Airbnb

1. Inleiding

Mensen leven samen en werken samen, bedenken met elkaar regeltjes en maken afspraken, waardoor die samenwerking beter, eerlijker en efficiënter verloopt. Die afspraken kunnen bij veranderende omstandigheden niet meer passen. Een voorbeeld van zodanige veranderende omstandigheden is de exponentiële groei van de netwerksamenleving als gevolg van technologische ontwikkeling. Marktpartijen in de netwerksamenleving combineren nieuwe technologie met fundamenteel andere organisatieprincipes waardoor zij sneller, effectiever en goedkoper kunnen werken dan de concurrenten in dezelfde sector.[1] Door deze verandering van onze maatschappij zijn onze kansen en mogelijkheden verveelvoudigd: de zgn. Easycratie.[2]

De Bed & Breakfast problematiek is zo’n typisch voorbeeld hiervan; de techniek en het nieuwe verdienmodel biedt particulieren een zeer laagdrempelige manier voor het vinden en aanbieden van logies mogelijkheden. Elke particulier kan tegenwoordig simpel de concurrentie met een hotel aangaan; potentiele klanten bereiken is simpeler dan ooit geworden.

Zo is Airbnb een community marktplaats waar gasten ruimtes bij verhuurders kunnen boeken, en waar mensen die plek over hebben, in contact kunnen komen met degenen die op zoek zijn naar een plek om te verblijven.[3] Via dit platform verdiensten en contacten genereren is voor vele particulieren een uitkomst; ook voor de eigenaar van een appartement.

Tegelijkertijd kan hierdoor in appartementencomplexen frictie tussen de bewoners ontstaan. Wat zijn de gevolgen daarvan voor de omwonenden? Hoe ga je binnen een appartementencomplex met deze nieuwe economie om?

Leden/bewoners mogen elkaar geen onredelijke hinder veroorzaken; woongenot moet voorop staan. Zij moeten jegens elkander de redelijkheid en billijkheid in acht nemen. Het functioneren van een VvE is verder in detail vastgelegd in regels en onderlinge afspraken, welke afspraken/ besluiten niet strijdig met die regels mogen zijn. Die rechten en plichten van de leden van een VvE onderling zijn nu echter veelal niet afgestemd op die snel veranderende economie en techniek, zoals de hier bedoelde kortdurend verhuur aan toeristen.

Dit heeft er ook voor gezorgd dat een groot aantal uitspraken hierover is gedaan. Verschillende begrippen zien wij daarvan in de rechtspraak in de loop der jaren in de rechtspraak voorbij komen: particuliere vakantieverhuur, bed & breakfast en short stay.[4]

De betekenis van dit soort begrippen verschuift ook in de loop der jaren. Thans lijkt “Airbnb” de overkoepelende term te zijn geworden. Met de term Airbnb bedoel ik dan ook in dit hoofdstuk alle vormen van kortdurende verhuur aan toeristen.

In die uitspraken is beoordeeld of het gestelde Airbnb gebruik wel of niet rechtmatig is binnen de VvE. In uitspraken komt vooral uitleg van de akte van splitsing aan de orde. In andere uitspraken komt de beoordeling of het besluit tot het al dan niet geven van toestemming door de vergadering van eigenaars tot een gebruik als Airbnb wel of niet redelijk of billijk is.[5]

In deze bijdrage zal ik nagaan of en zo ja welke regels uit de rechtspraak kunnen worden afgeleid voor de uitleg van de akte van splitsing bij Airbnb, als ook bij de toetsing van besluiten van de vergadering van eigenaars over Airbnb aan de redelijkheid en billijkheid[6], die de rechtsverhouding tussen appartementseigenaars beheerst (art. 2:8 BW).

De publiekrechtelijke voorschriften, bij Airbnb-exploitatie waaraan evenzeer moet worden voldaan om te voorkomen dat de gemeente handhavend  optreedt en de exploitatie uit die hoofde verbiedt en/ of boets oplegt, laat ik hierbij buiten beschouwing.[7] Deze voorschriften verschillen immers per gemeente.

2. Uitleg van de akte van splitsing

Bij de bespreking van de diverse uitspraken met betrekking tot de uitleg van de akte van splitsing, beperk ik mij tot hetgeen voor de beoordeling van toekomstige geschillen over Airbnb gebruik relevant kan zijn.

Voor de juiste uitleg van een akte van splitsing heeft de Hoge Raad intussen bepaald dat bepalend is hetgeen in de splitsingsakte is vastgelegd. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en het bijbehorende reglement.[8]

Voor Airbnb komt het dan aan op de uitleg van begrippen: woning, wonen, wonen met gezin etc. Nu de omschrijving van de bestemming in de diverse uitspraken niet eensluidend zijn, kunnen de uitspraken ook niet 1 op 1 vergeleken worden. Ik zal om die reden de omschrijving van de bestemming steeds vermelden. Hierbij heb ik een onderscheid gemaakt tussen de uitspraken over akten met een bestemming die niet in soort is beperkt  en de bestemming die wel in soort is bestemd ( zoals verbod tot uitoefening van een pension- of kamer verhuurbedrijf). Na de analyse van die uitspraken zal ik nader ingaan op de daaruit te trekken conclusies.

2.1 Uitleg van de  bestemming ‘woonruimte’ ‘wonen’ en soortgelijke begrippen: Airbnb wel of niet dan toegestaan?

Diverse interessante uitspraken over de uitleg van begrippen ‘woonruimte’, ’wonen’, ‘woning’,  ‘wonen met een gezin’  zijn inmiddels gepubliceerd. Enkele daarvan worden hierna besproken.

Hof Amsterdam van 25 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2628 [9]

Van belang voor de beoordeling van deze kwestie was vooral het volgende.

De appartementseigenaar gebruikte het appartement als pied-à-terre, wat betekent dat de appartementseigenaar het appartement van tijd tot tijd voor zichzelf als verblijfplaats gebruikte als tweede woonhuis en het in gebruik geven aan bekenden maar maximaal drie weken duurde.

De appartementseigenaar verbleef een zodanige periode in het appartement, dat niet kon worden gesproken van commercieel exploiteren door middel van betaald verblijf waardoor dit in strijd zou komen met de bestemming wonen. De appartementseigenaar bleef zelf beschikking houden over het gebruiksrecht van het appartement en stelde zijn appartement enkel in gebruik voor korte duur aan familie en vrienden, waardoor zij niet konden worden gekwalificeerd als ‘gebruiker’.

Het hof oordeelt dat dit gebruik niet in strijd was met de bestemming woonruimte, omdat geen sprake is van een in gebruik geven van het privé gedeelte aan een derde nu het familie en vrienden betrof.

Hiertoe overweegt het Hof onder meer:

r.o. 2.11
(…)
Uit de stellingen van de VvE kan niet worden afgeleid dat [ geïntimeerde ] zo weinig in het appartement verblijft en het in die mate commercieel exploiteert door middel van betaald kortstondig verblijf dat niet meer gesproken kan worden van dergelijk gebruik.
(…)
Hierbij is niet van belang wat het gemeentelijk woonbeleid is met betrekking tot “short stay” in [ plaatsnaam ] woonruimte.

PG  De Vries Lentsch-Kostense[10] is het daarbij eens met het hof:

(…)Het hof heeft aan de hand van deze maatstaf, die in cassatie terecht niet is bestreden, geen onbegrijpelijke uitleg gegeven aan “gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte”

In deze uitspraak wordt derhalve geoordeeld  dat er geen sprake is van Airbnb en het gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte is.

Hof Amsterdam met arrest van 10 september 2013, VvE Swaenenberg, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857[11]

In deze zaak is wel sprake van strijd met de bestemming woning, door het kortdurend aan toeristen te verhuren.

