Het Modelreglement 2017 bij splitsing in appartementsrechten

1. Inleiding

In 2014 heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (“KNB”) het initiatief genomen tot modernisering van het van 2006 daterende Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten (“Modelreglement 2006″).

Het Modelreglement 2006 was om verschillende redenen aan modernisering toe. Denk hierbij aan ontwikkelingen in de rechtspraak, maatschappelijke ontwikkelingen en de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (“Wet verbetering functioneren VvE’s“) van 29 mei 2017, die op 15 juni 2017 is gepubliceerd in de Staatscouranten op 1 januari 2018 in werking is getreden.[1]

De modernisering van het Modelreglement 2006 is ter hand genomen door de projectgroep KNB Modelreglement 2015 (die in de plaats is gekomen van de commissie Beekhuis). De projectgroep, die in januari 2015 van start is gegaan, bestaat uit vier leden, te weten de voorzitter Lex Hartman, notaris in Amsterdam en degene die de akte heeft gepasseerd waarin het Modelreglement 2006 is vastgelegd, Roel Mertens,  advocaat te Maastricht, tevens bijzonder hoogleraar Zakelijke rechten bij de Open Universiteit en specialist op het gebied van het appartementsrecht, eveneens betrokken geweest bij de totstandkoming van het het Modelreglement 1992 en het Modelreglement 2006, Jacqueline Peter, ten tijde van de aanvang van de werkzaamheden van de projectgroep werkzaam bij de KNB (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) en sinds 2016 als universitair docent verbonden aan het Instituut voor Privaatrecht van de Universiteit Leiden en tenslotte de schrijver van deze bijdrage.

Ten behoeve van het Modelreglement 2017 (“Modelreglement 2017”)[2] heeft de projectgroep suggesties ontvangen van  Mechteld van der Vleuten, die op 1 september 2017 is gepromoveerd op haar proefschrift “Gemengde Complexen” inzake de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners, Kees Oomen van VVE Belang, Kees Vlaanderen van de NVM en René Brinkhuijsen van VVE Beheer.
Voorts zijn tijdens de op 26 maart 2015 gehouden vergadering van de Juristenvereniging Appartementsrecht suggesties gedaan door  Lara Hesseling, als notarieel jurist verbonden aan Rijssenbeek advocaten te Arnhem en Jan Hockx, als notaris verbonden aan Lexence advocaten & notarissen te Amsterdam.
De suggesties zijn voor een deel in het Modelreglement 2017 verwerkt.

Bij het opstellen van het Modelreglement 2017 heeft voorts het boek “De model-splitsingsreglementen toegelicht” van N.L.J.M. Rijssenbeek als inspiratiebron gediend.
Tenslotte heeft A.A. van Velten de concepttekst van het Modelreglement 2017 beoordeeld en van commentaar voorzien, dat tot een verbetering van de tekst heeft geleid.

Naast de inhoudelijke wijzigingen heeft de projectgroep ook de opzet en indeling van het Modelreglement 2006 herzien.

In deze bijdrage zal hierna onder II worden ingaan op de opzet en indeling van het Modelreglement 2006, waarna onder III zal worden ingegaan op de opzet en indeling van het Modelreglement 2017. Vervolgens wordt in de daarop volgende paragrafen ingegaan op de stortingen in het Reservefonds, de mogelijkheid van het door de Vereniging aangaan van een overeenkomst van geldlening, de aansprakelijkheid voor de geldlening, de aan een akte van levering/toedeling te hechten verklaring van het Bestuur, de aansprakelijkheid van de vervreemder en verkrijger voor reguliere en extra voorschotbijdragen, de positie van de erfpachter, de gerechtigde tot een opstalrecht en de vruchtgebruiker, airbnb, oplaadpunten voor elektrische motorrijtuigen en het plaatsen van hulpmiddelen op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Tenslotte zal worden ingegaan op het definitiegebruik en de schrijfwijze en aanduiding van de Artikelen in het Modelreglement 2017.

Ter zake van de hiervoor en hierna met een hoofdletter aangeduide begrippen verwijs ik naar de definities vermeld in Artikel 1 van het Modelreglement 2017. De in het Modelreglement 2017  opgenomen definities kwamen voor het overgrote deel, zij het met een kleine letter, ook voor in het Modelreglement 2006[3].

2. Opzet en indeling Modelreglement 2006

Bij het opstellen van een akte van splitsing in appartementsrechten zijn de bepalingen inzake de ten laste van de gezamenlijke Eigenaars komende kosten een belangrijk aandachtspunt.

Het Modelreglement 2006 bevat in dat verband de volgende Artikelen:

– artikel 8: dat de verhouding regelt waarin de Eigenaars de gezamenlijke schulden en kosten dragen;
– artikel 9: dat bepaalt dat de in artikel 8 bedoelde gezamenlijke schulden en kosten bestaan uit: de schulden en kosten ter zake van de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken;
– artikel 17: waarin de in artikel 9 bedoelde Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken zijn opgesomd.

Bij grotere complexen die in een hoofd- en een of meerdere Ondersplitsingen worden betrokken, kan de praktijk met de opsomming van artikel 17 niet altijd uit de voeten. Bij dergelijke splitsingen is het immers gebruikelijk dat de kosten van bepaalde gedeelten van het complex niet ten laste van alle Eigenaars komen.
Denk bijvoorbeeld aan een Gebouw met een winkelplint met daarboven woningen. In dat geval wordt al gauw besloten tot een splitsing in twee hoofdappartementsrechten waarna de beide hoofdappartementsrechten dan wel één daarvan worden gespitst in Onderappartementsrechten.
Indien het de bedoeling is dat de Eigenaar(s) van de winkels de kosten dragen van bijvoorbeeld de puien van de winkels, lost de praktijk dat op door in artikel 17, lid 2 van de Akte van Hoofdsplitsing te vermelden dat de puien zijn uitgezonderd van de in artikel 17 lid 1 vermelde Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken. Voorts wordt dan bepaald dat de kosten van onderhoud van de uitgezonderde puien ten laste komen van alleen de Eigenaar(s) van het Appartementsrecht dat recht geeft op de winkels.
In een dergelijke situatie worden meestal ook onderdelen van  het Gebouw die alleen strekken ten behoeve van de bewoners uitgezonderd van de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken en wordt bepaald dat de kosten van onderhoud daarvan ten laste komen van alleen de Eigenaar(s) van het Appartementsrecht dat recht geeft op de woningen.

In het Modelreglement 2006 is het derhalve van belang welke onderdelen en ruimten van het Gebouw en de Grond kwalificeren als een “Gemeenschappelijk Gedeelte” dan wel “Gemeenschappelijke Zaak”. Uit die kwalificatie vloeit immers voort of sprake is van kosten die ten laste van de gezamenlijke Eigenaars komen dan wel van één Eigenaar of een bepaalde groep Eigenaars. Bedoelde definities zien derhalve op het al dan niet gemeenschappelijk zijn (dat wil zeggen gezamenlijk dragen) van kosten.

De definities “Gemeenschappelijke Gedeelten” en “Gemeenschappelijke Zaken”  dienen uitdrukkelijk te worden onderscheiden van de definitie “Gemeenschap”, waarmee het object/het recht wordt aangeduid waartoe de Eigenaars gezamenlijk gerechtigd zijn (dat wil zeggen: waarin de Eigenaars ieder een onverdeeld aandeel hebben).
Anders gezegd: de omstandigheid dat een bepaald onderdeel van het Gebouw niet kwalificeert als een Gemeenschappelijk Gedeelte in de zin van artikel 17 betekent niet dat de Eigenaars daartoe niet medegerechtigd zijn.

