in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: Binnenlandse Zaken) een rapport over het functioneren van VvE’s in Nederland.[7] De directe aanleiding voor dit rapport was een motie van de Tweede Kamerleden Van Bochove en De Boer,[8] dat grote zorgen over het functioneren van VvE’s tot uitdrukking bracht. Dit rapport bevat veel verbetervoorstellen. In het algemeen overleg met de Tweede Kamer van 27 maart 2013 kwamen met name de volgende aspecten met betrekking tot het functioneren van de VvE aan de orde: de modernisering van wet- en regelgeving voor VvE’s, de mogelijkheden voor samenwerking van kleine VvE’s, de koppeling tussen het functioneren van de VvE, het verstrekken van NHG-garantie en de verbetering van de juridische positie van VvE’s. De minister zegde de Tweede Kamer toe om onder andere de uniformering en harmonisering van wet- en regelgeving tezamen met Stichting VvE Belang te gaan onderzoeken.

De Open Universiteit voerde dit onderzoek in 2013 uit.[9] Het rapport Onderzoek naar mogelijkheden tot modernisering van wet- en regelgeving in het kader van het verbeteren van het functioneren van VvE’s is aan de Tweede Kamer aangeboden. Op 12 juni 2014 reageerde de minister op de stand van zaken met betrekking tot de ontwikkelingen op het terrein van het functioneren van VvE’s. In zijn brief aan de Tweede Kamer toont hij zich een warm voorstander van uniformering en mogelijk ook vermindering van de modelreglementen voor VvE’s:[10]

‘(…) Afhankelijk van het jaar waarin de splitsing heeft plaatsgevonden is de splitsingsakte meestal gebaseerd op het voor dat moment meest actuele modelreglement. Er zijn in de loop der jaren vier opeenvolgende versies van de modelreglementen tot stand gebracht. In elke actualisering werd het eerdere modelreglement aan de tijdgeest aangepast. Dit kan bij (aspirant)kopers tot veel onduidelijkheid leiden, doordat de akten onderling verschillen. Dit maakt goede uniforme voorlichting van bijvoorbeeld een (aspirant)koper lastig. Men moet de afzonderlijke akte goed lezen om te begrijpen welke bepalingen van toepassing zijn. In 1973 was verduurzaming bijvoorbeeld nog helemaal geen thema en zijn er afwijkende stemverhoudingen ten opzichte van het modelreglement 2006. Kortom, de oude reglementen bevatten een aantal spelregels waarvan men zich kan afvragen of deze nog voldoende aan de eisen van de huidige tijd zijn aangepast. Vandaar dat er een roep om uniformering en modernisering is (…)

In het verlengde hiervan constateer ik samen met VvE Belang dat het modelreglement uit 2006 aan een update toe is en dat bezien zou kunnen worden welke onderdelen van dat reglement zo belangrijk zijn dat die beter in de wet opgenomen zouden kunnen worden, zodat die dan – zonder dat afzonderlijke aktes hoeven te worden aangepast – voor elke VvE gelden. (…)’

Uiteindelijk leidde bovenstaand traject tot de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, die op 1 januari 2018 in werking is getreden.[11] Deze wet maakt het mogelijk dat VvE’s geldleningen aan- gaan en regelt een minimumvulling van het reservefonds. In deze wet zijn echter enkele onderdelen van het appartementsrecht die ook verbetering behoeven niet meegenomen. Denk hierbij aan bepalingen ter zake van verduurzaming van het gebouw (mobiliteit, laadpalen, zonnepanelen, energiebesparing) of ten behoeve van Wmo-voorzieningen. De bestaande wetgeving mist momenteel deze regelingen. Daarnaast bestaat in de praktijk een aantal problemen die aandacht verdienen. Te denken valt aan de complexiteit van nieuwe omvangrijke (hoofd- en onder)splitsingen met gemengde functies, of wrijving tussen het huurrecht en appartementsrecht. Het onderhavige ontwerpwetsvoorstel heeft als doel om een voorstel te doen om deze aspecten thans wel te regelen.

1.1 Achtergrond

De appartementseigenaar als bedoeld in Titel 9 van Boek 5 van het BW is gerechtigd tot een bijzonder registergoed. Als instrument voor de wederopbouw was het appartementsrecht in de eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog vooral bedoeld voor de juridische structurering van eenvoudige appartementengebouwen. De woonappartementen waren vaak rondom een gezamenlijk trappenhuis gegroepeerd en bovendien waren alle appartementen vaak ongeveer even groot. De wet nam als uitgangspunt dat een eigenaar maar één appartement in eigendom zou hebben en bovendien dat de appartementseigenaars gelijke aandelen in de gemeenschap zouden hebben (het eerste lid van art. 5:113 BW). Het aandeel van de appartementseigenaars in de gezamenlijke schulden en kosten behoorde eveneens gelijk te zijn (het tweede lid van art. 5:113 BW). Deze gelijkwaardigheid vormde veelal ook de basis voor het stemrecht van iedere eigenaar, waarbij de wet overigens wel ruimte bood van deze uitgangspunten in de splitsingsakte af te wijken.

In appartementencomplexen doet zich heden ten dage steeds vaker de situatie voor dat een groot aantal appartementsrechten toekomt aan één eigenaar, die de appartementen verhuurt en als eigenaar in de vergadering van eigenaars een grote zeggenschap heeft. De grooteigenaars kunnen bijvoorbeeld woningcorporaties of projectontwikkelaars/beleggers zijn die appartementen verhuren. Deze complexen, waarin huurders en eigenaars één gebouw gebruiken (in het appartementsrecht vallen huurders onder de term ‘gebruikers’), heten ook wel ‘gemengde complexen’.[12] In zo’n gemengd complex zijn in hoofdzaak drie partijen te definiëren: de verhuurder-grooteigenaar, de particuliere eigenaar-bewoners en de huurder-bewoners. Gebleken is dat er in dergelijke gemengde complexen onvoldoende evenwicht bestaat tussen deze drie groepen voor wat betreft de zeggenschap over het reilen en zeilen, en met name het beheer binnen het complex. De grooteigenaar heeft namelijk, kort gezegd, vaak te veel, terwijl de particuliere eigenaars te weinig en de huurders geen enkele invloed hebben. Er bestaat onduidelijkheid over wat men van elkaar mag verwachten, wie aan welke regels is gebonden en wie aanspreekbaar is door welke partij. Maar ook het feit dat eigenaars aan alle VvE-regels zijn gebonden en huurders niet automatisch, zorgt voor onbalans. Het feit dat huurders geen inspraak hebben in de gang van zaken in de VvE, terwijl ze volgens het huurrecht wel inspraak hebben in bepaalde onderdelen daarvan, versterkt deze onbalans. Dit knelt temeer nu de particuliere eigenaar-bewoners en de huurders dagelijks met elkaar worden geconfronteerd als buren in het gebouw, maar ook omdat de grooteigenaar wel overleg heeft met zijn huurders en de VvE niet. In het centrum van deze driehoeksverhouding bevindt zich als het ware een ‘zwart gat’. Daar waar men zou verwachten dat alles bij elkaar komt, is er geen formeel en zelfs geen informeel verband waar alle drie de partijen elkaar ontmoeten en met elkaar overleggen. Een geformaliseerd driepartijenoverleg waarin de bevoegdheden van huurders, particuliere eigenaars en grooteigenaar helder zijn vastgelegd, kan naar verwachting veel problemen in gemengde complexen voorkomen of verkleinen. De wet behoort dit voor gemengde complexen vast te leggen. Deze wettelijke vaststelling behoort vervolgens tevens de gebondenheid van huurders aan alle VvE-regels en de inspraak van huurders op (wijzigingen in) de VvE-regels te regelen. Deze gebondenheid van huurders aan de VvE-regels smoort in de praktijk bekende problemen rondom onderhoud, renovatie, zelfwerkzaamheid, servicekosten en overlast in de kiem. Het is onvermijdelijk om daarbij ook enkele artikelen van Boek 7 BW te wijzigen.[13]

Het splitsen in appartementsrechten heeft vooral de laatste decennia een grote vlucht genomen. Dat leidde ook tot een groei van de problemen binnen VvE’s. Hierbij is gebleken dat de samenwerking tussen de eigenaars in VvE’s regelmatig te wensen overlaat. Dit maakt het wenselijk om in de besluitvorming de belangen van zowel de door de appartementseigenaren gevormde gemeenschap als die van individuele eigenaren op een evenwichtige wijze tot elkaar te laten verhouden. Wellicht wordt het belang van samenwerking in de gemeenschap – waarin eigenaars en gebruikers niet dezelfde zijn – onderschat, evenals een goede samenwerking van deze partijen in een appartementengebouw. Werd de splitsing in appartementsrechten aanvankelijk vooral toegepast bij woongebouwen, inmiddels vindt die ook veelvuldige toepassing op complexe gebouwen met een combinatie van diverse gebruiksfuncties (bijvoorbeeld winkels, kantoren, woningen, parkeerplaatsen), waarbij niet zelden hoofd- en ondersplitsingen plaatsvinden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan grote winkelcentra zoals Hoog Catharijne in Utrecht of de Markthal in Rotterdam. Aan de andere kant van het spectrum vragen de zeer kleine VvE’s juist om een lichter regime voor het voeren van hun administratie. Vooral zeer kleine VvE’s hebben moeite om hun vereniging actief te houden. Besluitvorming blijft daardoor achterwege met verloedering van panden en straten als gevolg. Aan verduurzaming van het pand komt zo’n vereniging dan al helemaal niet toe. Alleen nieuwe regelgeving kan zeer kleine VvE’s in beweging brengen.[14] Er bestaat ook een meer algemene wens om duidelijkheid over de vraag of de in 2007 in het verenigingsrecht ingevoerde regelingen om met moderne communicatiemiddelen te vergaderen en te stemmen ook voor (alle) VvE’s geldt.[15]

2. Artikelsgewijze toelichting en reacties uit de consultatie

Het voorstel ter wijziging van diverse regelingen in het appartementsrecht krijgt over het algemeen een positieve ontvangst. Het inspelen op nieuwe maatschappelijke en technologische ontwikkelingen wordt toegejuicht, evenals het streven naar een manier om bestaande splitsingsreglementen te moderniseren zonder dat iedere VvE hiervoor een individueel en kostbaar traject moet doorlopen. Men ziet tevens het nut in van de vastlegging van bestaande jurisprudentie. De vertaling van een en ander in nadere wetgeving en daarnaast in een ‘VvE-besluit’ vindt eveneens begrip en in grote lijnen ook waardering. Uiteraard zijn er ook kanttekeningen gemaakt, waarvan wij met grote belangstelling kennis hebben genomen.

In de consultatie-versie van dit ontwerpwetsvoorstel was de gedachte nog om een definitie van ‘gebruiker’ toe te voegen. Dit riep verwarring op, zodat we deze toevoeging hebben laten vervallen.

De opmerkingen van degenen die reageerden, krijgen in het hierna volgende geclusterd per onderwerp een behandeling. Eerst komt het ontwerpwetsvoorstel aan bod, gevolgd door een apart hoofdstuk over de invoering en inhoud van de voorgestelde Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB); hierna: het ‘VvE-besluit’.

2.1 Invoering AMvB (art. 5:111 lid 1 BW)

Het VvE-besluit wordt vanwege de omvang afzonderlijk besproken in hoofdstuk IIIA.

2.2 Opstalrecht of erfpachtrecht op een gemeenschappelijk gedeelte (art. 5:117 lid 5 en 6 BW)

Al sinds de wetswijziging van 1 mei 2005, die de mogelijkheid opende om een opstalrecht of erfpachtrecht te vestigen op een privégedeelte van een appartementsrecht, schrijft de literatuur over de mogelijkheid/wenselijkheid van het vestigen van een opstalrecht of erfpachtrecht op een gemeenschappelijk gedeelte. In KNB preadviezen 2016 Boek 5 BW van de toekomst, over vernieuwingen in het zakenrecht is het ontbreken van zo’n regeling door Akkermans, Mertens en Van der Vleuten aan de orde gesteld. Hierbij hebben zij enkele tekstsuggesties voor art. 5:117 BW gedaan.[16] In KNB preadviezen 2019 Duurzaam wonen kaart Koster de problematiek rondom art. 5:117 BW nogmaals aan,[17] daarbij verwijzend naar Vonck.[18] Andere schrijvers volgden, zo ook Van der Wal in het meest recente artikel over dit onderwerp.[19] Er zijn overigens ook schrijvers die stellen dat de huidige redactie van art. 5:117 BW niet in de weg staat bij de vestiging van een opstalrecht op een gemeenschappelijk gedeelte.[20] In de praktijk blijkt art. 5:117 lid 2 BW belemmerend te werken voor het plaatsen van bijvoorbeeld WKO-installaties of andere energie-installaties door middel van een opstalrecht. Bij nieuwbouw is dit een kwestie van goed plannen: eerst het opstalrecht op het nog te splitsen perceel vestigen en pas daarna splitsen in appartementsrechten. Bij bestaande gebouwen vereist dit echter een wijziging van de splitsingsakte. Het betreffende gedeelte moet men in de splitsingsakte verkleinen en na de onttrekking aan de gemeenschap bezwaren met een opstalrecht. Voor een wijziging van de splitsingsakte geldt art. 5:139 BW, wat een ingewikkeld, tijdrovend en kostbaar traject voor de VvE oplevert. Voor een recht van erfpacht dat is gesplitst in appartementsrechten ligt de problematiek in het feit dat een erfpachter niet bevoegd is om een opstalrecht te vestigen.

Uit de praktijk zijn ook voorstellen naar voren gekomen om in dit verband rangwisseling mogelijk te maken, zodanig dat later op de in de splitsing betrokken goederen gevestigde opstalrechten in rang mogen wisselen met het gesplitste erfpachtrecht. Dit zou in het kader van het plaatsen van WKO-installaties en dergelijke een gewenste regeling zijn. KNB preadviezen 2016 Boek 5 BW van de toekomst geeft aan dat de vestiging van het opstalrecht eenvoudiger te realiseren is dan de rangwisseling. Hierdoor heeft de wettelijke regeling van het opstalrecht de voorkeur.[21] Wij kiezen er in dezen voor het preadvies uit 2016 op dit punt te volgen. Het ontwerpwetsvoorstel ziet daarom (alleen) op een regeling van het opstalrecht (en erfpachtrecht) op de gemeenschappelijke gedeelten in de splitsing middels een aanvulling van art. 5:117 BW.

Het Kadaster vraagt aandacht voor het creëren van een voorziening om een opstalrecht te kunnen vestigen op een gemeenschappelijk gedeelte ten behoeve van energievoorzieningen als zonnepanelen, warmte-koude installaties, warmtepompen et cetera. Dat is nu niet mogelijk zonder de splitsingsakte te wijzigen. Wellicht kunnen de gestelde doelen in het Klimaatakkoord dienstdoen om verduurzaming van appartementen op die manier te stimuleren.

De thans door ons voorgestelde regeling was nog niet opgenomen in de versie van het ontwerpwetsvoorstel dat begin december 2018 in de maatschappelijke consultatie aan diverse organisaties is voorgelegd. De regeling had zeker onze aandacht, maar is per abuis in de eerste versie niet meegenomen. Die omissie corrigeren wij nu.

Zoals hiervoor al opgemerkt, is in de literatuur voorgesteld om aan art. 5:117 BW een nieuw lid 5 tot en met lid 7 toe te voegen (KNB preadviezen 2016 Boek 5 BW van de toekomst) dan wel lid 4 uit te breiden (KNB preadviezen 2019 Duurzaam wonen en Van der Wal) ten behoeve van de regeling voor een opstalrecht of erfpachtrecht binnen het appartements- recht. Art. 5:117 lid 4 BW bevat reeds een regeling voor de vestiging van een erfdienstbaarheid op de in de splitsing betrokken onroerende zaken. Ter wille van transparantie in de wet stellen wij voor de systematiek van lid 4 te volgen, zoals de schrijvers Koster en Van der Wal voorstellen.[22] Een systeemwijziging van art. 5:117 BW zou te ingrijpend zijn voor het doel dat wij beogen: een regeling in de wet die ten nutte van de praktijk en de verduurzamingsopdracht kan dienen en tevens in het belang is van de rechtszekerheid.

