Het Huishoudelijk Reglement

Inleiding

De wet verplicht VvE’s niet om een huishoudelijk reglement (“HHR”) op te stellen, maar biedt wel de mogelijkheid daartoe. Met name bij de wat grotere VvE’s wordt van die mogelijkheid regelmatig gebruikt gemaakt. In deze bijdrage zal worden onderzocht welke regels in het HHR mogen worden opgenomen met betrekking tot het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten en privé –gedeelten en tegen wie deze regels kunnen worden ingeroepen. Na een korte bespreking van enkele algemene aspecten inzake het HHR  in de eerste paragraaf, zal in de tweede paragraaf de bijzondere positie van de huurder aan de orde komen. Vervolgens zal worden stil gestaan bij de arresten van de Hoge Raad, waarin nadere spelregels zijn vastgelegd als het gaat om regels in het HHR die betrekking hebben op de privé gedeelten (paragraaf 3). In de vierde paragraaf zal aandacht worden besteed aan het MR 1973, meer in het bijzonder of het bij toepasselijkheid van dit reglement is toegestaan om bepalingen in het HHR op te nemen aangaande de privé gedeelten. In paragraaf 5 wordt besproken hoe de spelregels van de Hoge Raad uitwerken in de lagere rechtspraak, waarna met een korte samenvatting zal worden afgerond (paragraaf 6).

1. Algemene aspecten

De wet bepaalt dat de vergadering bevoegd is om regels op te stellen ten aanzien van het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 5:128 BW). De wet geeft niet exact aan welke bepalingen in de splitsingsakte respectievelijk het HHR moeten zijn opgenomen. Vast staat dat de verplichte bepalingen die worden opgesomd in artikel 5:111 e.v. BW in de splitsingsakte –niet het HHR- moeten worden vermeld. Een ander uitgangspunt is dat de bepalingen van het HHR niet in strijd mogen zijn met de splitsingsakte.[1] Het zijn de modelreglementen die een beeld geven van de bepalingen die het HHR kan bevatten. Deze bepalingen zijn na verloop van tijd steeds verder uitgebreid.

Zo bepaalt artikel 28 MR 1973 dat in het HHR bepalingen kunnen worden opgenomen terzake het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten in het complex. In aanvulling hierop wordt in artikel 44 MR 1983 en MR 1992 bepaald dat het eveneens mogelijk is om regels met betrekking tot het gebruik van de privé gedeelten op te nemen, de orde van de vergadering, de instructie aan het bestuur en overige zaken (“al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft”) voorzover dat niet al in het reglement zelf is opgenomen. In het MR 2006 is de opsomming verder uitgebreid. Ingevolge artikel 59 MR 2006 is het eveneens mogelijk om in het HHR op te nemen de werkwijze, taak en bevoegdheid van de raad van commissarissen en commissies, behandeling van klachten, regels ter voorkoming van onredelijke hinder en een afwijkende kostenverdeling. Vermeldenswaard is de mogelijkheid die in artikel 52 lid 9 jo 59 lid 1 sub h MR 2006 is opgenomen omtrent het vaststellen van een afwijkende kostenverdeling in het HHR. Voor bijzondere uitgaven die buiten het reguliere onderhoud vallen, uitgaven ten laste van het reservefonds en verplichtingen die het financieel belang van een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kan een dergelijke afwijkende verdeling worden vastgesteld. Het is niet de bedoeling om de volledige kostenverdeling op te nemen in het HHR, maar het betreft slechts de in artikel 52 lid 5 genoemde gevallen.

In artikel 64 van het meest recente modelreglement (2017) wordt het aantal onderwerpen waarover een regeling kan worden opgenomen in het HHR nog verder uitgebreid ten opzichte van het MR 2006. Zo is het mogelijk om in het HHR vast te leggen dat een afwijkend gebruik van de privé-gedeelten is toegestaan en de daaraan verbonden voorwaarden, alsmede de hoogte van de boetebedragen bij geconstateerde overtredingen en drempelbedragen. Daarnaast is het mogelijk om in het HHR een speciale regeling op te nemen omtrent een afwijkende stemverhouding (artikel 56.1). Besluiten die betrekking hebben op bepaalde onderdelen van het gebouw, waarvan de daarmee verband houdende kosten op grond van de splitsingsakte voor rekening komen van één of een bepaalde groep eigenaars, daarvan kan worden bepaald dat die alleen kunnen worden genomen door die eigenaar(s). In het HHR kan dan worden vastgelegd welke onderwerpen het betreft, tot welke bedragen deze eigenaars bevoegd zijn en hun onderlinge stemverhouding.

Het is van belang om voor ogen te houden dat het HHR wordt vastgesteld door de vergadering. Dit brengt met zich mee dat bepalingen met een goederenrechtelijk karakter –in welk kader de gezamenlijke eigenaars bevoegd zijn- geen onderdeel kunnen uitmaken van het HHR.[2] Zo is het de vergadering bijvoorbeeld niet toegestaan om in een HHR bepalingen op te nemen die betrekking hebben op de eigendom van garages en bergingen.

Een dergelijke aangelegenheid is een goederenrechtelijke aangelegenheid, die is voorbehouden aan de individuele eigenaars.[3] Het wordt over het algemeen als voordeel gezien dat de vergadering het HHR vaststelt en dat zij bevoegd is om wijzigingen in het HHR aan te brengen, waarvoor overigens volgens de modelreglementen van splitsing wel een gekwalificeerde meerderheid is vereist.[4] Dit is immers een eenvoudigere en minder kostbare aangelegenheid dan het wijzigen van de splitsingsakte, waarvoor medewerking van tenminste tachtig procent van de eigenaars nodig is en waaraan bovendien de nodige notariële kosten zijn verbonden.

