Recreatieparken en het free-riderprobleem

Grenzen aan de vrijheid van vereniging en contractsvrijheid

Recreatiewoningen worden vaak in eigendom verkocht. Alle eigenaren worden daarnaast lid van een beheersvereniging, die belast is met het beheer van de openbare ruimte en collectieve voorzieningen op het park. Wanneer het parkmanagement is uitbesteed aan een VvE, wordt in de statuten bepaald, dat de beheersvereniging bevoegd is ten laste van de leden verplichtingen aan te gaan krachtens beheers- en onderhoudsovereenkomsten, verzekeringsovereenkomsten en andere overeenkomsten, verband houdende met het doel van de vereniging. Verder bevatten de statuten een regeling voor de omslag over deze kosten over de leden. Dat kan op grond van gelijke aandelen, maar ook krachtens gewogen breukdelen voorgeschreven zijn. De leden zijn op grond van hun lidmaatschap gehouden de aldus gebonden de door de beheersvereniging jaarlijks per lid vastgestelde verenigingsbijdrage te voldoen. Zegt een lid op, dan vervalt de verenigingsrechtelijke grondslag voor de vordering tot betaling van deze bijdrage. Het gevolg van een rechtsgeldige beëindiging van het lidmaatschap van de beheersvereniging is immers, dat deze eigenaren niet meer gebonden zijn aan de inhoud van de statuten.[1] Van kwalitatief lidmaatschap zoals bij een VvE in de zin van artikel 5:124 BW is immers geen sprake. De vrijheid van vereniging geeft de leden van een ‘boek 2’ – vereniging[2] van eigenaren het recht hun lidmaatschap van de vereniging op te zeggen, ook al duurt de eigendom op het recreatiepark voort.[3] Dat gebeurt regelmatig, onder meer uit ontevredenheid over het door een verenging gevoerde beleid of omdat een rechtsopvolger het lidmaatschap niet aanvaardt. Echter, ook na beëindiging van het lidmaatschap lopen de kosten van beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen door. Free-riderproblematiek dient zich dan aan.[4]

In deze bijdrage zal worden onderzocht of, en zo ja op welke gronden,  eigenaren alsnog gehouden kunnen worden financieel bij te dragen aan de voorzieningen op het park waar zij al dan niet gebruik van maken? Om deze vraag te beantwoorden zal ik hierna eerst ingaan op de contractuele mogelijkheden om verplichting tot het blijven voldoen van bijdragen te regelen. Vervolgens komen eventuele buitencontractuele rechtsgronden, zoals “ongerechtvaardigde verrijking’, de  ‘redelijkheid en billijkheid’ en zaakwaarneming aan de orde. Tenslotte zal worden ingegaan op de vraag of een splitsing in appartementsrechten beter geschikt is dan de gewone vereniging om recreatiecomplexen juridisch vorm te geven.

Contractuele grondslagen voor voortgezette bijdrageplicht na opzegging; kettingbeding en derdenbeding

Doorgaans wordt in de akte van levering van een recreatiewoning geanticipeerd op de mogelijkheid van opzegging door een lid,, door in die akte een derdenbeding ten gunste van de beheersvereniging op te nemen, voorzien van een kettingbeding.

Nu vast staat, dat het leden van een beheersvereniging vrij staat het lidmaatschap van de vereniging op te zeggen[5], is het mijns inziens niet mogelijk bij kettingbeding de verplichting aan rechtsopvolgende eigenaren op te leggen om dat lidmaatschap te aanvaarden. Een dergelijk beding moet nietig geacht worden wegens strijd met artikel 2:35 BW.

Wat wel rechtsgeldig bij kettingbeding bedongen kan worden, is het aanvaarden van het contractuele beding, op grond waarvan de rechtsopvolger net als de vervreemder en ongeacht of hij lid van de vereniging is of niet, gehouden is de bestaande verplichtingen jegens de beheersvereniging na te komen. Zodra de beheersvereniging het beding aanvaard heeft, is de eigenaar gehouden de beheersvereniging bijdragen te betalen, terwijl deze verplichting bij iedere vervreemding het lidmaatschapsrecht moet worden overgedragen aan de opvolgend eigenaar van de woning. Zo kan het lidmaatschap van een beheersvereniging altijd door de eigenaar worden opgezegd, maar resteert de contractuele verplichting voortvloeiende uit de overeenkomst met de verkoper/projectontwikkelaar, die door de beheersvereniging bij wege van derdenbeding is aanvaard.

