1. Inleiding

 Wellicht het belangrijkste onderscheid dat in het appartementsrecht bestaat, is het verschil dat wordt gemaakt tussen gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (hierna: de privé gedeelten) en de gedeelten die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd (hierna: de gemeenschappelijke gedeelten). Het verschil is zo belangrijk, omdat daarmee enerzijds wordt bepaald van welk deel van de gesplitste gebouwen en grond een appartementseigenaar het exclusieve gebruiksrecht heeft, anderzijds omdat uit de aktes van splitsing meestal voortvloeit dat de eigenaar zelf de kosten draagt van onderhoud, reparatie en vernieuwing van zijn privé gedeelten, terwijl de kosten van onderhoud, reparatie en vernieuwing van gemeenschappelijke gedeelten voor gemeenschappelijke rekening van de appartementseigenaars komen.

Een goede omschrijving in de akte van splitsing van wat tot de privé-gedeelten behoort en wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, is dan ook van groot belang. Artikel 5:111 onder b BW bepaalt daarom dat de akte van splitsing moet inhouden:

“een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 109 lid 2 bedoelde tekening, alsmede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort”

Een nauwkeurige omschrijving van de privé gedeelten is dus verplicht. In de praktijk wordt in de akte van splitsing echter volstaan met een algemene omschrijving van het appartementsrecht zelf, met een opsomming in het (model)reglement van hetgeen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort (vergelijk artikel 11 Modelreglement 2017) en wat tot de privé-gedeelten behoort (vergelijk artikel 12 Modelreglement 2017).

Een nauwkeurige omschrijving levert dat zelden op. Splitsingstekeningen bieden vaak weinig houvast omdat ze te weinig detail bevatten, terwijl de akte en het reglement te weinig op de concrete situatie worden toegespitst. Discussies tussen de appartementseigenaars over de vraag wie bepaalde kosten moet dragen of bepaalde gebruiksrechten heeft, komen daardoor vaak voor.[1]

Soms blijkt er een tegenstrijdigheid te bestaan tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening, of ontstaat er discussie over de juistheid van de splitsingstekening.

In deze bijdrage zal ik ingaan op de vraag of er een rangorde bestaat tussen de akte van splitsing, en de splitsingstekening (hierna ook: de splitsingsstukken). Ik zal daartoe in paragraaf 2 eerst de normen beschrijven die met betrekking tot uitleg van de splitsingsstukken aan de rechtspraak kunnen worden ontleend. In paragraaf 3 zal ik nader op deze uitlegnormen in gaan.

2. Uitleg van de splitsingsstukken volgens de rechtspraak

Bij de uitleg van de splitsingsstukken staat de objectieve uitleg van de splitsingsakte voorop. Bij deze objectieve uitlegmaatstaf is in de eerste plaats van belang wat de in de akte van splitsing tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling is, welke moet worden vastgesteld door de naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van het appartementsrecht.[2]
Lang was echter onduidelijk welke informatiebronnen bij deze uitleg mochten worden betrokken. Mocht daarbij bijvoorbeeld informatie worden betrokken uit verkoopbrochures, bouwtekeningen e.d., die niet terug te vinden was in de splitsingsakte of splitsingstekening?

De vraag op welke wijze splitsingsstukken moeten worden uitgelegd, kwam scherp naar voren in een zaak waarover in 2012 door het Hof Amsterdam werd geoordeeld. In deze zaak was een voormalige scheepswerf gesplitst in appartementsrechten. Er ontstond tussen de eigenaars discussie over de vraag of een steiger, daken van de ‘waterkamers’, een loopbrug en een binnentuin, tot de privé gedeelten van enkele eigenaars behoorden of tot de gemeenschappelijke gedeelten. In de splitsingstekening was de plattegrond van de begane grond aldus ingetekend dat het entreegebied, de loopbrug en de ruimte boven het dak van de waterkamer behoorden tot de privé gedeelten van een bepaald appartementsrecht. De eigenaars van dit appartementsrecht betoogden daarom met een verwijzing naar de splitsingstekening dat het entreegebied, de loopbrug en de ruimte boven het dak van de waterkamer tot hun privé gedeelten behoorden. Er was in dit geval blijkbaar geen sprake van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening, maar ‘slechts’ van discussie over de vraag of  de splitsingstekening wel klopte.