Het is vaste jurisprudentie dat bij de uitleg van splitsingsstukken een geobjectiveerde uitlegnorm wordt gehanteerd. De voornaamste reden die hieraan ten grondslag ligt is het feit dat derden zich moeten kunnen baseren op de splitsingsstukken. Derden zijn niet betrokken geweest bij de opstelling van de splitsingsakte. Partijbedoelingen spelen in beginsel dan ook geen rol bij de uitleg van de splitsingsakte.[5] Om die reden kan worden gesteld dat bij de uitleg van de splitsingsakte geen acht behoeft te worden geslagen op de bepalingen van het HHR. Met andere woorden: begrippen uit de splitsingsakte kunnen niet met behulp van de begrippen en bepalingen uit het HHR  worden uitgelegd. Een recent voorbeeld is te vinden in een uitspraak van het Hof Den Haag, waarin in de splitsingsakte een specifieke bepaling is opgenomen omtrent het gebruik van de privé-gedeelten.[6] Partijen verschillen met elkaar van mening over de manier waarop deze bepaling dient te worden uitgelegd. In het toepasselijk HHR wordt voornoemde bepaling nader uitgelegd en gespecificeerd. Het Hof overweegt daaromtrent:

Gesteld noch gebleken is dat (de inhoud van) het door de vergadering van de VvE vastgestelde huishoudelijke reglement uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar is. Reeds om die reden kan bij de uitleg van artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte geen acht worden geslagen op bepalingen in dat reglement.

Vanwege het feit dat het HHR niet staat ingeschreven in de openbare registers, komt bij de uitleg van de splitsingsakte geen waarde toe aan de bepalingen van het HHR, aldus het hof. Uit artikel 2:14 BW juncto 5:129 lid 1 BW volgt dat de splitsingsakte in hiërarchie boven het HHR staat en dat de bepalingen van het HHR niet in strijd mogen zijn met de splitsingsakte. Tegelijkertijd wordt in de splitsingsakte ook verwezen naar de mogelijkheid voor de vergadering om een HHR vast te stellen. Voor derden is aldus uit de splitsingsakte kenbaar dat een HHR van toepassing kan zijn. Mocht een uitleggeschil ontstaan tussen de splitsingsstukken en het HHR, dan zou ook kunnen worden betoogd dat aan het HHR een aanvullende werking toekomt in plaats van het geheel buiten beschouwing laten daarvan. Ik verwijs naar een artikel van mr. J.R. Hurenkamp, waarin hij een aantal uitspraken analyseert over de uitleg van statutaire bepalingen. De statuten van een rechtspersoon dienen –evenals de splitsingsakte- op objectieve wijze te worden uitgelegd. Voorts voorzien de statuten veelal in de mogelijkheid om nadere “organisatieregels” of “reglementen” op te stellen, vergelijkbaar met het HHR van de VvE. Als een onderwerp zowel in de statuten als in een reglement staat uitgewerkt, worden deze documenten gezamenlijk uitgelegd. Bij een uitleggeschil geldt volgens Hurenkamp dat een reglement niet in strijd met de statuten kan zijn en aan een reglement enkel aanvullende betekenis kan toekomen.[7] Een soortgelijke  redenering kan ook worden toegepast op de splitsingsakte en de uitleg van de bepalingen van het HHR.

2. Positie gebruiker

De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de splitsingsakte en het HHR gelden voor alle eigenaars. Bij gebruikers, niet zijnde eigenaars, ligt dat anders.[8] Uit artikel 5:120 BW vloeit voort dat een eigenaar bevoegd is zijn privé gedeelte, met inbegrip van het medegebruiksrecht terzake de gemeenschappelijke gedeelten, aan een ander in gebruik te geven (lid 1). De voorschriften van het reglement omtrent het gebruik, beheer en onderhoud zijn ook toepasselijk op de gebruiker (lid 2). Een gebruiker is in beginsel niet gebonden aan een reglementsbepaling die dateert van na de totstandkoming van de huurovereenkomst. Desgewenst kan de kantonrechter alsnog oordelen dat de betreffende bepaling ten aanzien van de gebruiker komt te gelden (lid 3). Op grond van de wet is de gebruiker –ondanks het feit dat hij niet lid is van de VvE- gebonden aan de bepalingen van het reglement. Het is de vraag of onder het reglement ook het HHR valt te scharen en of de gebruiker op grond van de wet aan dit reglement is gebonden?

In 2012 heeft de Hoge Raad deze vraag beantwoord. In de betreffende zaak ging het om een huurder die een schotelantenne had geplaatst in strijd met een bepaling uit het HHR. Vast stond dat het HHR geen onderdeel uitmaakte van de huurovereenkomst die deze huurder met de verhurende eigenaar had gesloten. Het Hof overwoog dat de betreffende bepaling uit het HHR op grond van artikel 5:120 lid 2 BW rechtstreeks op de huurder van toepassing was. De Hoge Raad was evenwel een ander oordeel toegedaan en vernietigde de uitspraak van het Hof:[9]

“ […] de bepaling […] is opgenomen in het huishoudelijk reglement van de VvE […] Het Hof heeft geoordeeld dat [huurders] uit hoofde van art. 5:120 BW aan het huishoudelijk reglement zijn gebonden. Dit artikel bepaalt in lid 2 onder meer dat voorschriften van ‘het reglement’ omtrent gebruik, beheer en onderhoud ook van toepassing zijn op degene die het gebruik van de appartementseigenaar verkrijgt. Het in art. 5:120 lid 2 vermelde reglement is het reglement, bedoeld in art. 5:111 onder d en art. 5:112 BW; van een ander reglement in de genoemde en tussenliggende bepalingen is ook geen sprake. Dat reglement is het splitsingsreglement, dat ingevolge art. 5:111, aanhef en onder d, opgenomen moet zijn in de splitsingsakte.”

 “Het in de splitsingsakte opgenomen reglement mag –blijkens art. 5:111 onder d- weliswaar verwijzen naar een nauwkeurig aangeduid, in de openbare registers ingeschreven, modelreglement en hoeft derhalve niet alle van toepassing zijnde voorschriften zelf te bevatten, maar het hof heeft niet vastgesteld dat het reglement waarop [verhuurder] zich beroept –het huishoudelijk reglement, vastgesteld door de VvE op 26 februari 2002- deel uitmaakt van het splitsingsreglement of enig modelreglement waarnaar in het splitsingsreglement wordt verwezen […].”