Een zwakte in deze constructie van een derdenbeding versterkt met een kettingbeding is, dat dergelijke bedingen mogelijk kunnen worden doorbroken door executerende hypotheekhouders. [6] Hetzelfde geldt voor een verkopende curator, die aannemelijk maakt dat het voorzetten van de contractuele binding niet in het belang van de boedel is. Mogelijk, want discussie is denkbaar over de vraag of de executerende bank of verkopende curator, die van de in de leveringsakte opgenomen beheerbedingen op de hoogte zijn, niet onrechtmatig jegens de overige eigenaren handelen door de bedingen niet in stand te houden bij een (executie-)verkoop. Dat lijkt des te haalbaarder als voor de bank geen restschuld achterblijft.[7] Bovendien is het de vraag welk materieel belang de koper (en daarmee ook de verkoper) op een executieveiling heeft bij het niet gebonden zijn aan een dergelijk beheerbeding, nu niet valt in te zien waarom dat in de weg zou kunnen staan aan een latere vordering van de beheersvereniging uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking. Zoals hierna wordt uiteengezet, zal ook de veilingkoper moeten begrijpen, dat hij gebruik maakt en dus profijt heeft van collectieve voorzieningen op het park, of hij het beding nu aanvaardt of niet.

Een derdenbeding biedt dus een goede mogelijkheid om voortgezette gebondenheid van een eigenaar na opzegging van zijn lidmaatschap te bewerkstelligen. Artikel 6:253 BW stelt geen bijzondere eisen aan de geldigheid van een derdenbeding. Voldoende is dat de ene partij het recht ten behoeve van een derde bedingt, dat zijn wederpartij zich dienovereenkomstig jegens de derde verbindt en dat de derde het beding aanvaardt. De Hoge Raad heeft daarover in 2004[8] geoordeeld, dat uit dit artikel niet volgt, dat alleen dán zou mogen worden aangenomen dat een derdenbeding is tot stand gekomen wanneer blijkt dat zulks door de betrokken partijen bewust is beoogd.[9]

Ook als niet expliciet bepaald is dat sprake is van een derdenbeding, kan een zo beroep daarop zinvol zijn. Rechtbank Rotterdam ‘las’ in de koop- en leveringsakte een derdenbeding als bedoeld in artikel 6:253 BW, terwijl slechts bedongen was, dat de koper zich in algemene zin verbindt tot het bijdragen in de exploitatie-, onderhouds-, en beheerskosten van de algemene en/of recreatieve voorzieningen van het villapark. De rechter oordeelde, dat met de bepaling in de koopovereenkomst wel een derdenbeding bedoeld moet zijn, ook al staat dat er niet met zoveel woorden. De vereniging heeft het beheer, onderhoud en exploitatie van het gehele park (voor rekening van de eigenaren) tot haar taak. Het ex-lid moet in die omstandigheden in redelijkheid hebben kunnen begrijpen dat de vereniging daardoor ook een belang heeft bij de incassering van de verschuldigde bijdragen en bij het verkrijgen van een zelfstandig vorderingsrecht. Daarom moet het ex-lid ook hebben begrepen dat de projectontwikkelaar/verkoper van de recreatiewoning met de bewuste bepaling heeft beoogd een beding ten gunste van de vereniging met hem overeen te komen. Een andere uitleg maakt het betreffende artikel zinledig volgens de kantonrechter. Hieraan doet dus niet af dat niet met zoveel woorden is bepaald dat het een derdenbeding betreft. Nu de vereniging bij de levering dit derdenbeding heeft aanvaard, kan zij van de eigenaar betaling van de parkkosten verlangen[10].

Naar mijn mening gaat deze uitleg te ver. Uitgangspunt is immers contractsvrijheid. Als de koper met de verkoper in de koopovereenkomst afspraken gemaakt heeft over bijdragen in beheerkosten, dan bindt die afspraak slechts de partijen bij de overeenkomst. Dat er een vereniging bestaat die feitelijk belast is met de uitvoering van het beheer, doet aan die individuele binding mijns inziens niet af. Immers, de rechten van de koper uit hoofde van de koopovereenkomst, zoals recht op nakoming, schadevergoeding, wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst, opschorting of verrekening, kunnen slechts in de rechtsverhouding tussen de koper en de verkoper worden uitgeoefend. Deze rechten kunnen worden gefrustreerd, indien zonder de medewerking van de koper een vorm van gedeeltelijke contractovername wordt geconstrueerd zonder dat de koper daarvan op de hoogte was of daarmee heeft ingestemd. De bedoelingen van koper en verkoper bij het aangaan van de overeenkomst en hetgeen koper daaromtrent mocht verwachten, ook op het gebied van (het niveau van) collectieve voorzieningen, werken niet door in de binding aan de vereniging, die bij die overeenkomst geen partij was maar slechts een derdenbeding heeft aanvaard en wier handelen bovendien niet door de verkoper, maar door de meerderheid in de vergadering wordt bepaald.