De vereniging van eigenaars (hierna: VvE) besloot op grond van artikel 10 van het reglement van splitsing[3] aan de vergadering van eigenaars voor te leggen of er sprake was van privé gedeelten of van gemeenschappelijke gedeelten. De vergadering besloot vervolgens – niet geheel verrassend –  dat het entreegebied, de loopbruggen en de daken van de waterkamers als gemeenschappelijk moesten worden beschouwd.

Als op dat moment aan mij de vraag zou zijn voorgelegd wie gelijk had, zou ik zonderling aarzeling hebben geantwoord dat de splitsingstekening leidend was. Er was immers geen tegenstrijdigheid, de tekening was op zich duidelijk en de wetgever had in de memorie van toelichting bij art. 875c BW (thans art. 5: 108 BW), vermeld:

 “Voor de vraag wat de inhoud vormt van de hier bedoelde verplichting zal in de eerste plaats de in artikel 875d, lid 2, bedoelde tekening beslissend zijn”.[4]

 De Rechtbank Zutphen (pres.) had in een andere zaak in kort geding in lijn hiermee geoordeeld dat de splitsingstekening zelfs een zodanig centrale plaats in neemt, dat in geval van strijd tussen de in de akte van splitsing omschreven situatie en de duidelijk op de tekening aangegeven situatie, aan de tekening beslissende betekenis moet worden toegekend voor wat betreft de inhoud van de in de akte omschreven appartementsrechten.[5] In de literatuur werd dit als vuistregel onderschreven.[6]

In het hier beschreven geval in Amsterdam overwoog het hof dat er sprake was van verschillende, op zich zelf mogelijke interpretaties van de tekst van de splitsingsakte en de intekening van de splitsingstekening. Het hof keek daarom mede naar de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de interpretaties zouden kunnen leiden. Bij de vaststelling van de aannemelijkheid achtte het hof de opzet en de indeling van het gebouw van belang, zoals die ten tijde van de totstandkoming van de splitsingsstukken moet hebben bestaan en toen met de splitsing beoogd moet zijn geweest. Hierbij moesten, aldus het hof,

“andere stukken dan de splitsingsstukken te hulp worden geroepen, maar daarbij kan uitsluitend worden gelet op toen bestaande geschriften en beeldmateriaal, die ten eerste voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan ten tweede in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn”.

Op grond van ontwerptekeningen van de architect, een bouwvergunning uit 2000 met bijlagen en dergelijke concludeerde het hof dat het bepaald onaannemelijk was dat een rechtsgevolg was beoogd waarbij appartementseigenaars zonder toestemming van de VvE nodig te hebben, het open zicht vanuit het water op het gebouw en de indruk van een voormalige scheepswerf die het gebouw vanaf het water wekte, zouden kunnen belemmeren op een wijze die zou passen bij gedeelten voor privégebruik (bijvoorbeeld door het plaatsen van bloembakken daarop). Volgens het hof waren de loopbrug en het dak boven de waterkamer daarom gemeenschappelijk.

In cassatie hield deze beschikking van het hof echter geen stand. De Hoge Raad oordeelde (rov. 3.4.2):

“[…]dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoedbepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011,ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111)(…)De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Het hof heeft dan ook van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door voor zijn oordeel welke gedeelten gemeenschappelijk zijn, mede betekenis toe te kennen aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen.”[7]

Als uitlegnorm formuleerde de Hoge Raad vervolgens (rov. 3.5.2):

“Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.”