De aanvulling op art. 5:117 BW lid 4 regelt de mogelijkheid tot vestiging van een opstalrecht of erfpachtrecht op de gemeenschappelijke gedeelten in de appartementensplitsing. Het voorgestelde lid 5 regelt het goederenrechtelijke karakter van het opstalrecht of erfpachtrecht binnen het appartementsrecht. De toevoeging van een lid 6, ter analoge toepassing van de art. 5:139 lid 3 en 5:140 BW, achten wij hierbij opportuun, omdat de vestiging van een opstalrecht of erfpachtrecht leidt tot een wijziging van de goederenrechtelijke situatie in de splitsing, net zoals bij wijziging van de akte van splitsing. Daar komt bij dat de meeste bank- en erfpachtvoorwaarden een beding bevatten dat toestemming is vereist voor het bezwaren van het onderpand met een beperkt recht. De verwachting is dat men in het rechtsverkeer hoe dan ook die toestemming zal vragen, ook als bank- en erfpachtvoorwaarden dat niet zouden vergen. Daarom stellen wij ons op het standpunt dat het dan beter is om het toestemmingsvereiste niet te laten vervallen, maar altijd toestemming van de beperkt gerechtigden, de beslagleggers of de grondeigenaar voor de voorgenomen vestiging van een opstalrecht of erfpachtrecht te verlangen.[23] Naar verwachting zal een beperkt gerechtigde, beslaglegger of grondeigenaar de vereiste toestemming niet weigeren wanneer de waarde van hun recht door de bezwaring niet vermindert.

In veel gevallen raakt het opstalrecht of erfpachtrecht de beperkt gerechtigde, beslaglegger of de grondeigenaar immers niet. Denk bijvoorbeeld aan een gemeente die een opstalrecht heeft voor een stamriool in de grond (gevestigd vóór de splitsing in appartementsrechten), wiens recht niet beperkt zal worden als er in de gemeenschappelijke ruimte van het gebouw middels een opstalrecht een WKO-installatie wordt geplaatst. De VvE kan in zulke situaties binnen de context van de toestemmingsaanvraag meenemen dat de vestiging van zo’n opstalrecht of erfpachtrecht in het belang van verduurzaming plaatsvindt en dat de beperkt gerechtigde, beslaglegger of de grondeigenaar door de bezwaring niet in zijn recht wordt gekort. In het licht van het Klimaatakkoord, kan de VvE namelijk dienen als startmotor voor de verduurzaming. Hiervoor is reeds vermeld dat in 2015 Nederland 143.835 VvE’s telde,[24] waarvan de meeste daken geschikt zijn voor het plaatsen van energie-installaties. In de praktijk dienen zich steeds meer ‘groene’ investeerders aan, die middels een opstalrecht zonnepanelen op daken willen plaatsen; huur van het dak is financieel niet aantrekkelijk omdat de zonnepanelen dan niet zelfstandig met een hypotheekrecht te bezwaren zijn. Zonder de voorgestelde regeling kan de deelname van VvE’s aan zulke ‘groene’ projecten niet doorgaan. Wij gaan ervan uit – met het oog op de verduurzamingsopdracht die op ons allen rust – dat de weigering van die toestemming door de beperkt gerechtigde, beslaglegger of de grondeigenaar niet mag geschieden op onredelijke gronden. Mocht toch sprake zijn van een onredelijke weigering – wat al snel het geval is als de beperkt gerechtigde, de beslaglegger of de grondeigenaar geen last zal hebben van het gevestigde opstalrecht of erfpachtrecht – dan kan een rechterlijke machtiging deze vervangen.

2.3 Opnemen grondslag voor afwijkende stemverhouding (art. 5:112 lid 2 BW)

Het eerste lid van art. 5:113 BW bevat een regeling over een motiveringsvereiste bij een ongelijke verhouding in de verdeling van de aandelen in het gebouw. Mocht de splitsingsakte een andere dan gelijkwaardige verhouding in de verdeling van de aandelen in appartementsrechten bewerkstelligen, dan behoeft de grondslag voor deze afwijkende verhouding een motivering. Deze aandelen heten ook wel breukdelen. Uitgangspunt in het eerste lid van art. 5:113 BW is dat de breukdelen gelijk zijn, maar het is mogelijk om daarvan af te wijken. Het kan bijvoorbeeld anders zijn indien de splitsende partij om moverende redenen de breukdelen wenst te koppelen aan het aantal vierkante meters per appartementsrecht (een in de praktijk zeer gebruikelijk en vaak toegepaste methode om de breukdelen vast te stellen). Bij een afwijkende breukdeelverdeling dient de splitsingsakte de grondslag daarvoor te motiveren. Deze motivering is belangrijk, omdat hiermee over het algemeen ook de verdeelsleutel voor het berekenen van de bijdrage in de gezamenlijke schulden en kosten (servicekosten/voorschotbijdrage) van de VvE, waarin iedere eigenaar dient bij te dragen, is vastgesteld.[25]

De praktijk mist echter een gelijksoortige motiveringsregel in geval van een afwijkende stemverhouding. Het is in de praktijk gebruikelijk dat de stemverhouding gelijk is voor alle eigenaren (ieder appartementsrecht heeft één stem), maar afwijkingen komen vaak voor. Dit kan er toe leiden dat er een oneerlijke machtsverhouding binnen de VvE ontstaat. Dit geldt temeer waar het multifunctionele complexen betreft waarbij de ‘grootste’ eigenaar zoveel stemmen kan uitbrengen dat deze daarmee een doorslaggevende stem in de vergadering kan hebben, of zelfs bepaalde ‘kleinere’ eigenaren buitenspel kan zetten. De laatste decennia is er een toename van het aantal multifunctionele complexen, vaak in het kader van binnenstedelijke herontwikkeling of in de beantwoording van een zorgbehoefte binnen een wijk. Denk hierbij aan complexen met de combinatie van meerdere zorgvoorzieningen en woonappartementen (koop en/of huur). Het gaat niet alleen om een grooteigenaar, maar om de eigenaar van het grote appartementsrecht dat meer stemmen kan hebben vanwege de omvang van zijn appartementsrecht. Het is daarom denkbaar dat ter gelegenheid van de splitsing in appartementsrechten een goede reden bestaat om af te wijken van een gelijke stemverhouding voor alle eigenaren. Gelijk aan de regeling in het eerste lid van art. 5:113 BW zou de splitsingsakte een afwijkende stemverhouding moeten motiveren, zodat dit te allen tijde voor de eigenaren bekend en duidelijk zal zijn, ook voor latere nieuwe eigenaren. De toevoeging van een nieuw sub e aan het tweede lid van art. 5:112 BW regelt dit.

De werkgroep WMANL stelt aldus voor om net zoals bij de aandelen ook bij de stemmen de grondslag waarop deze is gebaseerd in de splitsingsakte op te nemen.

Rijssenbeek Advocaten stelt voor om deze regeling onder te brengen bij sub d in plaats van een nieuw sub e te creëren, en merkt op dat de motivering geen rechtsgevolgen heeft. Dat moge zo zijn, maar bij een rechterlijke toets van wijziging van de splitsingsakte kan de motivering mogelijk wel een rol spelen. De opmerking brengt ons op de verbetering dat niet iedere eigenaar standaard recht heeft op één stem, maar dat ieder appartementsrecht standaard recht geeft op één stem.

2.4 Participatie van huurders in de VvE (art. 5:120, 5:121, 5:127, 5:128 BW, alsmede art. 7:715, 7:220 en 7:261 BW)

De participatie van gebruikers (waaronder huurders) in een VvE is onderwerp van wijzigingsvoorstellen in meerdere artikelen. De werkgroep WMANL stelt kort gezegd voor om gebruikers van rechtswege te binden aan de regels van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Ook latere besluiten van de vergadering vallen hieronder als deze gaan over het gebruik, beheer en onderhoud, maar ook eventuele andere regels.[26] Dit betekent dat ook in het huurrecht enkele wijzigingen nodig zijn. Denk aan een verbod op wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde zonder toestemming van de vergadering, alsmede aangepaste regels voor de medewerking aan een renovatie en het wijzigen van de servicekosten, zodanig dat zowel huurders als eigenaars daarbij betrokken worden.

Tegenover deze zwaardere plichten staat dat gebruikers toegang hebben tot de vergadering en schriftelijk adviesrecht inzake gebruik, beheer en onderhoud. Een dergelijk advies moet de vergadering bespreken. Tevens stelt de werkgroep WMANL voor vast te leggen dat een eigenaar die een volmacht heeft verleend, zelf ook toegang tot de vergadering behoudt. Voorts wordt voorgesteld dat gebruikers (waaronder huurders) net als eigenaars een beroep op de rechter kunnen doen voor een verzoek om vervangende machtiging.

De in dit wijzigingsvoorstel betrokken artikelen zijn art. 5:120, 5:121, 5:127 lid 1 en 5:128 BW en art. 7:715, 7:220 en 7:261 BW.

Artikel 5:120 BW

Huurders en andere gebruikers zijn wel gebonden aan de bepalingen in het splitsingsreglement, maar appartementseigenaars zijn in beginsel niet gebonden aan de voor huurders en andere gebruikers geldende regels zoals bijvoorbeeld zijn vastgelegd in de (huur)overeenkomst. Huurders en andere gebruikers hebben daarnaast geen inspraak in de voor hen geldende VvE-regels. Voor huurders is een kleine beschermingsmaatregel getroffen: bepalingen in het splitsingsreglement die van kracht zijn geworden nadat de betreffende huurder in het betreffende complex is gaan huren, gelden niet voor hem (art. 5:120 lid 3 BW), tenzij hij daarmee instemt. Voor andere VvE-regels, zoals die in het huishoudelijk reglement of regels waartoe door de vergadering van eigenaars is besloten, geldt dat deze slechts van toepassing zijn op huurders en andere gebruikers voor zover zij daarmee hebben ingestemd (art. 5:128 lid 2 BW). Wel geldt dat iedere appartementseigenaar via de kantonrechter kan proberen deze regels ook aan huurders of andere gebruikers op te leggen.

De term ‘huishoudelijk reglement’ is overigens niet in Boek 5 BW te vinden (evenmin in het VvE-besluit) en omvat evenmin een aparte categorie ten opzichte van de andere besluiten van de VvE. Het is dat men in de modelreglementen praktisch een dergelijk onderscheid heeft gemaakt. Daardoor is de term ‘huishoudelijk reglement’ zo ingeburgerd geraakt in de taal van het appartementsrecht, dat ervoor is gekozen deze term in het gewijzigde art. 5:120 BW te hanteren. Dit verschaft duidelijkheid over welke regels men bedoelt.

Om huurders en andere gebruikers te binden aan alle VvE-regels werkt de praktijk met een gebruikersverklaring. Hiermee moet de huurder of andere gebruiker verklaren dat hij zich zal houden aan de bepalingen in het splitsingsreglement. Dit is overigens voor nieuwkomers overbodig, want nieuwe huurders en andere gebruikers zijn reeds van rechtswege aan de bepalingen in het splitsingsreglement gebonden, zie art. 5:120 lid 2 BW. Eveneens moet de huurder of gebruiker verklaren zich aan de bepalingen in het huishoudelijk reglement en eventuele nog te nemen vergaderbesluiten te zullen houden. Als een huurder of andere gebruiker zo’n verklaring weigert te ondertekenen, is dat doorgaans geen zelfstandige geldige reden om het gebruik te ontzeggen, noch aan de gebruiker, noch aan de betreffende eigenaar. Iedere eigenaar kan immers aan de kantonrechter verzoeken om de betreffende regel ook voor de huurder of andere gebruiker te laten gelden. In voorkomende gevallen handelt de verhurende eigenaar onrechtmatig, waardoor hij zichzelf openstelt voor beboeting en eventuele schadeverhaling.

De regeling omtrent de gebondenheid van huurders of andere gebruikers aan bepalingen in het splitsingsreglement, dan wel het huishoudelijk reglement dan wel genomen of nog te nemen vergaderbesluiten, zien velen als moeizaam. Opvallend is bovendien dat het huishoudelijk reglement ontbreekt in de tekst van art. 5:120 lid 2 en 3 BW. De regels waar art. 5:128 eerste lid BW op doelt, betreffen daarnaast alleen de gemeenschappelijke gedeelten. Regels omtrent het gebruik van de privé-gedeelten die niet in het splitsingsreglement staan maar wel in het huishoudelijk reglement, vallen er dus buiten. Alleen de bepalingen uit het splitsingsreglement zijn daarom automatisch op alle gebruikers – maar alleen op nieuwe huurders – van toepassing. Ook de nog te nemen vergaderbesluiten ontbreken in de wettekst. Dat is onwenselijk, omdat zowel eigenaar-bewoners als gebruiker-bewoners als het ware deel uitmaken van één leefgemeenschap, waarin het wenselijk is dat eenieder dezelfde regels voor gebruik, beheer en onderhoud naleeft.

De toepasselijkheid van de VvE-regels zou voor de huurders en overige gebruikers gelijk moeten zijn. Er is veel voor te zeggen om te regelen dat alle gebruikers van een appartementengebouw, zowel eigenaars als zij die hun gebruiksrecht aan een eigenaar ontlenen, zich aan dezelfde regels moeten houden. Het onderscheid tussen gebruikers in het algemeen en huurders in het bijzonder is hierbij niet meer nodig. In voorkomende gevallen dient een huurder aldus eventueel een afwijking van de bepalingen van zijn huurovereenkomst te dulden. Ook de art. 7:215, 7:220 en 7:261 BW, met een dwingendrechtelijk karakter voor zover het de verhuur van woonruimte betreft, behoeven hierdoor aanpassing.

Het voorgestelde tweede lid van art. 5:120 BW regelt dat alle gebruikers (waaronder huurders) aan dezelfde regels zijn gebonden als appartementseigenaars, uiteraard voor zover een dergelijke regel op een gebruiker van toepassing is casu quo gebruikers daaraan kunnen voldoen. Dat geldt niet alleen (zoals nu al wettelijk geregeld is) voor de regels uit het splitsingsreglement, maar ook voor het eventuele huishoudelijk reglement en toekomstige wijzigingen in beide documenten voor zover deze betrekking hebben op gebruikers. Het is van belang dat de huurder of andere gebruiker op de hoogte is van deze bepalingen, en zeker ook van wijzigingen daarop. Daarom bepaalt het voorstel dat de VvE-regels pas bindend zijn als ze voor de huurder of andere gebruiker kenbaar zijn. De werkgroep WMANL laat in het midden wie er voor moet zorgen dat de bepalingen kenbaar zijn. De verhurende appartementseigenaar zou bijvoorbeeld zijn huurder(s) hierover afdoende behoren te informeren. Desgewenst kan ook met de beheerder of het bestuur van de VvE worden afgesproken dat zij de nieuwe huurders of andere gebruikers zullen informeren. Daarnaast kan het splitsingsreglement een verplichting voorschrijven om een huishoudelijk reglement te laten inschrijven in de openbare registers bij het Kadaster, zoals het geval is in MR 2006 en MR 2017. Ook op deze wijze voldoet men aan het kenbaarheidsvereiste. Wij hebben dat niet in de wet willen vastleggen, maar hebben dit een plaats gegeven in het VvE-besluit (art. 12).

Rijssenbeek Advocaten acht het hoofdidee waardevol en stelt enkele aanscherpingen voor. De formulering van onder andere het kenbaarheidsvereiste en de aard van de mogelijk van toepassing te verklaren regels zijn naar aanleiding van de opmerkingen van Rijssenbeek Advocaten aangescherpt. Rijssenbeek Advocaten vroeg om een (semi)subjectief kennisvereiste. Zij attendeerden op het feit dat in de praktijk het bestuur of de beheerder van een VvE niet op de hoogte is van een eventuele verhuring. Dat pleit echter voor extra aandacht voor het register van eigenaars en gebruikers dat in de meeste modelreglementen als verplichting geldt, maar niet voor aanpassing van de voorgestelde wettekst.

Het derde lid van dit artikel, waarin is geregeld dat nieuwe bepalingen niet voor een huurder gelden tenzij hij daarmee heeft ingestemd, kan vervallen. Dit ontwerpwetsvoorstel regelt nu immers dat alle huurders en andere gebruikers allemaal aan alle VvE-regels zijn gebonden, op voorwaarde dat huurders en andere gebruikers inspraak krijgen in de VvE.