Als een eigenaar door een derdenbeding is gebonden jegens de vereniging, komt de vraag op of deze binding de verplichting inhoudt tot betaling van  alle kosten. Daarbij geldt als antwoord dat binding krachtens derdenbeding van alle bindingsgrondslagen de meest verstrekkende gevolgen heeft. Afhankelijk van de bewoordingen van het derdenbeding is de eigenaar na opzegging dezelfde verenigingsbijdrage verschuldigd als daarvoor. Dat is slechts anders, indien het beding zo geformuleerd is, dat slechts bepaalde voorzieningen of kostensoorten onder de werking van het beding vallen. De vraag is bovendien, of overheadkosten als bestuurs- en beheerkosten én de kosten van voorzieningen waarvan geen gebruik wordt gemaakt alsnog onder de reikwijdte van het beding vallen.

De rechtbank Rotterdam oordeelde in dezelfde zaak als hiervoor aangehaald, dat de bijdrageplicht na opzegging niet alleen betrekking heeft op de directe kosten, maar dat deze ook geldt voor de bestuurs- en beheerskosten. De rechtbank overweegt daartoe dat deze kosten van de beheerder en de bestuurskosten onlosmakelijk verbonden zijn met de overige door de vereniging te maken kosten ten behoeve van de uitvoering van haar taken en dat daarvoor zekere structuur nodig. Aan het in standhouden van die structuur, te weten de VvE, zijn volgens de rechtbank kosten verbonden, welke eveneens voor rekening van de opzeggende leden komen.[11]

Buitencontractuele grondslagen voor voortgezette bijdrageplicht na opzegging: ongerechtvaardigde verrijking, onrechtmatige daad, zaakwaarneming en de redelijkheid en billijkheid

Indien geen binding op grond van een derdenbeding kan worden vastgesteld, kan de VvE haar vorderingen baseren op ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:121 BW, onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW, zaakwaarneming ex artikel 6:198 dan wel de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Daarnaast kunnen krachtens goederenrechtelijke rechtsvormen bijdrageplichten verschuldigd zijn zoals bijdrageplichten op grond van mandeligheid, canon bij erfpacht, een tegenprestatie bij kwalitatieve verplichting, retributie krachtens een recht van opstal of erfdienstbaarheid. In de hierna besproken gevallen is van een dergelijke zakenrechtelijke binding geen sprake.

Voor een vordering krachtens ongerechtvaardigde verrijking is vereist, dat de VvE is verarmd met de door haar verrichte diensten en dat de eigenaar hiermee is verrijkt. Vervolgens is vereist, dat de verrijking  ongerechtvaardigd is. AG Hartkamp ziet in de rechtsvorm van het appartementsrecht een middel ter voorkoming van ongerechtvaardigde verrijking en schrijft over ongerechtvaardigde verrijking op recreatieparken het volgende[12]:

‘(..) dat aankoop van een gedeelte van een gebouw of complex onvermijdelijk impliceert dat voordelen worden genoten van het beheer van ruimtes en/of gronden die ter beschikking staan aan (onder – een bepaald aantal – anderen) de koper, sluit aan de regeling van het appartementsrecht (…).

 In het onderhavige geval heeft het Hof (om het uit te drukken in de bekende formulering van HR 30 jan. 1959, NJ 1959, 548 m.nt. DJV inzake Quint/Te Poel) aansluiting gezocht bij twee in de wet geregelde gevallen, en wel enerzijds de regeling van het appartementsrecht en anderzijds de regeling van de ongerechtvaardigde verrijking. Daarbij teken ik aan dat (…) men de eerste wat betreft de onderlinge bijdrageplicht weer kan beschouwen als een toepassing van de laatste: een appartementseigenaar zou immers ongerechtvaardigd worden verrijkt indien hij zou profiteren van de gemeenschappelijke voorzieningen, zonder in de daarvoor benodigde kosten bij te dragen.

 Door de profijtgedachte beslissend te achten voor hetgeen de goede trouw in casu meebrengt, heeft het Hof zijn redenering m.i. in wezen (…) geënt op ongerechtvaardigde verrijking.