Ontwerptekeningen, brochures e.d. mogen dan ook niet in de uitleg worden betrokken. Het gaat kort gezegd om hetgeen uit de splitsingsakte blijkt omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden.

In deze uitspraak maakte de Hoge Raad ook korte metten met de voorheen in de praktijk gehanteerde aanname, dat bij strijdigheid van de splitsingstekening met de splitsingsakte, de splitsingstekening prevaleert:

r.o.v. 3.5.2: “Onjuist is (…) dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening.”

Hiermee leek voor eens en voor altijd duidelijk welke uitlegnorm geldt voor uitleg van de splitsingsstukken, maar uit een latere uitspraak van de Hoge Raad bleek dat ook de feitelijke situatie ter plaatse mag worden meegewogen bij de uitleg.[8]

2.1 Feitelijke situatie weegt mee bij uitleg akte

In deze zaak ging het om de vraag aan welke appartementseigenaars gebruik toekwam van de tuin bij het appartementsgebouw. Een eigenaar had twee appartementsrechten (9 en 10, met huisnummers 60 en 62) van Stichting Mitros gekocht en vervolgens de gehele tuin bij het complex ingericht en in gebruik genomen als privé-tuin, met uitzondering van twee kleine privé-tuinen die bij twee andere appartementsrechten hoorden.

De akte van splitsing bepaalde, voor zover hier relevant:

“B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn

Artikel 2

(…)

3. b. Alle kosten van welke aard ook, verband houdende met de tuin, gelegen aan de appartementen met de indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 en 62 te Utrecht, komen voor rekening van de eigenaren van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ieder voor gelijke delen.

(…)

F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken

(…)

 

Artikel 11

Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan, met dien verstande dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62 te Utrecht en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10 (…)           

 

  1. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten

 

Artikel 18

  1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden en voor wat betreft de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ook de gemeenschappelijke tuin; (…)

 

Artikel 22

  1. Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, en de eigenaren en gebruikers van de appartementsrechten met de indexnummers 9 en 10 die recht hebben op het uitsluitend gebruik van de tuin welke gelegen is achter hun appartementsrechten, zijn verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan de leggen en te onderhouden (…). Hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren.”.[9]

Uit artikel 11 van de splitsingsakte volgde derhalve dat er een gemeenschappelijke tuin was, maar dat

“de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62 te Utrecht en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10”

De discussie spitste zich vervolgens toe op de omvang van het recht op privé-gebruik van de gemeenschappelijke tuin door de eigenaar van appartementsrechten 9 en 10. Mitros vorderde bij de rechtbank Utrecht een verklaring voor recht dat de eigenaren van alle appartementsrechten het gebruik toekomt van de gemeenschappelijke tuin zoals omschreven in artikel 11 van de akte van 4 november 2005, met uitzondering van deze gemeenschappelijke tuin voor zover deze is gelegen achter de appartementen 9 en 10 (met huisnummers 60 en 62) en lager is gelegen dan de rest van de tuin en is afgebakend door een muur en een trapje dat direct grenst aan de appartementen 9 en 10 (huisnummers 60 en 62).

Op de splitsingstekening was de gehele tuin als gemeenschappelijk gekenmerkt. De rechtbank wees de gevorderde verklaring voor recht af, maar het Gerechtshof Amsterdam kwam tot een ander oordeel, mede op basis van de volgende overweging:

“3.6 Het hof acht daarentegen voor de uitleg wel mede van belang de feitelijke situatie ter plaatse. Van oudsher kent de (…) tuin een hoger gedeelte en een lager gedeelte. Het lager gelegen deel sluit aan op de souterrains van appartementen 60 en 62 en het gezamenlijk bordes met gemeenschappelijk inwendig portaal van beide appartementen. Het lage gedeelte wordt afgesloten door een muur die is onderbroken door een trap die het hoger gelegen met het lager gelegen gedeelte verbindt. De appartementen 60 en 62 zijn vanaf de straat slechts bereikbaar via een hal in het complex, de hooggelegen tuin, de trap naar de lager gelegen tuin en het gemeenschappelijk portaal.”