3. Opzet en indeling Modelreglement 2017
Indeling

De Artikelen die zien op de grootte van ieders aandeel in het gesplitste complex en voorts op de grootte van ieders aandeel in de kosten en baten zijn in het Modelreglement 2017 bij elkaar gezet.
De betreffende bepalingen zijn – na de inleidende Artikelen 1 tot en met 7 – opgenomen in de Artikelen 8 tot en met 13, die als volgt samengevat kunnen worden:

  • Artikel 8 ziet op de aandelen in de Gemeenschap (de breukdelen);
  • Artikel 9 verwijst naar de baten die de gezamenlijke Eigenaars ten goede komen;
  • Artikel 10.2 vermeldt dat de schulden en kosten ter zake van:

(i) de Gemeenschappelijke Gedeelten (blijkens de definitie “Gemeenschappelijke Gedeelten”) bestaande uit:

  • de Gemeenschappelijke Ruimten vermeld in Artikel 11;
  • de Grond (zulks met uitzondering van de beplantingen, de bestrating en andere afdeklagen die aanwezig zijn in /op de gedeelten van de Grond die tot een Privé Gedeelte behoren); en
  • de onderdelen van het Gebouw en de voorzieningen vermeld in Artikel 11; en

(ii)    de Gemeenschappelijke Zaken;
ten laste komen van de gezamenlijke Eigenaars ;
– Artikel 10.3 vermeldt dat het Reglement kan bepalen dat de kosten van bepaalde Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken ten laste komen van één Eigenaar dan wel een bepaalde groep Eigenaars.
– Artikel 11 beschrijft vervolgens de in Artikel 10.2 bedoelde Gemeenschappelijke Ruimten, onderdelen van het Gebouw en voorzieningen die op grond van het bepaalde in Artikel 10.2 ten laste van de gezamenlijke Eigenaars komen;
– Artikel 12 vermeldt de schulden en kosten die voor rekening van de individuele Eigenaars komen;
– Artikel 13 vermeldt dat het bepaalde in de voorgaande Artikelen ook betrekking heeft op nieuwe installaties die de installaties vermeld in de Artikelen 11 en 12 vervangen.

Opzet

In het Modelreglement 2017 is er derhalve voor gekozen om in Artikel 11 op te sommen welke onderdelen van het Gebouw, (gedeelten van) voorzieningen en ruimten ten laste komen van de gezamenlijke Eigenaars. Daarnaast regelt Artikel 12 welke onderdelen van het Gebouw, (gedeelten van) voorzieningen en ruimten ten laste komen van de individuele Eigenaars.

Voorts is in Artikel 10.3 een nieuwe bepaling toegevoegd. Dit Artikel regelt dat in het Reglement kan worden bepaald dat de kosten en schulden van bepaalde Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken voor rekening komen van de gezamenlijke Eigenaars in een andere verhouding dan die welke voortvloeit uit de breukdelen als bedoeld in Artikel 8 dan wel voor rekening komen van een of meer, maar niet alle Eigenaars. Deze nieuwe bepaling voorziet in de behoefte die in de praktijk bij grote complexen vaak bestaat, te weten dat bepaalde kosten ten laste van een bepaalde Eigenaar dienen te komen (zie hiervoor het voorbeeld inzake de van de gezamenlijke kosten uitgezonderde puien). Met gebruikmaking van Artikel 10.3 kan in een hoofd- en ondersplitsing derhalve worden geregeld welke onderdelen van het Gebouw, ruimten en (gedeelten van) voorzieningen ten laste komen van de gezamenlijke Eigenaars in een andere verhouding dan die voortvloeit uit de breukdelen dan wel ten laste komen van een bepaalde Eigenaar dan wel groep Eigenaars.

In verband met het nieuwe Artikel 10.3 bevat Artikel 56 van het Modelreglement 2017 een uitbreiding ten opzichte van het Modelreglement 2006.

In Artikel 56.1 is opgenomen dat de Vergadering kan besluiten, dat besluiten betreffende onderhoud en vernieuwing van Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken waarvan de kosten ingevolge het bepaalde in Artikel 10.3 voor rekening komen van een of meer maar niet alle Eigenaars, kunnen worden genomen door die Eigenaar(s).
Overwogen is om in het Modelreglement 2017 op te nemen dat besluiten ter zake van de in de vorige zin bedoelde Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken per definitie worden genomen door de Eigenaars ten laste van wie de kosten komen. Omdat ook de andere Eigenaars er belang bij hebben dat de betreffende Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken in goede staat (blijven) verkeren, is echter gekozen voor de hoofdregel (voortvloeiend uit artikel 16 van het Modelreglement 2006 en Artikel 20 van het Modelreglement 2017) dat de onderhoudsbesluiten ter zake van de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken (óók voor zover de kosten niet ten laste van alle Eigenaars komen) genomen worden door de gezamenlijke Eigenaars tenzij de Vergadering – met inachtneming van Artikel 56.1 – besluit dat de betreffende besluiten genomen worden door de Eigenaars die de kosten dragen, welk besluit te allen tijde door de Vergadering kan worden teruggedraaid, zulks in ieder geval indien één van de Eigenaars daarom verzoekt (zie Artikel 56.1, slot) Uiteraard kan dit in een concreet Reglement anders worden geregeld in die zin dat de betreffende besluitvorming ligt bij de Eigenaars die de kosten dragen.

Ten behoeve van de beschrijving in Artikel 11 van de ten laste van de gezamenlijke Eigenaars komende onderdelen van het Gebouw, (gedeelten van) voorzieningen en ruimten, is in het Modelreglement 2017 de definitie “Gemeenschappelijke Gedeelten” gewijzigd. De nieuwe definitie “Gemeenschappelijke Gedeelten” luidt als volgt:

“de gedeelten als bedoeld in artikel 5:112, lid 1, sub c BW, bestaande uit:
– de Gemeenschappelijke Ruimten (HK: dit betreft een nieuwe definitie waarop in de volgende drie alinea’s wordt ingegaan);
– de Grond voor zover niet vallend onder x (HK: onder x is de definitie “Privé Gedeelte” opgenomen); en
– de onderdelen van het Gebouw en de voorzieningen als vermeld in Artikel 11;”

Ter toelichting op de nieuw geformuleerde definitie “Gemeenschappelijke Gedeelten” vermeld ik het volgende.

In het Modelreglement 2006 vallen – ingevolge Artikel 17 – onder de Gemeenschappelijke Gedeelten:

  • de fysieke onderdelen van het Gebouw (zoals de muren) en de voorzieningen (zoals de liftmachine); en
  • de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten in het Gebouw (zoals de hallen).

Fysieke onderdelen en ruimten worden in het Modelreglement 2006 derhalve niet onderscheiden. Dit leidt tot onder meer de vreemde consequentie dat Artikel 17 van het Modelreglement 2006 verwijst naar “de muren die de scheiding vormen tussen de Gemeenschappelijke Gedeelten”, terwijl die muren zelf eveneens Gemeenschappelijke Gedeelten zijn.

Om deze onzuiverheid op te lossen en om ook elders in het Reglement te kunnen verwijzen naar de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten is de definitie “Gemeenschappelijke Ruimten” toegevoegd.

De definitie “Gemeenschappelijke Ruimten” luidt als volgt:

de in, op, naast en onder het Gebouw en/of de op en boven de Grond aanwezige ruimten die blijkens de Akte niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;          

Op aan aantal andere in het Modelreglement 2017 opgenomen definities wordt hierna onder XIV en XV ingegaan.

4. Reservefonds en meerjarenonderhoudsplan

Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren VvE’s in werking getreden.
Met deze wet zet de wetgever een volgende stap om te komen tot beter onderhoud van appartementencomplexen.

Met het oogmerk om te komen tot beter onderhoud voorzag de wetswijziging van 2005[4] in de verplichting voor de Vereniging om een Reservefonds in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Deze verplichting is opgenomen artikel 5:126, lid 1 BW.

De wet van 2005 bleek het beoogde doel echter niet tot gevolg te hebben. Met de Wet verbetering functioneren VvE’s doet de wetgever opnieuw een poging om vermeld doel te bereiken. Dat doet zij door voor te schrijven hoeveel jaarlijks gereserveerd moet worden; in de wet van 2005 ontbrak een dergelijke regeling. Deze in de nieuwe wet opgenomen regeling geeft Eigenaars die willen reserveren voor niet jaarlijks onderhoud een handvat om van hun mede-Eigenaars te verlangen dat een Reservefonds wordt gevormd waarin ten minste de in de wet voorgeschreven bedragen worden gestort.