De Hoge Raad maakt duidelijk dat het HHR dient te worden beschouwd als een aanvulling op het splitsingsreglement, maar dat dit nog niet betekent dat het HHR hiermee ook een onderdeel is van de splitsingsakte. Het reglement waarover in artikel 5:120 BW wordt gesproken betreft het splitsingsreglement. Eveneens kan het gaat om een (in de openbare registers ingeschreven) modelreglement. Voor het binden van een huurder aan een HHR zal in de splitsingsakte of het splitsingsreglement duidelijk moeten zijn opgenomen dat het HHR onderdeel is van de akte of het reglement.

Deze kwestie laat zich in de praktijk eenvoudig oplossen door de gebruikers een gebruikersverklaring te laten ondertekenen. Dit is een schriftelijke verklaring waarin de gebruiker verklaart in te stemmen met de bepalingen van onder andere het HHR en deze te zullen naleven. Alle modelreglementen verplichten de ondertekening van een dergelijke gebruikersverklaring bij ingebruikgeving van de appartementen.[10] Een andere mogelijkheid is dat de verhurende eigenaar in de huurovereenkomst met de huurder overeenkomt dat laatstgenoemde is gebonden aan het splitsingsreglement en het HHR. Ten slotte heeft de VvE nog de mogelijkheid om de huurder te binden aan regels die betrekking hebben op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Indien dergelijke regels door de vergadering worden opgesteld en de gebruiker zich niet bereid verklaart deze na te leven, dan kan de kantonrechter bepalen dat de regel evengoed ten aanzien van de gebruiker komt te gelden. Zie hiervoor artikel 5:128 BW.

HHR en privé gedeelten

Nu de wet de bevoegdheid van de vergadering om regels op te stellen beperkt tot de gemeenschappelijke gedeelten, zie artikel 5:128 BW, is het de vraag of in het HHR ook bepalingen omtrent de privé-gedeelten kunnen worden opgenomen. De Hoge Raad heeft zich over deze vraag uitgelaten in drie arresten die tot op de dag van vandaag onverminderd relevant zijn.

In 1993 is aan de Hoge Raad voorgelegd of een beperking terzake het gebruik van een privé-gedeelte –een verbod op het houden van huisdieren- ook bij HHR kon worden bepaald. In casu was het MR 1973 van toepassing, waarin was bepaald dat de VvE bevoegd was om een HHR op te stellen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen. Een verbod op het houden van huisdieren dient in de splitsingsakte te zijn opgenomen en niet in het HHR, nu het MR 1973 daarvoor geen mogelijkheid biedt. De Hoge Raad oordeelt:

“Reeds uit artikel 875 lid 4 volgt dat dit ‘exclusieve gebruiksrecht’ niet eraan in de weg staat dat met betrekking tot het gebruik van privé gedeelten een regeling wordt gegeven, terwijl noch deze bepaling noch enige andere rechtsregel meebrengt dat een dergelijke regeling slechts in het reglement van splitsing en niet in het huishoudelijk reglement zou kunnen worden neergelegd.”

Volgens de Hoge Raad is het dan ook mogelijk om (beperkende) bepalingen in het HHR op te nemen die betrekking hebben op de privé gedeelten, ondanks het feit dat het MR 1973 voorschrijft dat dit geldt voor de gemeenschappelijke gedeelten (en niet voor de privé gedeelten). Het arrest is gewezen onder toepasselijkheid van het oude BW. Mertens noemt de mogelijkheid dat het arrest naar huidig recht wellicht een andere uitkomst zou hebben gehad. Uit het feit dat in de splitsingsakte is bepaald dat in het HHR het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten kan worden geregeld, zou kunnen worden afgeleid dat bepalingen terzake privé-gedeelten in het HHR nietig zijn, omdat deze in strijd zijn met de splitsingsakte.[11]

In twee navolgende arresten heeft de Hoge Raad een belangrijke nuancering aangebracht op de mogelijkheid die in het voormelde arrest werd geschapen. In de ene situatie worden in het HHR nadere voorwaarden gesteld aan het gebruik van specifieke privé gedeelten in het appartementencomplex, te weten: de bergingen.[12] Op enig moment wordt tijdens de vergadering het besluit genomen om het gebruik van de bergingen nader aan banden te leggen. Zo wordt onder andere besloten:

“De (toekomstige) appartementseigenaar […] van een berging […] is niet bevoegd tot het gebruik van de berging, zonder schriftelijke toestemming van de administrateur van de Vereniging van Eigenaars.”

 En verder:

 “De (toekomstige) appartementseigenaar en/of de (toekomstige) gebruiker van een berging […] kan geen recht doen gelden op het verkrijgen van een sleutel, welke toegang geeft tot de voor het publiek afgesloten ruimten, zonder schriftelijke toestemming van de administrateur van de Vereniging van Eigenaars.”

 In cassatie wordt aan de orde gesteld in hoeverre het HHR beperkingen kan opleggen aan een eigenaar als het gaat om zijn of haar privé gedeelte. De Hoge Raad stelt voorop dat het op grond van artikel 5:112 lid 4 BW mogelijk is om een regeling aangaande de privé gedeelten vast te stellen. Vervolgens oordeelt de Hoge Raad:

“Daarbij heeft te gelden dat met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit een zodanige regeling in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privé-gedeelte in gebruik heeft gegeven, van de privé-gedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.”

“Een regeling als de onderhavige die […] het karakter heeft van een toelatingsregeling, en ertoe kan leiden dat aan de appartementseigenaar het gebruik geheel wordt ontnomen, kan mitsdien, zoals trouwens ook voortvloeit uit de tweede zin van artikel 112, vierde lid, slechts in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen.”

