Auteur: mr. E.M. van Elst[1]
Inmiddels heeft de praktijk kunnen wennen aan de gevolgen van de Wet verbetering vereniging van eigenaars en het Modelreglement splitsing 2017. In deze bijdrage wordt een overzicht gegeven van de onverwachte keuzes en knelpunten waar het bestuur en de eigenaren van de vereniging van eigenaars voor komen te staan.
1. Activeren
Vanaf de vernieuwing in 2005 van de titel in het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot appartementsrechten is een langdurig offensief gestart om vereniging van eigenaars te activeren. Inmiddels zullen de meeste verenigingen beseffen dat bijvoorbeeld de registratie in het handelsregister een vereiste is. Met dergelijke formaliteiten is de planning voor groot toekomstig onderhoud van de gebouwen van de voormalige slapende verenigingen echter niet vastgesteld. Bij de Wet verbetering vereniging van eigenaars lijkt ook met name gedacht te zijn aan de (snelle) conclusie dat ruim 60% procent van alle verenigingen bestaat uit vooroorlogse wooncomplexen en bijna 75% van alle verenigingen gelegen is in de Randstad.[2] Bij de nieuwste vormen van gebiedsontwikkeling is echter populair om binnen een gebouw functies als wonen en bedrijvigheid te combineren. Mede naar aanleiding van de verbeteringen is het Modelreglement splitsing 2017 opgemaakt.[3] In het reglement zijn voor alle verenigingen dezelfde nieuwe vereisten en bevoegdheden van toepassing.[4] Met name bij omvangrijke verenigingen van eigenaars leiden de wijzigingen tot een grote behoefte aan een goed geïnformeerd en professioneel bestuur dat het voortouw neemt bij de keuzes voor nieuwe instrumenten, maar ook de toelichting daarover aan de eigenaren.
2. Sparen
In december 2015 werd in de Juridische evaluatie toepassing Machtigingswet VvE gesteld dat er sprake is van grote problemen in de vooroorlogse wijken van de gemeenten Den Haag en Rotterdam.[5] Na verdere onderzoeken werd geconcludeerd dat 51% van de verenigingen niet beschikte over een reservefonds om het toekomstig noodzakelijk onderhoud te laten verrichten.[6] Een groot aantal instrumenten is inmiddels beschikbaar, waarbij het college van burgemeester en wethouders zelfs een bestuurlijke sanctie aan de eigenaren kan opleggen (een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang). Er is echter grote terughoudendheid met de inzet van deze middelen op basis van artikel 1a van de Woningwet.
De internetconsultatie bij de Wet verbetering vereniging van eigenaars concentreerde zich op de verplichting tot sparen. Uit de 49 reacties is met name af te leiden dat de formulering van de 2 mogelijkheden om aan deze verplichting te voldoen zeer algemeen is gebleven. Als hoofdregel kan gezien worden dat de hoogte van het reservefonds gelijk is aan 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Op het eerste gezicht een eenvoudig aanknopingspunt, maar nuttig zou zijn geweest wanneer suggesties waren overgenomen zoals de koppeling met de herbouwwaarde welke wordt aangehouden voor de opstalverzekering. Of de uitbreiding van de herbouwwaarde met een bepaald bedrag voor een mogelijk noodzakelijke sloop voordat tot de daadwerkelijke herbouw kan worden overgegaan.
Het alternatief voor het rekenen met dit percentage is het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan, welke ziet op een periode van 10 jaar en ten hoogste 5 jaar oud is. De wet schrijft een gelijkmatige toerekening van kosten voor aan de onderscheiden jaren. Dit vereiste lijkt goedkoopmanschap, maar kan in de praktijk als zeer voorzichtig worden ervaren. Wanneer het plan vaststelt dat de vervanging van het dak over 10 jaar dient plaats te vinden, kan een iets hogere reservering in de laatste jaren wenselijk zijn, juist aangezien deze voor rekening komt van de eigenaren op dat moment. Inhoudelijke vereisten aan het meerjarenonderhoudsplan zijn er niet, hoewel hier juist vanuit de niet-professionele bestuurders van een vereniging behoefte aan zal bestaan. In de praktijk ontstaat een spanningsveld tussen de mogelijkheden indien de eigenaren druk uitoefenen om de minimale reserveringen te doen.
Overigens blijft de vergadering bevoegd om te besluiten om een extra uitgave voor al dan niet onvoorzien onderhoud te doen en de daaraan gekoppelde voorschot-bijdragen van de eigenaars te verlangen, ook als een reservefonds aanwezig is.[7] Ter zake de wijzigingen is geen aandacht besteed aan het fiscale feit dat het aandeel van een appartementseigenaar in het opgebouwde reservefonds van de vereniging een vermogensbestanddeel voor de inkomstenbelasting.