De voorschriften, die overigens alleen gelden voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk een woonbestemming hebben, houden in dat de jaarlijkse reservering ten minste bedraagt:

  • het bedrag dat de Vergadering heeft vastgesteld ter uitvoering van het Meerjarenonderhoudsplan; dan wel
  • 0,5 procent van de herbouwwaarde van het Gebouw.

Aan het hiervoor bedoelde Meerjarenonderhoudsplan stelt de Wet verbetering functioneren VvE’s de eis dat het niet ouder mag zijn dan vijf jaren en dat het betrekking dient te hebben op een periode van ten minste tien jaren vanaf het moment van vaststelling en dat daarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden zijn opgenomen, de geplande vernieuwingen alsmede een berekening van de daaraan verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening daarvan aan de onderscheiden jaren.

De verplichting tot het in stand houden van een Reservefonds en om een Meerjarenonderhoudsplan op te stellen, was in het Modelreglement 2006 opgenomen in Artikel 10, leden 1 en 2. In het Modelreglement 2017 is de regeling ter zake van het Reservefonds en het Meerjarenonderhoudsplan opgenomen in Artikel 14.
In afwijking van het Modelreglement 2006 is niet meer opgenomen dat het Bestuur verplicht is om een Meerjarenonderhoudsplan op te stellen. De Vereniging heeft op grond van de wet immers de keuze tussen:

  • reserveren conform het Meerjarenonderhoudsplan;
  • reserveren met een bedrag gelijk aan 0,5 procent van de herbouwwaarde van het Gebouw.

Zoals vermeld was het Bestuur op grond van Artikel 10, lid 2 het Modelreglement 2006 verplicht om een Meerjarenonderhoudsplan op te (laten) maken.
De bevoegdheid tot vaststelling van het onderhoudsplan, waarin de kosten werden opgenomen die voldaan konden worden uit het Reservefonds, kwam toe aan de Vergadering (Artikel 10, lid 3 van het Modelreglement 2006). Het Modelreglement 2006 schreef voor die vaststelling geen gekwalificeerde meerderheid voor. Voor het nemen van een besluit tot het doen van een uitgave ten laste van het Reservefonds gold op grond van artikel 52, lid 5 echter wel een gekwalificeerde meerderheid. Dit leidde tot de vreemde situatie dat met een gewone meerderheid kon worden besloten tot het vaststellen van een Meerjarenonderhoudsplan en daarmee het doen van bepaalde uitgaven, terwijl – op het moment dat de betreffende uitgaven daadwerkelijk gedaan dienden te worden – alsnog een besluit met een gekwalificeerde meerderheid noodzakelijk was.

In het Modelreglement 2017 komt deze vreemde situatie niet meer voor en is alleen voor uitgaven ten laste van het Reservefonds die niet zijn voorzien in het Meerjarenonderhoudsplan een met een gekwalificeerde meerderheid genomen besluit vereist (Artikel 56.5 sub b).
Indien het Reservefonds derhalve is gevuld conform:

  • het Meerjarenonderhoudsplan kan het Reservefonds alleen worden gebruikt voor uitgaven die zijn voorzien in het Meerjarenonderhoudsplan; eventuele andere uitgaven ten laste van het Reservefonds zijn alleen mogelijk indien daartoe een besluit met gekwalificeerde meerderheid  is genomen;
  • het wettelijk percentage van 0,5%, dient ter zake van alle uitgaven ten laste van het Reservefonds een besluit met gekwalificeerde meerderheid  te worden genomen.

Vanwege het bepaalde in artikel 5:126, lid 1 tweede zin BW en dienovereenkomstig Artikel 14.1 van het Modelreglement 2017, is de Vereniging niet bevoegd te besluiten om het Reservefonds aan te wenden ter bestrijding van gewone jaarlijks kosten.

Voorts is in Artikel 47.3 van het Modelreglement 2017 opgenomen op welke rekening het Reservefonds moeten worden aangehouden. In overeenstemming met het nieuwe artikel 5:126, lid 3 BW luidt Artikel 47.3:

De gelden van het Reservefonds worden gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht, ten name van de Vereniging. Van de vorige volzin kan slechts worden afgeweken bij besluit van de Vergadering, genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de Eigenaars toekomt, of door middel van het ten behoeve van de bijdragen verstrekken van een bankgarantie ten name van de Eigenaars.

5. Het door de Vereniging aangaan van een geldlening

Met de Wet verbetering functioneren VvE’s wordt de onzekerheid opgeheven of een Vereniging een geldlening kan aangaan.

Blijkens de Memorie van Toelichting bij vermelde wet [5] (“MvT“) is het aangaan van een geldlening door de Vereniging op grond van het BW in beginsel toegestaan. De niettemin bestaande discussie of het aangaan van een geldlening door een Vereniging wel of niet is toegestaan, heeft vooral te maken met de uitleg van de Modelreglementen. Het gaat het bestek van deze bijdrage te buiten om daarop nader in te gaan. Een en ander is echter te vinden in de MvT.

Om vermelde onzekerheid op te heffen, bepaalt het nieuwe artikel 5:126, lid 4 BW en in navolging daarvan Artikel 47.5 van het Nieuwe Reglement dat de Vereniging een overeenkomst van geldlening kan aangaan.

In een concreet Reglement kan vermelde bevoegdheid desgewenst ook uitgesloten worden. Ingeval een Reglement niets regelt, geldt echter de hoofdregel van het nieuwe artikel 5:126, lid 4 BW, te weten dat de Vereniging een overeenkomst van geldlening kan aangaan.

De mogelijkheid tot het aangaan van een geldlening is in de wet opgenomen in het artikel dat gaat over het beheer van de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken. Blijkens de MvT is deze plaats gekozen omdat geldleningen alleen in het kader van dat beheer kunnen worden aangegaan en bijvoorbeeld niet ten behoeve van de bijvoorbeeld een Privé Gedeelte waarvan het beheer berust bij de betreffende Eigenaar.

 6. Draagplicht en aansprakelijkheid voor de geldlening[6]

In de hierna te bespreken leden van artikel 5:113 BW gaat het voornamelijk om de betekenis daarvan voor geldleningen die door de Vereniging dan wel de Eigenaars worden aangegaan.

Onderlinge draagplicht en daarmee aansprakelijkheid jegens de Vereniging

Artikel 5:113, lid 2 BW regelt de onderling en jegens de Vereniging geldende draagplicht van de Eigenaars en daarmee de aansprakelijkheid van de Eigenaars jegens de Vereniging. Lid 2 regelt, geparafraseerd, het volgende:

  • de Eigenaars zijn zowel onderling als jegens de Vereniging verplicht om ieder voor een gelijk deel bij te dragen in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het Reglement voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars komen, tenzij het Reglement daarvoor een andere verhouding bepaalt;

Onder de schulden als bedoeld in artikel 5:113, lid 2 BW vallen onder meer schulden van de Vereniging[7].

In het Modelreglement 2006 bleek dit reeds uit Artikel 9, lid 1 sub c. In het Modelreglement 2017 is dit opgenomen  in Artikel 10.2 sub c en met voorbeelden aangevuld. Een van deze voorbeelden betreft de schulden uit hoofde van geldlening van de Vereniging. Ingevolge Artikel 10.1. juncto Artikel 10.2 sub c is thans derhalve expliciet geregeld dat een schuld van de Vereniging uit hoofde van geldlening een schuld is die ten laste van de gezamenlijke Eigenaars komt en als zodanig een schuld is als bedoeld in artikel 5:113, lid 2 BW.

Met inachtneming van het slot van artikel 5:113, lid 2 BW (welk slot mogelijk maakt dat de Eigenaars intern niet voor gelijke delen draagplichtig en aansprakelijk zijn voor de schulden als bedoeld in lid 3 en lid 5) voorziet Artikel 47.8 van het Modelreglement 2017 in de mogelijkheid dat de Eigenaars in een andere verhouding dan voor gelijke delen voor de geldlening draagplichtig en aansprakelijk zijn. Indien de geldlening bijvoorbeeld wordt aangegaan ter financiering van een kostenpost die niet voor gelijke delen ten laste van de Eigenaars komt, is het van belang dat de Eigenaars slechts voor het ten laste van ieder van hen komende gedeelte van die kostenpost voor de geldlening aansprakelijk zijn. Bij het besluit tot het aangaan van een geldlening dient de betreffende verhouding te worden vastgesteld dan wel daartoe worden besloten.  Mijns inziens geldt het bepaalde in Artikel 47.8 als “een bij het Reglement bepaalde verhouding” als bedoeld in artikel 5:113, lid 2 BW en is als zodanig een toelaatbare bepaling.

