Twijfelartikelen in modelreglementen een dode letter

De akte van splitsing bevat de rechten en plichten van de leden van de daarbij opgerichte Vereniging van Eigenaars. De uitleg van die akten levert regelmatig geschillen tussen de leden onderling op. Veelal gaat dit over het wel of niet gemeenschappelijk zijn van zaken binnen de VvE (ofwel wie welke kosten moet dragen).   In de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 13 februari 2019 wordt een oordeel gegeven of vlonders wel of niet gemeenschappelijke zaken zijn.

Binnen de VvE was discussie ontstaan of houten vlonders gelegen op (dak)terrassen en balkons van appartementsrechten van leden van de VvE tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoren of dat deze privé zijn. Deze discussie is beslecht binnen de VvE door het nemen van een vergaderbesluit tot opnemen van een bepaling in het Huishoudelijk Reglement, waarin is bepaald dat de vlonders op de balkons en dakterrassen behoren tot de gemeenschappelijke delen van de VvE.

In de procedure wordt onder meer door enkele leden van de VvE gevorderd voor recht te verklaren dat de vlonders van de terrassen en de balkons niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, maar tot de privé gedeelten en zaken behoren en dat de betreffende bepaling van het Huishoudelijk reglement nietig is. Zij waren aldus van mening dat het besluit over de vlonders niet door de vergadering genomen had kunnen worden.

Objectieve uitleg akte van splitsing
De rechtbank neemt allereerst de intussen bestendige leer bij uitleg van akten van splitsing als uitgangspunt. Uitgangspunt is dat derden die niet bij de oorspronkelijke splitsing betrokken zijn, wel gebonden zijn aan die akte middels rechtsopvolging. Zo kunnen (nieuwe) leden door kennisname van de splitsingsstukken van hun rechten en plichten op de hoogte zijn. De inmiddels ‘standaard’- overweging die hiervoor binnen de rechtspraak wordt gebruikt zien we ook terug in deze uitspraak in r.o. 4.2:

(…) dat bij de uitleg van de akte van ondersplitsing het aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. (Vgl. HR 1 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337).

In r.o 4.3 en 4.4 komt de rechtbank dan op die grond tot de uitleg dat de vlonders van de balkons privé zijn en die van de (dak)terrassen gemeenschappelijk. Tot zover herkennen we de vaste jurisprudentie.

Mogelijkheid tot vaststellen gemeenschappelijk gedeelte bij twijfel?
De rechtbank gaat vervolgens in op de stelling van de VvE dat de VvE op grond van artikel 10 reglement van splitsing (op basis van Modelreglement 2006), nu er twijfel was of de delen privé of gemeenschappelijk waren, rechtsgeldig zou hebben besloten dat alle vlonders gemeenschappelijk zouden zijn. Hierover is echter minder jurisprudentie bekend. Artikel 10 waarop de VvE een beroep deed, luidt als volgt:

Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering. (…) 

Volgens de rechtbank wordt er echter niet aan twijfel toegekomen. De uitleg van de akte van splitsing  is volgens de rechtbank helder. Een objectieve uitleg van de akte van ondersplitsing brengt immers mee dat de vlonders van de balkons privé zijn en die van de (dak)terrassen gemeenschappelijk. Elk besluit dat daarmee in strijd is, is nietig, nu dit besluit in strijd met de akte van splitsing is. Aan artikel 10 wordt dan niet toegekomen.

Alleen indien en zodra de akte van splitsing op zou zijn gewijzigd, kan tot een andere uitleg worden gekomen. Hiervan is op grond van de feiten en omstandigheden in deze uitspraak geen sprake van, overweegt de rechtbank. Geoordeeld wordt dan ook dat het besluit van de VvE tot opnemen van een bepaling in het Huishoudelijk Regelement dat de vlonders op de balkons gemeenschappelijk zijn, nietig is. Onder r.o. 4.14 wordt overwogen dat de VvE bovendien geen belang heeft bij het centraal vervangen van de vlonders op de balkons.

Twijfelartikelen in modelreglementen een dode letter
Deze uitspraak onderschrijf ik en het is naar mijn mening goed dat hier (eindelijk) een rechterlijke uitspraak over is gedaan. Ook meen ik dat de vergelijkbare bepalingen in alle modelreglementen tot 2017 een dode letter zijn geworden:

MR 1972 Artikel 3 / MR 1983 Artikel 10
Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

MR 1992 Artikel 10
Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

MR 2006 Artikel 18
Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of de grond dan wel een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

Sinds de uitspraken van de Hoge Raad over uitleg van de akte van splitsing kan en wordt hier niet meer aan toegekomen. Terecht is in MR2017 die bepaling dan ook vervallen en is de volgende bepaling opgenomen:

Artikel 22
Uitleg Akte en splitsingstekening

22.1 In geval van twijfel over de uitleg van de Akte dient, in het uiterste geval door de rechter, te worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de Akte kenbaar zijn en voorts rekening wordt gehouden met:

  • de aan de Akte te ontlenen aanwijzingen, en met hetgeen daaruit valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene(n) die tot Splitsing of wijziging van de Splitsing is/zijn overgegaan;
  • de rechtsgevolgen waartoe de mogelijke interpretaties van de Akte zouden leiden;
  • de feitelijke situatie van het Gebouw en/of de Grond, waarbij kennisneming van de situatie ter plaatse van belang kan zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg het meest aannemelijk is indien de onderdelen van de Akte die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van hetGebouw en/of de Grond; en
  • de overige uit de rechtspraak eventueel voortvloeiende normen.

22.2 Indien de tekst van de Akte in combinatie met de tot de Akte behorende splitsingstekening geen uitsluitsel geeft over de vraag of een bepaalde ruimte tot een Privé-gedeelte of een Gemeenschappelijke Ruimte behoort, kan er niet op voorhand van worden uitgegaan dat hetzij de tekst van de Akte hetzij de tot de Akte behorende splitsingstekening de bedoeling van degene(n) die tot Splitsing of wijziging van de Splitsing is/zijn overgegaan juist weergeeft. De inhoud van de Akte dient te worden vastgesteld op de in Artikel 22.1 beschreven wijze, waarbij mede rekening wordt gehouden met de gedetailleerdheid waarin de betreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de Akte en zijn weergegeven op de tot de Akte behorende splitsingstekening.

22.3 Kopteksten zijn in het Reglement slechts ingevoegd voor het leesgemak en zijn niet van invloed op de inhoud van de hierin opgenomen bepalingen.

Conclusie
Dit betekent bij twijfel binnen de VvE over de uitleg van de akte van splitsing het volgende. Een besluit van de vergadering van eigenaars dat een uitleg inhoudt, heeft geen rechtsgevolg. Dit zal een nietig besluit zijn. Een beroep op een mogelijke bepaling in het reglement van splitsing dat bij twijfel de vergadering van eigenaars bevoegd zou zijn een besluit te nemen kan dan geen uitkomst (meer) bieden. Bij een geschil over de uitleg van de akte van splitsing kan uitsluitend de objectieve uitleg zoals bedoeld in onder meer de uitspraken HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337 uitkomst bieden. Hierbij kan dan het bepaalde onder artikel 22 van MR2017 als leidraad dienen, nu dit een nadere uitwerking is van die rechtsleer tot objectieve uitleg van de akten van splitsing.

Volledige uitspraak Rechtbank Overijssel van 13-02-2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:787