De Hoge Raad neemt dus artikel 5:112 lid 4 BW tot uitgangspunt. In dit artikel is bepaald dat de splitsingsakte een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privé-gedeelten. Vanwege het belang van het rechtsverkeer terzake registergoederen, dient zo’n regeling kenbaar te zijn uit de openbare registers. Dit is de reden om een dergelijke regeling in de splitsingsakte, die op haar beurt wordt ingeschreven in de openbare registers, zelf op te nemen. De Hoge Raad onderscheidt voorts bepalingen die het feitelijk gebruik van de privé gedeelten nader regelen. Dergelijke bepalingen kunnen in het HHR worden opgenomen, mits de splitsingsakte daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid biedt.

In de andere situatie worden in het HHR nadere voorwaarden gesteld aan de wijze waarop verhuur en beheer van de privé appartementen dient te geschieden.[13]

“[…] verhuur van de appartementen [zal] geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie, waartoe de Vereniging met de organisatie een beheersovereenkomst aangaat. Verhuur rechtstreeks, respectievelijk individueel, van het appartement is verboden.”

Op overtreding van deze verplichting wordt tevens een boete gesteld van NLG 100.000,=.

In cassatie wordt eveneens de vraag aan de orde gesteld in hoeverre bij HHR beperkingen kunnen worden gesteld als het gaat om de privé-gedeelten. De Hoge Raad herhaalt zijn oordeel uit de voorgaande zaak en overweegt vervolgens:

“Uit het vorenoverwogene volgt dat een regeling die inhoudt dat een huurovereenkomst met betrekking tot het privé-gedeelte niet door de appartementseigenaar zelf maar slechts door een derde tot stand kan worden gebracht, niet in het huishoudelijk reglement, maar slechts in het splitsingsreglement zelf kan worden neergelegd.”

In de onderhavige kwestie betreft het in feite een toelatingsregeling die er zelfs toe kan leiden dat een eigenaar het gebruik geheel wordt ontnomen. Zo’n ingrijpende regeling moet kenbaar zijn uit de (in de openbare registers ingeschreven) splitsingsakte zelf. Overigens volgt dit ook uit artikel 5:112 lid 4, tweede zin BW.

In beide gevallen wordt dus geoordeeld dat de betreffende regeling, betrekking hebbende op de privé-gedeelten, niet in het HHR thuishoort, maar in de splitsingsakte zelf. Vanwege strijdigheid met de splitsingsakte worden de betreffende bepalingen nietig verklaard. Uit deze twee arresten kan een aantal uitgangspunten worden herleid als het gaat om HHR’en en de mogelijkheid om daarin bepalingen ten aanzien van de privé-gedeelten op te nemen:[14]

1. In het HHR kunnen alleen regels van orde worden opgenomen met betrekking tot het feitelijk gebruik.
2. Voor sub 1 is wel vereist dat de splitsingsakte hiervoor uitdrukkelijk de mogelijkheid biedt.
3. Een regeling omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privé-gedeelten (zie artikel 5:112 lid 4, eerste zin BW) dient in het splitsingsreglement te zijn opgenomen. Het splitsingsreglement wordt immers per definitie, anders dan het HHR, ingeschreven in de openbare registers en is om die reden kenbaar voor derden.
4. Sub 3 geldt ook voor regelingen die ertoe leiden een eigenaar het gebruik te ontzeggen (zie artikel 5:112 lid 4, tweede zin BW).

Het is opvallend dat de motivering van de Hoge Raad in beide arresten is gestoeld op het gegeven dat de splitsingsakte in de openbare registers staat ingeschreven en daardoor kenbaar is voor derden. Om die reden dienen beperkingen terzake het gebruik van de privé-gedeelten in de splitsingsakte zelf te zijn opgenomen. A contrario beredeneerd gaat de Hoge Raad ervan uit dat het HHR niet in de openbare registers staat ingeschreven en daaruit niet kenbaar is, terwijl dit sinds 1 januari 1992 wel degelijk mogelijk is.[15]

In artikel 3:17 lid 1 sub d BW wordt bepaald dat reglementen en andere regelingen die tussen medegerechtigden in registergoederen zijn vastgesteld, kunnen worden ingeschreven in de openbare registers.[16] Indien in de vergadering het besluit wordt genomen om het HHR aan te nemen, dient dit besluit te worden ingeschreven met een registerverklaring, waarin de notaris verklaart dat aan hem is medegedeeld dat de vergadering het betreffende besluit heeft genomen, het zgn. betrouwbaarheidsoordeel. Zie hiervoor artikel 31 jo 26 KW.[17] Aan de registerverklaring wordt dan een bewijsstuk gehecht dat het besluit genoegzaam aantoont, zoals de vergadernotulen met daaraan gehecht het HHR.[18] Een andere inschrijvingsmogelijkheid is het opnemen van het HHR in een notariële akte.[19]

De vraag blijft bestaan of beperkingen terzake het gebruik van privé-gedeelten in een HHR, die verder strekken dan het stellen van reguliere orderegels wel mogelijk zouden zijn indien het HHR wordt ingeschreven in de openbare registers. Op die wijze zijn de eventuele beperkingen van het HHR voor derden immers kenbaar uit de openbare registers.[20] Tegelijkertijd zou inschrijving van het HHR in de openbare registers niet tot gevolg moeten kunnen hebben dat de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen gelijk worden gesteld aan de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de splitsingsakte. De splitsingsakte dient immers verplicht te worden ingeschreven in de openbare registers. Daarnaast kan een HHR – in tegenstelling tot de splitsingsakte- relatief eenvoudig worden gewijzigd, waardoor de kans toeneemt dat onduidelijkheid ontstaat over de juiste, geldige versie van het HHR. Om die reden is het niet wenselijk dat het HHR zakelijke werking verkrijgt, temeer omdat de bevoegdheid om het HHR vast te stellen en te wijzigen bij de vergadering van eigenaars ligt.[21] Het zou overigens interessant zijn als de Hoge Raad zich over een dergelijke kwestie zou uitspreken. De kans daarop lijkt gering, omdat het in de praktijk nauwelijks voorkomt dat een HHR wordt ingeschreven in de openbare registers.