De relevante feiten in deze zaak zijn onder meer de volgende:
de omschrijving van de bestemming in de akte is: gebruik als woning. Aan de gebruikers wordt een uitsluitend recht van gebruik gegeven (1 tot 2 keer per maand wordt het appartement voor een aantal dagen tegen betaling in gebruik gegeven aan derden). Op het internet wordt zijn appartement aangeboden voor € 1.222,– tot € 1.445,– per week. De eigenaar verblijft dan zelf niet in het appartement; hij geeft de gebruikers een recht van uitsluitend gebruik en doet gedurende die periodes afstand van zijn eigen gebruiksrecht. Een algemene ledenvergadering besluit dat short stay, hotel en bed & breakfast (“B&B”) activiteiten, korter dan een maand, niet zijn toegestaan. Er is sprake van overlast ( geluidsoverlast, zwerfvuil, toenemende gevoelens van onveiligheid) en het moeilijk kunnen aanspreken van toeristen op hun ( overlast gevend) gedrag.

Het hof moet de bestemming ‘wonen’ in de akte uitleggen om te kunnen beoordelen of de B&B activiteiten zijn toegestaan.

Een belangrijke rol speelt hierbij aldus het hof, zoals blijkt uit r.o. 3.3.2. dat niet alleen de bedoeling van partijen wordt afgeleid uit een objectieve uitleg van de voor de bestemming gebruikte terminologie gebruik als woning doch dit tevens blijkt in de context van de bepalingen van de gehele akte.

Het hof oordeelt dat de onder artikel 24 MR 1992 bedoelde gebruikersverklaring ziet op reguliere ingebruikgeving voor de langere termijn en ziet daarin de bevestiging dat de bestemming gebruik als woning niet ziet op kortdurende verhuur aan toeristen. De onder artikel 24 MR 1992 bedoelde gebruikersverklaring dient namelijk aan het bestuur te worden verstrekt door een eigenaar indien en zodra hij zijn appartementsrecht aan een derde in gebruik geeft. Dit is dan een door de gebruiker ondertekende verklaring, waarin die verklaart zich te houden aan de bepalingen van het reglement, eventueel huishoudelijk reglement, alsmede eventuele andere regels die op grond van artikel 128 BW op de gebruiker van toepassing zijn.

Het bestuur heeft het recht bij gebreke van ontvangst van die verklaring een gebruiker te verwijderen uit het privé-gedeelte ,als ook kan het bestuur die gebruiker het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten ontzeggen.[12]

Naleving van deze bepaling voor verhuur voor de korte duur is praktisch gezien gewoonweg niet haalbaar.

Het hof oordeelt vervolgens aan de hand van de feiten dat sprake was van bedrijfsmatige exploitatie van het appartement en dat er dus geen gebruik overeenkomstig de bestemming woning was. Het hof heeft hierbij klaarblijkelijk de elementen van het verhuren aan derden op commerciële basis voor korte tijd aan derden zwaarder laten wegen dan de elementen van het in gebruik geven van het appartement als woning. Het hof overweegt hiertoe onder meer (r.o 3.3.3.):

 “Nu in het onderhavige geval sprake is van een commerciële exploitatie en kort verblijf (short stay) op regelmatige basis van een appartement met de bestemming woning, voldoet de “short stay formule” van [verzoeker] niet aan ‘gebruik overeenkomstig de bestemming’ en is sprake van een gebruik in strijd met de splitsingsakte.(…) het tegen betaling aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement voor een korte periode, zoals [appellant] heeft gedaan en wenst te (blijven) doen, worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als woning, hetgeen in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende reglement en derhalve niet is toegestaan.”

Het hof oordeelt verder dat het hiervoor onder 1. behandelde arrest van het hof Amsterdam van 25 september 2012 en de Hoge Raad van 3 mei 2013, LJN BZ5357, toepassing mist aangezien het in die zaak ging om het ter beschikking stellen van een appartement aan familieleden en vrienden. Het hof acht het besluit om geen toestemming te geven voor afwijkend gebruik met een periode korter dan 1 maand onder de omstandigheden niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Uit de uitspraak volgt dan ook dat voor de kortdurende verhuur aan toeristen toestemming van de vergadering van eigenaars vereist is.

Hof Amsterdam van 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750[13]

Het hof Amsterdam oordeelt in september 2016 weer over een vergelijkbare zaak.

Dit betreft een appartementencomplex dat pal tegen de duinen en het strand ligt en midden in het toeristisch hart van een badplaats aan zee ligt; prachtig om permanent te wonen en prachtig om een vakantie in door te brengen.

De omschrijving van de bestemming in de akte is woning; exact omschreven als volgt:

een privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor particulier woongebruik en de daarbij behorende berging is bestemd voor particulier gebruik voor stalling van rijwielen en opslag en berging van zaken van huishoudelijke aard, door de tot gebruikgerechtigde(n) met zijn/haar/hun eventuele gezin of bij hem/haar/hen inwonende(n). (…)”

Van de woonappartementen worden er 21 permanent bewoond en 24 gebruikt als vakantiewoning. Van die 24 vakantiewoningen worden er 5 recreatief verhuurd.

De vergadering van eigenaars heeft het besluit genomen dat recreatieve verhuur in het appartementencomplex niet is toegestaan. Van dit besluit is door leden van de VvE die hun vakantiewoning al recreatief verhuurden vernietiging verzocht. Namens de VvE is verweer gevoerd. Het verzoek tot vernietiging is toegewezen in eerste aanleg. Vervolgens is er door meerdere leden van de VvE die tegen de recreatieve verhuur zijn, beroep ingesteld tegen die uitspraak.

Bij de beoordeling van dit beroep gaat het hof eerst in op de uitleg van de omschrijving van de bestemming en overweegt in r.o. 3.8 dat de term ‘particulier woongebruik’ een zekere mate van bestendigheid veronderstelt dat de woning wordt gebruikt als privé woning. Toeristen wonen echter niet, maar verblijven slechts tijdelijk in de door hen gehuurde ruimte.

Ook hier betrekt het hof vervolgens de verdere bepalingen van de akte  bij de uitleg van het begrip particuliere verhuur; en overweegt dat de veronderstelde bestendigheid die volgt uit de terminologie ‘particulier woongebruik’ steun vindt in de regeling in artikel 24 ev. en 29 van de splitsingsakte (gebaseerd op MR 1992) omtrent de gebruikersverklaring en het optreden tegen overtreders.

Artikel 24 juncto 26 MR 1992 regelt, zoals bij de vorige uitspraak al aangeven, dat bij gebreke van ontvangst van de gebruikersverklaring het bestuur het gebruik van het appartementsrecht kan ontzeggen, af te dwingen met een executoriale titel.[14]

Artikel 29 MR 1992 regelt de mogelijkheden tot opleggen door een VvE van een boete aan een overtreder. Hiertoe geldt dat eerst een schriftelijke waarschuwing moet worden gegeven en pas nadat de betrokkene binnen een maand na ontvangst van die waarschuwing daar geen gevolg aan geeft, het bestuur van de VvE die betrokkene een boete kan opleggen.[15]

Net als bij het toezien op naleving van het verstrekken van de gebruikersverklaring, leent ook de regeling voor tegengaan van overtredingen zich niet voor kortdurende verhuur.

Kort in gebruik geven aan familie of vrienden valt volgens het hof niet onder toerisme en formuleert de grenzen onder r.o. 3.9:

‘…. een appartementseigenaar gerechtigd is zijn appartement, hoe kortdurend ook, in gebruik te geven aan familie en vrienden. Die personen zijn te beschouwen als gasten van de eigenaar. Het gebruik dat zij van het appartement maken is, ook bij afwezigheid van de eigenaar zelf, te beschouwen als voortzetting van het woongebruik van de eigenaar zelf, omdat het gebruik als ware een voortzetting is van het woongebruik van de eigenaar zelf. Verhuur of andere vormen van ingebruikgeving voor langere tijd is eveneens in overeenstemming met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte, omdat die leidt tot particulier woongebruik door de huurder/gebruikers zelf.’

