De afzonderlijke leden van de VvE hebben ieder met onderneemster een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een appartement in een appartementengebouw. De VvE voert namens alle appartementseigenaren het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De VvE klaagt over de ontsluiting van de bergingen in het souterrain en wil hiervoor een goede structurele oplossing.
Klacht
De VvE omschrijft in het verzoekschrift haar klacht als volgt: ‘De bergingen worden ontsloten door een fietshelling die veel te steil is en niet gebruikt kan worden, hierbij zijn al enkele bewoners gevallen met de fiets. Het grootste deel van de bewoners is nu genoodzaakt om de lift te gebruiken. Aangekomen op de kelderverdieping zijn de bergingen door twee toegangsdeuren te ontsluiten. Gezien vanaf de lift draaien de deuren de verkeerde kant op en zijn ze niet verder te openen dan 90°. De doorgang in de hal langs de deur is nu te smal om fietsen de bergingen in te brengen, dit levert continue beschadigingen op aan zowel de deur als de muur in de hal.’
Garantienormen
In de tussen de afzonderlijke leden van de VvE en onderneemster gesloten aannemingsovereenkomsten is de Woningborg Garantie- en waarborgregeling 2010 van toepassing verklaard. Op grond van artikel 9.2 van deze regeling garandeert onderneemster dat het huis of het privé-gedeelte en het gebouw voldoen aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit. Op grond van artikel 9.3 garandeert onderneemster dat het huis of het privé-gedeelte en het gebouw voldoet respectievelijk voldoen, onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden, aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Een en ander voor zover er in de regeling geen beperkingen zijn opgenomen. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
Herstel
De VvE meent dat het herstel op drie manieren kan plaatsvinden, waarbij haar voorkeur uit gaat naar optie 3 (inhoudende dat beide toegangsdeuren tot de bergingsruimten van draairichting worden veranderd en dat de kozijnen worden verplaatst richting de hal, zodat de toegangsdeuren verder open kunnen dan de huidige 90° stand). Zij vordert herstel van haar klacht op korte termijn.
Onderneemster stelt dat de draairichting en de zelfsluitendheid van de toegangsdeuren niet kan worden aangepast omdat dat in strijd is met de (brand)veiligheidseisen. Zij is bereid tegen betaling van een bedrag van € 300,00 exclusief btw optie 3 uit te voeren, waarbij de toegangsdeuren ‘naar voren’ worden geplaatst zodat deze maximaal geopend kunnen worden (maar waarbij de draairichting dus niet wordt gewijzigd).
Oordeel deskundige
De twee deuren die de bergingsgang ontsluiten draaien in de richting van de centrale gang en kunnen, vanwege de positie van de deurkozijnen in de wand (een diepe neggekant) maximaal 90° open. De deuren zijn voorzien van drangers.
Volgens de deskundige is de draairichting van deze deuren correct met de vluchtrichting mee. Op die wijze wordt bereikt dat de vluchtweg in beide gevallen via de kortste route gaat (men hoeft niet om de deuren heen te lopen om de dichtstbijzijnde buiten(vlucht)deuren en/of vluchttrappen te bereiken). Dit voldoet aan de minimum eisen in het Bouwbesluit.
Volgens de deskundige is het in het gebruik hinderlijk dat de deuren van de bergingsgang maximaal 90° open kunnen. Om een fiets in de berging te kunnen stallen of een fiets uit de berging te halen, zal de betreffende deur tussen de centrale hal en de bergingsgang eerst in de maximaal geopende stand moeten worden vastgezet. Daarvoor heeft onderneemster kleine windhaakjes op de wand geschroefd, maar deze zijn van een zodanig miniem kaliber dat ze niet duurzaam functioneel zijn en vanwege de kracht van de dranger, al uit de wand zijn gerukt, aldus de deskundige.
Verder heeft de deskundige vastgesteld dat, als deze deuren haaks open staan, de vrije doorgang van de centrale gang aanmerkelijk wordt belemmerd. In het achterste deel van de centrale gang resteert dan een vrije doorgang van ongeveer 50 cm en in het voorste gedeelte is dat 77 cm. Dit is volgens de deskundige niet alleen onwenselijk tijdens calamiteiten (belemmering vluchtweg) maar het leidt ook tot beschadigingen aan muren en deuren doordat er om deze openstaande deuren heen wordt gemanoeuvreerd.
De deskundige heeft aangegeven dat als deze deuren 180° open kunnen (dus tijdelijk bijna vlak tegen de wand vastgezet kunnen worden), de toegangen vanuit de centrale gang naar de bergingsgang met een fiets aan de hand functioneel zijn.
De deskundige komt tot de conclusie dat ten aanzien van de onpraktische positionering van de beide toegangsdeuren naar de bergingsgang, waardoor de toegankelijkheid met fietsen ernstig wordt belemmerd, niet gerealiseerd is naar de eis van goed en deugdelijk werk en dat ook niet wordt voldaan aan de volgens garantienorm 9.3 te stellen eisen.
Als herstelmethode heeft de deskundige aangegeven dat de deurkozijnen voldoende in de richting van de centrale gang in de wand moeten worden gepositioneerd zodat de deuren nagenoeg vlak tegen de wand tijdelijk kunnen worden vastgezet als met een fiets aan de hand naar of uit de bergingsgang wordt gekomen. Daarvoor moeten deurdrangers worden aangebracht die de 180° zwaai van de deuren kunnen volgen. Voor de tijdelijke fixatie van de deuren in geopende stand moeten voldoende gedimensioneerde windhaken op de wand of voldoende sterke magnetische deurstoppers op de vloer worden gemonteerd. Tot slot moeten volgens de deskundige alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden correct worden uitgevoerd.
Zowel tijdens het deskundigenbezoek als tijdens de zitting heeft onderneemster aangegeven bereid te zijn de beide deurkozijnen die toegang geven tot de bergingsgang in de negge richting de centrale gang te willen verplaatsen zodat de deuren wel ongeveer 180° open kunnen en de bergingsgang ook goed met een fiets aan de hand bereikbaar is. Arbiter constateert dat partijen niet verdeeld zijn over de technische oplossing, maar onderneemster verlangt van de VvE hiervoor een financiële bijdrage van € 300,00 (exclusief btw).
Aangezien de bevindingen en conclusie van de deskundige door partijen niet zijn weersproken en arbiter ook geen aanleiding ziet om af te wijken van wat de deskundige in zijn deskundigenbericht heeft opgenomen, neemt zij zijn bevindingen over. Arbiter ziet niet in waarom de VvE financieel moet bijdragen, zoals onderneemster meent. De huidige uitvoering voldoet immers niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en ook niet aan garantienorm 9.3, terwijl de VvE daar wel recht op heeft. Onderneemster zal daarom de hierboven genoemde werkzaamheden moet uitvoeren zonder dat zij daarvoor kosten bij de VvE in rekening kan brengen.
Hersteltermijn
De VvE heeft gevorderd dat onderneemster zal worden veroordeeld tot herstel op korte termijn. Arbiter bepaalt de termijn waarbinnen de werkzaamheden moeten worden verricht op twee maanden na de datum van het vonnis.
Scheidsgerecht: ir. C.H. Bijvoet
Gemachtigde eiseres, de VvE: –
Gemachtigde verweerster, onderneemster: –
Bron: RvA 6 november 2018, No. 81145
