In een eerdere bijdrage die van mijn hand is verschenen over het huishoudelijk reglement (“HHR”), heb ik bepleit dat een in het HHR opgenomen verbod omtrent het houden van huisdieren stand houdt.[1] Het belang van de VvE bij bescherming van het woongenot van de bewoners van het complex moet worden afgezet tegen de belangen van de (huisdier houdende) eigenaar. Onder verwijzing naar uitspraken van de rechtbanken Breda en Dordrecht heb ik geschreven dat de belangenafweging in het voordeel van de VvE uitvalt.[2] Inmiddels is er aanleiding om dit standpunt te herzien. De reden hiervoor is het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch dat op 9 mei 2019 is gewezen.[3] Het gaat in deze zaak over het volgende.
Een appartementseigenaar verhuurt een van zijn appartementen in 2012. In de met de huurder gesloten huurovereenkomst wordt bepaald dat het de huurder niet is toegestaan om in of bij het gehuurde dieren te houden die overlast veroorzaken. Het HHR van de VvE is in 2008 vastgesteld en daarin zijn specifieke bepalingen opgenomen als het gaat om huisdieren.
“Het houden van huisdieren (katten en honden) in het prive-gedeelte is niet toegestaan.”
“Huisdieren (honden en katten) worden niet toegelaten tot de gemeenschappelijke ruimten.”
De appartementseigenaar krijgt het HHR fysiek overhandigd van de VvE nadat hij de huurovereenkomst met de huurder heeft gesloten.
In 2018 maakt de huurder kenbaar een hond te willen adopteren, waarvoor de VvE om toestemming wordt gevraagd. Het VvE-bestuur weigert deze toestemming te geven. Tijdens de vergadering van mei 2018 wordt verzocht om het huisdierenverbod uit het HHR te schrappen danwel het verbod dusdanig te wijzigen dat honden zullen zijn toegestaan (behoudens overlast) danwel de huurder een persoonlijke ontheffing van het huisdierenverbod te verlenen. Omdat het in feite gaat om een wijziging van het HHR is een gekwalificeerde meerderheid (2/3e) nodig (zie artikel 59 lid 4 MR 2006). Deze meerderheid wordt niet gehaald en de appartementseigenaar en zijn huurder starten een procedure onder andere strekkende tot vernietiging van voornoemde (weigerings)besluiten. De kantonrechter wijst de verzoeken af. Het wordt de huurder niet toegestaan om een hond te houden.
De eigenaar en de huurder gaan in hoger beroep bij het hof ’s-Hertogenbosch. Het hof gaat allereerst uitgebreid in op de vraag onder welke omstandigheden en voorwaarden in een HHR regels en beperkingen kunnen worden gesteld ten aanzien van de privé-gedeelten. In de eerste plaats verwijst het hof naar bekende twee arresten van de Hoge Raad, waarin is bepaald dat in het HHR alleen regels van orde kunnen worden opgenomen met betrekking tot het feitelijk gebruik. Wel dient de splitsingsakte daarvoor uitdrukkelijk de mogelijkheid te bieden. De splitsingsakte wordt immers ingeschreven in de openbare registers en is daardoor kenbaar voor derden.[4] Het hof staat uitvoerig stil bij de betekenis van deze arresten en stelt vast dat het HHR niet mag leiden tot omzeiling van de splitsingsakte, maar uitsluitend strekt ter regeling van de normale huishouding binnen een appartementencomplex. Het HHR dient zich te beperken tot ordemaatregelen.[5]
Vervolgens oordeelt het hof dat een algeheel verbod op het houden van honden en katten door een eigenaar niet kwalificeert als ordemaatregel. Het gaat om een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van het appartement, waardoor de eigenaar in algemene zin en onvoorwaardelijk wordt beperkt in een deel van het gebruik van het appartement. Het hof acht van belang dat het gaat om een algemeen verbod, waarbij iedere permanente aanwezigheid van een hond of kat is uitgesloten in het gezin van een gebruiker van een appartementsrecht. Zo zou het bijvoorbeeld anders zijn geweest als het verbod zou zijn gekoppeld aan overlast of hinder. Regels over het gedrag van honden en katten kwalificeren volgens het hof wel als regels van orde. Te denken valt aan een verbod op het bevuilen van gemeenschappelijke ruimten of het produceren van geluidsoverlast. Volgens het hof is niet relevant dat het HHR alleen spreekt over katten en honden en dat bijvoorbeeld geen sprake is van een verbod op alle huisdieren.