Uit de uitspraak volgt dat recreatieve verhuur niet in overeenstemming is met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte.[16]

Voor de kortdurende verhuur aan toeristen is binnen deze VvE toestemming van de vergadering van eigenaars vereist.

De rechtbank Rotterdam van 10 augustus 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:6236

Deze uitspraak van de rechtbank Rotterdam is in lijn met de uitspraken van het hof Amsterdam.

De feiten in deze zaak zijn onder meer de volgende.

De omschrijving van de bestemming in de akte is:

“het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping met berging op de begane grond en toebehoren, plaatselijk bekend Industriehaven nummer 124 [te Hellevoetsluis]”.

Het appartement maakt deel uit van een complex van in totaal 38 appartementen, verdeeld over de begane grond en de eerste tot en met de tweede verdieping van het complex. Het gaat om 21 woonruimten, 13 bedrijfsruimten, 1 kantoorruimte en 2 bergingen. Het appartement is in 2015 23 nachten verhuurd. Het appartement wordt aangeboden op internet voor verhuur volgens een Bed & Breakfast formule.

Ook in deze uitspraak wordt de in de akte bedoelde bestemming mede uitgelegd aan de hand van de verdere bepalingen van de akte. Onder r.o. 4.5 wordt aangegeven dat nu dit artikel (gebruikersverklaring ex artikel 24) niets vermeldt over de duur van het gebruik, daaraan geen argument kan worden ontleend voor de mogelijkheid van ingebruikgeving c.q. verhuur van kortere periode. De rechtbank overweegt dat het ondertekenen van en aan het bestuur af te geven verklaring moeilijk voorspelbaar is en praktisch onuitvoerbaar bij ingebruikgeving voor kortere periodes aan toeristen. Ook meent de rechtbank (r.o. 4.6.) dat van ongelijke behandeling geen sprake is nu de situatie van verhuur voor langere periodes wezenlijk verschilt van die van verhuur voor enkele dagen. Er is een belang om een huurder op eventuele schade of overlast te kunnen aanspreken. De kantonrechter oordeelt dat maatgevend is de tekst van de splitsingsakte waarin staat dat het appartement als woning is bestemd. Bij de uitleg wordt waarde gehecht aan het verschil tussen appartementsrechten die bestemd zijn als bedrijfsruimte, als berging en als kantoor.

De kantonrechter oordeelt ook onder r.o. 4.5 (a-contrario aan de conclusie van de PG bij de uitspraak van de Hoge Raad van 3 mei 2013 – zie hiervoor noot 5) dat nu het niet een voor tamelijk korte tijd ter beschikking stellen van een appartement aan familie of vrienden betreft, juist het voor tamelijk korte tijd ter beschikking stellen van appartementen aan derden de grenzen van hetgeen valt onder gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte overschrijdt.

Uit de uitspraak volgt dat voor de kortdurende verhuur aan toeristen voor deze VvE met de bestemming woning de toestemming van de vergadering van eigenaars vereist is.

2.2.     Uitleg van de akte van splitsing met uitdrukkelijke beperking ten aanzien van de mogelijkheden tot afwijken van de in de akte bepaalde bestemming: verbodsbepaling ten aanzien van de bestemming

Bij de bestemming wordt in verschillende akten ook wel een beperking of verbod opgenomen. In dat geval valt de objectieve bedoeling van partijen bij splitsing specifieker vast te stellen.

Hierbij moet natuurlijk ook dan weer duidelijkheid worden verkregen over de uitleg van gebruikte begrippen.

Zo wordt in een aantal uitspraken nader ingegaan op de vraag of Airbnb gelijk te stellen is met de uitoefening van een pension.

Rechtbank Rotterdam van 13 maart 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:BZ5041

In deze daartoe te bespreken uitspraak gaat het niet over een Airbnb doch over slaapplaatsverhuur. Omschrijving van de bestemming in de akte: woning; (…) Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf

 De rechtbank oordeelt:

2.13. Gelet op het voorgaande zijn de VVE’s geslaagd in het bewijs van hun stellingen dat Inholland in haar appartementen kamerverhuur dan wel slaapplaatsverhuur bedrijft dan wel heeft bedreven. In artikel 17 lid 4 van het Splitsingsreglement is bepaald dat het niet is toegestaan de privé-gedeelten van de appartementsrechten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

De rechtbank oordeelt dan ook dat het gebruik voor Airbnb-verhuur in strijd is met het expliciete verbod  van exploitatie als pension- of kamerverhuurbedrijf en dit gebruik daarom niet is toegestaan.

Rechtbank Amsterdam van 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9967

Deze uitspraak gaat wel over een Airbnb; de akte bevat onder meer een verbod tot exploitatie als pensionbedrijf.

De omschrijving van de bestemming in de akte is:

woning voor privé-doeleinden. Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in de woning te hebben (…)

Het is niet toegestaan in de privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca en/of erotiek uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.”

De feiten in deze zaak zijn onder meer de volgende:
een eigenaar houdt zijn appartement aan als pied-à-terre in Amsterdam. De overige zes eigenaren wonen zelf in hun appartement. Het appartement wordt via de website Airbnb en/of andere (buitenlandse) websites te huur aangeboden als “modern luxury loft in city center” voor (ca.) € 130,- per nacht. De vergadering besluit: een appartement mag, overeenkomstig de regels van de gemeente Amsterdam, voor maximaal 60 dagen per jaar worden verhuurd. Bij verhuur voor meer dan enkele dagen wordt het bestuur door de verhuurder/eigenaar geïnformeerd over de verhuur (naam, verblijfsduur). Het bestuur heeft verklaard dat wanneer cumulatie van overlast optreedt indien meerdere eigenaren overgaan tot Airbnb verhuur, het bestuur erop zou terugkomen en in een volgende vergadering het besluit mogelijk zou laten “terugdraaien”.

Bij de toetsing stelt de kantonrechter voorop dat ook appartementseigendom een vorm van eigendom is, die – als meest verstrekkende recht – in beginsel de bevoegdheid meebrengt om in elke gewenste vorm te verhuren. De kantonrechter overweegt vervolgens onder r.o. 12 dat van bedrijfsmatige exploitatie niet is gebleken.

De kantonrechter legt  vervolgens de omschreven bestemming met verbod uit en concludeert dat “AirBnb-verhuur” strijdig is met de akte van splitsing en overweegt daartoe onder meer het volgende:

• Onder r.o 3^e 12[17] dat het gebruik door toeristen niet als gebruik als woning voor privé-doeleinden kan worden aangemerkt:

(…) terwijl gebruik door toeristen niet als gebruik als woning voor privé-doeleinden kan worden aangemerkt; toeristen hebben immers hun privé-woning elders en maken ook een andersoortig gebruik van het appartement dan een vaste bewoner.

• Airbnb valt onder verbod gebruik als pensionbedrijf:

4^e 12…(…)

In het bijzonder acht de kantonrechter hier van belang het verbod van exploitatie van een privé-gedeelte als pensionbedrijf.  “Pension” is een enigszins ouderwets aandoend woord dat in ieder geval het verschaffen van onderdak tegen betaling omvat, waaraan in dit geval wordt voldaan. Bij dat begrip wordt weliswaar in het algemeen ook gedacht aan een zekere vorm van maaltijdverstrekking, doch essentieel is dit in de ogen van de kantonrechter niet (behalve bij de begrippen “volpension” en “halfpension”).

• Bepalingen tot verbod in 2006 bewust in de gewijzigde akte van splitsing zijn opgenomen (zie 5^e.(…) ).