Artikel 5:121 BW

In het licht van het voorgaande is aan de eerste volzin ‘of een gebruiker’ toegevoegd, in het licht van het gelijktrekken van de regels voor de appartementseigenaars en de gebruikers (waaronder huurders). Door deze toevoeging geldt de bepaling niet alleen voor appartementseigenaars, maar ook voor gebruikers (waaronder huurders). Door de tussenvoeging van de tweede volzin, kunnen gebruikers – kort gezegd – ook een beroep doen op een vervangende machtiging wanneer zij voor een bepaalde handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten wel toe- stemming van de VvE nodig hebben, maar deze niet verkrijgen. Indien een gebruiker zo’n verzoek indient, ligt het voor de hand dat de kanton- rechter de betreffende appartementseigenaar ook hoort.

Rijssenbeek Advocaten vraagt zich af over welk soort verzoeken om ver- vangende machtiging het zal kunnen gaan, en of de huurder zo de bepalingen van de huurovereenkomst kan omzeilen. Voorts vragen zij zich af wat de sanctie is als de betreffende eigenaar niet bij name is opgeroepen in een procedure op grond van het gewijzigde artikel, en welke beoordelingsmaatstaf de rechter zal moeten hanteren. Zij stellen daarom voor om de gebruiker ook in het tweede en derde lid toe te voegen, welke suggestie wij volgen.

Artikel 5:127 BW

Aanpassing lid 1

Inmiddels is duidelijk dat een groot deel van de bepalingen in het splitsingsreglement ook gelden voor gebruikers, – zie de voorgestelde wijziging in art. 5:120 BW – en met dit ontwerpwetsvoorstel ook andere regels op gebruikers van toepassing zijn. Dit maakt eveneens duidelijk dat gebruikers dan ook het recht zouden moeten hebben om in de VvE-vergadering mee te praten. Dat is als het ware de keerzijde van de medaille dat de VvE-regels voor alle gebruikers zullen gelden. Deze voorgestelde aanpassing regelt daarom de toegang van huurders en andere gebruikers tot de vergadering van eigenaars, hun spreekrecht, en hun recht om een advies te geven dat de vergadering verplicht moet bespreken.

Het feit dat de VvE-regels in beginsel ook voor gebruikers gelden, is een belangrijk argument om hen invloed toe te kennen in de VvE. Er is immers veel voor te zeggen dat de VvE-regels van toepassing moeten zijn op eenieder die het gebouw gebruikt. Zeker woongebouwen vormen een ‘leefgemeenschap’ waar het belangrijk is dat mensen op een harmonieuze manier met elkaar samenleven. Het feit dat zich meerdere woningen in één gebouw bevinden, heeft als onlosmakelijk nadeel dat de bewoners voor wat betreft hun woonplezier in brede zin, in sterke mate van elkaars gedrag afhankelijk zijn; veel meer dan het geval is bij bewoners van eengezinswoningen. In een appartementencomplex is onderling contact doorgaans nauwelijks te vermijden. Zowel bij woningen als bij bedrijfsruimten, aangezien verschillende delen van het gebouw gemeenschappelijk in eigendom en/of gebruik zijn en men onvermijdelijk dicht op elkaar woont of werkt. De voorgestelde regeling geldt daarom voor alle gebruikers, dat wil zeggen die van woongelegenheden, maar ook die van appartementsrechten met andere bestemmingen.

Uit kwantitatief onderzoek blijkt dat huurders zelf vinden dat ze te weinig invloed hebben op besluiten van de VvE.[27] Huurders zijn ontevreden met de informatie die zij vanuit de VvE en de algemene vergadering van de VvE ontvangen, ontevreden met de betrokkenheid van huurders en er is gebrek aan contact met de VvE. Dat impliceert dat huurders er graag meer bij betrokken willen zijn en meer invloed in de VvE willen.

Appartementseigenaars lijken daarentegen slechts beperkt voorstander te zijn van een vergroting van de invloed van huurders in de VvE. Maar ook bij eigenaars staat de ontevredenheid over betrokkenheid van bewoners van een huurappartement hoog op de lijst. Bovenaan die lijst staat de naleving van afspraken en huisregels door bewoners van een huurappartement. Ook dat pleit er voor om huurders meer te betrekken bij het reilen en zeilen van de VvE, waardoor ze wellicht meer genegen zijn om de regels na te leven.

Hoewel het vergroten van inspraak van huurders in de VvE reeds lang onderwerp van gesprek is, is het behoudens enkele experimenten nog niet tot een bestendig beleid gekomen. Het komt voor dat huurders mogen toehoren bij de VvE-vergadering, het komt voor dat een huurder in een (kas)commissie wordt benoemd en huurders hebben soms met een volmacht van de verhurende eigenaar toegang tot de vergadering van eigenaars. Vaak blijft de volmacht beperkt tot de gebruiksregelingen, huishoudelijke zaken en leefbaarheidsonderwerpen. Een enkele keer betreft het een volledige volmacht, voor één vergadering of voor alle vergaderingen.

De voorgestelde wijziging in lid 1 regelt dat gebruikers (waaronder huurders) toegang hebben tot de vergadering van eigenaars en dat zij daarin een agenderingsrecht hebben. De werkgroep WMANL kiest ervoor om gebruikers niet te machtigen tot stemmen, maar slechts te machtigen tot adviesgeven. Dit advies moet de vergadering in ieder geval bespreken, waarbij de gebruikers volgens de nieuwe regeling aanwezig kunnen zijn. Uiteindelijk beslist de vergadering, maar niet nadat eigenaars en gebruikers de gelegenheid hebben gehad om inhoudelijk over de onderwerpen van gedachten te wisselen. Dit laat overigens wel ruimte voor de mogelijkheid dat besluitvorming door de eigenaars buiten de vergadering plaats vindt, mits unaniem. Op deze manier kunnen eigenaars huurders en andere gebruikers ‘omzeilen’, hoewel dit alleen in zeer kleine VvE’s een reële optie lijkt te zijn (bij grote VvE’s is het immers nogal een organisatie om alle eigenaren buiten vergadering bijeen te roepen).

Rijssenbeek Advocaten is geen voorstander van het toelaten van gebruikers zonder enige restrictie. Zij wijzen op praktische bezwaren (onbekendheid met wie gebruiker is, sterke vergroting van het aantal deelnemers aan de vergadering). Zij betwijfelen de noodzaak van spreekrecht voor gebruikers. De gedachte van een schriftelijk adviesrecht spreekt hen daarentegen wel aan en zij stellen voor de notulen van de VvE-vergaderingen ook aan gebruikers te verstrekken. Voorts vinden zij het wenselijk om het onderwerp in te perken tot de voorschriften van art. 5:120 lid 2 BW in plaats van de onderwerpen. Zij wijzen er tot slot op dat het agenderingsrecht niet direct uit de voorgestelde tekst blijkt. Wat ons betreft is dat echter wel het geval, omdat de vergadering de schriftelijke adviezen moet bespreken wat een agenderingsrecht impliceert. De gedachten van Rijssenbeek Advocaten zijn niet verwerkt in een wijziging, omdat er in dat geval te weinig evenwicht zou zitten in de beide zijden van de medaille: gebondenheid aan de VvE-regels versus inspraak in het reilen en zeilen in de VvE.

Artikel 5:128 BW

Mochten huurders en andere gebruikers, conform dit voorstel van wet, aan alle VvE-regels en eventuele wijzigingen daarin zijn gebonden, dan kan het huidige lid 2 vervallen. Een regeling dat iedere eigenaar aan een huurder of andere gebruiker kan vragen om de VvE-regels na te leven, is dan immers niet meer nodig.

Artikel 7:215 BW

Verhurende eigenaars dienen zich te realiseren dat hun eigen verhuurbeleid wijzigingen aan het gehuurde kan toestaan, die in de VvE voorafgaande toestemming behoeven. Zeker als het gaat om het aanbrengen van schotelantennes kan dat in de praktijk tot problemen leiden als de (algemene) verhuurvoorwaarden afwijken van de VvE-regels.

Als in VvE’s dezelfde regels voor huurders en andere gebruikers als eigenaars gelden, dan is het ongepast als huurders meer vrijheden dan eigenaars zouden hebben om aan de buitenzijde van het gehuurde wijzigingen aan te brengen. Naar aanleiding van een vraag van Rijssenbeek Advocaten merken wij op dat er tevens geen tegenstrijdigheid mag bestaan tussen de rechten en plichten uit het appartementsrecht en het huurrecht. Als een verhuurder verzuimt om in het huurcontract gebruik te maken van de uitzonderingsmogelijkheid die art. 7:215 BW biedt om wijzigingen aan het gehuurde aan de buitenzijde te verbieden, dan zou een huurder zonder meer kleine wijzigingen mogen aanbrengen. De huurder mag dit niet indien het splitsingsreglement de betreffende wijziging verbiedt (mits het voorstel om alle VvE-regels voor alle gebruikers en andere huurders van kracht te laten zijn gelding heeft).

De voorgestelde wijziging regelt dat huurders in een VvE niet zonder toestemming van die VvE wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde mogen aanbrengen. Een vergelijkbare aanpassing van lid 1 van dit artikel is niet nodig, omdat dit veelal over wijzigingen aan de binnenzijde/inrichting van het gehuurde gaat, wat de VvE niet raakt.

Artikel 7:220 BW

Een verhuurder kan niet zonder meer een renovatie uitvoeren in verhuur- de woningen. Als de huurder het niet eens is met de renovatieplannen zal de rechter moeten beoordelen of het renovatievoornemen redelijk is of niet (zie art. 7:220 lid 2 en 3 BW). De verhuurder heeft dus toestemming van de huurder nodig, zelfs als de VvE het besluit tot renovatie reeds heeft genomen. Een verhurende eigenaar kan zich niet verschuilen achter een besluit van de VvE, omdat iedere eigenaar bij de kantonrechter om vernietiging van een VvE besluit kan vragen, bijvoorbeeld omdat hij tijd nodig heeft om eerst met de huurders overeenstemming te bereiken. Onder het huidige recht dient de verhuurder in een VvE eerst 70% van de huurders zien te overtuigen, waarna de VvE tot de werkzaamheden casu quo renovatie kan besluiten. De 70%-regel voor huurders vindt zijn grondslag in art. 5:220 BW. Als 70% van de huurders akkoord gaat met de voorgestelde werkzaamheden, dan zijn kort gezegd alle huurders aan het renovatievoorstel gebonden, tenzij zij met succes een beroep doen op de kantonrechter. Deze bepaling is van regelend recht. Het voorgestelde nieuwe lid 4 regelt aanvullend speciaal voor gemengde complexen, dat in een gebouw met een VvE niet 70% van de huurders akkoord moet gaan om een renovatievoorstel het vermoeden van redelijkheid te geven. In deze gemengde complexen behoren 70% van de eigenaar-bewoners, huurders én andere gebruikers tezamen akkoord te gaan.[28] De escape, zoals nu is opgenomen voor gebouwen met louter huurwoningen via een beroep op de kantonrechter, geldt in de voorgestelde regeling ook voor in appartementsrechten gesplitste gebouwen met zowel eigenaar-bewoners als huurders of andere gebruikers. Het is niet nodig om ook voor de eigenaars een regeling te treffen voor een beroep op de kantonrechter, omdat eigenaars die regeling al hebben in art. 5:130 BW.

Rijssenbeek Advocaten maakt zich zorgen dat in de voorgestelde regeling eigenaars voor huurders gaan bepalen wat een redelijk voorstel voor renovatie is, terwijl kwesties als huurverhoging, vervangende woonruimte en verhuiskostenvergoedingen hen niet aangaan. Relevant voor die opmerking is dat de wijziging van dit artikel alleen passend is in het geheel van wetswijzigingen die de huurdersparticipatie in VvE’s moet verbeteren. Dat huurders meepraten in de VvE en dus in een vroeg stadium betrokken zijn bij de renovatieplannen vormt het uitgangspunt. Hierdoor kan niet alleen hun verhuurder rekening met hun belangen houden, maar eveneens de eigenaars. Tot slot blijft de gang naar de rechter onverminderd mogelijk.

Artikel 7:261 BW

De regels voor het wijzigen van servicekosten zijn in het huurrecht anders dan in het appartementsrecht. Binnen een VvE beslist de vergadering van eigenaars over de samenstelling en de hoogte van de kosten van de ‘leveringen en diensten’; de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Het gaat doorgaans om een per maand te betalen voorschot. Een besluit bijvoorbeeld inzake (de kosten van) het afvoeren van huisvuil is relatief eenvoudig te nemen in de vergadering van eigenaars, maar de vergadering kan ook besluiten tot bijvoorbeeld het aanstellen van een huismeester. De verhurende eigenaar is dan gebonden aan deze kostenverhoging, zonder dat hij duidelijkheid heeft of hij de kosten, die hij rechtstreeks ten behoeve van de huurders of andere gebruikers van de appartementen maakt, aan hen kan doorbelasten. In het huurrecht zijn de regels immers zo dat de kosten, indien de levering slechts aan een groep huurders gezamenlijk mogelijk is, slechts voor wijziging vatbaar zijn als ten minste 70% van de huurders met zo’n wijziging instemt. Daarvan kan sprake zijn bij een staking van de dienst of als er een nieuwe dienst bijkomt.

Een soortgelijke situatie van de vereiste instemming van 70% van de huurders bij renovatie speelt volgens de huidige wettelijke regeling ook bij de wijziging van servicekosten. De verhuurder van een appartementsrecht is ten opzichte van de huurder gebonden aan de wettelijke bepalingen inzake huur en verhuur, ook als het gaat om servicekosten. Het gaat dan alleen om de servicekosten die zowel voor huurders als voor eigenaars relevant zijn, althans de kosten die de verhurende eigenaar volgens het huurrecht kan doorbelasten aan zijn huurders.

Wijziging van servicekosten door een verhuurder is pas toegestaan wanneer 70% van de huurders daarmee instemt. Huurdersparticipatie in de VvE lost dit probleem niet op, want art. 7:261 BW is in tegenstelling tot art. 7:220 BW wel van dwingend recht. Het doet er aldus niet toe of de verhuurder volmachten aan de huurders verstrekt, zodat de huurders in de vergadering van eigenaars kunnen stemmen. 70% van de huurders zal dan namelijk alsnog akkoord moeten gaan met de wijziging. Huurders met volmacht die niet in de vergadering van eigenaars verschijnen, zijn daarbij niet gelijk aan instemmende huurders.

Ook al ondertekenen de huurders of andere gebruikers de gebruikersverklaring, waarmee ze akkoord gaan met toekomstige VvE-besluiten aangaande gebruik, beheer en onderhoud, ook dan behoudt art. 7:261 BW haar dwingende karakter. Dat is ook het geval als het hele ontwerpwetsvoorstel om de huurdersparticipatie in VvE’s zoals besproken in deze paragraaf van kracht zou worden. Afwijken mag immers niet ten nadele gaan van art. 7:261 BW. Dit maakt dat voor de wijziging van de servicekosten in VvE’s een soortgelijke regeling nodig is als voor renovatie. Het voorgestelde nieuwe lid 3 regelt dat in een gebouw met een VvE niet 70% van de huurders akkoord moet gaan om een voorstel tot wijziging van de servicekosten het vermoeden van redelijkheid te geven. In plaats daarvan behoren 70% van de eigenaar-bewoners, huurders én andere gebruikers tezamen hiermee akkoord te gaan. De escape, zoals nu is opgenomen voor gebouwen met louter huurwoningen via een beroep op de kantonrechter, geldt in de voorgestelde regeling ook voor in appartementsrechten gesplitste gebouwen met zowel eigenaar-bewoners als huurders of andere gebruikers. Het is niet nodig om ook voor de eigenaars een regeling te treffen voor een beroep op de kantonrechter, omdat eigenaars die regeling al hebben in art. 5:130 BW. Rijssenbeek Advocaten herkent de noodzaak van deze wijziging, omdat het gaat om bewonersbelangen als zodanig inzake de gemeenschappelijke kosten voor het beheer van het gebouw. Dat rechtvaardigt dat eigenaars invloed kunnen uitoefenen op een eventuele wijziging van de door huurders te betalen servicekosten.