Na enkele aanvullende overwegingen kwam het hof tot de volgende conclusie:

“Op grond van de tekst van artikel 11, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, in verband met de feitelijke gesteldheid ter plaatse acht het hof een uitleg in de zin dat de eigenaren van de appartementen [a-straat] 60 en 62 gerechtigd zijn tot het exclusieve gebruik van alleen de lage tuin het meest voor de hand liggend. Dit wordt versterkt indien de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden bij de uitleg wordt betrokken. (…) Uitgegaan moet (…) worden van de situatie dat beide appartementen toebehoren aan verschillende eigenaren.”

In cassatie werd geklaagd over dit oordeel, omdat het hof zou zijn uitgegaan van onjuiste maatstaven met betrekking tot de uitleg van de splitsingsstukken. In deze uitspraak was de belangrijkste vraag of het hof bij de uitleg van de splitsingsakte belang mocht hechten aan de situatie ter plaatse. Volgens de klacht van eiser tot cassatie had het hof miskend dat bij de uitleg van splitsingsstukken aan de situatie ter plaatse geen betekenis toekomt voor zover deze niet blijkt uit dan wel tot uitdrukking komt in de splitsingsstukken.

De Hoge raad oordeelde dat deze klacht feitelijke grondslag miste, omdat volgens het hof de situatie ter plaatse wel degelijk tot uitdrukking kwam in de splitsingsstukken. Het hof, aldus de Hoge Raad:

“heeft immers in rov. 3.8-3.10 overwogen dat in de splitsingsakte wordt gesproken van een “gemeenschappelijke tuin” – in enkelvoud – achter de appartementen [a-straat] 60 en 62, die door uitsluitend de eigenaren/gebruikers van beide percelen mag worden gebruikt en door hen moet worden onderhouden, ieder voor gelijke delen. Voorts heeft het hof geconstateerd dat het gedeelte van de tuin waarvan het gebruik in geschil was, is gelegen achter alleen het appartement [a-straat] 60 en dus niet achter de appartementen [a-straat] 60 en 62 gezamenlijk. Een en ander was voor het hof kenbaar uit de splitsingstekening, met dien verstande dat die tekening voor het antwoord op de vraag in geschil onvoldoende duidelijkheid verschaft (rov. 3.11).”

De Hoge Raad komt (rov. 3.6.3) vervolgens tot de volgende overweging met betrekking tot de vraag of feitelijke omstandigheden mogen worden meegewogen bij de uitleg van de splitsingsakte:

“3.6.3 Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.”

Eisers tot cassatie kregen daarom ongelijk, het hoger gelegen deel van de tuin moest weer gemeenschappelijk voor alle eigenaars worden.

2.2 Uitleg-norm

Uit de hier aangehaalde uitspraken van de Hoge Raad kan voor de uitleg van de akte van splitsing de volgende norm worden gedistilleerd:

  1. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
  2. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Daarbij is niet juist dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening.
  3. Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.

Einde discussie over uitleg van splitsingstukken?

Hoewel artikel 5: 111 sub b BW voorschrijft dat de akte van splitsing een “nauwkeurige omschrijving” van de privé gedeelten moet inhouden, gaat het in de praktijk op dit punt regelmatig mis. Dit moet en kan beter.

Verbetering kan worden bereikt door een betere omschrijving in de splitsingsakte en een betere omschrijving in de splitsingstekening.