Zodra sprake is van verrijking en deze ongerechtvaardigd is, heeft een beheersvereniging vorderingsrechten. De vraag is echter hoe ver die reiken. Betreft het alle kosten die de beheersvereniging maakt, of moet het profijt eng worden uitgelegd. Veel eigenaren voeren namelijk als verweer aan, dat zij geen gebruik maken van bepaalde collectieve voorzieningen hun park en dat zij om die reden ook niet verrijkt kunnen.

Zo zijn er bij ongerechtvaardigde verrijking twee lezingen denkbaar:

1. de verrijking is beperkt tot het individuele belang van de eigenaar bij voorzieningen, hierna: de enge opvatting; of
2. de verrijking omvat mede de voorzieningen die beschikbaar zijn, ongeacht of deze zijn benut door de eigenaar hierna: de ruime opvatting.

De ruime opvatting hanteerde Rechtbank Midden-Nederland door de verrijking ter grootte van de contributie zoals de leden betalen vast te stellen[13]:

‘Daaruit volgt dat de eigenaar, indien hij minder dan een bedrag ter hoogte van de contributie zou bijdragen, voor dat verschil verrijkt zou worden. Voor die verrijking bestaat op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, geen rechtvaardiging. Tegenover de verrijking van [gedaagde] staat een verarming van de VvE, voor eenzelfde bedrag. Om die reden zal de primaire vordering voor wat betreft de hoofdsom en de verklaring voor recht worden toegewezen.’

De rechtbank acht daarbij profijt aanwezig voor alle basisvoorzieningen waarvan door betaling van de bijdrage gevorderd wordt. Of de individuele eigenaar daar daadwerkelijk bij gebaat is of niet, laat de rechtbank in het midden. De vraag of opzeggende eigenaren daadwerkelijk gebruik maken van collectieve voorzieningen en diensten, is niet doorslaggevend voor de vraag of zij zijn verrijkt[14] Ook gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelt op 29 september 2015[15] dat de eigenaar profiteert van de aanwezigheid van de parkvereniging. De kosten van haar bestaan komen ten laste van de vereniging (c.q. haar leden). Aldus staat tegenover de verarming van (de leden van) de vereniging een verrijking. Voor deze verrijking bestaat geen rechtvaardiging. Ook hier hanteert het hof de ruime opvatting.

Interessant is ook het oordeel van gerechtshof Arnhem van 12 maart 2013[16]. In dit geval achtte het hof  negen van de elf opzeggende eigenaren  gebonden aan een derdenbeding. Op die grond wees het hof de vorderingen van de beheersvereniging op die eigenaren toe. Voor twee eigenaren gold geen derdenbeding en oordeelde het hof, dat ‘het niet langer bijdragen aan de voorzieningen waar die eigenaren geen gebruik van maken, geen grond voor het slagen van een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking oplevert. Evenmin handelen deze twee eigenaren volgens het hof onrechtmatig door niet voor de betreffende voorzieningen te betalen.’

In eerste instantie lijkt het hof hier dus wél een beperking van de verrijking tot de voorzieningen waar de eigenaren gebruik van maken te aanvaarden. Maar vervolgens stelt het hof vast, dat van alle voorzieningen behalve het zwembad en de vijver gebruik wordt gemaakt. Het lijkt er dus op, dat ook hier het hof ten aanzien van alle overige voorzieningen alsnog dezelfde maatstaf hanteert: niet de mate van feitelijk gebruik, maar het kunnen gebruiken van voorzieningen is bepalend voor de verrijking. [17]

Overigens is ook bij ongerechtvaardigde verrijking beslist, dat bestuurskosten ook bij deze rechtsgrond voor toewijzing in aanmerking komen, voor zover deze niet bovenmatig en daarmee redelijk zijn.^[18]  Bij de vaststelling van niet bovenmatige en redelijke bestuurskosten kan de beheersvereniging tevens een beroep doen op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Op grond daarvan moeten alle kosten betaald worden en wordt aan eigenaren de mogelijkheid ontzegd om naar eigen believen te bepalen dat zij sommige van deze diensten niet of slechts ten dele gebruik maken. Het gerechtshof Arnhem motiveerde de mate van verrijking van de eigenaren met een beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid[19].

Het gerechtshof Den Haag[20] zag in de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen eigenaren van bungalows beheersen, zelfs een zelfstandige grondslag voor de vorderingen van de beheersvereniging. De eigenaar werd op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid veroordeeld tot betaling van de ‘algemene parklasten en de kosten voor gas, water, elektriciteit en zuiveringsheffing  Het hof kwam tot dat oordeel, nadat het had  vastgesteld  dat geen sprake is van binding krachtens derdenbeding, ongerechtvaardigde verrijking of onrechtmatige daad.