Artikel 47.8 luidt als volgt:

“Indien het Reglement niet voorziet in andere aandelen, is iedere Eigenaar jegens de financier aansprakelijk conform zijn in Artikel 8 bedoelde breukdeel. De Eigenaars zijn onderling en jegens de Vereniging bijdrageplichtig voor de aandelen waarvoor zij jegens de financier aansprakelijk zijn.”

Aansprakelijkheid jegens de schuldeiser

Artikel 5:113, lid 3 BW regelt de aansprakelijkheid van de Eigenaars jegens de schuldeiser voor deelbare schulden:

a. als bedoeld in lid 2, derhalve voor deelbare schulden die ingevolge de wet of het Reglement voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars komen; én
b. waarvoor de Eigenaars gezamenlijk jegens de schuldeiser aansprakelijk zijn.

(Blijkens het bepaalde in artikel 5:113, lid 6 (nieuw) valt onder de in lid 2 en lid 3 bedoelde deelbare schulden: een schuld uit hoofde van een door de Vereniging aangegane geldlening.)

Een schuld uit hoofde van een overeenkomst van geldlening die voldoet aan zowel het hiervoor onder a als het hiervoor onder b vermelde vereiste, is een schuld uit hoofde van een door de Vereniging aangegane overeenkomst van geldlening waarvoor de Eigenaars mede hoofdelijk aansprakelijk zijn (welk laatste alleen mogelijk is indien de Eigenaars bij het aangaan van die geldlening mede als partij vertegenwoordigd worden)[8].  Artikel 5:113, lid 3 BW luidt (samengevat en met een toelichting tussen de vierkante haken) als volgt:

Voor een in artikel 5:113, lid 2 BW bedoelde, deelbare, schuld [bijvoorbeeld: uit hoofde van een door de Vereniging aangegane geldlening] waarvoor de Eigenaars jegens de schuldeiser gezamenlijk aansprakelijk zijn [omdat de betreffende geldlening mede namens de gezamenlijke Eigenaars is aangegaan dan wel deze daarvoor – ingevolgde de overeenkomst van geldlening – mede aansprakelijk zijn], zijn de Eigenaars ieder aansprakelijk voor hetzelfde gedeelte als waarvoor zij op grond van artikel 5:113, lid 2 BW jegens elkaar en de Vereniging aansprakelijk zijn.

Artikel 5:113, lid 3 BW bepaalt derhalve dat de aandelen waarvoor de Eigenaars jegens de schuldeiser voor een geldlening aansprakelijk zijn, gelijk zijn aan de intern geldende draagplicht en aansprakelijkheid. Het is derhalve niet mogelijk om in de Akte (van Splitsing) een van de interne draagplicht afwijkende verhouding vast te stellen waarin de Eigenaars tegenover derden voor de gezamenlijke schulden aansprakelijk zijn.[9] Dit principe komt in het Modelreglement 2017 onder meer tot uiting in het nieuwe, hiervoor vermelde, Artikel 47.8.

Artikel 5:113, lid 4 BW vermeldt dat “de Vereniging hoofdelijk verbonden (dus: aansprakelijk) is voor een schuld als bedoeld in lid 2”, derhalve voor “een schuld die ingevolge de wet of het Reglement voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars komt”. Als voorbeeld van een schuld ingevolge de wet vermeldt de literatuur[10]: een schuld van de gezamenlijke Eigenaars jegens een derde vanwege een schadevergoedingsplicht uit hoofde van artikel 6:174 BW. Op grond van het bepaalde in Artikel 10.2 sub e van het Modelreglement 2017 (voorheen Artikel 9, lid 1, sub d van het Modelreglement 2006) is een dergelijke schuld bovendien een schuld ingevolge het Reglement. Een schuld ingevolge het Reglement zou kunnen zijn: een schuld van de gezamenlijke Eigenaars jegens één van hen vanwege een schadevergoedingsplicht. Ter zake van een dergelijke schuld vloeit uit bedoeld Artikel 10.2 sub e juncto Artikel 10.1 voort dat dit een “voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars” komende schuld is.

Teneinde te bereiken dat een geldlening die door de gezamenlijke Eigenaars (derhalve niet door de Vereniging) wordt aangegaan, op grond van artikel 5:112, lid 4 BW tevens kan worden verhaald op de Vereniging, is in Artikel 10.2 sub c van het Modelreglement 2017 toegevoegd:

“de schulden van de Vereniging, waaronder schulden uit geldlening en de kosten van de Vereniging, waaronder de kosten van administratie en beheer die op grond van het Reglement niet voor rekening van een of meer (doch niet alle) Eigenaar(s) komen;”

Door deze passage en het bepaalde in Artikel 10.1 gelden schulden uit hoofde van een overeenkomst van geldlening die door de gezamenlijke Eigenaars is aangegaan en op grond waarvan zij gezamenlijk jegens de betreffende schuldeiser aansprakelijk zijn, als een schuld als bedoeld in artikel 5:113, lid 2 BW. Als gevolg van die kwalificatie valt een dergelijke schuld onder het bereik van artikel 5:113, lid 4 BW, zodat ook de Vereniging daarvoor hoofdelijk aansprakelijk is. Als gevolg van bedoelde mede-aansprakelijkheid van de Vereniging zal een financier eerder bereid zijn om aan de gezamenlijke Eigenaars een geldlening te verstrekken.
Uiteraard kan worden tegengeworpen dat het door de Eigenaars aangaan van een geldlening niet meer zal voorkomen nu artikel 5:126, lid 4 BW met zoveel woorden bepaalt dat de Vereniging een overeenkomst van geldlening kan aangaan, zodat de hiervoor vermelde, toevoegde, bepaling overbodig is. Dat neemt niet weg dat het ook geen kwaad kan om in de betreffende situatie te voorzien, zodat financiers kunnen kiezen aan wie zij een eventuele geldlening willen verstrekken: aan de Vereniging dan wel aan de Eigenaars zelf.

Artikel 5:113, lid 5, eerste zin BW luidt – geparafraseerd – als volgt:

Voor een schuld van de Vereniging zijn degenen die op het moment van het aangaan van de schuld Eigenaar zijn, mede hoofdelijk aansprakelijk, en wel, indien de schuld deelbaar is, ieder voor het deel als bedoeld in lid 2.

In lid 5 wordt derhalve de mede aansprakelijkheid van de Eigenaars jegens de schuldeiser geregeld voor:

  • de niet deelbare schulden van de Vereniging;
  • het in lid 2 bedoelde aandeel dat de betreffende Eigenaar heeft in de deelbare schulden van de Vereniging, zoals uit hoofde van een door de Vereniging gesloten overeenkomst van geldlening.
Aansprakelijkheid van de opvolgend eigenaar

Bij de Wet verbetering functioneren VvE’s wordt aan artikel 5:113, lid 5, een tweede zin toegevoegd, samengevat luidend als volgt:

Indien de schuld een geldlening als bedoeld in artikel 5:126, lid 4 betreft, [derhalve een schuld uit hoofde van een door de Vereniging aangegane overeenkomst van geldlening] wordt de Eigenaar bij overdracht onder bijzondere titel dan wel toedeling van zijn aansprakelijkheid [jegens de Vereniging en de schuldeiser] ontslagen indien en voor zover daarvan aan de betreffende verkrijger opgave is gedaan middels een aan de notaris die de overdracht/toedeling verzorgt af te geven verklaring als bedoeld in artikel 5:122, lid 5 BW.

Op bedoelde verklaring wordt in de volgende paragraaf verder ingegaan.