De implicatie van een dergelijk absoluut verbod is dat ook blindengeleide- of hulphonden niet zijn toegestaan in het complex. Dat wordt onwenselijk bevonden door het hof. Bewoners kunnen daaraan immers pas behoefte krijgen nadat zij in het appartementencomplex zijn gaan wonen.
De VvE voert in de procedure nog aan dat het mogelijk is om dispensatie te geven, in zoverre dat de vergadering in bepaalde omstandigheden een hond of kat kan gedogen. Een dergelijke dispensatie verzacht het gebruiksverbod alleen maar tijdelijk en in beperkte mate. Een dispensatiemogelijkheid wordt door het hof dan ook niet voldoende bevonden.
Het hof concludeert aldus dat het verbod tot het houden van honden en katten een dusdanige beperking op het gebruiksrecht vormt dat een dergelijk verbod alleen in de splitsingsakte zelf kan worden opgenomen en niet uitsluitend in het HHR. Het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch “overruled” daarmee de uitspraken van de rechtbanken Breda en Dordrecht. Op basis van dit arrest moet worden vastgesteld dat een verbod tot het houden van honden en katten alleen standhoudt, als dat verbod wordt opgenomen in de splitsingsakte. Het volstaat niet langer om een dergelijk verbod uitsluitend in het HHR op te nemen.
In het uitvoerige arrest van het hof wordt ook een interessante overweging gegeven als het gaat om het HHR in zijn algemeenheid. In mijn eerdere, voornoemde bijdrage heb ik de vraag gesteld of beperkingen terzake het gebruik van privé-gedeelten in een HHR, die verder strekken dan het stellen van reguliere orderegels, wel mogelijk zouden zijn als het HHR zou worden ingeschreven in de openbare registers. Immers, alsdan zijn eventuele beperkingen van het HHR voor derden kenbaar uit de openbare registers.[6] In de onderhavige kwestie zijn de artikelen 25 lid 2 en 59 MR 2006 van toepassing, waarin is bepaald dat het gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten nader kan worden geregeld bij HHR. Voorts bepaalt artikel 59 lid 6 MR 2006 dat het bestuur verplicht is om het HHR en de wijzigingen daarvan in de openbare registers te publiceren. In de splitsingsakte –die kenbaar is voor derden- wordt aldus expliciet verwezen naar een HHR dat bovendien ook nog eens dient te worden ingeschreven in de openbare registers. Aldus voorziet de splitsingsakte in een regeling van “gebruik” door middel van het HHR. Echter, een dergelijke indirecte verwijzing naar het gebruik van de privé-appartementen is volgens het hof niet voldoende. Het hof overweegt dat in dat geval nog steeds de beperkingen gelden zoals deze door de Hoge Raad in 1995 zijn geformuleerd, namelijk: dat in het HHR alleen regels van orde kunnen worden opgenomen.
Voetnoten
[1] R.F.H. Mertens (red.), ‘VvERecht in Ontwikkeling ‘, Stichting Nexus Instituut, 2018.
[2] Rb. Breda 15 april 2008, ECLI:NL:RBBRE:2008:BD1837, Rb. Dordrecht 29 maart 2012, ECLI:NL:RBDOR:2012:BW0477.
[3] Hof ’s-Hertogenbosch 9 mei 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1722.
[4] Hoge Raad 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1666 en Hoge Raad 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1667.
[5] Het hof citeert prof. mr. dr. R.F.H. Mertens (Groene Serie Kluwer Zakelijke Rechten, losbladig), AG Rank-Berenschot in haar conclusie bij HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2018:BU8174 en AG Van Peursem in zijn conclusie bij HR 17 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2899, zie r.o. 4.4.3.3. e.v. van het arrest.
[6] R.F.H. Mertens (red.), ‘VvERecht in Ontwikkeling ‘, Stichting Nexus Instituut, 2018, paragraaf 4.