2.4.1 Algemene reacties op huurdersparticipatie in VvE’s

De Woonbond is een groot voorstander van betere afstemming van belangen van eigenaars en gebruikers binnen een gemengd complex en de bevordering van de samenwerking om tot een goed en duurzaam beheer en een prettiger leefomgeving te komen. De Woonbond waardeert het voorgestelde aanwezigheids- en adviesrecht voor huurders in de VvE, maar maakt bezwaar tegen het feit dat huurders niet mee mogen beslissen over regels waar zij in het ontwerpwetsvoorstel wel van rechtswege aan gebonden zouden zijn. Dit leidde vanwege gebrek aan draagvlak niet tot aanpassingen van het voorstel.

De Woonbond maakt voorts bezwaar tegen het aantasten van de rechtsbescherming van huurders, omdat dit voor huurders in een gemengd complex een uitzonderingspositie creëert als het gaat om renovatie en wijziging van het servicepakket. Wij achten echter het hele pakket, met beide zijden van de medaille (gebondenheid aan VvE-regels enerzijds en inspraak anderzijds) voldoende in balans.

Aedes waardeert een formalisatie van hetgeen in de huidige praktijk steeds meer plaatsvindt, namelijk om huurders toegang te verstrekken tot de VvE-vergadering. Aedes waardeert eveneens het voorgestelde adviesrecht, waarbij Aedes vraagt om het adviesrecht voor bewonerscommissies toe te voegen. Dat laatste achten wij niet noodzakelijk, omdat een bewonerscommissie altijd uit huurders zal bestaan.

Aedes onderschrijft de gedachte die aan de voorgestelde wijziging ten grondslag ligt, namelijk het stimuleren van overleg tussen huurders en eigenaars en het betrekken van huurders bij de besluitvorming in VvE’s voor zover het gaat om de onderwerpen die hen aangaan. Of dat nou met een volmacht is of middels het voorgestelde adviesrecht. Omdat een volmacht niet is af te dwingen – het staat iedere eigenaar vrij om dat wel of niet te doen – is in het ontwerpwetsvoorstel gekozen om het recht om de vergadering bij te wonen en het schriftelijk adviesrecht te introduceren. Aedes vindt het verbod op wijzigingen aan de buitenzijde in een gemengd complex zonder toestemming van de VvE logisch, maar vraagt zich af hoe de afstemming tussen de huurder, verhuurder en VvE in de praktijk moet plaatsvinden. Dit kan nader worden uitgewerkt. Denk bijvoorbeeld aan een regeling waarin de verhuurder en VvE samen afstemmen of een wijziging wel of niet toelaatbaar is, of een regeling waarbij de ene partij pas toestemming verleent nadat de toestemming van de andere is ontvangen.

De aangepaste regeling voor renovatie en het servicepakket vindt steun bij Aedes, waarbij Aedes aandacht vraagt voor de definitie van ‘gebruiker’. Aansluiting zoeken bij de definitie van gebruiker in art. 5:120 BW is een mogelijkheid. Als alternatief bestaat de mogelijkheid om niet te spreken van eigenaars, huurders of andere gebruikers, maar van ‘adressen’. Kjenning ziet praktische moeilijkheden voor de beheerder wanneer het gaat om wie het woord mag voeren in de vergadering. Desalniettemin beoordelen zij het adviesrecht positief, maar dan bij voorkeur niet in maar buiten de vergadering via een jaarlijks overleg tussen bestuur en huurders. Deze opmerkingen leidden niet tot aanpassingen.

Netwerk Notarissen ondersteunt de voorstellen om tot een beter even- wicht in de zeggenschap binnen de VvE in gemengde complexen te ko- men van harte, met name de wijzigingen in art. 5:106, 5:120 en 5:121 BW. Zij spreken daarbij de wens uit dat ook kortdurende toeristische huurders aan de VvE-regels gebonden zullen zijn. Dat is het geval, want ook deze huurders vallen onder de ‘gebruikers’ van het appartementsrecht.

2.5 Aard van de bijdragen (art. 122 lid 7 BW)

Bij overdracht of toedeling van een appartementsrecht is de nieuwe eigenaar op grond van het derde lid van art. 5:122 BW samen met de vorige eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde bijdragen aan de VvE, voor zover die in het lopende boekjaar of het voorgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden. De wetswijziging van 1 mei 2005 en ook die van 1 januari 2018 handhaaft dit artikellid. Het derde lid van art. 5:122 BW strekt ertoe de positie van de VvE te verbeteren indien de verkoper van een appartementsrecht insolvent blijkt te zijn.

Met de in lid 3 genoemde bijdragen gaat het om de bijdragen die de appartementseigenaar aan de VvE moet voldoen. Op grond van het vijfde lid van art. 5:122 BW zorgt de notaris, bij de overdracht van een appartementsrecht, voor het opvragen van een verklaring bij het bestuur van de VvE. Deze verklaring houdt in een opgave door het bestuur van de door de verkoper van het appartementsrecht aan de VvE nog verschuldigde bijdragen. Dit zijn over het algemeen de bijdragen aan het reservefonds en de VvE-bijdrage, maar hier kunnen ook andere kosten onder vallen. Welke kosten dat zijn, is niet altijd even duidelijk. Daardoor ontstaat in de praktijk vaak discussie tussen notarissen en VvE-besturen en beheerders over deze ‘andere kosten’. Dit heeft als gevolg dat in bepaalde gevallen nutskosten, doorbelastingen of extra bijdragen niet vallen onder het regime van art. 5:122 BW, waardoor VvE’s vaak aan het kortste eind trekken. De werkgroep WMANL wil het pleit nu beslechten en voor eens en altijd vastleggen welke posten tot de verschuldigde bijdragen worden gerekend. Dat hiermee de VvE in materiële zin voorrang krijgt op de andere schuldeisers is een bewuste keuze: indien de VvE immers de ‘andere kosten’ niet via het regime van art. 5:122 BW kan verhalen op de verkoper of koper van een appartementsrecht, zullen die kosten binnen de VvE moeten worden afgeboekt, ofwel worden omgeslagen over de overige eigenaars. Vanuit de unitaire stelselgedachte gaat naar onze mening het belang van de (overige) eigenaars boven het belang van de andere schuldeisers van de verkopende eigenaar.

Aangezien het noodzakelijk is om de begrippen nutskosten, doorbelastingen en extra bijdragen nader te beschrijven, kiest de werkgroep WMANL ervoor om dit in het VvE-besluit uit te werken. Vandaar dat het voorgestelde nieuwe zevende lid van art. 5:122 BW een verwijzing naar het VvE-besluit (nader beschreven en toegelicht in het volgende hoofdstuk) bevat. Dit VvE-besluit werkt in de vorm van een AMvB de wet in formele zin nader uit, nu het te ver zou gaan om deze specificatie in de wet zelf op te nemen.

2.6 Light regime voor de administratie van zeer kleine VvE’s (art. 5:124 BW)

Aanpassing lid 2

Voor diverse rechtspersonen gelden in ons recht verschillende regels met betrekking tot boekhoud- en administratieplicht en verslaglegging en verantwoording daarvan. Kort samengevat vult wat het splitsingsreglement daarover bepaalt de boekhoud- en administratieplicht en de verslagleggingsplicht voor VvE’s als bedoeld in art. 2:10 en 2:49 BW aan. Dankzij de breedgedragen zorg over het gebrekkige functioneren van met name zeer kleine VvE’s en de mogelijke daarmee samenhangende risico’s voor het onderhoud, leeft in de praktijk de vraag of het complete wettelijke VvE regime (Boek 2 en Boek 5 BW en de KNB-modelreglementen) wel integraal van toepassing moet zijn op zeer kleine VvE’s. Dit geldt met name als het uitsluitend gaat om woonappartementen (zie daarvoor ook de bijdrage over het MR light voor zeer kleine VvE’s in dit boek). Uit onderzoek blijkt dat veel zeer kleine VvE’s tegen deze bepalingen aanlopen en daardoor niet aan alle verplichtingen voldoen (en daarmee tot zogenaamde slapende VvE’s verworden).

Deze zeer kleine VvE’s benoemen vaak geen bestuur en regelen hun zaken informeel. De regelgeving in het BW en de KNB-modelreglementen en de administratieve lasten blijken in de praktijk te zwaar, en het inhuren van professionals zoals een beheerder is voor zo’n zeer kleine VvE vaak te kostbaar. Verder blijven er soms te weinig leden over die niet al deel uitmaken van het bestuur om nog een kascommissie te kunnen vormen. Gebrekkige besluitvorming kan leiden tot verloedering van gebouwen en straten; aan verduurzaming van het gebouw komt zo’n vereniging dan al helemaal niet toe. Alleen nieuwe regelgeving zal zeer kleine VvE’s in beweging brengen. In hoofdstuk IV wordt hierop nader ingegaan.

Het is daarom wenselijk om voor zeer kleine VvE’s een lichter regime in te voeren, onder meer met betrekking tot de opgelegde administratieve lasten. Hiervoor is het noodzakelijk eerst te bepalen wat onder een zeer kleine VvE wordt verstaan. Dat er een verschil bestaat is wel duidelijk, maar de scheidslijn is in de praktijk vaak moeilijk vast te stellen. Ook de landen om ons heen hebben discussies gevoerd over de definitie van een zeer kleine VvE.

Ter voorkoming van het bedenken van allerlei constructies om onder een eventueel in te voeren licht regime te vallen, definieert dit ontwerpwetsvoorstel een zeer kleine VvE als een VvE van ten hoogste drie woonappartementen,[29] die ieder bestemd zijn voor gebruik als afzonderlijke zelfstandige woning.[30]

Er zijn ongeveer 50.000 VvE’s met maximaal twee appartementsrechten, en nog eens zo’n 42.250 VvE’s van drie tot en met vijf appartementsrechten.[31] De onderhouds- en verduurzamingsopgave in de bestaande bouw ligt zeker ook bij de zeer kleine VvE’s, gezien het feit dat juist de kleine VvE’s de oudste bouwjaren hebben.[32] Gekozen is voor inperking tot drie appartementsrechten.

De aanpassing van art. 5:124 BW behelst – rekening houdend met de zorgen over achterstallig onderhoud bij slapende (vaak zeer kleine) VvE’s, maar recht doende aan de behoefte aan vereenvoudiging en beperking van kosten – vooralsnog alleen een inperking van de boekhoud- en administratieplicht en verslaglegging en verantwoording daarvan. Concreet betekent dit dat voor zeer kleine VvE’s (de VvE met maximaal drie woonappartementen, die alle bestemd zijn voor gebruik als afzonderlijke zelfstandige woning) art. 2:10 lid 2 en 2:48 BW niet van toepassing zijn. Idealiter zou de regeling omtrent zeer kleine VvE’s de mogelijkheid moeten bevatten tot al dan niet verplichte verdergaande aanpassing.[33] Hoe minder bureaucratie voor kleine VvE’s geldt, hoe minder belemmeringen er zijn om stappen te zetten in de verduurzaming.

Rijssenbeek Advocaten vraagt zich af wat met de gekozen formulering voor wat betreft bestemming en gebruik precies wordt bedoeld. Ter toelichting merken wij op dat het er ons vooral om gaat dat men in heel grote complexen de regeling niet misbruikt door middel van hoofdsplitsingen, die slechts uit twee of drie appartementsrechten bestaan. We hebben de formulering daarop aangepast naar ‘Voor verenigingen van eigenaars met ten hoogste drie appartementsrechten, die ieder bestemd zijn om als afzonderlijke zelfstandige woning gebruikt te worden …’

2.7 Uniforme rechtsingang bij kantonrechter en aanpassing beroepstermijn (art. 5:124 lid 4, 5:129, 5:130, 5:138, 5:141 BW; art. 93 Rv)

Artikel 5:124 lid 4 BW

Het huidige onderscheid in soort procedure en het onderscheid in absolute competentie kan er toe leiden dat bij verschillende instanties procedures aanhangig zijn over dezelfde kwestie binnen een VvE.[34] Dat kan leiden tot rechtsonzekerheid, zoals wanneer partijen de procedure ex art 5:129 juncto 2:14 BW, naast de procedure ex art. 5:130 juncto 2:15 BW aanhangig maken over hetzelfde besluit van een orgaan van de VvE. Vernietigbaar is een besluit van een orgaan van de VvE dat genomen is in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, dan wel wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. In dat geval is iedere belanghebbende bevoegd om op grond van art. 5:130 juncto 2:15 BW een verzoekschrift tot vernietiging bij de kantonrechter in te dienen. Een besluit van een orgaan van de VvE dat in strijd met de wet of de splitsingsakte genomen is, is krachtens art. 5:129 juncto 2:14 BW nietig. De dagvaardingsprocedure waarin de belanghebbende de nietigheid vordert, behoort tot de absolute competentie van de rechtbank.

Niet zelden is een besluit van een orgaan van de VvE zowel nietig als vernietigbaar. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een besluit dat een afwijkende servicekostenomslag toestaat ten opzichte van de breukdelen die in de splitsingsakte zijn opgenomen. Een dergelijk besluit is wegens strijd met het reglement nietig. Dat besluit kan bovendien genomen zijn in strijd met vormvoorschriften. Denk hierbij aan de oproep voor de algemene ledenvergadering, dat niet de daar te behandelen onderwerpen bevat, of daarbij niet de voorgeschreven termijn in acht neemt. Hetzelfde besluit is in dat geval zowel nietig als vernietigbaar. Kantonrechters die verzoeken tot nietigverklaring voorgelegd krijgen, gaan daar op verschillende wijzen mee om.

De kantonrechter kan de vordering tot nietigverklaring naast het verzoek tot vernietiging op grond van art. 94 lid 2 Rechtsvordering (Rv) behandelen en beslissen, voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet. De kantonrechter is niet zelden van oordeel dat sprake is van voldoende samenhang. De kennelijke bedoeling van deze regeling is dat één en dezelfde rechter samenhangende kwesties vanuit een oogpunt van doelmatigheid zo veel mogelijk behandelt en beslist.[35] Echter, het komt regelmatig voor dat de kantonrechter zich niet bevoegd verklaart van de gevorderde nietigheid kennis te nemen en de zaak doorverwijst naar de sector civiel op grond van art. 69 Rv. Dat kan leiden tot een onwenselijke vertraging en mogelijk tegenstrijdige oordelen van verschillende rechters over hetzelfde besluit. Deze wijziging beoogt aan dit onderscheid een einde te maken en komt tegemoet aan een sinds jaar en dag bestaande roep uit de praktijk van VvE-juristen ‘alle VvE-zaken naar de sector kanton en nietigheid bij verzoekschrift’.

Rijssenbeek Advocaten merkt terecht op dat het ontwerpwetsvoorstel verwijst naar artikelen die in dit voorstel zouden vervallen en dat art. 5:140b lid 1 BW ontbreekt. Dat is aangepast. Daarnaast stellen zij dat, bij wijziging van de termen, die aanpassing beter in de betreffende artikelen zelf kan gebeuren. Voor de begrijpelijkheid van het voorstel hebben wij dat niet gedaan.

Artikel 5:129 BW

Met de toevoeging dat de rechter de nietigheid, bedoeld in art. 2:14 BW, op verzoek uitspreekt, beoogt dit artikel tot harmonisatie van het procesrecht in VvE-zaken te komen.[36] Zoals hiervoor reeds aangegeven, vindt onder het huidige recht vernietiging van besluiten op grond van art. 5:130 BW plaats in een verzoekschriftprocedure, die de sector kanton behandelt (zie art. 5:130 BW). Het inroepen van nietigheid vindt echter plaats op grond van art. 5:129 juncto 2:14 BW in een dagvaardingsprocedure bij de sector civiel. Dit artikel wijzigt de soort procedure voor nietigheid van vordering naar een verzoekschriftprocedure. De hierna te behandelen voorgestelde wijziging van art. 93 Rv regelt dat de sector kanton absoluut competent is van die verzoeken kennis te nemen. Daarbij wordt rekening gehouden met het specialisme van de sector kanton op diverse soorten zaken zoals het huurrecht en het appartementsrecht.[37] De toevoeging dat ‘de wet’ in dit artikel in geval van appartementsrechten ook een AMvB bedoelt, is volgens een enkeling wellicht ten overvloede, indien en voor zover het begrip wet in de zin van art. 2:14 lid 1 BW ook reeds een wettelijk voorschrift bedoelt. Hierover verschaft de expliciete toevoeging aan het derde lid van art. 5:129 BW de nodige duidelijkheid. NVM bevestigt dat strijd met het in te voeren VvE-besluit ook een nietigheidsgrond kan zijn.