7. Verklaring Bestuur ten behoeve van akte van levering

Sinds de inwerkingtreding op 1 mei 2005 van de wet Wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek is het Bestuur verplicht om bij overdracht of toedeling van een Appartementsrecht een verklaring af te geven. Deze aan de akte van levering dan wel toedeling van het Appartementsrecht te hechten verklaring dient op grond van het destijds ingevoerde artikel 5:122, lid 5 BW te vermelden:
a. welke bijdragen de vervreemder op de dag van de overdracht of toedeling over het voorafgaande en het lopende Boekjaar aan de Vereniging schuldig is of wordt, waarvoor de verkrijger (naast de vervreemder) op grond van het bepaalde in artikel 5:122, lid 3 BW hoofdelijk aansprakelijk zal zijn; (de verkrijger is voor die bijdragen niet verder aansprakelijk dan tot de bedragen die uit de verklaring blijken (hierna onder VIII wordt nader ingegaan op de vraag of het bij deze bijdragen alleen gaat om de reguliere bijdragen of ook om de extra bijdragen)); en
b. de omvang van het Reservefonds.

De verklaring dient op grond van de Wet verbetering functioneren VvE’s (artikel 5:122, lid 5 BW) voortaan ook te bevatten:
c. een opgave van het gedeelte van de in artikel 5:113, lid 2 bedoelde schulden waarvoor de vervreemder op de dag van de overdracht of toedeling jegens de Vereniging aansprakelijk is, waarvoor de verkrijger (jegens de Vereniging) aansprakelijk zal zijn;
d. een opgave van het gedeelte van de in artikel 5:113, lid 5 bedoelde schulden, voor zover het betreft de schulden uit hoofde van geldlening, waarvoor de vervreemder op de dag van de overdracht of toedeling – met de Vereniging – jegens de schuldeiser hoofdelijk aansprakelijk is, waarvoor de verkrijger (jegens de schuldeiser) aansprakelijk zal zijn.

Blijkens artikel 5:122, lid 5, tweede zin, BW geldt dat de hiervoor onder c en d bedoelde aansprakelijkheid van de verkrijger beperkt is tot hetgeen uit de verklaring blijkt.
Zie in dit verband ook de in de MvT opgenomen toelichting op artikel 5:122, lid 5 BW.[11]

Het hiervoor vermelde is tot uitdrukking gebracht in Artikel 42.2 en Artikel 42.3 van het Modelreglement 2017.

Blijkens het nieuwe artikel 5:122, lid 6 dient de verklaring tenslotte te vermelden:
e. welke schulden Vereniging heeft:

In artikel 42.2, sub e is dat tot uitdrukking gebracht.

Blijkens de MvT[12]is de achtergrond van het vermelde in de vorige alinea dat de verkrijger daarmee een inschatting kan maken van de financiële positie van de Vereniging en of het bijvoorbeeld waarschijnlijk is dat er binnenkort een storting moet worden gedaan in het Reservefonds of dat de Vereniging moet overwegen een geldlening aan te gaan.
De vraag is of de wetgever hier niet is doorgeschoten in haar wens de verkrijger zo goed mogelijk te informeren. Indien een Vereniging schulden heeft, hetgeen over het algemeen het geval is (denk aan gebruikelijke schulden vanwege de kosten van beheer en onderhoud) behoren deze voldaan te kunnen worden uit de maandelijkse bijdragen.. Het vereiste dat het Bestuur de schulden van de Vereniging moet opgeven zal derhalve leiden tot een administratieve rompslomp waarop het Bestuur respectievelijk de beheerder niet zit te wachten en die ook niet tot noodzakelijke extra informatieverstrekking leidt.

Het zou mijns inziens praktischer zijn geweest als de wetgever had voorgeschreven dat het Bestuur dient te verklaren:

  • of de Vereniging andere dan de gebruikelijke schulden heeft, en zo ja welke dat zijn;
  • of de ten tijde van de opgave geldende bijdragen voorzien in de voldoening van die schulden, en zo nee wat het bedrag van het tekort is;
  • of er besluiten zijn genomen dan wel zijn te verwachten die leiden tot een aanmerkelijke verhoging van de bestaande maandelijkse bijdrage, en zo ja om wat voor verhoging het gaat.

Met deze verklaring heeft de verkrijger voldoende informatie en ook een garantie omtrent de financiële positie van de Vereniging.
Een verklaring als hiervoor bedoeld werd vaak al als verklaring van de verkoper in de akte van levering opgenomen.

Zoals vermeld dient de verklaring op grond van het bepaalde in artikel 5:122, lid 6 BW te vermelden wat de omvang van het Reservefonds is.

Hoewel de wet dat niet voorschrijft, is het gebruikelijk dat het Bestuur ook het aandeel van de vervreemder in het Reservefonds vermeldt, aangezien dit aandeel voor de berekening van de overdrachtsbelasting op de koopprijs in mindering mag worden gebracht. In dit gebruik is in het Nieuwe Reglement voorzien in Artikel 42.2 sub d.

8.  Aansprakelijkheid extra voorschotbijdragen

Zoals vermeld houdt de hiervoor onder VII bedoelde verklaring een opgave in van:
– de bijdragen die de Eigenaar op de dag van overdracht of toedeling aan de Vereniging schuldig is, voor zover het betreft de bijdragen waarvoor de verkrijger op grond van het bepaalde in artikel 5:122, lid 3 aansprakelijk is.

De verklaring behoort derhalve niet te vermelden: de schulden van de voormalige Eigenaar waarvoor de nieuwe Eigenaar op grond van artikel 5:122, lid 3 en eventueel lid 4 BW niet aansprakelijk is. Dat blijkt uit het bepaalde in artikel 5: 122, lid 5 BW en is ook logisch omdat dergelijke schulden een kwestie zijn tussen de voormalige Eigenaar en de Vereniging.

Blijkens artikel 5:122, lid 4 BW kan het Reglement bepalen:
a. in hoeverre voor bijdragen die in het lopende of voorafgaande Boekjaar ter zake van het betreffende Appartementsrecht opeisbaar zijn geworden of nog worden alleen de vroegere Eigenaar of alleen de verkrijger aansprakelijk is; en/of
b. dat voor bepaalde bijdragen die later opeisbaar worden de vervreemder in plaats van de verkrijger aansprakelijk zal zijn.

Vermeld lid 4 stond niet in de Appartementenwet uit 1953 maar is bij de invoering in 1972 van de titel appartementsrechten in boek 5 toegevoegd.
Blijkens de Memorie van Toelichting bij de wet van 1972[13] (“MvT 1972“), is de bepaling toegevoegd “omdat in de praktijk, mede blijkens het standaardreglement[14], behoefte bestaat aan de mogelijkheid om voor bepaalde soorten bijdragen van de wettelijke regel af te wijken”. De MvT 1972 vermeldt als voorbeeld dat in het Reglement wordt opgenomen dat voor bijdragen die verschuldigd worden na afloop van het lopende kalenderjaar [thans: boekjaar] en voortvloeien uit besluiten van vóór de overdracht de voormalige eigenaar [thans: de eigenaar ten tijde van het nemen van het betreffende besluit] aansprakelijk is.

Gebruikmakend van het hierboven onder b vermelde bepalen alle Modelreglementen die sinds 1972 verschenen zijn dat de oude Eigenaar aansprakelijk is voor extra voorschotbijdragen als gevolg van besluiten die zijn genomen in de periode dat hij Eigenaar was.
In het Modelreglement 2006 is de regeling opgenomen in Artikel 40, lid 5.

De vraag is echter of dit redelijk is.
Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat sprake is van achterstallig onderhoud en/of de wens om duurzaamheidsmaatregelen te nemen (zoals het laten plaatsen van dubbel glas). Indien de Vergadering besluit om de betreffende maatregelen te treffen en de maandelijkse voorschotbijdrage daartoe voor de komende vijf jaar met een extra (voorschot-)bijdrage van € 200,= te verhogen, is het niet wenselijk dat een Eigenaar die zijn Appartementsrecht in de loop van die vijf jaar verkoopt aansprakelijk blijft voor de extra bijdragen die in de betreffende vijf jaar verschuldigd zijn. De betreffende extra bijdragen (in feite: de staat waarin het complex verkeert), die in beginsel ten laste van de verkrijger komen (artikel 5:122 gaat alleen over aansprakelijkheid en niet over draagplicht), zullen immers reeds de verkoopprijs hebben beïnvloed; het zou dan vreemd zijn als de vervreemder het risico loopt om de betreffende kostenpost een tweede maal in zijn vermogen te voelen.
Het is derhalve redelijk dat ook voor de extra bijdragen de hoofdregel van artikel 5:122, lid 3 BW geldt en dat de vervreemder derhalve niet aansprakelijk is voor de extra bijdragen die opeisbaar worden ná het Boekjaar waarin de overdracht of toedeling van zijn Appartementsrecht plaatsvindt.

