Op 16 augustus 2021 is het Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars 2021 (MR 2021) vastgesteld en ingeschreven. Het MR 2021 is een vereenvoudigd modelreglement met als doel om het voor een leek beter toegankelijk te maken. De toegankelijkheid voor een leek is in kleine VvE’s extra van belang, omdat daar veelal een professionele beheerder ontbreekt. Naast versimpeling hebben de opstellers getracht tegemoet te komen aan praktische ongemakken die leden van kleine VvE’s ervaren, zoals het missen van voldoende eigenaars om alle functies binnen de VvE te vervullen.

MR 2021 is in beginsel geschreven voor kleine gebouwen met 2 tot 3 appartementsrechten, maar ook bruikbaar voor iets grotere VvE’s tot 5 appartementsrechten. Het is niet bedoeld voor hoofdsplitsingen, die veelal uit slechts enkele appartementsrechten bestaan. Die bedoeling blijkt ook uit artikel 4 MR 2021 waarin de bevoegdheid tot ondersplitsing expliciet is uitgesloten. Hieronder wordt nader ingegaan op de meest in het oog springende verbeteringen die MR 2021 voor kleine VvE’s bevat.

Gemeenschappelijk versus privé

In de praktijk komt de discussie wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en wat niet veel voor. Eerdere modelreglementen geven een opsomming van de gemeenschappelijke gedeelten en privé gedeelten. Die opsommingen worden per nieuw modelreglement langer, maar blijken in de praktijk toch geregeld niet volledig.

In MR 2021 is gekozen voor een andere systematiek. Er wordt in het model geen opsomming gegeven van gemeenschappelijke zaken, maar wel expliciet de mogelijkheid om dit in de akte van splitsing zelf op te nemen.[1] Voor de privégedeelten zijn het gebruiks- en dienstbaarheidscriterium leidend. Dat wil zeggen dat al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van één privégedeelte en/of uitsluitend dienstbaar zijn aan één privé gedeelte, tot het betreffende privégedeelte behoren.[2] In aanvulling daarop zijn de leidingen binnen het privégedeelte vanaf de meterkast voor gas, water, elektriciteit en telefoon-, audio- en videosignalen expliciet benoemd als behorend tot het privégedeelte.[3] Dat geldt ook voor zaken ten behoeve van de zelfstandige koeling en verwarming van een privégedeelte.[4]

Vergadering van eigenaars

MR 2021 bevat ook een aantal interessante bepalingen voor de vergadering van eigenaars. Zo is expliciet de mogelijkheid opgenomen om digitaal te vergaderen.[5] In principe worden alle besluiten genomen met een gewone meerderheid.[6] Indien de stemmen staken, dan voorziet het modelreglement daarin door te bepalen dat partijen gezamenlijk een deskundige aanwijzen die vervolgens schriftelijk advies uitbrengt. Het schriftelijk advies heeft vervolgens te gelden als het besluit van de vergadering.

Jaarrekening en kascommissie

In kleine VvE’s is het meestal lastig om de vereiste twee leden van een kascommissie te benoemen. Dit geldt te meer als het bestuur ook uit leden bestaat. Een accountantsverklaring wordt dan in veel gevallen als een te kostbaar middel ervaren. In het nieuwe modelreglement wordt hieraan tegemoet gekomen door voor het vaststellen van de jaarrekening een kascommissie of een accountantsverklaring niet meer verplicht te stellen. Een besluit van de vergadering van eigenaars met een gewone meerderheid is dan voldoende om de jaarrekening vast te stellen.[7]

Het bestuur

Artikel 35 MR 2021 bepaalt dat alle appartementseigenaars bestuurder zijn, tenzij de vergadering anders besluit. Hiermee wordt op het moment waarop de akte wordt ingeschreven, voorkomen dat in de VvE bij aanvang geen bestuur is benoemd indien de notaris in de akte niet expliciet de benoeming van de eerste bestuurders heeft opgenomen. Op de langere termijn draagt het niet bij aan de continuïteit van een benoemd bestuur, omdat artikel 5:131 lid 2 BW dwingend bepaalt dat het bestuur door de vergadering van eigenaars wordt benoemd te allen tijde door haar worden geschorst of ontslagen. Hoewel juridisch juist, moet opgemerkt worden dat artikel 35 lid 1 MR 2021 in de praktijk mogelijk voor verwarring zal zorgen. Voor een leek – maar ook in eerste instantie voor de auteur van dit artikel – doet de bepaling “alle appartementseigenaars zijn tevens bestuurder, tenzij de vergadering anders besluit” in lid 1 het vermoeden dat een eigenaar automatisch bestuurder is. Met het oog hierop had het wellicht duidelijker geweest door in artikel 35 lid 1 MR 2021 op te nemen dat als eerste bestuurders de eigenaren als vermeld in de akte van splitsing worden benoemd.

Conclusie

MR 2021 is al met al een goed toepasbaar splitsingsreglement voor kleine VvE’s. Proberen twee eigenaren elkaar structureel tegen te werken, dan zal het ook met dit modelreglement lastig blijven een VvE goed te laten functioneren. MR 2021 bevordert het voorkomen van discussie of onderdelen privé dan wel gemeenschappelijk kwalificeren en neemt praktische bezwaren bij de organisatie en besluitvorming binnen kleine VvE’s weg. Het is daarmee al met al een aanwinst voor kleine VvE’s. Of het eigenaren van bestaande kleine VvE’s het waard is om de akte te wijzigen om MR 2021 van toepassing te verklaren zal de toekomst ons leren.


Voetnoten

[1] Art. 8 lid 1 MR 2021.
[2] Art. 8 lid 2 sub c MR 2021.
[3] Art. 8 lid 2 sub a MR 2021.
[4] Art. 8 lid 2 sub b MR 2021.
[5] Art. 32 MR 2021.
[6] Art. 33 lid 2 MR 2021.
[7] Art. 10 lid 2 jo. 33 lid 1 MR 2021.