3.1 Verbetering van de omschrijving in de splitsingsakte

Verbetering kan allereerst worden bereikt door in de akte van splitsing bij de omschrijving van de appartementsrechten een uitgebreidere opsomming te geven van hetgeen tot de privé gedeelten behoort. Meestal bevat deze omschrijving niet meer dan een complexaanduiding met het indexnummer, het aandeel in de gemeenschap, en eventueel de bestemming van het appartementsrecht. Zelden wordt omschreven welke delen (bijvoorbeeld balkons of tuinen) ertoe behoren. Bij het opstellen van de akte van splitsing wordt vaak ook onvoldoende aandacht besteed aan het aanpassen van modelaktes en modelreglementen aan de feitelijke situatie en aan het doorredeneren van de consequenties van beslissingen over toedeling van onderdelen van het gebouw aan privé-gedeelten of gemeenschappelijke gedeelten. Het is daarom mijns inziens aan te bevelen dat in de akte van splitsing – beter dan in het algemeen gebruikelijk is – tot uitdrukking wordt gebracht wat de feitelijke situatie ter plaatse is, wat de bedoeling van degene die tot splitsing overgaat is, hoe deze wordt vertaald in de aandelen die de appartementseigenaars in de appartementengemeenschap krijgen (vergelijk ook artikel 5:113 lid 1 BW, tweede volzin) en hoe deze wordt vertaald in hun bijdrageplicht in de kosten en hun stemrecht. Een soort “considerans” in de akte van splitsing zou aldus kunnen helpen veel onnodige geschillen te voorkomen.

Daarnaast kan een duidelijkere regeling in het reglement van splitsing over hetgeen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en wat tot de privé gedeelten behoort, ook helpen uitleggeschillen te vermijden. Met dat doel is in Modelreglement 2017 in de artikelen 11 en 12 – vooral met het oog op kostentoedeling – een uitgebreidere regeling dan voorheen gegeven.[10]

3.2. Verbetering van de splitsingstekening

Ook de splitsingstekening biedt bij uitleggeschillen helaas vaak te weinig inzicht in de begrenzing van de privé gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten. De eisen aan de splitsingstekening worden op grond van art. 2 en art. 11 lid 5 van de Kadasterwet door de minister vastgesteld. Deze eisen zijn momenteel neergelegd in art. 6 van de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994.

Volgens artikel 6 lid 1 sub g worden de begrenzingen tussen privé gedeelten en gemeenschappelijk gedeelten

“zoveel mogelijk door een onuitwisbare lijn van in het oog vallende dikte aangegeven, welke dikte gelijk is in alle op de tekening voorkomende afbeeldingen (…). Daarnevens zijn ter verduidelijking arceringen toegelaten, afzonderlijk gekozen voor verschillende gedeelten die voor gebruik als afzonderlijk geheel zijn bestemd.”

Er mag voorts een situatieschets worden aangebracht op kleinere schaal als overzicht van de overige afbeeldingen (artikel 6 lid 3 Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994). Ook mogen een dwarsdoorsnede en aanzichten van het gebouw worden opgenomen (artikel 6 lid 1 onder B Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994, en mag met kleuren worden gewerkt (artikel 5 lid 2 Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994). In de praktijk wordt van dit soort mogelijkheden (te) weinig gebruik gemaakt. Daarnaast worden tekeningen door de rechtszoekenden geraadpleegd op A4 formaat in zwart wit, terwijl deze bij het kadaster vaak digitaal worden aangeboden op A0 formaat. Bij de verkleining naar A4 gaat veel detail verloren en is vaak het verschil tussen dikke en dunne lijnen nauwelijks te zien. Hoewel de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 al enkele mogelijkheden biedt om in de splitsingstekening beter onderscheid te maken tussen privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten, zal een informele werkgroep, ingesteld op initiatief van het kadaster, evalueren of het beter en duidelijker kan. De geldende regels zijn immers tot stand gekomen in een tijd waarin digitale inrichting en raadpleging van splitsingstekeningen niet of nauwelijks mogelijk was, maar met de huidige stand van de techniek kan ongetwijfeld meer inzicht worden verschaft, bijvoorbeeld door 3D visualisatie.[11]