In het Modelreglement 2017 is daarom niet meer opgenomen dat uitsluitend de oude Eigenaar aansprakelijk is voor de extra voorschotbijdragen die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten die zijn genomen in het tijdvak dat hij Eigenaar was.

Van Artikel 40.5 van het Modelreglement 2006 is wel gehandhaafd dat de vervreemder aansprakelijk blijft voor bijzondere bijdragen als gevolg van andere rechtsfeiten die zich hebben voorgedaan in de periode dat hij Eigenaar was (zie Artikel 42.5 van het Modelreglement 2017). Denk daarbij aan de situatie van een ten laste van de gezamenlijke Eigenaars komende aansprakelijkheid vanwege schade die een Eigenaar of derden in die periode hebben geleden.

Modelreglement 2017

Het hiervoor onder VII en VIII vermelde in aanmerking nemend zijn de Artikelen 42.2 tot en met 42.5 van het Modelreglement 2017 geformuleerd als volgt

“42.2        In geval van overdracht is het Bestuur verplicht aan de met de levering van het Appartementsrecht belaste notaris een aan de akte van levering te
hechten verklaring af te geven, die een opgave inhoudt van:

a. hetgeen de Eigenaar op de dag van overdracht aan de Vereniging schuldig is ter zake van de voorschotbijdragen en definitieve bijdragen als bedoeld in respectievelijk de Artikelen 15.2 en 16.3, die in het lopende of het voorafgaande Boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden;

b. hetgeen de Eigenaar op de dag van overdracht aan de Vereniging schuldig is ter zake van de extra voorschotbijdragen als bedoeld in Artikel 56.7 die in het lopende of het voorafgaande Boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden;

c. de schulden van de Vereniging uit hoofde van door de Vereniging aangegane overeenkomsten van geldlening waarvoor de Eigenaar op de dag van overdracht aansprakelijk is, en het aandeel van de Eigenaar daarin;

d. de omvang van het Reservefonds en het aandeel daarin van de Eigenaar; en

e. de andere schulden van de Vereniging dan die bedoeld in dit Artikel 42.2 onder c.

42.3 De oude en de nieuwe Eigenaar zijn jegens de Vereniging hoofdelijk aansprakelijk voor de met betrekking tot het overgedragen Appartementsrecht verschuldigde voorschotbijdragen en definitieve bijdragen als bedoeld in de Artikelen 15.2 en 16.3 en de extra (voorschot-)bijdragen als bedoeld in Artikel 56.7, die in het lopende of in het voorafgaande Boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, met dien verstande dat ter zake van de bijdragen die verschuldigd zijn op de datum van overdracht geldt dat de nieuwe Eigenaar niet verder aansprakelijk is dan tot de bedragen die blijken uit de opgave als bedoeld in Artikel 42.2.

42.4 Uitsluitend de nieuwe Eigenaar is aansprakelijk voor de schulden van de Vereniging uit hoofde van geldlening, voor zover de oude Eigenaar daarvoor aansprakelijk was en tot de bedragen die blijken uit de opgave als bedoeld in Artikel 42.2.

42.5 Uitsluitend de oude Eigenaar is aansprakelijk voor bijdragen die verschuldigd zijn in verband met schadevergoedingen die door de gezamenlijke Eigenaars als zodanig verschuldigd zijn aan een van hen of aan een derde als gevolg van een rechtsfeit dat heeft plaatsgevonden in het tijdvak waarin hij Eigenaar was.

9. Erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik en recht van gebruik en/of bewoning en aansprakelijkheid

In het Modelreglement 2006 zijn de regelingen  ter zake van beperkte rechten niet overal in lijn met de wet. Ook worden de verschillende rechten soms over één kam geschoren terwijl de wet voor de rechten van erfpacht, opstal en vruchtgebruik verschillende regels kent.
Zie bijvoorbeeld artikel 5:118a BW dat ter zake van erfpacht andere regels bevat dan ter zake van het recht van opstal.[15] Zie voorts artikel 5:123 BW dat ter zake van vruchtgebruik een aantal bijzondere  regels bevat.

Artikel 14 lid 3 het Modelreglement 2006 bepaalt ter zake van de aansprakelijkheid voor de gezamenlijke schulden en kosten dat de beperkt gerechtigde in de plaats treedt van de Eigenaar tenzij bij de akte van vestiging anders is bepaald.
Blijkens artikel 5:118a, lid 2 BW geldt voor erfpacht en het recht van opstal echter dat de akte van vestiging bepaalt in hoeverre de gerechtigde (erfpachter of opstaller) naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de ter zake van het Appartementsrecht  verschuldigde bijdragen.
De Eigenaar blijft blijkens vermeld artikel dus altijd zelf aansprakelijk.

Het Modelreglement 2017 wordt op dit punt verbeterd. Het nieuwe Artikel 44.2 bepaalt het volgende:

44.2 De Eigenaar die een recht van erfpacht en/of een recht van opstal als bedoeld in artikel 5:118a BW heeft gevestigd, blijft aansprakelijk voor de gezamenlijke schulden en de aan de gezamenlijke Eigenaars en/of de Vereniging verschuldigde bijdragen.

Van het bepaalde in de vorige zin kan bij de akte van vestiging niet worden afgeweken. Bij de akte van vestiging kan desgewenst worden bepaald dat, en zo ja in hoeverre, de gerechtigde tot het door de Eigenaar gevestigde recht van erfpacht en/of recht van opstal naast de Eigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de ter zake van het Appartementsrecht verschuldigde bijdragen.”

Blijkens artikel 5:123, lid 1 BW geldt voor de vestiging van een vruchtgebruik, waaronder voor de toepassing van dit artikel tevens een recht van gebruik en bewoning dient te worden begrepen[16], het volgende:

Ingeval van vruchtgebruik van een appartementsrecht treedt de vruchtgebruiker in de plaats van de appartementseigenaar ten aanzien van de aansprakelijkheid voor de gezamenlijke schulden en de aan de gezamenlijke appartementseigenaars en de vereniging verschuldigde bijdragen. De vruchtgebruiker is echter bevoegd de door hem betaalde bijdragen, voor zover deze geen betrekking hebben op de gewone lasten en herstellingen, bij het einde van het vruchtgebruik van de appartementseigenaar terug te vorderen.

Dit is in het Modelreglement 2017 tot uitdrukking gebracht in het nieuwe Artikel 43.2.

10. Airbnb

Het fenomeen airbnb is de afgelopen jaren de nieuwe manier geworden om voor korte tijd op een locatie te verblijven. Yvonne H. van Ballegooijen gaat hierop in haar bijdrage in deze bundel uitgebreid in.

Omdat een dergelijk verblijf vaak wordt aangeboden in gebouwen die in appartementsrechten zijn gesplitst, bevat Artikel 27.2. sub b van het Modelreglement 2017 een daarop betrekking hebbende bepaling, luidend:

Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte activiteiten op het gebied van de horeca en/of het pensionbedrijf uit te oefenen noch is verhuur voor recreatie toegestaan.

Onder het pensionbedrijf respectievelijk verhuur voor recreatie worden onder meer begrepen:

  • het gedurende één of meer nachten tegen betaling ter beschikking stellen van het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan ongeacht of tevens ontbijt wordt verstrekt;
  • het tegen vergoeding in gebruik geven van het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan tijdens tijdelijke afwezigheid van de Eigenaar of Gebruiker, anders dan krachtens een huurovereenkomst voor zes maanden of langer.

Het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan mag ook niet voor andere dan de hiervoor vermelde vormen van verhuur voor recreatie worden gebruikt.

In afwijking van het hiervoor bepaalde is een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2 onder b vermeld toegestaan indien en voor zover dat gebruik uitdrukkelijk in overeenstemming is met de in de Akte vermelde bestemming van het Privé-gedeelte en niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden.