Ook verder betrekt de kantonrechter de uitleg van de verdere bepalingen bij de uitleg van de in de akte opgenomen bestemming door te overwegen dat de onder artikel 35 MR2006 bedoelde gebruikersverklaring onmogelijk te verstrekken is c.q. niet praktisch uitvoerbaar bij kortdurende verhuur aan toeristen (r.o. 10).

 De kantonrechter concludeert dat Airbnb in strijd is met het verbod een pensionbedrijf te exploiteren. Gezien het verbod in de akte kan in dit geval alleen middels wijziging van de akte van splitsing exploitatie als Airbnb worden toegestaan. Het genomen vergaderbesluit met betrekking tot het voorwaardelijk toestaan van Airbnb is nietig omdat het besluit in strijd met de akte van splitsing is. Airbnb mag ondanks het feit dat de meerderheid van eigenaren/stemmen vóór zijn, niet worden uitgeoefend.

Rechtbank Amsterdam 14 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:2120

Ook in deze uitspraak is er sprake van een akte van splitsing met een verbod tot onder meer exploitatie als pensionbedrijf en wordt tot dezelfde uitkomst gekomen.

De feiten in deze zaak zijn onder meer de volgende.

De omschrijving van de bestemming in die akte is:

Het is niet toegestaan in de privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten — op het gebied van de horeca uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. Een hal of opgang behorende tot het privé gedeelte of gemeenschappelijke ruimte mag niet worden gebruikt als opslagruimte voor privé- of bedrijfsdoeleinden.

De eigenaren hebben zich als verhuurder aangemeld op de website van Airbnb en bieden blijkens de gegevens op die website hun appartement (geheel pand met eigen opgang) te huur aan voor maximaal 4 personen voor € 250,- per nacht, € 1.750,- per week; de vergadering van eigenaars hebben het volgende besluit genomen:

‘de korte termijn verhuur als proef te gedogen en bij de volgende ALV opnieuw te bespreken’

waarbij volgens het voorstel tevens de gemeentelijke regelgeving en enkele andere randvoorwaarden in acht dienden te worden genomen.

De rechtbank neemt aan dat de eigenaren hun appartementen om commerciële redenen ter beschikking stellen als een accommodatie waar toeristen logies verkrijgen met faciliteiten om te voorzien in consumptiebehoeften.

Op grond van de r.o. 12 en 13 oordeelt de rechtbank dat het besluit in strijd is met het verbod de privé gedeelten te exploiteren als pensionbedrijf en het nietig is.

 Hierbij wordt evenzeer overwogen dat Airbnb gelijk te stellen is met de exploitatie van een pensionbedrijf; ook al is dit een nevenactiviteit. Een besluit in strijd met het pension/ Airbnb verbod is nietig; alleen middels wijziging van de akte van splitsing kan binnen dit complex exploitatie als Airbnb worden toegestaan.

Hof Amsterdam 9 augustus 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3245 [18]

In de uitspraak van het hof Amsterdam van 9 augustus 2016 is er geen sprake van een pensionverbod; wel houdt de akte een specifieke bepaling in waaruit blijkt dat verhuur van 1 maand of langer voor seizoen verhuur aan derden is toegestaan. Het appartement is direct aan zee gelegen.

De omschrijving van de bestemming in de akte is:

woning voor één gezin; en aanvullend is bepaald in de splitsingsakte dat de appartementen zonder toestemming van de VvE kunnen worden gebruikt voor seizoensverhuur voor een termijn niet korter dan één maand.

In deze zaak speelt dat er boetes zijn opgelegd voor overtredingen. Appartementen zijn in de afgelopen jaren veelvuldig, op commerciële wijze, kort, dat wil zeggen voor minder dan een maand, aan derden verhuurd. Niet altijd is een week voorafgaand aan de ingebruikgeving het ingebruikgevingsformulier ingediend bij de bestuurder.

Het hof gaat onder r.o. 3.3 allereerst de objectieve partij bedoeling ten aanzien van de uitleg van de omschrijving woning voor een gezin analyseren en overweegt daartoe:

(…) Een woning is een ruimte waar men woont, zijn verblijfplaats heeft, zich heeft gevestigd. Naar het normale spraakgebruik gaat van de bestemming “woning voor een gezin” in beginsel een zekere bestendigheid uit die veronderstelt dat het desbetreffende gezin aldaar zijn vaste woonplaats heeft of tenminste structureel of regelmatig verblijft. Het begrip “woning” is echter in zoverre niet vastomlijnd dat het afhankelijk van de context hieronder ook minder bestendig verblijf kan worden begrepen (…).

Vervolgens wordt de verdere context van de akte daarbij betrokken en oordeelt het hof dat specifiek in de akte is opgenomen dat een verblijf van ten minste een maand is toegestaan. Dit wordt in elk geval in deze akte als niet in strijd met de bestemming ‘woning voor één gezin’ beschouwd.

Het hof overweegt vervolgens onder r.o. 3.4.:

“(…) Een dergelijk toelatingsregeling verhoudt zich lastig tot kortdurende verhuur op structurele basis. Ook uit de veronderstelling dat huurders door de bestaande bewoners en gebruikers ‘in hun midden’ worden opgenomen valt niet de partijbedoeling af te leiden dat appartementen structureel worden verhuurd voor een periode van minder dan een maand. Bovendien vindt kortdurende verhuur voor vakantiedoeleinden niet in de regel uitsluitend aan een gezin plaats. (…)

En concludeert onder r.o. 3.6. dat in dit geval verhuur voor een kortere periode dan 1 maand in strijd met de akte van splitsing is.

De objectieve uitleg van de bepaling is dan ook dat al hetgeen niet expliciet is toegestaan, niet is toegestaan. De akte houdt geen verbod in van kortere verhuur van 1 maand; dit betekent dat in deze wel bij vergaderbesluit hiertoe toestemming voor zou kunnen worden gegeven. Van de opgelegde boetes blijft verschuldigd de boete voor in gebruik geven zonder toestemming die op de juiste wijze is aangevraagd.

Rechtbank De Haag 4 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580

Tot slot de laatste uitspraak die ik bij dit onderdeel bespreek. Bij deze uitspraak is er sprake van de bestemming winkel-annex woonruimte met een pensionverbod. De procedure gaat over een vordering om tot een verbod te komen om steeds voor korte duur aan steeds wisselende personen te verhuren. Vast staat dat de eigenaar daar zelf niet woonachtig is, als ook dat het appartement is aangekocht met de bedoeling om daarin als zzp’ers ingehuurde werklieden voor korte tijd te huisvesten. De rechtbank neemt zoals blijkt uit r.o. 4.6. en 4.7., om die reden commerciële exploitatie van het appartement aan. Het wel of niet daar een vergoeding voor ontvangen doet daar niets aan af. Dit gebruik overschrijdt de bestemming en er is feitelijke sprake van een pension ( hetgeen ook wordt bevestigd door een verstrekte omzettingsverklaring). Er is geen sprake meer van de zelfstandige woonruimte zoals is beoogd in de akte van splitsing. De rechtbank concludeert onder r.o. 4.8. dat het voorgenomen gebruik in strijd is met de akte van splitsing.

2.3 Analyse uitleg van het reglement in geval van bestemming wonen, woning etc. in de rechtspraak

Uit de uitspraken blijkt dat voor de beoordeling van kortdurende verhuur in het licht van de in de akte van splitsing opgenomen bestemming van een appartement het volgende van belang is.

Er is geen sprake van strijd met de bestemming wonen in geval van ingebruikgeving van korte duur aan familie en vrienden. Kort in gebruik geven aan familie of vrienden valt niet onder toerisme; familie en vrienden zijn te beschouwen als gasten van de eigenaar, en hun verblijf dient daarom, ook bij afwezigheid van de eigenaar zelf, te worden beschouwd als voortzetting van het woongebruik van de eigenaar zelf. In dat geval is er ook geen sprake van Airbnb.