Bij een beroep op de (aanvullende) werking van de redelijkheid en billijkheid, dient de beheersvereniging de nodige relevante feiten en omstandigheden te stellen, die tot een betalingsverplichting l leiden. Relevante omstandigheden zijn vaak het feit dat de eigenaar van meet af aan op de hoogte was van de aanwezigheid van de collectieve voorzieningen en dat de eigenaar deze vóór diens opzegging aanvaard heeft. Verder is als relevante omstandigheid aan te voeren, dat de aard van het park vereist, dat bepaalde voorzieningen slechts collectief kunnen worden verzorgd en dat kosten gemaakt moeten worden voor het in standhouden van de bestaande infrastructuur en het voorzieningenniveau. Daarbij geldt als stelling ten overvloede, dat het de eigenaar vrij staat om (weer) lid te worden van de vereniging en zo te trachten invloed op het beheer uit te oefenen.

Een andere mogelijke grondslag voor een voortgezette bijdrageplicht na opzegging van het lidmaatschap is zaakwaarneming. Zaakwaarneming is het zich willens en wetens en op redelijke grond inlaten met de behartiging van eens anders belang, zonder de bevoegdheid daartoe aan een rechtshandeling of een elders in de wet geregelde rechtsverhouding te ontlenen(zie artikel 6:198 BW). Artikel 6:200 lid 1 BW verbindt daaraan het gevolg dat de belanghebbende, voor zover zijn belang naar behoren is behartigd, gehouden de zaakwaarnemer de schade te vergoeden, die deze als gevolg van de waarneming heeft geleden.

De centrale vraag bij zaakwaarneming is, in hoeverre sprake is van een ‘redelijke grond’, wanneer het behartigen van het belang van de eigenaar geschiedt tegen de uitdrukkelijk wil van de betreffende eigenaar[21]. Dat die wil ontbreekt, blijkt uit de weigering van de eigenaar het lidmaatschap voort te zetten of te aanvaarden, en de weigering de kosten te betalen. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch[22] oordeelde daarover als volgt;

In het vereiste “op redelijke grond” dat is neergelegd in artikel 6:198 BW, ligt besloten dat het behartigen van een anders belang tegen diens uitdrukkelijke wil in beginsel geen zaakwaarneming als bedoeld in artikel 6:198 BW kan opleveren. (…) Zaakwaarneming dient er niet toe om aan partijen prestaties op te dringen die zij niet wensen.

Als de wil van de eigenaar bekend is, wat in de meeste gevallen zo is, lijkt een beroep op zaakwaarneming daarop af te stuiten.. Belangenbehartiging tegen de wil van degene wiens belang wordt behartigd, kan immers niet gelden als zaakwaarneming in de zin der wet, behoudens uitzonderlijke omstandigheden[23]. Mij lijkt, dat bij niet betalende eigenaren geen sprake is van dergelijke uitzonderlijke omstandigheden. Immers, de wil van de ander is duidelijk en als gevolg van de zaakwaarneming blijft de ander niet per se een groter nadeel bespaard dan wanneer niet gehandeld wordt, wat een redelijke grond kan vormen tot handelen krachtens zaakwaarneming.

Bovendien stelt artikel 6:198 BW, dat van zaakwaarneming geen sprake kan zijn ‘indien de bevoegdheid daartoe aan een rechtshandeling of een elders in de wet geregelde rechtsverhouding’ kan worden ontleend. Dat geeft zaakwaarneming per definitie een subsidiair karakter. Immers, als de vordering gebaseerd kan worden op het verenigingsrecht, een derdenbeding, ongerechtvaardigde verrijking, onrechtmatige daad of de (aanvullende) werking van de redelijkheid en billijkheid, dan moet worden aangenomen dat die rechtsverhouding er wel is en kan van zaakwaarneming geen sprake zijn.

Van praktisch belang is nog dat Rechtbank Midden-Nederland[24] in  de eerder bij ongerechtvaardigde verrijking al aangehaalde uitspraak van 4 maart 2015 voor recht verklaarde, dat zo lang de gedaagde eigenaar is en geen lid is van de VvE, hij een vergoeding verschuldigd is aan de VvE, die gelijk aan de jaarlijks door de vergadering vast te stellen jaarcontributie voor de leden en dat de eigenaar deze vergoeding is verschuldigd in vier gelijke bedragen bij vooruitbetaling per eerste dag van het kwartaal waarop de vergoeding ziet.