De Vergadering kan toestemming verlenen voor een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2 onder b bedoeld, mits het betreffende gebruik niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden. Indien de Vergadering bedoelde toestemming verleent, dient in het Huishoudelijk Reglement duidelijk omschreven te worden welk gebruik is toegestaan en welke eventuele voorwaarden daaraan verbonden zijn.”

11. Oplaadpunten elektrische motorrijtuigen

Artikel 28.3 van het Modelreglement 2017 bevat een uitgebreide regeling voor het mogen aanbrengen van oplaadpunten voor elektrische motorrijtuigen.

De formulering van Artikel 28.3 is in grote mate geïnspireerd op een bijdrage van Richard de Laat in VVErecht.nl .[17]

De betreffende regeling luidt:

28.3 Een Eigenaar die gerechtigd is tot een Appartementsrecht dat bestemd is dan wel mede bestemd is voor de stalling van een motorrijtuig is bevoegd om, zonder toestemming van de Vergadering, voor eigen rekening en risico een oplaadpunt voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig te doen aanbrengen.

Het betreffende oplaadpunt dient:

  • te worden aangebracht binnen de begrenzing van het Privé-gedeelte (daaronder mede begrepen: een muur die het Privé-gedeelte begrenst, het plafond boven het Privé-gedeelte en een kolom die direct naast het Privé-gedeelte staat);
  • te worden aangebracht door een ter zake van oplaadpunten erkende installateur op basis van een door hem opgesteld werkplan;
  • zodanig te worden aangebracht dat de kosten van het stroomverbruik ten laste komen van degene die van het oplaadpunt gebruik maakt (indien het oplaadpunt wordt aangesloten op een ten laste van de gezamenlijke Eigenaars komende energievoorziening, dient een tussenmeter te worden geplaatst zodanig dat het elektriciteitsverbruik van het oplaadpunt wordt doorbelast aan de betreffende Eigenaar);
  • bij gebruik niet te leiden tot beperking van de beschikbare energie voor andere apparatuur van de Eigenaars; technische oplossingen ter voorkoming dat het oplaadpunt leidt tot uitval en/of storing van andere apparatuur die door de Eigenaars wordt gebruikt, komen gelijkelijk voor rekening van de Eigenaars ten behoeve van wie een oplaadpunt is of op enig moment wordt aangebracht;
  • door de Eigenaar voor zijn rekening en risico in goede staat te worden onderhouden; en
  • te voldoen aan de eventueel in een Huishoudelijk Reglement opgenomen voorschriften.
  • De extra administratiekosten van de Vereniging in verband met een oplaadpunt komen ten laste van de Eigenaar ten behoeve van wie het oplaadpunt is aangebracht. Een Eigenaar die voornemens is een oplaadpunt te doen aanbrengen, doet daarvan mededeling aan het Bestuur onder overlegging van het werkplan.

Alvorens de Eigenaar bevoegd is het oplaadpunt te installeren, dient de verzekeraar voor de installatie toestemming te verlenen. Een verhoging van de premie die verband houdt met het gebruik van het oplaadpunt komt voor rekening van de betreffende Eigenaar.

Nadat het oplaadpunt is geïnstalleerd dient de Eigenaar aan het Bestuur een certificaat of garantiedocument te overleggen waaruit blijkt dat het oplaadpunt conform de daarvoor geldende voorschriften is geïnstalleerd.

De Eigenaar die een oplaadpunt doet aanbrengen, is bevoegd om de kabels en leidingen die noodzakelijk zijn om het oplaadpunt op het elektriciteitsnet aan te sluiten te laten lopen via de Gemeenschappelijke Ruimten, mits dat geschiedt op een daartoe geëigende en de voor de andere Eigenaars minst bezwarende wijze.

Wanneer het oplaadpunt blijvend niet meer wordt gebruikt dient degene die op dat moment tot het betreffende Appartementsrecht gerechtigd is het oplaadpunt en de daarbij behorende kabels en leidingen en overige werken op eerste verzoek van het Bestuur voor eigen rekening en risico te verwijderen.”

12. Het plaatsen van invalidenvoertuigen en soortgelijke hulpmiddelen in de Gemeenschappelijke Ruimten

In het Modelreglement 2017 is voorts een regeling opgenomen naar aanleiding van een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 17 juni 2016[18].

Blijkens die uitspraak kan de Vereniging een in de Gemeenschappelijke Ruimten te plaatsen of aan te brengen voorziening waarvoor een Eigenaar op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (“WMO“) in aanmerking komt, niet weigeren indien die weigering in strijd is met de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte.
Indien het gaat om de plek waar een voorziening aangebracht of geplaatst kan worden, kan de Vereniging naar aanleiding van het voorstel van de Eigenaar alternatieve voorstellen doen.
In het arrest is in dat verband het volgende te lezen:

“De alternatieven dienen – objectief bezien – redelijkerwijs geschikt te zijn; of [de betreffende Eigenaar] ze zelf geschikt vindt, dan wel het eigen alternatief wenselijker acht, speelt in beginsel geen rol.

5.7

Subjectief is de beoordeling wel in die zin dat de aanvaardbaarheid van mogelijke alternatieven, […….], dient te worden beoordeeld vanuit het perspectief van de gehandicapte of chronisch zieke om wie het gaat. Beoordeeld moet worden of de alternatieven, gelet op de aard van de handicap of ziekte en de daaruit voortvloeiende beperkingen, zowel de huidige als de toekomstige […….], voor [de betreffende Eigenaar] fysiek haalbaar zijn. Die beoordeling is een precaire omdat de betrokkene zelf als geen ander haar beperkingen kent, want deze dagelijks aan den lijve ondervindt, maar voornoemde maatstaf wel meebrengt dat haar opvattingen niet zonder meer mogen worden overgenomen, maar dienen te worden getoetst. Die toetsing kan worden verstoord door te grote welwillendheid uit compassie, maar ook door de omstandigheid dat vanuit het perspectief van een beschouwer met een gezond lichaam wordt onderschat hoe belastend ogenschijnlijk eenvoudige handelingen voor een zieke kunnen zijn, met als gevolg dat dier houding als star en defensief wordt ervaren. Een dergelijke beoordeling kan daarom, ook in deze zaak, alleen worden gemaakt met voldoende kennis van en ervaring met het desbetreffende ziektebeeld en de daarbij horende beperkingen. Alleen met die kennis kan een verantwoord oordeel worden gegeven over de bezwaren die [de Eigenaar] tegen de alternatieven heeft geuit. 5.8

Om die reden hecht het hof doorslaggevend gewicht aan de overgelegde bevindingen van deskundigen, in het bijzonder de rapportage en advisering WMO van [deskundige 1] (hierna: [deskundige 1] ), indicatie-adviseur/ergotherapeut bij Trivium Plus, die zijn gebaseerd op een onderzoek dat op [……] in het bijzijn van beide partijen ter plaatse is uitgevoerd.”

Op basis van onder meer bovenstaande passage is Artikel 23.4 geformuleerd als volgt:

“23.4. Een Eigenaar of Gebruiker die buitenshuis afhankelijk is van een scootmobiel en in het Privé-gedeelte geen redelijkerwijs geschikte plaats heeft om deze te stallen, is bevoegd om deze te stallen in een Gemeenschappelijke Ruimte.

De locatie waar de Eigenaar of Gebruiker de scootmobiel in dat geval wenst te stallen, behoeft de toestemming van de Vergadering. Vanwege het bepaalde in de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte kan de Vergadering de toestemming niet weigeren indien de Vereniging geen andere – objectief gezien – redelijkerwijs geschikte stallingsplaats kan aanwijzen, waarbij de aanvaardbaarheid van het alternatief dient worden beoordeeld vanuit het perspectief van de Eigenaar of Gebruiker om wie het gaat.