Airbnb is niet anders dan een pensionbedrijf. Indien dit verbod is opgenomen is Airbnb sowieso niet toegestaan; ook al is het een nevenactiviteit.

In het algemeen geldt dat bij uitleg van de akten van splitsing als uitgangspunt kan worden genomen dat de term ‘particulier woongebruik’ een zekere mate van bestendigheid  veronderstelt en tevens dat de woning wordt gebruikt als privé woning en niet voor gebruik als toeristen.

Gebruik als toerist anders dan als vaste bewoner

Indien sprake is van voor tamelijk korte tijd ter beschikking stellen van appartementen aan derden kan veelal worden geconcludeerd dat sprake is van strijd met de akte van splitsing in geval van Airbnb verhuur. De reden is dat gebruik door toeristen anders is dan gebruik voor privé-doeleinden; nu toeristen hun privé-woning elders hebben en er is sprake van een andersoortig gebruik van het appartement dan sprake van is in geval van een vaste bewoner. Toeristen wonen niet, maar verblijven slechts tijdelijk in de door hen gehuurde ruimte.

Uitleg bestemming even zeer in de context van de verdere bepalingen van de akte

Dit geldt temeer indien de uitleg van de bestemming wordt gezien in de context van de verdere bepalingen die de akte van splitsing veelal bevat. De objectieve bedoeling van partijen bij de uitleg van de omschrijving van de bestemming moet immers even zeer passen binnen de context van de gehele akte en toepasselijk reglement.

 De gebruikersverklaring zoals opgenomen in de modelreglementen op ingebruikgeving voor de langere termijn rechtvaardigt de conclusie dat in gebruik geven aan toeristen voor korte duur in strijd is met de bestemming wonen ( artikel 35 juncto 37 MR 2006).[19]
Het ondertekenen van en aan het bestuur af te geven verklaring is immers moeilijk voorstelbaar en praktisch onuitvoerbaar bij ingebruikgeving voor kortere periodes aan toeristen. Er is sprake van ongelijke behandeling nu de situatie van verhuur voor langere periodes wezenlijk verschilt van die van verhuur voor enkele dagen. Er is een belang om een huurder op eventuele schade of overlast te kunnen aanspreken.

Ook de inhoud van de bepalingen omtrent ontzegging gebruik privé gedeelten en overtredingen ( artikel 39 respectievelijk 41 MR2006) rechtvaardigt de conclusie dat in gebruik geven aan toeristen voor korte duur in strijd is met de bestemming wonen. Immers zijn de daarin opgenomen termijnen voor Airbnb niet haalbaar.[20]

Uit de uitspraken blijkt dat van strijdig gebruik met bestemming wonen veelal sprake zal zijn indien het in gebruik geven aan derden als bedrijfsmatige exploitatie moet worden aangemerkt. Hiervan kan sprake zijn indien op commerciële basis ( tegen betaling), voor korte tijd, op regelmatige basis, aan derden het privé gedeelte in gebruik wordt gegeven; deze wijze van exploitatie weegt dan zwaarder dan de elementen van het ingebruik geven van het appartement als woning.

Deze lijn in de rechtspraak sluit naar mijn mening voldoende aan bij de objectieve uitleg van de bestemming wonen en/of woning. Naar mijn mening kan daarbij worden uitgegaan van bijvoorbeeld de omschrijving daarvan op Wikipedia. Wikipedia is immers net als Airbnb, een prachtig product van onze netwerksamenleving; een product dat nooit af is en steeds weer wordt bijgesteld aan de huidige opvattingen van de maatschappij. Ofwel de opvattingen van de veranderende samenleving en de wijze waarop de huidige eigenaars van een vereniging van eigenaars de akte van splitsing uitleggen.

De uitleg die in Wikipedia voor woning wordt vermeld is:

een huis, woning of (Vlaams) woonst is een bouwwerk waarin mensen kunnen wonen. Hier gaat het om een (deel van een) gebouw dat muren rondom een binnenruimte

De uitleg die in Wikipedia voor wonen wordt vermeld is:

wonen of gehuisvest zijn is de benaming voor permanent op 1 vaste plek leven. Deze plek is meestal een woning of andere woning, maar kan in ruimere zin slaan op elke plek waar men langere tijd verblijft zoals een gevangenis of grot.

(…)

Hiernaast meen ik dat wonen evenzeer kan worden getoetst aan een context van maatschappelijke zaken, zoals school van de kinderen en/of sportactiviteiten en/of sociale activiteiten  en/of  ingeschreven staan bij een huisarts en/of tandarts in de directe omgeving.

Hoofdverblijf is daarbij naar mijn mening niet noodzakelijk; wel langdurig dan wel regelmatig terugkerend verblijf; minimaal een zgn. 2e verblijfplaats.

2.4. Ruimtelijk-ordeningsrecht en huurrecht voor uitleg akte van splitsing niet relevant

Volledigheidshalve benadruk ik in dit kader nog dat de uitleg in het ruimtelijk-ordeningsrecht en huurrecht niet gelijk behoeft te zijn aan de uitleg van de bestemming in de akte van splitsing; die uitleg beperkt zich tot de objectieve bedoeling van partijen binnen de context van de gehele akte en het toepasselijk reglement.

Hof Amsterdam 25 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2628, r.o. 2.11

(…)
Het woord “bestemming” vormt een aanwijzing dat een zekere aansluiting is gezocht bij de terminologie van het ruimtelijk-ordeningsrecht, maar de context van de wettelijke regeling inzake appartementsrechten maakt aannemelijk dat de betekenis van woorden niet geheel gelijk behoeft te zijn aan de betekenis die de woorden in de context van het ruimtelijk-ordeningsrecht hebben. Evenmin behoeft de betekenis van de woorden “woonruimte” en “gebruik” geheel gelijk te zijn aan de betekenis van die woorden in het huurrecht.

Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9967

(…)
en in ieder geval deelt hij niet de hierboven onder 1.9. bedoelde argumentatie van het bestuur dat nu de gemeente verhuur tot 60 dagen aanvaardbaar acht, dit het voor de omwonenden c.q. mede-eigenaren ook is – de gemeente heeft immers geheel andere belangen bij “AirBnb-verhuur” – ,

3. Afwijkend gebruik van de in de akte nader gegeven bestemming

Bij strijd met de bestemming kan veelal toestemming voor afwijkend gebruik worden verkregen bij vergaderbesluit. Zonder die toestemming is het gebruik niet toegestaan. Verder is het gebruik niet mogelijk als een expliciet verbod tot het strijdige gebruik in de akte van splitsing is opgenomen.[21] In dat geval zal eerst de akte van splitsing moeten worden gewijzigd.

Van een vergaderbesluit waarbij toestemming wordt verleend tot exploitatie als Airbnb kan vernietiging worden verzocht op grond van artikel 5:130 BW door belanghebbenden die zich dan niet met exploitatie van een Airbnb kunnen verenigen. De geldende termijn is 1 maand na het genomen besluit dan wel redelijkerwijze kennis kunnen nemen van dit vergaderbesluit.
Verder kan door de aspirant exploitant van de Airbnb, indien de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd dan wel de vergadering zich niet verklaart, om een vervangende machtiging worden verzocht aan de bevoegde kantonrechter op grond van artikel 5:121 BW.

3.1 Inhoud besluit tot stellen voorwaarden vestigen Airbnb

Een voorbeeld van de inhoud van een mogelijk te nemen besluit waarbij voorwaarden aan de vestiging van een Airbnb worden gegeven is de volgende uitspraak.