4. MR 1973

In de meest recente modelreglementen (1983, 1992 en 2006) is de expliciete mogelijkheid opgenomen om in een HHR ook regels aangaande de privé gedeelten op te stellen. Hiermee wordt voldaan aan criterium dat feitelijke gebruiksregels aangaande de privé gedeelten in het HHR kunnen worden opgenomen “mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent”, zoals bepaald in de arresten van de Hoge Raad.[22] Deze expliciete mogelijkheid ontbreekt echter in het MR 1973. In artikel 28 MR 1973 wordt enkel en alleen genoemd dat het HHR regels met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten kan bevatten. De privé gedeelten worden niet genoemd.[23]

Nu aan dit criterium niet is voldaan, is het naar mijn mening niet mogelijk om bij toepasselijkheid van het MR 1973 regels in het HHR op te nemen die betrekking hebben op de privé gedeelten. Niet voor niets is in het MR 1973 de keuze gemaakt om uitsluitend te verwijzen naar de gemeenschappelijke gedeelten en de privé gedeelten buiten beschouwing te laten. Juist het feit dat deze expliciete mogelijkheid wel is opgenomen in de latere versies van het modelreglement onderstreept dit gegeven. In de jurisprudentie zijn hiervan verschillende voorbeelden te vinden. Zo overweegt het Hof Leeuwarden dat de VvE niet bevoegd is om in het HHR een verbodsbepaling op te nemen betrekking hebbende op harde vloerbedekking in de privé gedeelten, omdat het MR 1973 niet voorziet in de mogelijkheid om in een HHR het gebruik van de privé gedeelten nader te bepalen. Het Hof oordeelt hierover als volgt:

12. Artikel 27 [MR 1973, toevoeging KK] van het splitsingsreglement bepaalt –voor zover hier van belang – dat, behoudens het bepaalde in de voorafgaande artikelen, het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten kan worden geregeerd door een huishoudelijk reglement. Hiermee is in beginsel gegeven dat het huishoudelijk reglement geen betrekking mag hebben op het gebruik van privé gedeelten, zoals het appartement van [appellante]. Slechts wanneer het bepaalde in één van de voorafgaande artikelen van het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent kan het huishoudelijk reglement betrekking hebben op het gebruik van privé gedeelten.

13. Artikel 9 [MR 1973, toevoeging KK] van het splitsingsreglement, een voorafgaand artikel opent een dergelijke mogelijkheid niet. Het artikel regelt slechts –voor zover het betrekking heeft op het huishoudelijk reglement –dat bij het gebruik van een privé gedeelte het huishoudelijk reglement in acht moet worden genomen. Het creëert daarmee niet een uitdrukkelijke bevoegdheid van de VvE om regels met betrekking tot het gebruik van privé gedeelten te stellen; de strekking van het artikel gaat niet verder dan dat de eigenaar of gebruiker die, teneinde gebruik te kunnen maken van zijn privé gedeelte, gebruik maakt van een gemeenschappelijk gedeelte, zich bij dat laatstbedoelde gebruik heeft te houden aan de regels die (onder meer) ingevolge het huishoudelijk reglement gelden voor het gebruik van die gemeenschappelijke gedeelten.

Om die reden is de betreffende bepaling in het HHR volgens het Hof nietig vanwege strijdigheid met de splitsingsakte.[24] Het Hof verwijst nog wel naar de algemene verplichting voor eigenaars om zich te onthouden van onredelijke hinder jegens de overige eigenaars en gebruikers, zoals dat is vastgelegd in artikel 9 MR 1973. Zou geluidsoverlast leiden tot onredelijke hinder, dan zou op grond daarvan alsnog een verbod op harde vloerbedekking kunnen worden bewerkstelligd. In de praktijk zal het echter lastiger te realiseren zijn om verwijdering van bijvoorbeeld een harde vloer op grond van deze algemene hinderbepaling te bewerkstelligen. Het is in dat geval aan de VvE danwel andere eigenaars om te stellen en te bewijzen dat de harde vloer leidt tot onredelijke hinder. Bij het ontbreken van specifieke bepalingen kan het lastig zijn om de algemene hindernorm nader in te vullen.[25]

Ook wordt wel beargumenteerd dat het mogelijk zou moeten zijn om bij toepasselijkheid van het MR 1973 toch regels aangaande de privé gedeelten op te stellen, indien dat noodzakelijk en nuttig is voor het algemeen belang van de eigenaars. Rijssenbeek stelt dat men destijds, in 1973, van mening is geweest dat de VvE geen invloed mocht hebben op het gebruik van de privé gedeelten, maar dat die visie inmiddels als achterhaald moet worden beschouwd. Uit het feit dat in het MR 1973 geen (expliciet) verbod is opgenomen als het gaat om het opnemen van regels met betrekking tot de privé gedeelten, zou volgens Rijssenbeek kunnen worden afgeleid dat het wel mogelijk is om in het HHR bepalingen op te nemen aangaande de privé-gedeelten.[26] Naar mijn mening is deze redenering niet in lijn met het criterium zoals dat voortvloeit uit voornoemde arresten van de Hoge Raad. Van een uitdrukkelijk in het splitsingsreglement opgenomen mogelijkheid is immers geen sprake.

5. Feitelijk gebruik?

Uit de hiervoor besproken arresten van de Hoge Raad vloeit tevens voort dat in het HHR slechts bepalingen aangaande de privé-gedeelten kunnen worden opgenomen, indien deze betrekking hebben op het feitelijk gebruik. Het moet gaan om orderegels die niet afwijken van de splitsingsakte en die het feitelijk gebruik van de privé gedeelten nader regelen.[27]  Voorbeelden van ‘orderegels’ betreffen het buitenhangen van de was en het sluiten van de deuren. Mochten de HHR bepalingen wel afwijken van de splitsingsakte, dan zullen deze als nietig worden beschouwd. Aan de hand van recente rechtspraak zal in deze paragraaf een aantal concrete voorbeelden worden besproken.