Artikel 5:130 BW

Art. 5:130 lid 3 tweede zin BW komt te vervallen. Daarmee bedraagt de appeltermijn voor de in dit artikel geregelde verzoekschriftprocedure drie maanden in plaats van één en bedraagt de cassatietermijn drie maanden in plaats van de huidige twee maanden op grond van art. 5:130 lid 3 BW juncto art. 402 lid 2 Rv.

Naast een verzoek tot vernietiging van een besluit dient men vaak tevens een verzoek tot vervangende machtiging in. Weigert de VvE bijvoorbeeld toestemming voor het aanbrengen van een bepaalde voorziening (denk bijvoorbeeld aan een trapliftinstallatie aan de gemeenschappelijke buitentrap van een portiekwoning), dan geeft de vernietiging van dat besluit ex art. 5:130 BW de verzoeker nog niet het recht de installatie aan te brengen. Om dat positieve resultaat direct in dezelfde procedure te bewerkstelligen, verzoekt men doorgaans op dezelfde gronden naast vernietiging om een vervangende machtiging ex art. 5:121 BW om de installatie alsnog te kunnen aanbrengen. De kantonrechter doet beide verzoeken in één beschikking af, maar deze kennen wel verschillende appeltermijnen: één maand bij een verzoek ex art. 5:130 lid 2 BW en drie maanden voor het verzoek ex art. 5:121 BW. Een dergelijke samenloop maakt de vernietigingsbeschikking onherroepelijk indien een partij hoger beroep instelt na één maand. Het in de vernietigingsbeschikking vervatte oordeel heeft dan kracht van gewijsde verkregen waardoor het hof van dat onherroepelijk geworden oordeel moet uitgaan en het andersluidende standpunt van de VvE moet passeren. Het ingaan op argumenten die, voor zover deze ten grondslag zijn gelegd aan het – wel tijdig ingediende – hoger beroep tegen de vervangende machtiging is dan niet meer mogelijk.[38] Het gelijkstellen van de appel- en cassatietermijnen neemt dit risico weg.

Rijssenbeek Advocaten vindt dat er vanuit praktisch oogpunt inderdaad veel voor te zeggen is om alle termijnen gelijk te schakelen, maar vraagt waarom niet gekozen is voor verkorting naar één maand. De standaardtermijn is drie maanden. Verkorting naar één maand zou betekenen dat het procesrecht in het appartementsrecht een afwijkende positie blijft innemen ten opzichte van de standaard termijnen in dagvaardings- en verzoekschriftprocedures. Daar sluiten we bij aan.

Artikel 5:138 BW

Door de huidige tweede zin in art. 5:138 BW geldt een afwijkende termijn voor hoger beroep bij geschillen over herstel of de wijze van herstel. Deze afwijkende termijn beantwoordt niet aan een maatschappelijke behoefte. Derhalve stelt de werkgroep WMANL voor om deze tweede zin te laten vervallen, zodat ook hier de beroepstermijn de gebruikelijke drie maanden bedraagt.

Artikel 5:141 BW

Wij stellen voor om de termijn genoemd in het tweede lid van art. 5:141 BW terug te brengen naar drie maanden. De situatie dat een beperkt gerechtigde geen toestemming geeft, waarna de notaris alsnog de notariële akte passeert, is niet veelvoorkomend. In die situatie biedt een termijn van drie maanden voldoende bescherming.

Artikel 93 Rv

Art. 42 Wet op de rechterlijke organisatie (RO) bepaalt dat alle zaken bij de rechtbank aanhangig moeten worden gemaakt, tenzij in de wet anders is bepaald. Art. 93 Rv regelt de absolute competentie van de kantonrechter. Op grond van art. 93 sub d Rv is de kantonrechter ook bevoegd in andere zaken ten aanzien waarvan de wet dit bepaalt. Het appartementsrecht (Titel 9 van Boek 5 BW) wijst de kantonrechter als de bevoegde rechter aan in de procedures die voortvloeien uit art. 5:106 lid 7, 5:121 leden 1 en 3, 5:128 lid 2, 5:130 lid 1, 5:138, 5:140 lid 1, 5:144 lid 1 en 5:145 BW. Toch is de kantonrechter niet in alle VvE-zaken bevoegd, zoals in art. 5:140a en 5:141 BW en de vordering tot nietigverklaring op grond van art. 5:129 juncto art. 2:14 BW.

Uit de specifieke toedeling van competentie aan de kantonrechter blijkt dat de wetgever beoogde om VvE-zaken zo veel mogelijk tot de competentie van de sector kanton te doen horen. Toch bepaalt art. 93 Rv niet dat alle zaken betreffende appartementsrechten tevens behoren tot de absolute competentie van de sector kanton, terwijl daar goede redenen voor zijn, te weten:[39]

  1. De sector kanton is absoluut competent in huurzaken op grond van art. 93 sub c Rv. Op diverse punten vertoont het appartementsrecht raakvlakken met het huurrecht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan zaken als de afrekening van servicekosten, wijzigingen aan het gehuurde casu quo aan de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, de binding van huurders aan reglementen en besluiten van de VvE, dagelijks onderhoud, groot onderhoud en dringende renovatiewerkzaamheden. Met de toenemende verkoop van huurappartementen door corporaties – en daarmee toename van het aantal gemengde complexen – zal het aantal zaken waarin zowel huurrecht als appartementsrecht een rol speelt, toenemen.
  2. Samen met het burenrecht, waarin de sector kanton vaak ook bevoegd is, vormen het huurrecht en het appartementsrecht de belangrijkste onderdelen van het woonrecht in Nederland. Door deze zaken bij één bevoegde instantie in eerste aanleg onder te brengen, kan die sector daarover bijzondere expertise vormen.
  3. Het huidige onderscheid kan er toe leiden dat bij verschillende instanties procedures aanhangig zijn over dezelfde kwestie binnen een VvE. Dat kan leiden tot rechtsonzekerheid, zoals bijvoorbeeld de procedure ex art. 5:129 juncto art. 2:14 BW, die partijen naast de procedure ex art. 5:130 juncto art. 2:15 BW over hetzelfde besluit van een orgaan van de VvE aanhangig kunnen maken.

Afbakening van zaken

De toevoeging van zaken betreffende appartementsrechten aan art. 93 Rv is beperkt tot de specifieke procedures die Boek 5 Titel 9 BW benoemt. Het is bijvoorbeeld niet wenselijk om zaken betreffende de bouw, verkoop of erfpacht van appartementsrechten ook tot de absolute competentie van de sector kanton te laten behoren of bij verzoekschrift te doen indienen. In dat geval zouden in die rechtsgebieden onverklaarbare onderscheiden ontstaan. De toevoeging van VvE-zaken aan art. 93 Rv (nieuw sub d) is beperkt tot alle rechtsvorderingen en verzoeken die gedaan kunnen worden op grond van Boek 5 Titel 9 BW.

Deze toevoeging past het best in een nieuw sub d van art. 93 Rv, waarbij de wijziging het huidige sub d omnummert tot sub e van art. 93 Rv. Art. 93 sub c Rv somt namelijk uitsluitend bijzondere overeenkomsten op, waartoe de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en die met de VvE niet behoort. Het toevoegen van zaken uit Boek 5 Titel 9 BW aan art. 93 sub d Rv, maakt de verwijdering van de vermelding ‘kantonrechter’ uit de artikelen van Boek 5 Titel 9 BW mogelijk. Hierdoor vervalt ook de bepaling omtrent de relatieve competentie ‘de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte is gelegen’. De toevoeging van een vierde lid aan art. 5:124 BW regelt dat (zie ook de uitleg hiervoor bij art. 5:124 lid 4 BW). Dit betekent dat ‘zaken betreffende Boek 5 Titel 9 van het BW’ toegevoegd moet worden aan art. 103 Rv (dagvaardingsprocedure) en art. 264 Rv (verzoekschriftprocedure).

Daarmee is het procesrecht zodanig ingericht, dat alle specifiek in Boek 5 Titel 9 BW benoemde procedures voortaan verzoekschriftprocedures zijn. Deze procedures behoren voorts tot de absolute competentie van de sector kanton van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte ligt.

2.8 Bruidsschat bij uitponding (art. 5:126 lid 1 BW)

Een probleem dat in de jurisprudentie de laatste tijd aan de orde wordt gesteld, betreft gebreken aan de gemeenschappelijke delen, terwijl sommige gemeentelijke splitsingsvergunningen dit onderhoud voor de eigenaars garanderen. Bij de wijziging van het appartementsrecht in 2011 kreeg een voorstel tot regeling van het geven van een onderhoudsgarantie door de verkopende woningcorporatie, waarbij in de verkoopprijs het groot onderhoud voor de komende tien jaar is meegenomen, onvoldoende steun. In Amsterdam is reeds jarenlang een convenant van kracht dat kwaliteitseisen stelt aan het te splitsen pand. Gemeenten kunnen immers voorwaarden stellen alvorens een grooteigenaar toestemming krijgt om een gebouw in appartementsrechten te splitsen. Deze bevoegdheid steunt op art. 22 Huisvestingswet 2014. Art. 24 van deze wet regelt dat de gemeenteraad voorwaarden en weigeringscriteria kan vaststellen. Ook in andere gemeenten komt het derhalve voor dat de gemeente aan de eigenaar die een bestaand gebouw wil splitsen in appartementsrechten kwaliteitseisen kan stellen.

Men verwacht van de splitsende eigenaar dat in geval van bestaande bouw het gebouw gedurende een aantal jaren moet voldoen aan kwaliteitseisen. Deze verwachting legitimeert de verplichting dat de splitsende eigenaar van een bestaand gebouw een ‘bruidsschat’ moet verstrekken aan de bij de splitsing in appartementsrechten op te richten VvE. Ook in gevallen waarin geen splitsingsconvenant geldt, er geen splitsingsvergunning vereist is of de gemeente geen kwaliteitseisen verbindt aan de te verlenen splitsingsvergunning, is het van belang dat de nieuwe VvE start met een reservefonds dat toereikend is om het voorzienbare onderhoud uit te kunnen voeren. Tenzij er vlak voor de splitsing uitputtend onderhoud is uitgevoerd aan het bestaande gebouw, zou het niet mogelijk kunnen zijn dat een reservefonds leeg is. In de praktijk blijkt echter dat bij uitponding van een gebouw de splitsende eigenaar nogal eens verzuimt een bruidsschat mee te geven. Dit leidt voor de nieuwe eigenaars in een voorheen verhuurd gebouw tot een nare confrontatie met noodzakelijke onderhoudsuitgaven die de verhurende eigenaar reeds lang had kunnen voorzien en waarvoor hij had kunnen reserveren, maar niet deed.

Met deze achtergrond is het idee van een verplichte bruidsschat ontstaan, welk idee tijdens de najaarsbijeenkomsten van VvE Belang, evenals in het Woon-overleg in Amsterdam, enthousiast werd omarmd. Men was van mening dat de grooteigenaar die zijn gebouw gaat uitponden de kopers niet behoort op te zadelen met een te leeg reservefonds. Hierdoor zadelt de grooteigenaar immers ten onrechte de kopers op met de kosten van het niet door hem uitgevoerd achterstallig onderhoud van het gebouw, die voor zijn rekening behoren te komen.

De uitbreiding in lid 1 van art. 5:126 BW regelt dat bij bestaande bouw de splitsende eigenaar er voor zorgt dat het reservefonds gevuld is (de bruidsschat). Hierdoor voldoet de splitsing aan het vereiste uit de wetswijziging van 1 januari 2018, en wel uiterlijk op het moment van de overdracht van de eerste woning in het gebouw (uitponding) aan een particuliere eigenaar. Onder particuliere eigenaar verstaan wij in dit geval de consument, bedoeld in art. 7:2 BW. Wat onder ‘toereikend’ moet worden verstaan, zal het VvE-besluit nader uitwerken (zie het voorgestelde nieuwe lid 8 en in het VvE-besluit art. 6).

Dit is weliswaar een wijziging die ingrijpt in de basisprincipes van het appartementsrecht, maar die wel te rechtvaardigen is. Immers, het appartementsrecht is oorspronkelijk geschreven met de overweging dat de appartementseigenaars meer gegoede mensen zouden zijn, die er wel voor zouden zorgen dat woongebouwen goed worden onderhouden. Pas later kwam het splitsen van gebouwen en grond met een andere bestemming dan wonen in opkomst. In Nederland komt het steeds vaker voor dat corporaties of andere partijen gebouwen met huurwoningen splitsen in appartementsrechten. Een opstart met een ‘gevulde beurs’ voor de nieuwe VvE van een bestaand woongebouw voorkomt dat deze VvE op achterstand begint, waardoor verslechtering van het woongebouw en de directe omgeving op de loer ligt.

Enkele praktische aspecten mogen niet ontbreken in deze toelichting. Met deze voorgestelde wijziging wordt niet bedoeld dat een in het kader van dit artikel ontoereikende reservering de overdracht van het eerste appartementsrecht belemmert. De toevoeging aan het eerste lid van art. 5:126 BW is bedoeld een titel te zijn voor handhaving door de nieuwe VvE. De bij de overdracht van het eerste appartementsrecht betrokken notaris hoeft in dezen niet te handhaven. Als de reservering in afwijking van deze voorgestelde wettelijke verplichting niet toereikend is, heeft de VvE met deze bepaling een titel om juridisch op te treden tegen de splitsende eigenaar. Daarmee ontstaat er een vorderingsrecht van de VvE op de splitsende eigenaar, waarop de betreffende bepalingen uit Boek 3 BW van toepassing zijn. Evenwel houdt een niet-nakoming van deze voorgestelde nieuwe wettelijke verplichting door de splitsende eigenaar de overdracht van het eerste appartementsrecht niet tegen en kan de betrokken notaris ondanks dat tot passeren overgaan.

Daarnaast heeft een met de bruidsschat gevuld reservefonds ook als doel de verkoopbaarheid van de betreffende appartementsrechten te bevorderen. Immers, een koper van een appartementsrecht zal in het kader van zijn financiering een taxatie moeten laten verrichten en de taxateur zal melding moeten maken als er in strijd met de wettelijke bepaling onvoldoende reserves zijn. Dit kan mogelijk een obstakel voor de financiering voor de koper vormen, waardoor hij van de koop van het betreffende woonappartementsrecht moet afzien. Ook langs deze weg stimuleert het voorstel de splitsende eigenaar om de bruidsschat daadwerkelijk te reserveren.

Bij gelegenheid kan het gaan om een (hoofd)appartementsrecht dat wordt ondergesplitst in woonappartementen. Deze wettelijke bepaling ziet in dat geval alleen op de ondersplitsing. De hoofdsplitsing valt onder de reguliere reeds bestaande regels omtrent het reservefonds.

Zowel NVM als Rijssenbeek Advocaten merkt terecht op dat het hier gaat om consumentenbescherming.

Tot slot verdient het probleem van de verjaring van een vorderingsrecht aandacht. Er ontstaat, zoals hiervoor beschreven, bij niet-nakoming van deze voorgestelde nieuwe wettelijke verplichting een vorderingsrecht van de – zoals Rijssenbeek Advocaten terecht opmerkt – gezamenlijke eigenaars. De VvE heeft de bevoegdheid om dit vorderingsrecht bij de splitsende eigenaar te innen, waarop de betreffende bepalingen uit Boek 3 BW van toepassing zijn. Art. 3:307 BW bepaalt dat een vorderingsrecht tot betaling verjaart na vijf jaar, welke termijn men slechts kan stuiten door een verklaring als bedoeld in art. 3:316 BW. Dit betekent dat de splitsende eigenaar door niets te doen en zonder daartoe strekkende vordering, na vijf jaar van zijn verplichting tot reservering van de bruidsschat af is. Dit zou niet mogelijk moeten zijn. Die mogelijkheid haalt daarmee immers de achterliggende gedachte van de bruidsschat onderuit.