Gerechtshof Amsterdam van 8 augustus 2017, ECLI:GHAMS:2017:3212

Voor de noodzaak van aan het gebruik te stellen voorwaarden zijn er relevante overwegingen in deze uitspraak te vinden; overwogen wordt daartoe als volgt onder r.o. 3.5.5:

De leden van de VvE zullen thans op basis van hetgeen in deze beschikking is overwogen met elkaar moeten overleggen om te bepalen onder welke voorwaarden de vergadering van eigenaars met gebruik van de appartementen als B&B kan instemmen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat een onbeperkte toestemming om – zij het binnen de grenzen die voortvloeien uit de gemeentelijke regels – betalende gasten in de appartementen te ontvangen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, vanwege de aantasting van het woonklimaat die daarvan het gevolg kan zijn en het onevenredige gebruik dat aldus wordt gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De stelling van de VvE dat de prijzen in de onderhavige B&B zo hoog zijn dat daarop alleen nette gasten afkomen, die niet voor overlast zorgen, overtuigt het hof niet en is ook slechts ten dele relevant, evenals de stelling dat door [C] en [D], jong als zij zijn, toezicht op die gasten wordt uitgeoefend.

Voor zover al juist zou zijn dat, zoals de VvE stelt, de zonen van [geïntimeerde] , met hun gasten, regelmatig overlast veroorzaken, kan dat niet als rechtvaardiging gelden voor het onbeperkt toelaten van activiteiten die afwijken van de woonbestemming.

Van belang wordt derhalve geacht het woonklimaat niet aan te tasten en het onevenredig gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw tegen te gaan. De stelling dat er uitsluitend nette gasten zijn en toezicht op de gasten wordt uitgeoefend, is onvoldoende om het afwijkend gebruik onbeperkt toe te laten, te meer nu er al regelmatig overlast wordt veroorzaakt.

3.2 Verzoeken tot vernietiging van besluiten tot exploitatie van een Airbnb

Zoals hiervoor al aangegeven kan van een vergaderbesluit waarbij toestemming wordt verleend tot exploitatie als Airbnb vernietiging worden verzocht op grond van artikel 5:130 BW door belanghebbenden die zich dan niet met exploitatie van een Airbnb kunnen verenigen. Voorbeelden van dergelijke procedures zijn de volgende.

Rechtbank Amsterdam 4 oktober 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BO8425

De uitspraak van de rechtbank Amsterdam gaat over een verzoek tot vernietiging van een vergaderbesluit. In die uitspraak was het relevant te onderzoeken of van de Airbnb activiteiten geluidsoverlast te verwachten is. Van belang is daarbij of het pand gehorig is, een verbetering van de geluidsisolatie binnen het pand bouwkundig dan wel anderszins haalbaar is.

De noodzaak van de eigenaar om rekening te houden met het feit dat het pand gehorig is, weegt zwaarder dan het belang gasten te hebben. Denk bij de hinder aan intensiever gebruik van de gemeenschappelijke trap en gang door veelvuldige in- en uitloop, dichtslaande toegangsdeur, terwijl afspraken over tegengaan van overlast niet makkelijk te handhaven zijn.

Hier tegenover aangevoerde belang:

10. (…)bed & breakfastactiviteiten toe te staan, omdat deze leuk zijn, contacten met gasten opleveren, daaruit vriendschappen kunnen voortvloeien en het fijn is om andere van je woning te kunnen laten genieten (…)

acht de rechtbank onvoldoende.

In deze zaak beoordeelt de rechtbank de redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 2:15 lid 1b BW van het besluit en oordeelt vervolgens dat het belang van de eigenaar moet wijken voor het belang van de verzoeker bij een rustiger woongenot.

Rechtbank Rotterdam 10 augustus 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:6236

Deze uitspraak betreft een vordering tot het verbieden van de exploitatie van een Airbnb onder verbeurte van een dwangsom bij overtreding van dat verbod. De rechtbank oordeelt onder r.o. 4.8. over de diverse aangevoerde belangen, waaronder ongelijke behandeling, overlast en veiligheid. Van ongelijke behandeling is geen sprake, nu de situatie van verhuur voor langere periodes wezenlijk verschilt van die van verhuur voor enkele dagen. Er is een belang om een huurder op eventuele schade of overlast te kunnen aanspraken; als ook dient de veiligheid van de bewoners te worden gewaarborgd; nu sprake is van een centrale hal met één sleutel komt het de (gevoelens van) veiligheid niet ten goede als deze sleutel steeds aan vreemden wordt verstrekt.

Tot slot oordeelt de rechtbank dat andere feiten of omstandigheden die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat het beroep van de VvE op handhaving van de in de splitsingsakte en het bijbehorende modelreglement opgenomen regels naar normen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, niet zijn gesteld en daarvan is evenmin gebleken.

Ook hier wijken de belangen van degene die de Airbnb wil exploiteren voor de belangen van de andere leden van de VvE; de exploitatie van Airbnb binnen dat complex wordt niet toegestaan.

Hof Amsterdam 25 oktober 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4274

Tot slot de laatste uitspraak die ik bij dit onderdeel bespreek. Ook hier wegen de bezwaren van de VvE zwaarder dan die van de eigenaar die Airbnb activiteiten wens :

3.11 [appellante] betoogt voorts dat zij aan de VvE toestemming heeft gevraagd voor een van de bestemming afwijkend gebruik en dat het besluit om die toestemming niet te geven naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De VvE heeft in dit verband – onder meer – naar voren gebracht dat de B&B-activiteiten het woongenot van de bewoners aantasten als gevolg van (geluids)overlast, intensiever gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (ook in de nachtelijke uren), een verhoogd gevoel van onveiligheid en de oncontroleerbaarheid van wie in het appartement verblijft, zodat van handhaving van het gestelde in het reglement geen sprake kan zijn. Het hof is van oordeel dat dit voor de hand liggende en legitieme belangen van de VvE zijn, hetgeen overigens onvoldoende door [appellante] is weersproken, en dat om die reden niet kan worden gezegd dat het besluit van de VvE om die toestemming conform de in het reglement gegeven mogelijkheid te weigeren, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, ook niet wanneer bij de beoordeling de belangen van [appellante], te weten de mogelijkheid met de B&B-activiteiten inkomsten te verwerven, worden betrokken. (…)

Bij deze procedures zal de kantonrechter de betrokken belangen marginaal toetsen. De rechter past terughoudendheid toe bij de beoordeling of de vergadering van eigenaars bij het nemen van het besluit alle in aanmerking nemende belangen naar redelijkheid en billijkheid heeft afgewogen en daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht heeft genomen.[22]

3.3 Artikel 5:121 BW vervangende machtiging

Zoals verder ook aangegeven kan bij het onthouden van goedkeuring door de vergadering van de verzochte wijziging van de bestemming ( door zich niet te verklaren of zonder redelijke grond de toestemming te onthouden), de eigenaar een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW aan de bevoegde kantonrechter verzoeken. Hierdoor kan een eigenaar na geen of een negatief besluit van de vergadering van eigenaars, zijn wens tot exploitatie van een Airbnb aan een objectieve derde/ de kantonrechter voorleggen. Indien sprake is van een verbod tot Airbnb in de splitsingsakte zal overigens die vervangende machtiging niet worden verleend. Dit zou immers dan in strijd met de akte van splitsing zijn.

Bij de beoordeling van dit verzoek zal de kantonrechter op grond van de redelijkheid en billijkheid de betrokken belangen vol afwegen. Voorbeelden van deze procedure zijn te vinden in de volgende uitspraken.