3.3 Is de uitlegnorm nu compleet?

In oudere modelreglementen is vaak bepaald dat de vergadering van eigenaars beslist indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken behoort. De vergadering kan daarover echter niet geldig besluiten in afwijking van hetgeen uit de akte voort vloeit. Enerzijds valt dit niet onder de wettelijke bevoegdheid als beschreven in artikel 5:128 BW, anderzijds komt het in dit soort twijfelgevallen steeds aan op uitleg van de akte van splitsing. Ieder besluit van de vergadering dat in strijd is met de akte van splitsing, is van rechtswege nietig (artikel 5:129 lid 1 BW jo. 2:14 BW). In het Modelreglement 2017 en het Modelreglement bij ondersplitsing 2018 komt deze bepaling daarom niet meer terug en is deze vervangen door een uitlegbepaling (artikel 22), die luidt:

“Artikel 22 Uitleg Akte en splitsingstekening
22.1 In geval van twijfel over de uitleg van de Akte dient, in het uiterste geval door de rechter, te worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de Akte kenbaar zijn en voorts rekening wordt gehouden met:
– de aan de Akte te ontlenen aanwijzingen, en met hetgeen daaruit valt af te leiden    omtrent de bedoeling van degene(n) die tot Splitsing of wijziging van de Splitsing is/zijn overgegaan;
– de rechtsgevolgen waartoe de mogelijke interpretaties van de Akte zouden leiden;
– de feitelijke situatie van het Gebouw en/of de Grond, waarbij kennisneming van de situatie ter plaatse van belang kan zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg het meest aannemelijk is indien de onderdelen van de Akte die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het Gebouw en/of de Grond; en
– de overige uit de rechtspraak eventueel voortvloeiende normen.

22.2 Indien de tekst van de Akte in combinatie met de tot de Akte behorende splitsingstekening geen uitsluitsel geeft over de vraag of een bepaalde ruimte tot een Privé-gedeelte of een Gemeenschappelijke Ruimte behoort, kan er niet op voorhand van worden uitgegaan dat hetzij de tekst van de Akte hetzij de tot de Akte behorende splitsingstekening de bedoeling van degene(n) die tot Splitsing of wijziging van de Splitsing is/zijn overgegaan juist weergeeft. De inhoud van de Akte dient te worden vastgesteld op de in Artikel 22.1 beschreven wijze, waarbij mede rekening wordt gehouden met de gedetailleerdheid waarin de betreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de Akte en zijn weergegeven op de tot de Akte behorende splitsingstekening.

22.3 Kopteksten zijn in het Reglement slechts ingevoegd voor het leesgemak en zijn niet van invloed op de inhoud van de hierin opgenomen bepalingen.”

In artikel 22.1 is in feite de hierboven in paragraaf 2 door de Hoge Raad geformuleerde uitlegnorm vastgelegd. De auteurs van het Modelreglement 2017 hebben daarbij niet beoogd een afwijkende uitlegnorm op te nemen, maar met de toevoeging “de overige uit de rechtspraak eventueel voortvloeiende normen” wel de deur opengehouden voor toekomstige doorontwikkeling van de uitlegnormen.

Persoonlijk verwacht ik dat deze norm in de toekomst wordt uitgebreid. Bij de uitlegnorm heeft de Hoge Raad immers bepaald dat

“ voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn “Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.”