Wil een VvE binnen een termijn van vijf jaar steeds opnieuw een stuitings- handeling kunnen verrichten om haar vordering jegens de splitsende eigenaar levend te houden, dan moet de VvE steeds een verklaring ex art. 3:316 BW laten uitgaan. Mocht de splitsende eigenaar gedurende de uitponding van de appartemensrechten nog grooteigenaar zijn, dan kan hij een dergelijke verlenging of stuitingshandeling steeds tegenhouden (hij heeft immers de meerderheid van stemmen in de vergadering, die een besluit hierover moet nemen). Om deze machtsuitoefening te voorkomen, achten wij de volgende wijziging aanbevelingswaardig: het eerste lid van art. 5:126 BW krijgt de toevoeging dat de verjaringstermijn – in bijzondere afwijking van het bepaalde in art. 3:307 BW – voor het onderhavige vorderingsrecht pas aanvangt wanneer de splitsende eigenaar minder dan de helft van de stemmen in handen heeft. Wil de grooteigenaar dan zo’n besluit tegenhouden, zal hij andere consument-eigenaars nodig hebben voor een meerderheid van stemmen; wij verwachten dat dit in de praktijk niet snel zal gebeuren. Hierdoor kan de grooteigenaar bij uitponding niet met gebruik van zijn macht als grooteigenaar onder zijn betalingsverplichting tot de bruidsschat uitkomen en op die manier de vordering laten verjaren. In antwoord op vragen van Rijssenbeek Advocaten en NVM merken wij op dat de verjaring pas gaat lopen nadat meer dan de helft van de stemmen toebehoort aan consument-eigenaars, zodat het niet mogelijk is dat een verhurende eigenaar samen met een gelieerde partij onder een hoedje speelt om de bruidsschatverplichting te omzeilen. Het voorstel past slechts de aanvang van de verjaringstermijn aan, niet de opeisbaarheid van de vordering zelf. Verjaring van een vordering begint (pas) zodra deze opeisbaar is geworden. Volgens art. 3:307 lid 1 BW start de verjaringstermijn de dag erna. Het voorstel van art. 5:126 regelt dat de start later ligt, namelijk pas zodra de grooteigenaar niet langer de meerderheid van stemmen heeft.

Aangezien het noodzakelijk is om het begrip ‘bruidsschat’ nader te beschrijven, kiezen wij ervoor om dit in het VvE-besluit uit te werken. Vandaar dat in het voorgestelde nieuwe achtste lid van art. 5:126 BW een verwijzing naar het VvE-besluit staat.

De achterban van Aedes waardeert dat de voorgestelde wijziging de bestaande praktijk van woningcorporaties om een ‘bruidsschat’ mee te geven formaliseert.

Netwerk Notarissen acht de voorgestelde wijziging eveneens nuttig en vraagt aandacht voor een nadere invulling van ‘toereikend gevuld’. Dit leidde niet tot een aanpassing, nu in lid 2 van art. 5:126 BW reeds is aangegeven waar een reservefonds aan moet voldoen.

2.9 Opt-out bij geldlening

Sinds 1 januari 2018 regelt de wet de mogelijkheid dat de VvE geld leent. Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, kan de VvE een overeenkomst van geldlening aangaan.[40] Deze wijziging is ingevoerd bij de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaarseigenaars.[41] Vóór de invoering van deze wet was het onzeker of VvE’s geld mochten lenen.[42] Met de nieuwe wet staat de bevoegdheid tot geld lenen door de VvE op zich vast,[43] al kan het besluit op andere gronden nietig of vernietigbaar zijn. Geld lenen door de VvE mag dus, maar wil elke eigenaar het ook? Uit de praktijk komt de vraag naar een opt-outregeling naar voren, op grond waarvan de geldverstrekker aan de VvE een geldlening verstrekt, waarbij enkele eigenaars hun bijdrage aan een VvE uitgave direct betalen. In ruil daarvoor dragen zij niet bij aan gemeenschappelijke kosten van rente en aflossing van de lening en zijn zij eveneens vrij van de (mede)aansprakelijkheid voor de schuld. De vraag is of dat kan en zo ja, wat daarvoor nodig zou zijn.

De voorgestelde wijziging in art. 5:126 lid 4 BW wordt in hoofdstuk V verder toegelicht.

2.10 Vergadertermijnen bij ondersplitsingen (art. 5:127 lid 4 BW)

Het derde lid van art. 5:106 BW opent de mogelijkheid om een appartementsrecht op zijn beurt weer te splitsen in appartementsrechten, de zogenaamde ‘ondersplitsing’ (mogelijk sinds de wetswijzing van 1 december 1972).[44] Cijfers ontbreken over de frequentie waarmee ondersplitsing plaatsvindt, maar desalniettemin lijkt men deze bij multifunctionele gebouwen (gebouwen met een combinatie van verschillende gebruiksfuncties) veelvuldig toe te passen. De ondersplitsing biedt de mogelijkheid om rechten en verplichtingen met betrekking tot kosten zo veel mogelijk over de verschillende hoofd-appartementsrechten te verdelen en vervolgens toe te delen aan de betreffende onder-appartementsrechten. In de onderlinge verhoudingen tussen een VvE van de hoofdsplitsing (hierna: de VvE-Hoofdsplitsing), en een VvE van de ondersplitsing (hierna: de VvE-Ondersplitsing) en de daarin betrokken eigenaars kunnen zich problemen voordoen.[45]

Indien in de VvE-Hoofdsplitsing de jaarrekening en het jaarverslag goedkeuring behoeven, moet daarvoor een vergadering in de VvE-Hoofdsplitsing worden belegd. Het bestuur van de VvE-Ondersplitsing vertegenwoordigt de appartementseigenaars hierin en brengt namens hen stemmen uit in de vergadering van de VvE-Hoofdsplitsing (het derde lid van het artikel). Als het bestuur van de VvE-Hoofdsplitsing een vergadering van eigenaars bijeen wil roepen, geldt daarvoor volgens het MR 2006 een oproepingstermijn van vijftien dagen (de dag van oproeping en van vergadering daaronder niet gerekend). Oudere modelreglementen hanteren weer andere termijnen.[46]

Zodra het bestuur van de VvE-Ondersplitsing de oproeping ontvangt, dient zij een vergadering van eigenaars in de ondersplitsing uit te schrijven. In de aldus bijeengeroepen vergadering van eigenaars in de ondersplitsing moet vervolgens besluitvorming plaatsvinden over de agendapunten van de hoofdsplitsing. Conform deze besluitvorming dient het bestuur van de VvE-Ondersplitsing vervolgens in de hoofdsplitsing te stemmen (al dan niet eensluidend). Binnen de tot nu toe in diverse modelreglementen opgenomen termijnen (in bijvoorbeeld het MR van ondersplitsing 2006 is dit tien dagen) is deze procedure niet haalbaar gebleken. Haalt men de termijn niet, dan kan geen besluitvorming plaatsvinden in de VvE-Ondersplitsing, waardoor het stemrecht in de vergadering van de VvE-Hoofdsplitsing niet kan worden uitgebracht. Al met al komen VvE’s met een hoofd- en ondersplitsing(en) daardoor in de procedurele problemen. Met enige kwade wil kan telkens de oproeping van de vergadering in de VvE-Hoofdsplitsing met de minimale oproepingtermijn geschieden, wat de appartementseigenaars in de VvE-Ondersplitsing feitelijk buitenspel zet. Daarnaast speelt ook mee dat in de praktijk vaak gecombineerde vergaderingen worden gehouden, in welk geval ook onduidelijkheid ontstaat over de te volgen termijnen en procedure(s).[47]

Het MR 2017 bevat reeds een verbeterde regeling omtrent de oproepingstermijnen. Deze bepaling in een nieuw modelreglement geldt echter niet voor de al bestaande hoofd- en ondersplitsingen die onder ‘oudere’ modelreglementen vallen, zodat voor deze VvE’s nog steeds een confrontatie met (te) korte termijnen mogelijk blijft. Daarom bevelen wij aan om een algemeen geldende regeling in de wet op te nemen. Hierdoor wordt voor alle VvE’s in Nederland waarin geen ondersplitsing heeft plaatsgevonden, de oproepingstermijn gelijkgetrokken.

Het voorgestelde nieuwe lid 4 van art. 5:127 BW verruimt de oproepingstermijn zodanig dat de bijeenroeping van de vergadering van eigenaars geschiedt met inachtneming van een oproepingstermijn van vijftien dagen (de dag van oproeping en van vergadering daaronder niet gerekend). Dit is alleen anders bij ondersplitsingen. Bij ondersplitsingen verdubbelt de termijn naar dertig dagen (de dag van oproeping en van vergadering daaronder niet gerekend), zodat een VvE-Ondersplitsing voldoende tijd heeft om haar besluitvormingsprocedure af te kunnen ronden. Ook onder deze nieuwe regeling blijven gecombineerde vergaderingen mogelijk.

De vraag wat het woord ‘schriftelijk’ precies betekent, roept weleens de nodige discussie op. Het MR 2017 heeft reeds e-mail mogelijk gemaakt, echter de overige (moderne) communicatiemiddelen zijn onder de oudere reglementen niet mogelijk. In de praktijk blijkt dit vooral bij de reglementen van voor die van 2006 op praktische problemen te stuiten. In het kader van de verruiming van art. 5:127 lid 4 BW willen wij hierbij ook duidelijkheid scheppen over wat verstaan moet worden onder ‘schriftelijk’. Wij stellen voor om onder het begrip ‘schriftelijk’ ook elektronische communicatiemiddelen te verstaan. Hiermee beogen wij overigens niet de regelingen in de oudere reglementen opzij te zetten, doch alleen deze hiermee aan te vullen.

Rijssenbeek Advocaten merkt op dat de oproepingstermijn van een reeds gesplitst gebouw wijzigt in het geval van een ondersplitsing. Ook een onder-ondersplitsing verlengt de oproepingstermijnen van de bovenliggende splitsingen. Het schriftelijkheidsvereiste valt ook onder de door ons voorgestelde wijziging in art. 5:135 BW, waarmee art. 2:38 lid 4 t/m 9 BW ook op VvE’s toepassing krijgt.

2.11 Nadere regeling bestuur

Na de consultatie bleek ons dat het feit dat de wet niet regelt dat het bestuur ook uit meer personen mag bestaan, toch tot problemen leidt. In het verleden kon immers sprake zijn van een administrateur, waarbij men algemeen aannam dat dit één persoon was. Dat blijkt ook uit de formulering in art. 40 MR 1973, dat regelt dat het bestuur berust bij de administrateur, waarbij tevens een plaatsvervangend administrateur benoemd kan worden. In de praktijk blijkt niet helder of in VvE’s waar het MR 1973 toepassing vindt, het benoemen van een meerkoppig bestuur tot de mogelijkheden behoort. Dat kan volgens de wet immers alleen wanneer de statuten dat bepalen. Art. 41 MR 1983 regelt reeds dat het bestuur bij een of meer administrateurs berust. In VvE’s waarin het MR 1992 of later geldt, is het bovendien onduidelijk of een bestuur dat uit een even aantal personen bestaat bevoegd is, doordat art. 41 lid 7 MR 1992 bepaalt dat het bestuur uit een oneven aantal dient te bestaan.

Daarom stellen wij voor om het eerste lid van art. 5:131 BW aan te passen, zodat duidelijk is dat iedere VvE één of meer bestuurders heeft ongeacht wat er in de statuten staat over het aantal. Het bestuur blijft bevoegd ook al is er een vacature en bestaat het bestuur derhalve tijdelijk niet uit een oneven aantal.

2.12 Inzagerecht (art. 5:131 lid 5 en 6 BW)

De wet regelt het inzagerecht niet wettelijk. Het MR 2006 bevat geen regeling die een eigenaar het recht geeft om inzage te nemen in – kort gezegd – de administratie van de VvE. Zodanige regeling was wel opgenomen in de (nagenoeg gelijkluidende) art. 40 lid 6 MR 1973, art. 41 lid 6 MR 1983 en art. 41 lid 6 MR 1992.

In de praktijk ontstaat, ook in die gevallen waarin het reglement voorziet in een inzagerecht voor de appartementseigenaar, regelmatig discussie over de vraag of een appartementseigenaar recht heeft op inzage in bepaalde bescheiden van de VvE en wat de reikwijdte van dit inzagerecht is.[48] Aan de ene kant bevinden zich de besturen van de VvE’s die er vaak niet happig op zijn om inzage te verlenen. Het bestuur zal in veel gevallen deze inzage op zo veel mogelijk diverse wijzen proberen te belemmeren of in een enkel geval verwijzen naar een afgesloten deel van een website waarop alle relevante stukken van de VvE ter inzage zijn gelegd. Ook als de verzoekende appartementseigenaar aanbiedt daarvan de redelijke kosten te vergoeden of zelf kopieën te maken, staat het bestuur dit niet vaak toe. Aan de andere kant bevindt zich de al dan niet terecht wantrouwige appartementseigenaar die zich een beeld wil vormen van bijvoorbeeld de juistheid van bepaalde uitgaven die zijn gedaan en de vraag of daarvoor een correcte vergelijking van aanbieders heeft plaatsgevonden. In sommige gevallen zal hij dit niet bij eenvoudige inzage kunnen vaststellen, maar daartoe de stukken nader moeten bestuderen. Regelmatig verzoeken appartementseigenaars dan ook om (foto)kopieën van (delen van) de administratie.

Bij hoofd- en ondersplitsingen speelt het getrapte systeem ook nog een belemmerende rol. Omdat een onder-appartementseigenaar ook deelgenoot is in de gemeenschap die in de hoofdsplitsing is betrokken, kan een onder-appartementseigenaar er belang bij hebben om (ook) inzage te krijgen in de administratie en de bescheiden van de VvE-Hoofdsplitsing. Zeker in hoofd- en ondersplitsingen waarin de verhoudingen niet in balans zijn, behoort de onder-appartementseigenaar een sterkere positie te hebben.

Onderdeel van de discussie is de vraag welke stukken tot de administratie van de VvE behoren. Er is in de literatuur gepleit hiervoor aansluiting te zoeken bij art. 2:10 BW, maar hieronder valt niet de ruimte dat het bestuur alle denkbare correspondentie tussen de organen van de VvE aan derden ter inzage moet verstrekken. Bovendien speelt de privacy hierbij ook een rol, zeker sinds de per 25 mei 2018 van toepassing zijnde Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Een goed bestuurde VvE is hiermee overigens bekend en houdt daar rekening mee. Een goede bescherming van de privacy was immers altijd al van belang en is als vanzelfsprekend in het belang van alle eigenaars.

Aangezien niet ieder modelreglement een inzagerecht bevat, behoudens het (nieuwste) MR 2017, voorziet geen van de modelreglementen in een regeling dat de appartementseigenaar op zijn verzoek ook (foto)kopieën van de door hem verlangde stukken krijgt of kan maken. Het opnemen van een dergelijk inzage- en kopieerrecht in een algemeen geldende regeling in de wet verdient daarom overweging. Wanneer dit niet geregeld zou zijn en het bestuur is onredelijk in de informatievestrekking, rest de inzage-verzoekende eigenaar(s) niets anders dan te trachten het bestuur te ontslaan, wat een te vergaande maatregel zou zijn. Een beperkende bepaling dat dit met in achtneming van de privacyregelgeving dient te geschieden is niet toegevoegd, omdat dit al voortvloeit uit de algemeen geldende AVG.

Om duidelijkheid te verschaffen over wat tot bedoelde boeken, registers en bescheiden, die betrekking hebben op administratie en beheer, behoort, zal het VvE-besluit hiertoe een niet-limitatieve opsomming opnemen (vergelijk het voorgestelde lid 6). Het grote voordeel van de regeling in het VvE-besluit is dat deze bepaling in één keer op alle VvE’s van toepassing wordt.

NVM vraagt aandacht voor de situaties dat eigenaars misbruik maken van het inzagerecht. NVM noemt voorbeelden als het ongeclausuleerd of op het laatste moment alle bescheiden opvragen, wat de besluitvorming frustreert, of nog ten tijde van de onderhandelingen offertes opvragen om deze informatie door te geven aan hem persoonlijk bekende concurrenten. Dit misbruik kan het bestuur ‘lamleggen’. In aansluiting op deze opmerking hebben wij de term ‘inzage verstrekken’ gewijzigd in ‘inzage verlenen’.