Hof Amsterdam 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750

Bij de in deze bijdrage al besproken uitspraak speelde ook het verzoek tot verlenen van een vervangende machtiging een rol. Het verzoek is aldaar afgewezen; r.o. 3.16:

Het hof acht voldoende aannemelijk geworden dat recreatieve verhuur al sinds lange tijd in enige mate voorkomt in [X] . Met die gegroeide praktijk en de verwachtingen die appartementseigenaren daaraan hebben kunnen ontlenen zal rekening moeten worden gehouden bij de verdere besluitvorming over (het al dan niet toestaan van) recreatieve verhuur in de vergadering van eigenaars. Ook zullen criteria moeten worden ontwikkeld op basis waarvan het (lastige) onderscheid kan worden gemaakt tussen recreatieve verhuur in de hier bedoelde zin en de onder 3.9 omschreven vormen van toegestane ingebruikgeving. Dit alles vergt een uitvoerige en goed voorbereide gedachtewisseling binnen de vergadering van eigenaars met inachtneming van alle relevante feiten en omstandigheden. Het hof acht zich op dit moment tot het maken van de benodigde afwegingen niet geroepen omdat de vergadering van eigenaars in feite nog niet in de gelegenheid is gesteld die afwegingen zelf te maken, terwijl niet is gebleken dat de vergadering van zins is binnenkort handhavend op te treden. De verzochte machtiging tot het mogen voortzetten van de recreatieve verhuur zal dan ook niet worden gegeven.

 Hof Amsterdam 7 februari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:382[23]

In deze uitspraak worden meerdere verzoeken om een vervangende machtiging beoordeeld. Een daarvan is de vervangende machtiging tot bestemmingswijziging voor het uitbaten van een hotel. Het hof beoordeelt dit op de grond dat eigenaren zich jegens elkander naar redelijkheid en billijkheid dienen te gedragen en onderzoekt of de toestemming zonder redelijke grond is onthouden. Het hof meent van niet en weegt onder r.o. 3.5 tot en met r.o. 3.8 dit af aan de hand van de betrokken belangen, waaronder geluidsoverlast, de risico’s verbonden aan de vestiging van een commerciële exploitant in het pand, de invloed daarvan op de waarde van de in het pand gelegen appartementen en de nog noodzakelijke toestemming voor de bouwplannen. De vervangende machtiging wordt niet verleend.

4. Toestemming tot exploitatie op grond van ruimtelijk-ordeningsrecht speelt geen rol

Bij de procedures op grond van de artikelen 5:130 BW noch 5:121 BW speelt geen rol dat een exploitatie op het gebied van het publiekrecht wel zou zijn toegestaan. Dit belang wordt niet meegewogen. Er is verder eerst een recht tot exploitatie van de Airbnb door een lid van de VvE als het reglement dit niet verbiedt, dan wel indien er strijd is met de bestemming, de toestemming van de vergadering van eigenaars is verkregen, althans voor zover er geen sprake is van een expliciet verbod in het reglement.

Rechtbank Amsterdam 14 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:2120

Dit blijkt onder meer uit deze uitspraak van de Rechtbank Amsterdam:

15.Dat [verweerders gezamenlijk] zich houden aan het beleid (met regelgeving) dat de gemeente heeft ontwikkeld ten aanzien van de verhuur via AirBnB, is in dit geval niet relevant. Dat zou pas relevant zijn indien de vergadering toestemming zou kunnen geven voor een dergelijke verhuur, aangezien alleen in dat geval de redelijkheid van een dergelijk besluit kan worden getoetst. Een dergelijke toestemming is echter niet mogelijk, althans niet zonder een voor een wijziging van de splitsingsakte gekwalificeerde meerderheid van stemmen, waarvan geen sprake is geweest.

5. Tot slot

Uit het voorgaande blijkt dat van strijdig gebruik met bestemming wonen, veelal sprake zal zijn indien het in gebruik geven aan derden als bedrijfsmatige exploitatie moet worden aangemerkt. In dat geval zal, indien er geen sprake is van een expliciet verbod tot uitoefenen van een Airbnb, toestemming van de vergadering van eigenaars moeten zijn verkregen om tot rechtmatige exploitatie van een Airbnb over te kunnen gaan. Bij ontbreken van die toestemming kan om een vervangende toestemming bij de bevoegde rechter worden verzocht, indien die toestemming zonder redelijke grond is geweigerd dan wel de vergadering zich ter zake niet heeft verklaard.

Naar mijn mening moeten vorenbedoelde stappen terecht worden doorlopen, om het genot van alle leden van het complex te waarborgen. Er is in deze sprake van een gemeenschappelijk eigendom, waarbij de rechten en plichten zijn vastgelegd in de toepasselijke akte van splitsing. Gezamenlijk moeten zij beslissen over het beheer van dit gebouw. Eigenaren van het ene complex zullen Airbnb toejuichen; anderen zullen het als ongewenst van de hand wijzen. Daar waar er binnen de groep van gezamenlijke eigenaren andere meningen zijn, zal tot oplossingen moeten worden gekomen.

Het is daarom aan te bevelen binnen de complexen waar de tegenstrijdige wensen spelen en middels een vergaderbesluit een van de bestemming afwijkend gebruik mogelijk is, alle betrokken belangen te inventariseren en af te wegen. Indien dan de vergadering het afwijkend gebruik wil toestaan, adviseer ik aan het besluit voorwaarden te verbinden, waaronder de voorwaarde dat voldaan wordt aan de publiekrechtelijke voorschriften en verder voorwaarden met betrekking tot bijvoorbeeld de frequentie, gebruik gemeenschappelijke ruimten, voorkomen van onredelijke hinder, communicatie etc. voor een afgebakende periode; welke periode alleen na een positieve evaluatie door de vergadering van eigenaars kan worden verlengd voor een nader vast te stellen bepaalde periode. Mocht de akte een verbod tot exploitatie van een Airbnb bevatten dan rest slechts de mogelijkheden tot wijziging van de akte van splitsing.[24]

Recent is het model reglement in splitsing appartementsrechten vastgesteld ( MR2017) met onder meer de volgende bepaling:

27.2
(…) b. Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte activiteiten op het gebied van de horeca en/of het pensionbedrijf uit te oefenen noch is verhuur voor recreatie toegestaan.
Onder het pensionbedrijf respectievelijk verhuur voor recreatie worden onder meer begrepen:
– het gedurende één of meer nachten tegen betaling ter beschikking stellen van het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan ongeacht of tevens ontbijt wordt verstrekt;
– het tegen vergoeding in gebruik geven van het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan tijdens tijdelijke afwezigheid van de Eigenaar of Gebruiker, anders dan krachtens een huurovereenkomst voor zes maanden of langer.
Het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan mag ook niet voor andere dan de hiervoor vermelde vormen van verhuur voor recreatie worden gebruikt.
In afwijking van het hiervoor bepaalde is een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2 onder b vermeld toegestaan indien en voor zover dat gebruik uitdrukkelijk in overeenstemming is met de in de Akte vermelde bestemming van het Privégedeelte en niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden.
De Vergadering kan toestemming verlenen voor een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2 onder b bedoeld, mits het betreffende gebruik niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden. Indien de Vergadering bedoelde toestemming verleent, dient in het Huishoudelijk Reglement duidelijk omschreven te worden welk gebruik is toegestaan en welke eventuele voorwaarden daaraan verbonden zijn.

Een regeling op maat van wat wel mag en niet mag qua recreatieve verhuur voor de in 2018 en verder tot stand gekomen splitsingen dan wel wel gewijzigde akten van splitsing is dan ook te verwachten.

Rest mij nog op te merken dat aan belangen in de loop der tijd een ander gewicht kan worden toegekend; stel dat de rolkoffertjes in de toekomst worden vervangen door zwevende koffertjes… Dan speelt die vorm van overlast niet meer… En kan de belangenafweging weer tot een andere uitkomst leiden. De maatschappij is nooit af… Het een volgt het ander op… Sta open voor innovaties en zoek met elkaar oplossingen, zodat een ieder genot van zijn appartementsrecht heeft en het recht op zelfbeschikking niet onnodig wordt beperkt!