In de eerste plaats een voorbeeld van een situatie waarin een bepaling van het HHR in strijd wordt bevonden met de splitsingsakte. De HHR bepaling kwalificeert daardoor als nietig en wordt buiten beschouwing gelaten. Het Hof Amsterdam had te oordelen over de volgende bepaling in de splitsingsakte:[28]

De vloerbedekking van de privé-gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het zonder meer niet toegestaan parket, stenen of marmeren vloeren of iets dergelijk aan te brengen op andere plaatsen dan de sanitaire ruimten.

Tevens is in de splitsingsakte bepaald dat een HHR kan worden vastgesteld met betrekking tot het gebruik van o.a. de privé gedeelten.[29] De vergadering stemt op enig moment in met een wijziging van het HHR om harde vloerbedekking onder bepaalde voorwaarden te gedogen. De vraag doet zich voor of een dergelijke wijziging strijdig is met de splitsingsakte, nu daarin expliciet is bepaald dat bepaalde soorten harde vloerbedekking niet zijn toegestaan. Het hof oordeelt:

De bepaling dat, kort gezegd, een harde vloer zonder meer niet is toegestaan, kan taalkundig en mede in het licht van hetgeen daaraan voorafgaat ‘De vloerbedekking van de privé-gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan’, in redelijkheid niet anders worden begrepen dan dat een harde vloer in geen geval is toegestaan. Verder is er geen aanwijzing dat het enkele gebruik van de term ‘aanbrengen’ een beperking inhoudt ten aanzien van de wijze waarop de vloer wordt gelegd. De conclusie is dat de [bepaling in het HHR], die harde vloeren wel mogelijk maakt, in strijd is met art. 17 lid 5 van het reglement. Die regeling is daarmee nietig.

Het hof beoordeelt eerst op welke wijze de betreffende bepaling in de splitsingsakte dient te worden uitgelegd (objectieve norm). Vervolgens wordt deze norm vergeleken met de bepaling uit het HHR en wordt geconcludeerd dat laatstgenoemde bepaling hiermee strijdig is. Immers, een objectieve uitleg van de splitsingsakte brengt met zich mee dat een harde vloer in de privé appartementen niet is toegestaan. Het HHR kan daar niet vanaf wijken en wordt nietig bevonden.

Andere voorbeelden waarin de bepalingen van het HHR in strijd met de splitsingsakte worden bevonden:

• In de splitsingsakte is bepaald dat de privé gedeelten voor particulier woongebruik zijn bestemd. In navolging wordt in het HHR bepaald dat hiermee wordt bedoeld gebruik door één huishouding en wordt vervolgens gedefinieerd wat daaronder wordt verstaan. Nog afgezien van het feit dat de splitsingsakte niet de mogelijkheid biedt om in het HHR nadere regels te stellen omtrent het gebruik van de privé gedeelten, oordeelt de kantonrechter dat deze HHR bepaling geen betrekking heeft op het feitelijk gebruik. Het gaat eerder om welstandsbepalingen die in de splitsingsakte zelf dienen te worden opgenomen.[30]
• Indien in de splitsingsakte is bepaald dat eigenaars hun recreatiewoningen aan derden in gebruik kunnen geven onder overlegging van een gebruikersverklaring, dan kan dit gebruik niet bij HHR worden beperkt door te bepalen dat eigenaars hun recreatiewoningen maximaal acht weken per jaar mogen verhuren en gebruikers tevens een bepaalde parkbijdrage moeten betalen. Volgens de kantonrechter zien deze beperkingen niet op het feitelijk gebruik, maar gaat het om bepalingen die de eigenaars beperken in het gebruik van de privé gedeelten. Dergelijke bepalingen horen thuis in de splitsingsakte en niet in het HHR.[31]
• Een bepaling in het HHR waarin alle eigenaars worden verplicht hun maandelijkse voorschotbijdragen door middel van een automatische incasso te betalen, houdt evenmin stand. De verplichting tot automatische incasso vloeit niet voort uit de splitsingsakte. De betreffende bepaling wordt nietig bevonden door het Hof.[32]

Wel houdt stand een in het HHR opgenomen verbod omtrent het houden van huisdieren. Expliciet wordt overwogen dat de splitsingsakte de mogelijkheid biedt om bij HHR nadere regels te stellen over het gebruik van de privé gedeelten, maar dat die bevoegdheid wordt begrensd in de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer ex artikel 8 EVRM. Het huisdieren verbod wordt aan laatstgenoemde bepaling getoetst. Overwogen wordt dat het belang van de VvE (bescherming van het woongenot van de bewoners van het complex) moet worden afgezet tegen de belangen van de betreffende eigenaar. De belangenafweging valt in dit geval uit in het voordeel van de VvE, waarbij doorslaggevende betekenis toekomt aan het feit dat de eigenaar voorafgaand aan de koop kennis had genomen van het HHR.[33]

Ook houdt stand een bepaling in het HHR waarin het gebruik van parkeerplaatsen wordt beperkt tot uitsluitend auto’s en motoren. Fietsen mogen daarop niet worden gestald. In de splitsingsakte wordt bepaald dat het gebruik van de privé gedeelten nader kan worden geregeld in het HHR. De kantonrechter oordeelt dat de betreffende regels kwalificeren als orderegels, anders gezegd: voorschriften omtrent het feitelijk gebruik. Naar algemeen spraakgebruik wordt onder een parkeerplaats, zoals deze wordt genoemd in de splitsingsakte, niet verstaan een stalling voor één of meer fietsen. Om die reden houdt de bepaling in het HHR stand.[34]