Het moet dus gaan om ingeschreven splitsingsstukken. In de praktijk kunnen zich echter ook gevallen voordoen waarin andere op de gesplitste goederen betrekking hebbende stukken, die eveneens in de openbare registers zijn ingeschreven, bij de uitleg worden betrokken. Denk daarbij aan erfpachtaktes van een gesplitst erfpachtrecht. Het is moeilijk denkbaar dat een akte van splitsing wordt uitgelegd in strijd met de inhoud van de erfpachtakte, waarbij een in appartementsrechten gesplitst erfpachtrecht is gevestigd.[12] Hetzelfde geldt als op een bepaald gedeelte van een gesplitst gebouw direct na de splitsing, in een (door dezelfde notaris verleden) afzonderlijke akte een erfdienstbaarheid ten gunste van een appartementsrecht is gevestigd. Dit is naar mijn mening een aanwijzing dat het dienend erf door degene die de erfdienstbaarheid vestigt, als privé gedeelte moet worden beschouwd (zie artikel 5: 118 BW). Een erfdienstbaarheid op gemeenschappelijke gedeelten ten gunste van enkele appartementseigenaars is immers volstrekt overbodig. Het medegebruiksrecht van gemeenschappelijke gedeelten vloeit immers al uit de aard van de gemeenschappelijke gedeelten voort en kan desgewenst nog nader in de akte van splitsing worden geregeld.

Voetnoten

[1] Zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam 19 mei 2009, RVR 2009/118; Hof Amsterdam 29 november 2007, NJF 2008/133; Rb. Utrecht 4 november 2009, NJF 2009/508; Rb. ‘s-Gravenhage 16 september 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BO2741; Hof Leeuwarden 12 april 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BQ2883; Rb. Rotterdam 25 mei 2011 ECLI:NL:RBROT:2011:BQ8293; HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 (Prinsenwerf); HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337 (Mitros); Rb. Overijssel 30 september 2015, Notamail 2015/267, ECLI:NL:RBOVE:2015:4538; Rb. Midden-Nederland 28 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7742; Hof Arnhem-Leeuwarden 10 maart 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:3335; HR 8 juli 2016: ECLI:NL:HR:2016:1446 ; Rb. Rotterdam 25 januari 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:814; Rb. Limburg 29 maart 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:2768. Zie over de uitleg van de splitsingsakte: J.G. Gräler, ‘Uitleg van het splitsingsreglement’, JBN 2006, p. 10 e.v.; J. Wijnmaalen, ‘Appartementsrecht: gemeenschappelijk en privégedeelte, waar ligt de grens?’, Vastgoedrecht 2012/4, p. 106 e.v.; M.M. van Rossum & R.F.H. Mertens, ‘Uitleg van leverings- en vestigingsakten en van de splitsingsakte van een appartementsrecht: enkele kanttekeningen’, Tijdschrift voor Bouwrecht 2013/96; R.F.H. Mertens, Nogmaals: uitleg van de akte van splitsing, www.vverecht.nl/2014/05/nogmaals-uitleg-van-de-akte-van-splitsing; R.F.H. Mertens, Groene Serie Zakelijk rechten, art. 5:109 BW, aant. 4. Zie ook:- 
https://vverecht.nl/2013/11/hoge-raad-uitleg-akte-uitsluitend-met-openbare-registers-verhouding-splitsingsakte-tekening;

[2] HR 13 januari 2012, LJN: BU7247; RVR 2012/33.
[3] Dat artikel luidt: “indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering”.
[4] Kamerstukken II 1970/71, 10 987, nr. 3.
[5] Pres. Rb. Zutphen 14 februari 1985, KG 1985/69.
[6] Asser/Mijnssen, Van Velten en Bartels 5*,2008, nr. 408.
[7] HR 1 nov. 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078.
[8] HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337 (Mitros).
[9] Deze bepalingen worden vermeld in de conclusie van A-G Rank Berenschot, ECLI:NL:PHR:2013:2370.
[10] Zie daarover ook het artikel van Helen Kolster: https://vverecht.nl/2019/04/het-modelreglement-2017-bij-splitsing-in-appartementsrechten.
[11] Vergelijk https://vverecht.nl/2016/03/eerste-inschrijving-kadaster-van-rechten-met-3d-visualisatie.
[12] Dat vindt de Hoge Raad kennelijk zelf ook. Zie HR 6 november 1998, NJ 1999/131. Dat is ook logisch omdat de inhoud van het erfpachtrecht niet verandert door splitsing van dat recht.

Gerelateerde publicatiesMeer van deze auteur