---

Voetnoten

[1]  M. van Aslander & E. Witteveen, Nooit af, Amsterdam: Business contact 2016, p. 78.
[2], M. van Aslander & E. Witteveen, Nooit af, Amsterdam: Business contact 2016 hfdst.  4.
[3] ‘Over Ons’, Airbnb.nl.
[4] Zie bijvoorbeeld: Rb. Amsterdam 4 oktober 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BO8425; Hof Amsterdam  25 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2628, met cassatie van deze uitspraak Hoge Raad 3 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5357, en uitgebreide conclusie van de P-G, ECLI:NL:PHR:2013:BZ5357; Rb. Noord-Holland 31 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659 met hoger beroep daarvan Hof Amsterdam 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857; Rb. Rotterdam 13 maart 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:BZ5041; Rb. Amsterdam van 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9967; Rb. Amsterdam 14 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:2120; Rb. Noord Holland 4 februari 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:863; met hoger beroep Hof Amsterdam 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750; Hof Amsterdam 9 augustus 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3245; Rb. Rotterdam 10 augustus 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:6236; Rb. Den Haag 14 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580; Rb. Noord-Holland 28 september 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:7993; Hof Amsterdam 25 oktober 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4274; Hof Amsterdam 17 januari 2017, ECLI: NL:GMHAMS: 2017:153;RB Amsterdam 8 maart 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:1194 met hoger beroep daarvan Hof Amsterdam 7 februari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:382; Hof Amsterdam 08 augustus 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3212.
[5] Ook op VvERecht.nl heeft Airbnb al veel aandacht gekregen. Zie:
Richard P.M. de Laat:

• Toestemming VvE voor Bed & Breakfast in bedrijfsruimte vernietigd 26 februari 2011 (over Rb. Amsterdam 4 oktober 2010, LJN BO 8425);
• Logies, tijdelijke verhuur of short-stay in strijd met de akte, 9 november 2012 (over Hof Amsterdam 25 september 2012 LJN BY 2628, bekrachtigd in Hoge-Raad 3 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5357);
• Kamerverhuur Bed & Breakfast en short-stay in de VvE, 25 januari 2013 (over Hof Amsterdam 25 september 2012, LJN BY 2628);
• Kamerverhuur of slaapplaatsverhuur verboden op vordering VvE, 22 maart 2013 (over Rb. Rotterdam 13 maart 2013, LJN BZ 5041);
• AirBnB, HomeAway, Booking: recreatieve verhuur in strijd met akte , 26 oktober 2016, (over Hof Amsterdam 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750)
• Hof laat VvE-recht meewegen bij ontruiming na verboden AirBnB onderverhuur, 27 maart 2017 (over Hof Amsterdam van 17 januari 2017, ECLI: NL:GMHAMS: 2017:153)

Kim Kroon:

• Verhuur van appartementen als hotel en of Bed & Breakfast toegestaan, 25 februari 2013 (over kantonrechter Haarlem 31 januari 2013, LJN BZ 3659);
• Hotel en/of Bed & Breakfast in woonappartement in strijd met woonbestemming in de akte, 15 oktober 2013 (over Hof Amsterdam 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS: 2013:2857);
• Airbnb en de VvE, 14 april 2016, (onder andere over Rb. Amsterdam van 29 oktober 2015, ECLI:NL:RB AMS:2015:9967);

Mechteld C.E. van der Vleuten:

• Perikelen over recreatieve verhuur, 24 september 2016 (over: Rb. Noord Holland 4 februari 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:863; met hoger beroep Hof Amsterdam van  13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750);

Dennis Reijnders:

• Uitleg bestemming ‘winkel-annex woonruimte’ , 7 oktober 2016 (over Rb. Den Haag 14 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580);

Yvonne H. van Ballegooijen:

• Beperking van verhuur recreatiewoningen, 4 november 2016 (over Rb. Noord-Holland van 28 september 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:7993).

Zie voor andere literatuur over Airbnb:  R.F.H. Mertens, GS Zakelijke rechten, Deventer: Kluwer, art. 5:120 BW, aant. 1.1;N.L.J.M. Rijssenbeek , De model – splitsingsreglement toegelicht, Den Haag: IBR 2015, p. 149; Actualiteiten Bouwrecht, Nieuws Redactioneel: Rolkoffers over de Keizersgracht; over de mogelijkheden om AirBnb te reguleren; Den Haag: IBR: 27-10-2016.  N.L.J.M. Rijssenbeek, Verhuur voor een korte periode ( short stay, Airbnb en B&B) in het appartementsrecht,  TBR 11, november 2016.

[6] Artikelen 5:130 BW juncto 2:15 lid 1b BW.
[7] Zo kan een gemeente bestuurlijke boetes opleggen bij overtreding van de gemeentelijke bepalingen voor short stay, zie N. (Natasja) van Wijk – van Gilst, Gemeentelijke ‘short stay’ regels (on)duidelijk, Actualiteiten Bouwrecht van 07-02-2018 en ABRvS 7 februari 2018, zaaknr. 201601972/1/A3, 201602031/1/A3, 201602032/1/A3 en 201603829/1/A3, ECLI:NL:RVS:2018:428.
[8] HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.
[9] Zie ook concl. P-G De Vries Lentsch-Kostense 15 maart 2013, ECLI:NL:PHR:2013:BZ5357 bij HR 3 mei 2013 ECLI:NL:HR:2013:BZ5357.
[10] Concl. P-G De Vries Lentsch-Kostense 15 maart 2013, ECLI:NL:PHR:2013:BZ5357 bij HR 3 mei 2013 ECLI:NL:HR:2013:BZ5357.
[11] Deze uitspraak is een hoger beroep van Rb. Noord-Holland 31 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659
[12] Artikel 26 lid 2 MR 1992; artikel 37 lid 2 MR 2006; overigens wel toestemming van bevoegde rechterlijke instantie voor nodig; alleen met een executoriale titel is dit dan uitvoerbaar.
[13] Deze uitspraak is een hoger beroep van Rb. Noord-Holland 4 februari 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:863.
[14] Artikel 24 MR 1992
1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.(…)

Artikel 26 MR 1992
(…)2. De gebruiker die zonder de in artikel 24 bedoelde verklaring getekend te hebben (…) kan door het bestuur hieruit verwijderd worden en hem kan het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten worden ontzegd.

[15] Artikel 29 MR 1992
1. Bij overtreding of niet-nakoming van (…) zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van (…).

[16] Hof Amsterdam 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750, r.o. 3.11.
[17] Bij vergissing heeft de Rb. niet doorgenummerd en bevat de uitspraak 8x een andere r.o. 12.
[18] Deze uitspraak is een hoger beroep van Rb. Amsterdam van 14 november 2015. De uitspraak in beroep is bekrachtigd/bevestigd in cassatie, Hoge Raad 17 november 2017,ECLI:NL:HR:2017:2899.
[19] Artikel 35 MR 2006
Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij (…).
Artikel 37 MR 2006
(…) 2. De gebruiker die zonder de in artikel 35 bedoelde verklaring getekend te hebben of (…) kan door het bestuur hieruit op kosten van de eigenaar worden verwijderd en hem kan het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden ontzegd. (…)

[20] Artikel 39 MR 2006
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
(…) kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat, indien hij ondanks deze waarschuwing een of meer van de genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.
2. Worden een of meer van de in het vorige lid bedoelde gedragingen nogmaals gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt alsmede van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. (…)
6. Een besluit tot ontzegging van het hierboven bedoelde gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde lid bedoeld. Beroep op de rechter ingevolge artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit, tenzij de rechter anders bepaalt.

Artikel 41 MR 2006
1. Bij overtreding of niet-nakoming van (…)zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een eenmalige of dagboete opleggen van (…).
[21] Het reglement voorziet dan niet in een mogelijkheid voor de vergadering van eigenaars om ontheffing te verlenen.
[22] M.C.E. van der Vleuten, Gemengde Complexen, Maastricht; Nexus, 2017, par. 4.2.6. Marginale toets, p. 188 t/m 190.
[23] Deze uitspraak is een hoger beroep van Rb. Amsterdam 8 maart 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:1194.
[24] Artikel 5:139 BW.