Indien de betreffende Eigenaar of Gebruiker en de Vergadering niet in onderling overleg tot overeenstemming komen omtrent het volgende:

  • of de Eigenaar/Gebruiker voor het zich buitenshuis verplaatsen wel of niet afhankelijk is van een scootmobiel;
  • of in het Privé-gedeelte wel of geen redelijkerwijs geschikte plaats aanwezig is om een scootmobiel te stallen;
  • of een door de Vergadering voorgestelde alternatieve stallingsplaats voor de Eigenaar/Gebruiker fysiek haalbaar is, gelet op de aard van de handicap of chronische ziekte en de daaruit voor de Eigenaar/Gebruiker voortvloeiende beperkingen en het verwachte verloop daarvan,

dient dit te worden beoordeeld door een door de betreffende Eigenaar/Gebruiker en Vergadering gezamenlijk aan te wijzen onafhankelijk therapeut of indicatie-adviseur (een ter zake deskundige adviseur in dienst van het Centrum indicatiestelling zorg (CIZ) als bedoeld in de Wet langdurige zorg of een daarvoor in de plaats gekomen regeling).

Het hiervoor in dit Artikel 23.4 bepaalde geldt niet indien de Vergadering kan aantonen dat het onthouden van toestemming voor het in de Gemeenschappelijke Ruimten stallen van de scootmobiel noodzakelijk is ter bescherming van de veiligheid van de andere Eigenaars en/of Gebruikers. In dat geval zal de Vergadering geen toestemming voor het stallen verlenen.

Het hiervoor in dit Artikel 23.4 bepaalde is van overeenkomstige toepassing op andere voorzieningen die een Eigenaar of Gebruiker vanwege een handicap of chronische ziekte nodig heeft.

De kosten van aanleg, gebruik, energieverbruik, onderhoud, herstel en vernieuwing van de voorzieningen die in de Gemeenschappelijke Ruimten worden aangebracht en de kosten van herstel van beschadigingen die achterblijven wanneer de voorzieningen worden verwijderd, komen ten laste van de Eigenaar of Gebruiker ten behoeve van wie deze zijn aangebracht.”

13. Zonnepanelen

Uiteraard is ook nagedacht over de vraag of het wenselijk is om voor zonnepanelen een regeling op te nemen. De projectgroep kwam echter tot de conclusie dat die situatie per gebouw zal verschillen en derhalve sprake is van maatwerk.

De projectgroep heeft er daarom van afgezien om hiervoor een regeling op te nemen.

14. Definities en schrijfwijze artikelen

Tenslotte is in de schrijfwijze van de definities en de aanduiding van de Artikelen een modernisering doorgevoerd.

In het Modelreglement 2017 worden de definities opgenomen met een hoofdletter.

De artikelleden worden in het Modelreglement 2017 voorafgegaan door het artikelnummer: Artikel 2, lid 5 wordt derhalve aangeduid als 2.5; een verwijzing naar dit artikellid geschiedt door te verwijzen naar Artikel 2.5.

15. Definities Gebouw en Grond

In het Modelreglement 2017 zijn de definities “Grond” en “Gebouw” verbeterd in de zin dat aansluiting is gezocht bij de tekst van artikel 5:106, leden 1 en 2 BW. Daarin is bepaald dat “een eigenaar, erfpachter of opstaller bevoegd is om zijn recht op een gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond in appartementsrechten te splitsen respectievelijk zijn recht op een stuk grond in appartementsrechten te splitsen”.

Het Modelreglement 2017 sluit daarbij aan door onder “Gebouw” te verstaan:

het gebouw of de gebouwen met toebehoren waarop het in de Splitsing betrokken recht betrekking heeft;

Het Modelreglement 2017 verstaat onder “Grond”:

de grond waarop het in de Splitsing betrokken recht betrekking heeft;

De projectgroep heeft zichzelf in dit verband de vraag gesteld of de definitie “Gemeenschap” dan niet zou moeten luiden: de in de Splitsing betrokken rechten. Daarvoor is echter niet gekozen.

In de praktijk (ook de juridische) wordt over het algemeen niet gesproken over het splitsen van een eigendomsrecht maar over het splitsen van een gebouw en/of de grond (derhalve: de zaak). Om met die praktijk rekening te houden is ervoor gekozen om in de definitie “Gemeenschap“ het begrip “goederen” te gebruiken, waaronder zowel “zaken” als “vermogensrechten” vallen (zie artikel 3:1 BW), waarbij – blijkens artikel 3:2 BW – onder zaken dient te worden verstaan: de voor menselijke beheersing vatbare stoffen (zoals een gebouw of grond).
Het op die manier rekening houden met de praktijk en het spraakgebruik heeft ook ten grondslag gelegen aan de formulering van artikel 3:1 BW en mag derhalve als een goed gebruik worden beschouwd.[19]

16. Slotopmerking

De projectgroep heeft over het Modelreglement 2017 lange en interessante besprekingen gevoerd. Mede namens de projectgroep spreek ik de hoop en de verwachting dat uit dat de notariële praktijk met het Modelreglement 2017 in de praktijk goed uit de voeten en weer jaren vooruit kan.

Deze publicatie verscheen eerder in de Jubiluembundel van Stichting VvERecht.nl “VvERecht in ontwikkeling, redactionele bijdragen over veelbesproken thema’s op VvERecht.nl” (ISBN: 978-94-91417-04-7).


Voetnoten
[1] Stb. 2017, 352.
[2] Vastgelegd in een op 19 december 2017 voor H.M. Kolster gepasseerde akte, waarvan op diezelfde dag een afschrift is ingeschreven in de openbare registers voor registergoederen in register Hypotheken 4 deel 72212 nummer 160.
[3] De in het Modelreglement 2017 gedefinieerde begrippen worden in deze bijdrage eveneens met een hoofdletter geschreven.
[4] De wet “Wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek” Stb. 2005, 89, in werking getreden op 1 mei 2005  (Stb. 2005, 160).
[5] De memorie van toelichting bij de Wet verbetering functioneren VvE’s van 31 mei 2016, Kamerstukken II 2015/16, 34.479, 3.
[6] Zie in dit verband ook het artikel van J.G. Gräler, Hoofdelijke aansprakelijkheid in het Appartementsrecht, WPNR 2006/6689 en WPNR 2006/6690.
[7] Zie bijvoorbeeld Hof Den Haag 15 maart 2011, LJN BP8059 en R.F.H. Mertens, GS Zakelijke rechten, Deventer: Kluwer, artikel 5:113 BW aantekening 3.
[8] Zoals ook J.G. Gräler stelt in zijn artikel in WPNR 2006/6689 gaat het in lid 3 om aansprakelijkheid van de Eigenaar voor schulden uit hoofde van overeenkomsten waarbij zij partij waren. In onder meer Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/471 is ten aanzien van externe aansprakelijkheid op grond van lid 3 te lezen dat de externe aansprakelijkheid jegens derden niet meer vrijelijk in het reglement kon worden geregeld en dat de betreffende externe aansprakelijkheid op grond van de wet te allen tijde gelijk is aan de interne aansprakelijkheid die uit het reglement voortvloeit.
[9] Zie Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/431 en 471, J.G. Gräler in in WPNR 2006/6689 en Mertens GS Zakelijke rechten, art. 5:113 BW aant. 3.
[10] Zie Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/472 en R.F.H. Mertens GS Zakelijke rechten, art. 5:113 BW, aant. 3.
[11] Zie de memorie van toelichting bij de Wet verbetering functioneren VvE’s van 31 mei 2016, Kamerstukken II 2015/16, 34.479, 3, p.21.
[12] Zie de memorie van toelichting bij de Wet verbetering functioneren VvE’s van 31 mei 2016 , Kamerstukken 2015/16,  34.479, 3, p. 21 en 22.
[13] Memorie van toelichting bij de wet van 1972, Kamerstukken II, 1970-1971, 10 987, nr. 3.
[14] Het eerste standaard-reglement dateert van 1953.
[15] Zie in dit verband ook J.G. Gräler, WPNR 2006/6689.
[16] Zie artikel 3:226 BW en R.F.H. Mertens, Appartementen (Monografieën BW B29), Deventer: Kluwer, 2006, nr 28.
[17] Zie de op VVErecht.nl opgenomen bijdragen de dato 5 mei 2010.
[18] Zie Hof Arnhem-Leeuwarden 17 juni 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:4889.
[19] Zie in dit verband onder meer J.C. van der Steur, Grenzen van rechtsobjecten, (diss. Leiden 2003- Serie Recht en Praktijk, nr. 122), Deventer: Kluwer, 2003,  p. 16.