2.13 Invoeren RvC (art. 5:133a BW)

Bij de bespreking van de voorgestelde wijziging in art. 5:135 BW komt de kascommissie aan de orde. Een alternatief voor de benoeming van een kascommissie betreft het instellen van een raad van commissarissen. De mogelijkheid om een raad van commissarissen in te stellen, was in het oude BW geregeld in art. 876i BW. Deze regeling nam het Nieuw BW echter niet over. Dat was niet nodig, omdat een verwijzing naar het toepasselijke artikel in Boek 2 was opgenomen, namelijk art. 2:47 BW (oud).[49]

De vorige versie van art. 2:47 BW bepaalde dat het toezicht op het bestuur aan een raad van commissarissen kon worden opgedragen, in welk geval het bestuur een inlichtingenplicht had. Met de invoering van de structuurregeling voor grote coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen in 1988 is dit artikel komen te vervallen.[50] Er bestond toentertijd niet zo’n grote behoefte aan een algemene regeling voor alle soorten van verenigingen. Dit terwijl er met de wetswijziging voor coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen, waar de raad van commissarissen voor bedoeld was, een veel uitgebreidere regeling kwam in art. 2:63a t/m 63j BW.[51]

Gewone verenigingen moeten sindsdien de mogelijkheid tot het benoemen van een raad van commissarissen indirect afleiden uit art. 2:16 lid 2, 2:23a lid 3, 2:24a lid 1 sub b, 2:47, 2:48 en 2:49 BW, welke naar een raad van commissarissen verwijzen. VvE’s vallen weliswaar grotendeels onder de bepalingen van Boek 2 Titel 1 BW, doch slechts voor enkele bepalingen onder Titel 2 van Boek 2 BW en al helemaal niet onder Ti- tel 3 van Boek 2 BW. Daarmee is het volgens de literatuur voor VvE’s onduidelijk of er nog wel een raad van commissarissen kan zijn en hoe zij die dan moet regelen.[52] Er zijn diverse VvE’s – vooral met betrekking tot serviceflatgebouwen – die een raad van commissarissen kennen of daartoe de behoefte voelen.

In deze lacune in het BW voorzien de meest recente modelreglementen door een regeling voor de raad van commissarissen in art. 57 van MR 2006 respectievelijk art. 62 van MR 2017 op te nemen. Voor oudere splitsingsakten gelden deze reglementen echter niet. Daarom stelt de werkgroep WMANL voor om een generieke bepaling omtrent een raad van commissarissen in het VvE-besluit op te nemen, zodat deze regeling ook voor oudere splitsingsakten zal gelden.[53]

2.14 Toepasselijke artikelen uit het verenigingsrecht (art. 5:135 BW)

In het appartementsrecht zijn een belangrijk deel van Titel 1 van Boek 2 BW en ook diverse artikelen van de tweede titel van Boek 2 BW van toe- passing verklaard. Dit maakt het onvermijdelijk dat in de praktijk vragen opkomen over de toepassing en uitleg van deze bepalingen uit het verenigingsrecht in appartementsrechtelijke geschillen. Eén van de bepalingen die in de praktijk vragen oproept – ook al is er nauwelijks jurisprudentie over te vinden –, is de samenstelling van een kascommissie, geregeld in art. 2:48 lid 2 BW. Een andere vraag richt zich op de mogelijkheden voor elektronisch en/of voorafgaand aan de vergadering stemmen, zoals art. 2:38 BW mogelijk maakt, ook van toepassing zijn op VvE’s. Deze onduidelijkheden behoeven opheldering, dat een enkele toevoeging aan art. 5:135 BW kan bereiken.

Kascommissie

Voor de controle van de balans en de staat van baten en lasten met toelichting kan een kascommissie worden benoemd als bedoeld in art. 2:48 lid 2 BW. Met name in de situaties van hoofd- en ondersplitsingen van gemengde gebouwen ziet men vaak dat de eigenaars van de kantoren of winkels de absolute meerderheid van stemmen hebben. De eigenaars van de woningen en parkeerplaatsen (vaak behorende bij de woningen) vormen hierdoor vaak een minderheid. Hierdoor kan een onevenwichtigheid in de vergadering en stemverhoudingen ontstaan, in een enkel geval zou zelfs misbruik van meerderheidsmacht kunnen bestaan. Dit strekt zich ook uit naar de benoeming van een kascommissie. De grooteigenaars kunnen onderling uitmaken wie de financiële verslaglegging van de VvE-Hoofdsplitsing controleert (zij kunnen bijvoorbeeld eigen werknemers als leden van de kascommissie benoemen) en daarmee de uitkomst van het onderzoek door de kascommissie sturen.[54]

De eigenaars van de woningen (en de VvE-Ondersplitsing van de woningen zelf ook) zijn daarmee afhankelijk van de welwillendheid van de grooteigenaars in de hoofdsplitsing. Daarbij komt nog dat de individuele ondereigenaars weinig mogelijkheden hebben om zelfstandig de VvE-Hoofdsplitsing op (al dan niet vermeende) onjuistheden te wijzen. Zij kunnen niet de benoeming van een lid van de kascommissie afdwingen, en hebben op grond van het (model)reglement weinig mogelijkheden om rechtsreeks actie tegen de VvE-Hoofdsplitsing te ondernemen. Onduidelijk is voorts in hoeverre zij recht hebben op inzage in de administratie van de VvE-Hoofdsplitsing – zie hiervoor ook de toelichting op art. 5:131 BW.

Om de financiële controle door de kleinere eigenaars te waarborgen, verdient het aanbeveling om in de wet te bepalen dat ingeval van een ondersplitsing de benoeming van ten minste één lid van de kascommissie geschiedt op voordracht van de VvE-Ondersplitsing. Het kan zich ook voordoen dat meer dan één appartementsrecht is ondergesplitst. Om te vermijden dat de kascommissie uit te veel leden bestaat, zou men dan kunnen volstaan met een gezamenlijke voordracht door de VvE’s van de ondersplitsingen.

Hoewel art. 2:48 lid 2 BW niet bepaalt dat de leden van de kascommissie ook lid van de betreffende vereniging moeten zijn, leest de praktijk dit soms wel in dit artikel terug. Er staat slechts in de wet dat er ten minste twee leden moeten zijn en dat ze geen deel mogen uitmaken van het bestuur. De algemene vergadering moet dus ten minste twee personen aanwijzen die samen de kascommissie vormen. De vraag bij VvE’s is of de kascommissie uit leden van de VvE moet bestaan of dat de kascommissie ook kan bestaan uit – of aan te vullen is met – niet-leden. In de literatuur zijn de meningen over dit onderwerp verdeeld. De parlementaire geschiedenis van Boek 2 BW spreekt hierover niet, anders dan dat het de bevoegdheid van de algemene vergadering is om deskundigen aan te wijzen die de kas controleren. De modelreglementen schrijven evenmin voor dat een kascommissie uit leden van de VvE moet bestaan.

Er zijn weinig bezwaren denkbaar tegen de mogelijkheid om niet-leden van de VvE in de kascommissie te benoemen, nu zowel de wet als de modelreglementen dit niet uitsluiten. Zeker bij zeer kleine VvE’s – waar al snel te weinig leden zijn die niet al lid van het bestuur zijn – kan de mogelijkheid tot het benoemen van niet-leden als lid van de kascommissie het op kosten jagen van de VvE voorkomen. Ook bij serviceflatgebouwen met veelal eigenaars op hoge(re) leeftijden is prima voorstelbaar dat kinderen of andere naasten kunnen fungeren als lid van de kascommissie. De benoeming van niet-leden in de kascommissie creëert bovendien meer afstand tussen de VvE en de kascommissie. Hierdoor kan de kas- commissie – zeker als haar leden niet aan VvE-leden zijn gelieerd – onafhankelijker optreden dan een uit de VvE-leden benoemde kascommissie. Het is gelet op het voorgaande wenselijk om door middel van dit ontwerpwetsvoorstel de twijfel over de mogelijkheid van benoeming van niet-leden van de VvE in een kascommissie weg te nemen.

Rijssenbeek Advocaten waarschuwt voor te grote kascommissies bij hoofdsplitsingen met veel ondersplitsingen. Wij houden rekening met die gedachten, maar achten tegelijkertijd het belang van het mogelijk maken van invloed op een goede controle groter dan het belang van een kleine compacte controlecommissie.

Voorts stelt Rijssenbeek Advocaten voor om deze regeling in de AMvB op te nemen, wat ook een mogelijkheid is. Dan zou tevens een regeling mogelijk zijn ten aanzien van de functie-/taakomschrijving en/of onafhankelijkheid/belangenverstrengeling, evenals een sanctie op het ontbreken van een kascommissie. Vooralsnog hebben wij echter aangesloten bij de gedachte uit Boek 5 BW van de toekomst uit 2016, wat ook een oplossing biedt.

Elektronisch en/of voorafgaand aan de vergadering stemmen/schriftelijkheidsvereiste

Art. 2:38 lid 6 BW bepaalt dat de statuten van een gewone vereniging kunnen bepalen dat stemgerechtigden hun stem in de algemene vergadering kunnen uitoefenen door middel van een elektronisch communicatiemiddel.[55] Daarvoor is wel vereist dat de stemgerechtigde via het elektronisch communicatiemiddel te identificeren is, daarmee rechtstreeks kan kennisnemen van de verhandelingen ter vergadering en eveneens daarmee het stemrecht kan uitoefenen. Art. 2:38 lid 7 en 8 BW alsmede art. 2:41 lid 5 BW werken dit nader uit.

Deze regeling inzake elektronische communicatie werd in 2005 voorgesteld om het vergaderen voor aandeelhouders in kapitaalvennootschap pen te vereenvoudigen. De memorie van toelichting merkt hierover het nodige op: [56]

‘Het wetsvoorstel voorziet echter tevens in equivalente bepalingen voor verenigingen. Hiervoor is gekozen omdat ook in het geval van verenigingen behoefte kan bestaan aan het toepassen van elektronische communicatiemiddelen bij besluitvorming door de algemene ledenvergadering. Deze behoefte zal met name kunnen bestaan bij grotere verenigingen met leden die over het gehele land verspreid zijn, zoals omroepverenigingen, automobielverenigingen en bepaalde sportverenigingen. Door het bieden van de mogelijkheid om langs elektronische weg deel te nemen aan de algemene vergaderingen, kan de betrokkenheid van de leden bij dergelijke verenigingen versterkt worden. (…) Voor kleinere buurtverenigingen zal het toepassen van elektronische communicatiemiddelen bij besluitvorming waarschijnlijk minder aantrekkelijk zijn, onder meer doordat de kosten die daarmee gepaard gaan niet zullen opwegen tegen de voordelen die daar tegenover staan. Ook in dat verband is van belang dat met de voorgestelde bepalingen slechts een faciliteit geboden wordt. Beoogd wordt te bereiken dat de wet geen onnodige belemmeringen opwerpt voor rechtspersonen die ervoor willen kiezen gebruik te maken van elektronische communicatiemiddelen bij besluitvorming. Verenigingen hoeven van deze mogelijkheid geen gebruik te maken.’

Wat opvalt is dat deze opsomming de VvE niet benoemt. De wetgever heeft duidelijk het toepassen van elektronische communicatiemiddelen willen faciliteren, maar of hij dit ook heeft willen faciliteren voor de VvE blijft onduidelijk. Titel 9 van Boek 5 BW verwijst nergens naar art. 2:38 of 2:41 BW, zodat deze artikelen strikt genomen niet van toepassing zijn. De VvE-praktijk blijkt in veel gevallen tegen het in de splitsingsreglementen opgenomen schriftelijkheidsvereiste aan te lopen. In een VvE waarin in de statuten niet is geregeld dat voorafgaand aan de vergadering eigenaars hun stem schriftelijk uit mogen brengen, dan wel dat er elektronisch gestemd mag worden, kan men dus alleen maar op de al vastgelegde wijze stemmen. Wil een VvE dit anders, dan vergt dit een wijziging van de akte van splitsing. Wijziging van de splitsingsakte is ech ter slechts onder zeer strikte condities mogelijk (zie art. 5:139 BW e.v.). De rechtbank Oost-Brabant heeft beslist in een geschil over elektronisch stemmen, door elektronisch uitgebrachte stemmen gelijk te stellen aan schriftelijk uitgebrachte stemmen.[57] Toch kan toepassing van de regeling inzake elektronische communicatie binnen de VvE het risico van aantasting van besluiten van de vergadering met zich brengen. Een wettelijke regeling is daarom volgens ons wenselijk.[58] Om art. 2:38 BW ook voor VvE’s van toepassing te laten zijn, hoeft de wetgever slechts art. 5:135 BW aan te passen. De COVID-19-crisis heeft ons bovendien eens te meer doen beseffen dat een algemene regeling omtrent elektronische communicatie in een VvE noodzakelijk is.

Rijssenbeek Advocaten vraagt waarom er niet een apart artikel in het appartementsrecht wordt toegevoegd met eigen regels voor de VvE, nu toch steeds de statuten moeten bepalen dat elektronisch stemmen wel mogelijk is. De modelreglementen schrijven reeds voor dat een volmacht schriftelijk moet zijn, zodat met de door ons voorgestelde wijziging ook met een elektronische vastlegging aan het vereiste wordt voldaan.[59]

2.15 Lagere eis voor vervangende machtiging bij wens tot wijziging splitsingsakte (art. 5:140 BW)

Art. 5:140 BW regelt de mogelijkheid voor appartementseigenaren of de vergadering van eigenaars om een vervangende machtiging van de kantonrechter te vragen, in geval van een weigerachtige mede-eigenaar aan een door de VvE gewenste wijziging van de splitsingsakte. Vooral omdat art. 5:139 BW een unaniem besluit tot wijziging van de splitsingsakte verlangt, kan de vervangende machtiging soms uitkomst bieden als een mede-eigenaar op onredelijke gronden zijn medewerking of toestemming daartoe weigert. Nu regelt het tweede lid van art. 5:140 BW nog dat ten minste de helft van het aantal stemmen in de VvE het verzoek tot die vervangende machtiging moet steunen. Dit kan belemmerend werken. Lang niet altijd is die vijftig procent haalbaar. In dat geval is het verzoek bij de kantonrechter niet-ontvankelijk. In de praktijk blijkt dat individuele rechtzoekende eigenaars in een onwillige of inactieve VvE daardoor geen mogelijkheid hebben om wijziging van de akte te bevorderen, tenzij ze minstens de helft van die onwillige of inactieve VvE voor hun standpunten weten te winnen.

Om de ontvankelijkheidsdrempel te verlagen, stelt de werkgroep WMANL voor om de drempel in het tweede lid van art. 5:140 BW te verlagen naar 10% van het aantal stemmen in de vergadering. Hierbij haken wij aan bij de in de meeste modelreglementen opgenomen oproepingsdrempel voor eigenaren om een vergadering bijeen te roepen.[60] Hierbij hoort de nadrukkelijke opmerking dat deze verlaging niets zegt over de materiële toetsing door de kantonrechter; dat blijft tenslotte des rechters.

Rijssenbeek Advocaten verwacht een toename van geschillen als een kleinere meerderheid (bij een VvE van tien reeds door één eigenaar) om een vervangende machtiging kan verzoeken om de akte te wijzigen. Wij achten het vergroten van de mogelijkheden voor de eigenaars echter van een groter belang. Een rechter zal niet lichtzinnig dergelijke vervangende machtigingen verstrekken.

2.16 Faillissement van de VvE – toepasselijke bepalingen van Boek 2 BW (art. 5:144 en 5:124 BW)

Titel 9 van Boek 5 BW voorziet zelf in een regeling van het vrijwillige en onvrijwillige einde van de VvE. Deze volgt op de opheffing van de splitsing in appartementsrechten, die diverse oorzaken kan hebben. Een onvrijwillig einde van de VvE vindt plaats als gevolg van de in lid 1 van art. 5:143 BW opgesomde gronden. Daarnaast kan de opheffing van de VvE vrijwillig plaatsvinden bij notariële akte (vergelijk het tweede lid van art. 5:143 BW) en op bevel van de kantonrechter in de in art. 5:144 BW geregelde gevallen. Voor dit laatste geldt dat art. 5:144 BW niet bepaalt dat een notariële akte conform het tweede lid van art. 5:143 BW (zoals dit wel geldt voor het bevel tot wijziging van de splitsingsakte conform art. 5:139 lid 5 BW) het bevel tot opheffing van de splitsing moet opvolgen. Weliswaar is dit een logische gevolgtrekking uit art. 5:144 BW (zoals Rijssenbeek Advocaten ook al aangeeft), maar het is aan te bevelen – zeker gezien het feit dat VvE’s sinds de wetswijziging van 1 januari 2018 leningen kunnen aangaan – om dit expliciet aan het derde lid van art. 5:144 BW toe te voegen.