Als in de splitsingsakte een “betrekkelijk zwaar opgetuigde toelatingsregeling” is opgenomen, dan zijn er meer mogelijkheden om de ingebruikgevingsregeling nader uit te werken in het HHR. Het gebruik van de privé-gedeelten volgt immers uit de splitsingsakte. De procedurevoorschriften in verband hiermee kunnen in zo’n geval in het HHR worden vastgelegd, zo volgt uit een uitspraak van het Hof Amsterdam.[35]

In sommige gevallen is het lastig(er) om vast te stellen of een HHR bepaling kwalificeert als afwijking van de splitsingsakte (nietig) of dat deze dient te worden beschouwd als uitvloeisel daarvan. De scheidslijn is niet altijd even scherp. Een treffend voorbeeld is te vinden in een uitspraak van de Rb. Noord-Holland.[36] In deze zaak is in het splitsingsreglement opgenomen dat de privé-gedeelten de bestemming ‘recreatiewoning’ hebben. Een gebruik dat van deze bestemming afwijkt is volgens de akte slechts toegestaan met toestemming van de vergadering. De VvE legt vervolgens het navolgende in het HHR vast:

Het is eigenaars toegestaan om het recreatieverblijf voor langere termijn te verhuren c.q. ter beschikking te stellen aan mensen die niet voor toeristische doeleinden daar verblijven mits de eigenaar aan de gebruiker een exemplaar van dit reglement ter hand stelt.

De vraag doet zich voor of deze bepaling kwalificeert als strijdig met de splitsingsakte. De kantonrechter oordeelt dat het besluit strijdig is met de bestemming, zoals deze in de splitsingsakte is opgelegd.

Het besluit betreft immers geen regel van orde die in een huishoudelijk reglement kan worden opgenomen.

Een wijziging van de bestemming is uitsluitend mogelijk indien de splitsingsakte zelf wordt gewijzigd ex artikel 5:139 lid 2 BW. Dit kan niet worden bewerkstelligd door in het HHR een bepaling op te nemen die afwijkt van de splitsingsakte. Het is relevant om te vermelden dat de splitsingsakte in kwestie voorzag in de mogelijkheid voor de vergadering om toestemming te verlenen voor een afwijkend gebruik.[37] De hiervoor geciteerde bepaling uit het HHR zou ook dusdanig kunnen worden gelezen dat daarmee is bedoeld om een van de bestemming afwijkend gebruik toe te staan. Alhoewel de kantonrechter ervan uit gaat dat voornoemde bepaling beoogt de bestemming zelf te wijzigen, waag ik te betwijfelen of dat juist is. In ieder geval kan uit deze uitspraak worden afgeleid dat het van belang is om aandacht te besteden aan een juiste formulering van de bepalingen in het HHR. Zou in dit geval bijvoorbeeld zijn bepaald dat “de vergadering op voorhand toestemming verleent voor een van de splitsingsakte afwijkend gebruik op grond van de mogelijkheid die artikel 17 lid 4 MR biedt”, dan lijkt mij niet dat dit in strijd met de splitsingsakte zal worden bevonden. Het is in dat geval immers een uitvloeisel van de mogelijkheden die de splitsingsakte biedt.

6. Tot slot

Het HHR dient te worden gezien als een aanvulling op de splitsingsakte. In het HHR kunnen regels van orde worden opgenomen die betrekking hebben op het feitelijk gebruik van het gebouw, voorzover de splitsingsakte dit toestaat. Het HHR staat hiërarchisch onder de splitsingsakte en mag daarmee dus niet in strijd zijn. Regelingen omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privé-gedeelten dienen in de splitsingsakte zelf te zijn  opgenomen. Dit is gestoeld op de gedachte dat de splitsingsakte, in tegenstelling tot het HHR, in de openbare registers staat ingeschreven. Of dit anders zou zijn als het HHR in de openbare registers zou zijn ingeschreven, daarover heeft de Hoge Raad zich tot op heden niet uitgelaten. Bijzondere aandacht verdient het MR 1973, waarin de mogelijkheid ontbreekt om in het HHR regels aangaande de privé-gedeelten op te nemen. Verder zijn de bepalingen van het HHR niet onverkort van toepassing op gebruikers van de appartementen. Om dat te bewerkstelligen dienen deze gebruikers een gebruikersverklaring te ondertekenen.

Het komt regelmatig voor dat de bepalingen van het HHR ter toetsing worden voorgelegd aan de rechter, waarbij wordt geoordeeld of de bepalingen al dan niet in strijd zijn met de splitsingsakte. Enkele (recente) voorbeelden zijn beschreven in paragraaf 5 van deze bijdrage.