Toch maar splitsen dan?

De rechtspraak over doorbetalingsplichten zonder verenigingsrechtelijke of contractuele grondslag laat een uiteenlopend beeld zien. Dat kan deels verklaard worden door de afwezigheid van standaardreglementen en bedingen bij recreatieparken én de feiten en omstandigheden ter plaatse die van geval tot geval uiteenlopen. Dat roept de vraag op, of men niet toch beter kan kiezen voor het kwalitatief lidmaatschap van een VvE in de zin van artikel 5:124 BW en recreatieparken beter kan splitsen in appartementsrechten. Dat kan uiteraard een alternatief zijn, maar daarbij moet dan wel worden nagedacht over specifieke zaken als de omschrijving van de gemeenschappelijke gedeelten en de vraag of de VvE bevoegd is voorschriften omtrent het gebruik van de privé gedeelten te stellen. Bovendien lijken projectontwikkelaars om commerciële redenen te opteren voor eigendom van de recreatiewoning als verkoopargument, ook al is er in de praktijk geen wezenlijk verschil met levering in de vorm van een appartementsrecht.

Grondgebonden eigendom in parkstructuren bestaat en zal daarom blijven bestaan. Met Van Velten[25] ben ik van mening dat de rechtspersoon tot beheer van een (niet in appartementsrechten gesplitst) complex een zelfstandig bestaansrecht heeft, waarbij Van Velten tevens verwijst naar de van overheidswege gepropageerde gedachte inzake zogenoemd ‘parkmanagement’ voor bedrijfsterreinen[26].

Wel zou daarbij behoefte kunnen bestaan aan meer standaardisering.[27] Vergelijk de Amerikaanse Home Owners Association (HOA), een rechtspersoon die opgericht wordt om villa’s in bepaalde ‘gated  communities’ the beveiligen, te beheren en te onderhouden. Bij de HOA is geen sprake van splitsing in appartementsrechten, maar is op grond van jurisprudentie toch sprake van een kwalitatief lidmaatschap, gekoppeld aan de eigendom van de woningen. Daarmee zou de hier beschreven problematiek op Nederlandse recreatie- en bedrijfsparken in voorkomende gevallen beter beheersbaar gemaakt kunnen worden.

Inmiddels is met het oog op de hier behandelde wens tot binding te komen verschenen het ‘Ontwerp Wetsvoorstel tot Wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde grondgebonden lidmaatschap van een beheersvereniging mogelijk te maken (Wet gebonden lidmaatschap  beheersvereniging).[28] Blijkens de toelichting strekt dit wetsvoorstel strekt tot invoering van een titel inzake terreinbeheer (parkmanagement) in het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in de vorm van titel 10 Terreinbeheer. Doel is de koppeling tussen grondeigendom en het lidmaatschap van een beheersvereniging mogelijk te maken en daarmee de rechtspositie van grondeigenaren te verbeteren. Het wetsvoorstel voorziet in essentie in het beheer van een reien door een beheervereniging, waarvan eigenaren van aangrenzende percelen lid zijn en waarvan het lidmaatschap van rechtswege overgaat bij overdacht van het eigendom door artikel 6:252 lid 3 van overeenkomstige toepassing te verklaren. Om die zakelijke werking te verkrijgen is inschrijving van de beheersovereenkomst in de openbare registers vereist. Het ontwerp wetsvoorstel beoogt parkmanagement te regelen bij de exploitatie van verkavelde kantoren- en bedrijvencomplexen (‘werklandschappen’), en geldt ook bij het beheer van particuliere recreatieparken en woondomeinen. Het spreekt voor zich, dat met het invoeren van boek 5 titel 10, terreinbeheer, veel van de in deze bijdrage geconstateerde knelpunten verholpen zouden zijn.

Conclusie: Het lek is in beeld, maar nog niet volledig te dichten

Zo lang de Wet gebonden lidmaatschap  beheersvereniging op zich laat wachten, is er buiten de VvE in de zin van artikel 5:124 BW en het in 5:112 lid 3 BW geregelde geval geen wettelijke grondslag voor een kwalitatief lidmaatschap voor eigenaren van recreatiewoningen, kan bij de borging daarvan op grond van het hier behandelde het volgende in acht genomen worden:

1. in de koopovereenkomsten dienen niet alleen de verplichting tot bijdrage aan onderhoud, beheer en exploitatie van de collectieve voorzieningen te worden opgenomen, maar ook reserveringen voor groot onderhoud en vervanging- en vernieuwingsinvesteringen;
2. de collectieve voorzienige dienen voldoende bepaald te worden omschreven, met de uitdrukkelijke bepaling dat wijziging daarin in de toekomst de bijdrageplichten onverlet laat, mits de wijziging redelijkerwijs past in het beheer en onderhoud van de collectieve voorzieningen;
3. indien een verkoper contractueel bedingt zelf het parkmanagement voor zijn rekening te nemen, dan is voor de overdracht van dat contract aan een VvE de medewerking van de koper vereist op grond van artikel 6:159 BW. Die medewerking kan vooraf en voortdurend in de koopovereenkomst en akte van levering worden bedongen;
4. indien gekozen wordt voor een VvE die wordt belast met het beheer en de exploitatie van het recreatiepark, dan dient het lidmaatschap daarvan in de akte van levering verplicht gesteld te worden;
5. naast het lidmaatschap dient bij wege van derdenbeding ten gunste van de VvE te worden bedongen, dat na aanvaarding door de VvE van dat beding de eigenaar ook na beëindiging van diens lidmaatschap alle lasten aan de VvE verschuldigd is als ware hij lid van de VvE;
6. sluit bij de omschrijving van de contractuele grondslag én in de statuten van de VvE het recht op opschorting van de bijdrageplicht uit. Dat beoogt zoveel mogelijk te voorkomen dat bij wanbetalende eigenaren het procesinitiatief bij de VvE ligt;
7. naast het lidmaatschap dient uitdrukkelijk te worden bedongen, dat ook de krachtens het derdenbeding geldende contractuele verplichtingen van de vervreemder jegens de VvE bij overdracht van de recreatiewoning worden overgedragen aan de rechtsopvolgend eigenaar, versterkt met een kettingbeding en op straffe van verbeurte van boetes aan de VvE en onder instandhouding van de gebondenheid aan het derdenbeding van de vervreemder bij schending van het kettingbeding;
8. het lidmaatschap eindigt bij overdracht van de eigendom en dient te worden aangeboden aan de rechtsopvolgend eigenaar;
9. alle hier genoemde verplichtingen dienen in de leveringsakte te worden opgenomen;
10. overweeg goederenrechtelijke binding, bijvoorbeeld in de vorm van een recht van erfdienstbaarheid met kwalitatieve verplichtingen voor alle eigenaren, waarbij de recreatiewoningen als heersend erf gebruik kunnen maken van de gemeenschappelijke gronden en voorzieningen en waarbij de retributie gelijk is aan de verenigingsbijdrage in een bepaald kalenderjaar. Dat voorkomt executieperikelen bij verkoop door een bank of curator;
11. overweeg onderscheid tussen de mate van binding aan enerzijds collectieve voorzieningen en anderzijds diensten betreffende het privé gedeelte, zoals verhuurbemiddeling, alarmopvolging, CV-onderhoud etc. Collectieve diensten liggen vast, individuele diensten kunnen meer flexibel worden ingericht, als de free-rideproblematiek daar minder aan de orde

Zelfs als al deze en andere voorzorgsmaatregelen in acht worden genomen, dan nog is de constructie niet waterdicht. Curatoren, banken, maar ook toekomstige ontwikkelingen in een recreatiepark kunnen de vraag naar de legitimiteit van de bijdrageplicht nog steeds oproepen. Free-riderproblematiek wordt in de hand gewerkt door de vrijheid van vereniging, in combinatie met contractsvrijheid. Uit de jurisprudentie blijkt, dat er voldoende rechtsgronden zijn om daar tegen op te komen al zijn deze uiteenlopend van aard en leiden deze niet steeds tot het gewenste eindresultaat, te weten dat ook de eigenaar die niet wil meedoen toch zijn deel betaalt.