Door opheffing van de splitsing in appartementsrechten ontbindt de VvE van rechtswege en vindt de vereffening plaats met inachtneming van de in art. 2:23 en 2:24 BW opgenomen afwijkingen (art. 5:147 BW). Het appartementsrecht lijkt hiermee een uitputtende regeling en een limitatieve opsomming te bevatten van het einde van de VvE, maar dit is niet geheel zeker. De vraag kan bijvoorbeeld opkomen of een faillietverklaring van de VvE ook mogelijk is en of er ook nog andere oorzaken van ontbinding van de VvE buiten het appartementsrecht van Titel 9 van Boek 5 BW te vinden zijn.[61]

In de praktijk zal de insolventie van een VvE zich niet snel voordoen. Art. 5:113 lid 5 BW bepaalt immers – kort gezegd – dat de appartementseigenaars voor hun aandeel in de kostenbijdrageplicht hoofdelijk verbonden zijn voor de schulden van de VvE. Helemaal uit te sluiten is insolventie echter niet. In de situatie waarin alle appartementseigenaars zelf failliet zijn en geen verhaal meer bieden en ook de VvE geen middelen meer heeft, zal normaal gesproken de uitwinning van de appartementsrechten door de curator of de hypotheekhouder plaatsvinden. In dat geval komen er nieuwe appartementseigenaars, die slechts beperkt aansprakelijk zijn voor de ‘oude’ schulden, waardoor een restschuld bij de VvE kan achterblijven. Hoewel de nieuwe eigenaars niet voor deze restschuld aansprakelijk zijn (vergelijk art. 5:122 lid 3 BW), zal de VvE uiteraard wel moeten functioneren en zal er bijvoorbeeld onderhoud aan het gebouw moeten plaatsvinden. Voor dit onderhoud zullen de nieuwe eigenaars (maandelijks) een bijdrage moeten storten, waarop een externe schuldeiser van de VvE zich kan verhalen. Per saldo zullen de nieuwe eigenaars derhalve toch (gedeeltelijk) bijdragen aan voldoening van de oude schulden. Indien de oude schulden echter te hoog zijn, is een toestand mogelijk waarin de VvE feitelijk failliet is. Zolang de splitsing voortbestaat, is een VvE, als administratief vehikel dat de gemeenschap beheert, echter wettelijk verplicht. Vanuit dat perspectief is een faillissement van de VvE geen oplossing. Uit de praktijk zijn geen gevallen bekend van failliete VvE’s. Aan een regeling van deze mogelijkheid voor VvE’s lijkt dan ook geen behoefte te bestaan.

Iets anders is dat strikt genomen ook buiten de door het eerste lid van art. 5:147 BW bestreken gevallen ontbinding van de VvE mogelijk is. Art. 5:124 lid 2 BW verklaart Titel 1 van Boek 2 (over rechtspersonen in het algemeen) met enkele daarin genoemde uitzonderingen geheel van toepassing. Art. 5:124 lid 2 BW benoemt art. 2:19a BW niet bij zijn uitzonderingen, zodat deze strikt genomen toepassing vindt op VvE’s.

Art. 2:19a BW voorziet in de mogelijkheid dat de Kamer van Koophandel een vereniging ontbindt indien – kort gezegd – de vereniging in gebreke blijft een bestuurder ingeschreven te hebben dan wel de inschrijvingskosten te betalen. Dit artikel voegde de wetgever in 1994 aan Boek 2 BW toe, waarbij men vermoedelijk destijds over het hoofd zag dat de VvE een uitzondering verdient. Art. 2:19a BW mist hierbij echter zijn werking: een vereniging van eigenaars ontstaat zogezegd ‘automatisch’ ten gevolge van art. 5:112 lid 1 sub e BW. De VvE blijft bestaan zolang de splitsing in appartementsrechten bestaat, zodat een ontbinding krachtens art. 2:19a BW überhaupt niet mogelijk is. Het verdient daarom aanbeveling deze omissie te corrigeren door de uitzondering van art. 2:19a BW voor de VvE alsnog op te nemen in art. 5:124 lid 2 BW. Rijssenbeek Advocaten onderschrijft deze wijziging. Op hun vraag waarom deze bepaling niet wordt opgenomen bij art. 5:124 BW, hebben wij ons voorstel aangepast.

 

Deze publicatie van mr. dr. M.C.E. (Mechteld) van der Vleuten en mr. I. (Ingrid) de Jong verscheen eerder in deel 11 van de WPNR-boekenreeks Vervolg ‘Boek 5 BW van de toekomst’- Het ontwerpwetsvoorstel appartementsrechten (Sdu 2020, ISBN: 9789012406239).

https://vverecht.nl/wp-content/uploads/2021/08/IIB-Wijziging-van-het-Burgerlijk-Wetboek-ter-verbetering-van-de-regeling-van-appartementsrechten-1.pdf

Voetnoten

[5] R.F.H. Mertens, Appartementsrecht en de welstandsbepalingen (diss. Maastricht), Deventer: Kluwer 1989, p. 16
[6] CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, een verkennend onderzoek, Den Haag: CBS 2016, p. 15.
[7] Companen, Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen, Arnhem: Companen 2012
[8] Kamerstukken II 2011/12, 33.000, nr. 71.
[9] M.C.E. van der Vleuten, Onderzoek naar mogelijkheden tot modernisering van wet- en regelgeving in het kader van het verbeteren van het functioneren van VvE’s, Heerlen: Open Universiteit 2014.
[10] Kamerstukken II 2013/14, 27 926, nr. 226.
[11] Stb. 2017, 352. Er zijn in de loop der tijd diverse onderzoeken met betrekking tot VvE’s geweest:

  • CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, Den Haag: CBS 2016.
  • Companen, Onderzoek functioneren VvE’s, Directoraat-Generaal Wonen 2007.
  • Companen, Het functioneren van VvE’s, update 2012 en verbetervoorstellen, Arnhem: Companen 2012.
  • Companen, Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s, Arnhem: Companen 2014.
  • Companen, wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s: uitwerking SER energieakkoord, Arnhem: Companen 2015.
  • Frederiks, Menging koop- en sociale huurwoningen in woonblokken, onderzoeksstagerapport 2015, Amsterdam: UvA 2015.
  • P. Hof, C. Veen & M. Vols, Juridische evaluatie toepassing machtigingswet VvE, Groningen: Rijksuniversiteit Groningen/Centrum voor Openbare Orde en Veiligheid 2015.
  • Jansen, Gemengde wooncomplexen, masterscriptie, Leiden: Universiteit Leiden 2016.
  • Koopman, Knelpunten in gemengde complexen, afstudeerscriptie TU Delft faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate & Housing, Delft: TU Delft 2013.
  • Laagland’advies, Koopappartementen in Nederland, 2002.
  • Marlyse research-Vereniging eigen huis, Het nationale VvE-onderzoek 2012, Vereniging Eigen huis 2012.
  • Platform31, Alternatieve financieringsvormen VvE’s, Den Haag: Platform31 2013.
  • Platform31-Provincie Limburg-Parkstad Limburg, Aanpak hoogbouwflats Parkstad, Den Haag: Platform31 2015.
  • SEV, Evaluatie gemengde complexen, SEV 2010.
  • SEV, Evaluatie SEV-programma Bewoners en invloed, SEV 2012.
  • SEV, Slopen met draagvlak, sloop-nieuwbouw in opdracht van verenigingen van eigenaren, SEV 2012.
  • SEV, Sociaal beheer in gemengde (koop-huur) complexen, SEV 2011.
  • Vegter, De vereniging van eigenaars, (diss. Groningen), Den Haag: Boom 2012.
  • C.E. van der Vleuten, Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners, (diss. Heerlen), Maastricht: Nexus 2017

[12] M.C.E. van der Vleuten, Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners, (diss. Heerlen), Maastricht: Nexus 2017, p. 1.
[13] M.C.E. van der Vleuten, Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners, (diss. Heerlen), Maastricht: Nexus 2017.
[14] A.C.W. Luijk-van Veldhuizen & C.N. Siewers, Onderzoek Kleine VvE’s – knelpunten & aanbevelingen, https://www.vvebelang.nl/posts/onderzoek-kleine-vves—knelpunten- aanbevelingen-165/.
[15] Tijdens de coronapandemie is spoedwetgeving nodig gebleken om middels moderne communicatiemiddelen via onder meer videoverbindingen te kunnen vergaderen.
[16] L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016.
[17] H. Koster, in: L.C.A. Verstappen & F.J. Vonck (red.), Duurzaam wonen (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2019, p. 128-129.
[18] A.A. van Velten & F.J. Vonck, Appartementsrecht en aanverwante rechtsfiguren voor de privaatrechtelijke vormgeving van bouwwerken (preadvies VBR), Den Haag: IBR 2016, par. 5.2.2.
[19] M.M. van der Wal, ‘De vestiging van erfpacht- en opstalrechten door een ’appartementseigenaar’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2019/4.
[20] Onder andere J.J.H. Wijnmalen, ‘Appartementsrecht en recht van opstal’, Vastgoedrecht 2007/3, p. 88-90.
[21] L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, p. 396.
[22] H. Koster, in: L.C.A. Verstappen & F.J. Vonck (red.), Duurzaam wonen (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2019, p. 128-129 en M.M. van der Wal, ‘De vestiging van erfpacht- en opstalrechten door een appartementseigenaar’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2019/4.
[23] Anders: M.M. van der Wal, ‘De vestiging van erfpacht- en opstalrechten door een appartementseigenaar’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2019/4, par. 4.3.
[24] CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, een verken- nend onderzoek, Den Haag: CBS 2016, p. 15.
[25] Hoewel in de akte een andere verdeling kan worden vastgesteld, die niet nader hoeft te worden toegelicht.
[26] Zie ook B. Hoops, in: L.C.A. Verstappen & F.J. Vonck (red.), Duurzaam wonen (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2019, p. 69-70.
[27] Zie M.C.E. van der Vleuten, Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners (diss. Heerlen), Maastricht: Nexus 2017, paragraaf 3.3.
[28] Vergelijk H. Koster, in: L.C.A. Verstappen & F.J. Vonck (red.), Duurzaam wonen (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2019, p. 129 die oppert om aanvullend voor verduurzamingsmaatregelen indien er huurders zijn, analoog aan het bepaalde in art. 5: 127 lid 1 BW, eveneens te volstaan met het vereisen van een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen door de huurders.
[29] Uit CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, een verkennend onderzoek, Den Haag: CBS 2016, blijkt dat er ook VvE’s zijn met nul of één appartementsrecht, hoe eigenaardig dat ook is.
[30] Zie ook de bijdrage over kleine VvE’s in dit boek.
[31] CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, een verkennend onderzoek, Den Haag: CBS 2016, p. 16 en het bijbehorende tabellenrapport.
[32] CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, een verkennend onderzoek, Den Haag: CBS 2016, p. 23-24.
[33] Zie ook L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, p. 368.
[34] Zie ook de toelichting bij art. 5:129 BW.
[35] Zie onder meer: Hof Amsterdam, 18 juni 1998, ECLI:NL:GHAMS:1998:AD2895, NJ 1999/437; Rb. Utrecht, sector kanton, 12 februari 2010, ECLI:NL:RBUTR: 2010:BM0088; Rb. Alkmaar, sector kanton, 1 oktober 2008, RVR 2008/3; Rb. Breda, sector kanton, 15 januari 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BG9939; Rb. Arnhem, sector kanton, 24 mei 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA7025, NJF 2007/342; Rb. Zeeland-West-Brabant, 13 maart 2014, ECLI:NL: RBZWB:2014:1703, r.o. 3.6).
[36] Zie ook A.A. van Velten & F.J. Vonck, Appartementsrecht en aanverwante rechtsfiguren voor de privaatrechtelijke vormgeving van bouwwerken (preadvies VBR), Den Haag: IBR 2016 p. 72-73.
[37] Deze overweging is bijvoorbeeld terug te vinden in een uitspraak van de Rb. Utrecht, sector kanton, 12 februari 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BM0088.
[38] Vergelijk bijvoorbeeld Hof Arnhem 6 november 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BY2353.
[39] Zie ook N. Vegter, De vereniging van eigenaars, (diss. Groningen), Den Haag: Boom 2012, p. 165, die echter een andere oplossing voorstelde, namelijk toevoegen van een lid 5 aan art. 5:130 BW, waarin de bepalingen van dat artikel van overeenkomstige toepassing worden verklaard op een beroep op nietigheid van een besluit.
[40] Art. 5:126 lid 4 BW.
[41] Wet van 29 mei 2017, (Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars) Kamerstukken II, nr. 34.479, Stb. 2017/241.
[42] Kamerstukken II 2013/14, 27.926, nr. 226. Kamerstukken II 2015/16, 34.479, nr. 3.
[43] Rb. Overijssel 9 april 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:1217, Prg. 2019/162: ‘Nu artikel 38 van het modelreglement 1973 niet voldoende is om de expliciete wettelijke regel uit te sluiten en gesteld noch gebleken is dat in het reglement of de splitsingsakte een (andere) expliciete voorwaarde of inperking is opgenomen ten aanzien van het aangaan van leenovereenkomsten, is het besluit tot het aangaan van een VvE Energiebespaarlening naar het oordeel van de kantonrechter niet nietig.’
[44] Appartementenwet 1972, Stb. 1972/467 en Besluit splitsing in appartementsrechten 1972, Stb. 1972/468.
[45] Zie ook A.A. van Velten & F.J. Vonck, Appartementsrecht en aanverwante rechtsfiguren voor de privaatrechtelijke vormgeving van bouwwerken (preadvies VBR), Den Haag: IBR 2016, p. 18.
[46] Vergelijk bijvoorbeeld art. 32 lid 6 Modelreglement 1973, dat een termijn van ‘acht vrije dagen’ voorschrijft.
[47] Deze paragraaf is voor een belangrijk deel ontleend aan het door Akkermans, Mertens en Van der Vleuten opgestelde preadvies in L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, par. 2.4.
[48] Zie over dit onderwerp ook L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, par. 2.8.
[49] Kamerstukken II 1984/85, 17.541, nr. 8.
[50] Stb. 1988/305.
[51] Vergelijk bijvoorbeeld C.H.C. Overes, GS Rechtspersonen, Deventer: Kluwer, art. 2:47 BW, aant. 1.
[52] S.E. Bartels & A.A. van Velten, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 5, Zakenrecht, Eigendom en beperkte rechten, 2017/545.
[53] Vegter stelde in haar dissertatie eveneens voor om de raad van commissarissen nader te regelen, maar dan in een aanvulling op art. 5:135 BW. Zie N. Vegter De vereniging van eigenaars (diss. Groningen), Den Haag: Boom 2012, p. 265.
[54] Zie hierover ook L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, p. 380.
[55] Stb. 2006/525. Zie hierover ook L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, par. 2.6.
[56] Kamerstukken II 2004/05, 30.019, nr. 3.
[57] Rb. Oost-Brabant 24 augustus 2017, ECLI:NL:RBOBR:2017:4507, RVR 2017/116.
[58] L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, p 384 e.v. Zie ook N. Vegter, De vereniging van eigenaars, (diss. Groningen), Den Haag: Boom 2012, p. 257.
[59] Het wijzigen van de statuten is inderdaad een kostbaar en tijdrovend proces, waarover mr. C.N. Siewers naar verwachting in 2020 haar proefschrift zal afronden met adviezen hoe de wijziging van de statuten in de splitsingsakte van een VvE vereenvoudigd kan worden.
[60] Zie bijvoorbeeld art. 49.2 MR 2017.
[61] Zie over deze materie ook L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, par. 2.5.

mr. dr. Mechteld C.E. van der Vleuten
Mechteld van der Vleuten is adviseur en interimmanager voor woningcorporaties en onderzoeker bij de Open Universiteit. Zij promoveerde 1 september 2017 aan de Open Universiteit op een proefschrift over de knelpunten tussen het appartementsrecht en het huurrecht in gemengde complexen. Mechteld is sinds 1995 actief in de volkshuisvesting, heeft zich gespecialiseerd in wonen, huurzaken en appartementsrecht. Zij adviseert zowel woningcorporaties, eigenaren als VvE’s.

Gerelateerde publicatiesMeer van deze auteur