---

Voetnoten

[1] Ktr. Groningen 20 juli 1962, NJ 1963/13. Zie recenter: Hof Arnhem-Leeuwarden 30 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10505. Het ging in deze procedure om een besluit dat was genomen om in het HHR een kostenverdeling op te nemen die afweek van de verdeling in de splitsingsakte. Dit besluit werd nietig verklaard. Bijzondere omstandigheid was dat in de desbetreffende splitsingsakte de mogelijkheid was opgenomen om in het HHR af te wijken van de verdeelsleutel uit de splitsingsakte. Het Hof oordeelde dat deze bepaling in de splitsingsakte strijdig was met artikel 5:113 lid 2 BW, alsmede met een andere specifieke bepaling in de splitsingsakte omtrent de verdeling van de kosten. De desbetreffende bepaling in de splitsingsakte werd dan ook nietig bevonden door het Hof.
[2] N. Vegter 2012, De Vereniging van eigenaars (diss. Groningen RUG), Den Haag: Boom Juridische Uitgevers 2012, p. 32-33 en A.A. Velten, van & F.J. Vonck 2016, Appartementsrecht en aanverwante rechtsfiguren voor de privaatrechtelijke vormgeving van bouwwerken, Amsterdam/Groningen: Instituut voor Bouwrecht 2016, paragraaf 4.3.3.
[3] Rb. ’s-Hertogenbosch 6 april 2012, ECLI:NL:RBSHE:2012:BW1490. In deze procedure ging het om garages en bergingen waarvan in de splitsingsakte was bepaald dat slechts woningeigenaars daarvan eigenaar konden zijn. De VvE nam het besluit om toestemming te verlenen voor de verkoop van een garage aan een derde, niet zijnde een woningeigenaar. De kantonrechter oordeelde dat de vergadering niet bevoegd was om een dergelijk besluit te nemen, maar dat de route van wijziging splitsingsakte ex artikel 5:139 BW diende te worden gevolgd.
[4] Een besluit tot vaststelling, wijziging en aanvulling van het HHR dient te worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. Zie artikel 44 lid 2 MR 1992 en artikel 52 lid 5 jo 59 lid 4 MR 2006. Op grond van de oudere modelreglementen is een meerderheid van drie/vierde vereist, uitgebracht in een vergadering waarin twee/derde aanwezig of vertegenwoordigd is, zie artikel 44 lid 2 MR 1983 en artikel 28 lid 1 MR 1973.
[5] HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:33.
[6] Hof Den Haag 13 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3719.
[7] J.R. Hurenkamp, ‘Statuten, een kwestie van uitleg op maat?’, Maandblad voor Vermogensrecht 2016, afl. 6, p. 163-164.
[8] HR 23 januari 1987, NJ 1987/1001, WMK, waarin het ging om een huurder die te maken had met geluidsoverlast, alsmede hinder bij het gebruik van de parkeerplaats. Het HHR maakte onderdeel uit van de huurovereenkomst. De huurder wendde zich tot de VvE vanwege overtreding van het HHR. De Hoge Raad oordeelde dat de huurder geen aanspraak had jegens de VvE, maar zich diende te wenden tot de eigenaar/verhuurder.
[9] HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8174.
[10] Zie de artt. 24 MR 1992 en 35 MR 2006.
[11] R.F.H. Mertens 1994, ‘Regeling van gebruik van appartementen in een huishoudelijk reglement’,  WPNR 1994, nr. 6129, p. 231.
[12] HR 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1667.
[13] HR 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1666.
[14] Zie de noot van W.M. Kleijn onder voornoemde arresten.
[15] S.E. Bartels & A.A. Van Velten, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 5. Zakenrecht, Eigendom en beperkte rechten, Deventer: Wolters Kluwer 2017, nr. 446.
[16] A.A. Velten, van & F.J. Vonck 2016, Appartementsrecht en aanverwante rechtsfiguren voor de privaatrechtelijke vormgeving van bouwwerken, Amsterdam/Groningen: Instituut voor Bouwrecht 2016, paragraaf 1.9.
[17] W. Louwman, ‘Inschrijving van besluiten van de vergadering van de Vereniging van Eigenaars van appartementsrechten in de openbare registers’, Juridische Berichten voor het Notariaat 2002, afl. 1, paragraaf 1.
[18] Zie hiervoor artikel 37 lid 1 sub b KW.
[19] Rijssenbeek 2015, De modelsplitsingsreglementen toegelicht, ’s-Gravenhage: Instituut voor bouwrecht 2015, p. 325.
[20] R.F.H. Mertens, Welstandsbepalingen bij: Burgerlijk Wetboek 5, artikel 112 [Reglement], Groene Serie Zakelijke rechten, (losbladig, bijgewerkt 1 september 2010).
[21] N. Vegter 2012, De Vereniging van eigenaars (diss. Groningen RUG), Den Haag: Boom Juridische Uitgevers 2012, p. 33.
[22] Zie paragraaf 3, HR 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1667 en HR 10 maart 1995, ECLI:NL:1995:ZC1666.
[23] In aanvulling op artikel 44 MR 1983 en MR 1992, wordt in artikel 16 lid 2 MR 1983 resp. artikel 17 lid 2 MR 1992 bepaald dat het gebruik van de privé gedeelten nader bij HHR kan worden geregeld. Dit wordt in artikel 25 lid 2 MR 2006 aangevuld met het beheer en onderhoud van de privé gedeelten. Een dergelijke bepaling ontbreekt in het MR 1973.
[24] Hof Leeuwarden 23 mei 2007, ECLI:NL:GHLEE:2007:BA5668, zie ook Rb. Groningen 22 september 1995, ECLI:NL:RBGRO:1995:AH5410 en Rb. Amsterdam 25 november 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BU6485.
[25] N. Vegter 2012, De Vereniging van eigenaars (diss. Groningen RUG), Den Haag: Boom Juridische Uitgevers 2012, p. 101.
[26] Rijssenbeek 2015, De modelsplitsingsreglementen toegelicht, ’s-Gravenhage: Instituut voor bouwrecht 2015, p. 152/153.
[27] R.F.H. Mertens, Welstandsbepalingen bij: Burgerlijk Wetboek 5, artikel 112 [Reglement], Groene Serie Zakelijke rechten, (losbladig, bijgewerkt 8 december 2017). aant. 5.
[28] Hof Amsterdam 19 mei 2009, RVR 2009, 118.
[29] Aan het eerste criterium is aldus voldaan, zie paragraaf 3.
[30] Rb. Amsterdam 25 november 2011, ECLI:RBAMS:2011:BU6485.
[31] Rb. Noord-Holland 28 september 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:7993.
[32] Hof Den Bosch 17 oktober 2005, ECLI:NL:GHSHE:2005:AU6623.
[33] Rb. Breda 15 april 2008, ECLI:NL:RBBRE:2008:BD1837. Zie ook Rb. Dordrecht 29 maart 2012, ECLI:NL:RBDOR:2012:BW0477.
[34] Rb. Alkmaar 12 januari 2012, ECLI:NL:RBALK:2012:BV6994.
[35] Hof Amsterdam 9 augustus 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3245, bekrachtigd HR 17 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2899.
[36] Rb. Noord-Holland 8 december 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:11021.
[37] Zie artikel 17 lid 4 MR 1992, waarin is bepaald dat iedere eigenaar verplicht is zijn privé gedeelte te gebruiken conform de bestemming en dat een van deze bestemming afwijkend gebruik slechts is geoorloofd met toestemming van de vergadering.