Voetteksten

[1] Een uitzondering op de bevoegdheid het lidmaatschap van een boek 2 vereniging of coöperatie op te zeggen is opgenomen in art. 5:112 lid 3 BW: ‘Het reglement kan een regeling inhouden, krachtens welke aan alle of bepaalde appartementsrechten mede verbonden is het lidmaatschap van een andere, nader in het reglement omschreven vereniging of coöperatie, voor zover dit lidmaatschap in overeenstemming is met de statuten van die vereniging of coöperatie. Uiteraard bestaat deze binding slecht in combinatie met een splitsing in appartementsrechten als bedoeld in boek 5 titel 9 BW. Zie daarover Mechteld C.E. van der Vleuten, ‘Kwalitatief lidmaatschap van een vereniging naast de VvE’ op vverecht.nl, 2 september 2016;
[2] In deze bijdrage wordt met de term ‘VvE’ gedoeld op de vereniging zoals bedoeld in artikel 2:26 BW en niet op de vereniging van eigenaars zoals bedoeld in artikel 5:124 e.v. BW. A.A. van Velten, ‘Een vereniging van eigenaren is geen vereniging van eigenaars!’, WPNR 2011/6889 maakt onderscheid in terminologie tussen een vereniging van eigenaren (boek 2) en een vereniging van eigenaars (boek 5);
[3] HR 7 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9708 (Beach Park Texel). Een onopzegbaar lidmaatschap van een vereniging, buiten het geval van appartementsrechten, is in strijd met art. 2:35 BW;
[4] Met het free-riderprobleem bedoelt men in de sociale wetenschappen het dilemma dat mensen gebruik kunnen maken van een goed of dienst zonder ervoor te betalen of bij te dragen aan de instandhouding ervan. Het dilemma doet zich alleen voor bij collectieve goederen. Zie: https://nl.wikipedia.org/wiki/Dilemma_van_de_collectieve_actie;
[5] HR 7 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9708;
[6] Rb. Roermond (Pres.) 28 september 1999, WPNR 2007/6700, p. 183 (Resort Arcen/Rabo), alsmede Rb. Rotterdam (Pres.) 23 mei 2000, KG 2000/130 (Stichting Walang/Amev);
[7] W.M. Kleijn, ‘De rechtspositie van de kopers van te bouwen of in aanbouw genomen gebouwen’, Deventer: VvB 1975, p. 25 e.v.;
[8] HR 1 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9496;
[9] Hof Arnhem-Leeuwarden, 12 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116;
[10] Rb. Rotterdam 5 oktober 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BY5278;
[11] Rb. Rotterdam 5 oktober 2012, t.a.p.;
[12] Conclusie AG Hartkamp 21 december 2001, ECLI:NL:PHR:2001:AD3997 bij HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3997;
[13] Rb. Midden-Nederland 4 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:1377;
[14] Zie in vergelijkbare zin: Hof Arnhem 2 oktober 2010,      ECLI:NL:GHARN:2012:BX9890;
[15] Hof ’s-Hertogenbosch 29 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3765;
[16] Hof Arnhem-Leeuwarden 12 maart 1013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116;
[17] Vergelijk echter de sterkere overweging in Hof Arnhem-Leeuwarden 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6634, waar wél sprake was van contractuele binding: ‘niet (valt) in te zien dat (..) de verschuldigdheid van parkbijdrage met de levering van de kavel (niet) is gegeven en niet afhangt van de vraag of deze ook daadwerkelijk voor recreatiedoeleinden wordt gebruikt.’;
[18] Rb. Midden-Nederland 4 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:1377: ‘Dat er kosten moeten worden gemaakt voor het bestuur van een vereniging (..) is onontkoombaar.’;
[19] Hof Arnhem Leeuwarden 2 oktober 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BX9890;
[20] Hof ’s-Gravenhage 6 november 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BY2904;
[21] HR 19 april 1996, NJ 1997/24;  Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 791; Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-IV* 2011/402;
[22] Hof ‘s-Hertogenbosch 9 juni 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2084;
[23] HR 19 april 2016, ECLI:NL:HR:1996:ZC2039;
[24] Rb. Midden-Nederland 4 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:1377;
[25] A.A. van Velten, ‘Kroniek van het goederenrecht’, WPNR 2003/6557. Zie tevens A.A. van Velten, ‘Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed’ (AN nr. 120), Deventer: Kluwer 2015, ​par. 19.6 en A.A. van Velten, ‘Grondgebonden lidmaatschap van een beheersvereniging’, in L. Verstappen (red.): Boek 5 BW van de toekomst, Over vernieuwingen in het zakenrecht, KNB Preadvies 2016, Den Haag: SDU 2016, deel VIII  en A.A. van Velten, F.J. Vonck, ‘Appartementsrecht en aanverwante rechtsfiguren voor de privaatrechtelijke vormgeving van bouwwerken’, Preadvies voor de Vereniging voor Bouwrecht nr. 44, Den Haag: IBR 2016, par. 2.9.;
[26] Vergelijk de Wet Bedrijveninversteringszones, Stb. 2014, 506;
[27] A.A. van Velten, ‘Pleidooi voor het grondgebonden lidmaatschap van een beheersvereniging (I)’, WPNR 2007/6700;
[28] A.A. van Velten, KNB preadvies 2016.