3. Uitstellen
Met name partijen als woningbouwcorporaties en beleggers hebben bezwaar tegen het direct storten van de reserveringen op rekening van de vereniging van eigenaars. Dergelijke vastgoedeigenaren voor een lange periode voorzagen in de bedrijfsvoering te worden beperkt door een slechtere liquiditeitspositie. Ook werd gedacht aan kleine verenigingen waarin door een goede verstandhouding tussen eigenaren de strikte spaarregeling onwenselijk zou zijn. De grondslag voor een bijzondere financiële positie van deze laatste groep kan worden betwijfeld, maar mede hierdoor is in de wet opgenomen dat bij splitsingsreglement of bij besluit van de vergadering genomen met vier vijfde meerderheid een uitstel van de te storten reservering kan worden verleend.
De voorwaarden van het uitstel worden niet verder uitgewerkt, maar als minimum mag worden aangenomen dat de eigenaar de storting dient te doen op het moment dat de vereniging de uitgave voor onderhoud dient te doen. Natuurlijk bestaat het risico dat een uitgestelde bijdrage niet wordt voldaan op het moment dat de vereniging de daarmee corresponderende uitgaven dient te voldoen. De kans op discussie tussen een eigenaar en het bestuur van de vereniging zal ook groter zijn, wanneer de uitgaven niet geheel gelijk zijn aan het meerjarenonderhoudsplan. Met name het verhaal van de uitgestelde bijdragen op het moment dat de noodzakelijke werkzaamheden dienen te worden verricht, kan dan ook tot grote praktische problemen leiden, welke in de wet nauwelijks lijken te worden onderkend.
Zeer relevant is de vraag of het besluit tot uitstel kan zien op slechts één eigenaar, of dat een uitstel dient te gelden voor alle eigenaren. Verdedigd wordt dat de ondernemer die een gebouw ontwikkelt en splitst, een dergelijke bepaling in de splitsingsakte kan opnemen.[8] Nieuwe eigenaren van appartementsrechten zouden immers op de hoogte zijn van deze regeling. Anderzijds zal een eigenaar van een groot aandeel in de gemeenschap van de vereniging die naderhand een besluit tot uitstel van betaling slechts ten behoeve van zichzelf afdwingt, zeer waarschijnlijk de belangen van de minderheid schenden. Diezelfde belangenafweging lijkt echter niet aan de orde wanneer een eigenaar met een groot aandeel besluit dat het uitstel aan alle eigenaren toekomt, zelfs indien eigenaren van kleinere aandelen graag de middelen direct ter beschikking van de vereniging zou hebben.
In het belang van de vereniging en de verhoudingen tussen eigenaren, is aan te raden om voor het uitstel dat slechts aan één eigenaar wordt gegeven, nadere voorwaarden en vereisten op te nemen in het splitsingsreglement. Mogelijkheden zijn harde voorwaarden zoals een absolute einddatum aan het uitstel, maar met name de bevoegdheid voor de overige eigenaren om periodiek geïnformeerd te worden over de solvabiliteitspositie en de mogelijkheid om vervangende zekerheid te verlangen, bijvoorbeeld door een hypotheekrecht op de betreffende appartementsrechten of pandrechten op andere middelen.
Ook zonder besluit of bepaling in het splitsingsreglement, kan van de directe verplichting tot bijdrage worden afgezien door een vervangende bankgarantie te stellen. Wederom zijn bij wet geen nadere voorwaarden aan de bankgarantie gesteld, waardoor onzeker is of de vereniging bepalingen kan voorschrijven over de termijn van de garantie, eventuele bijtellingen voor wat betreft het bedrag, en overige bijzonderheden zoals een jaarlijkse vernieuwing of uitsplitsing bij eigendom van meerdere appartementsrechten.
4. Lenen
Hoewel verdedigd werd dat een vereniging ook voor het inwerking treden van de wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars geldleningen aan kon gaan, geeft een nieuw lid 4 van artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek hiervoor een expliciete basis.[9] Voor de lening is een normale meerderheid van stemmen in de vergadering nodig. Door de hoofdelijke aansprakelijkheid van de eigenaren ten tijde van het aangaan van de lening bestaat er een grote mate van terughoudendheid om tot dergelijke leningen te besluiten. In dat kader wordt zelfs gesuggereerd dat het beter is om in het splitsingsreglement te bepalen dat geen leningen kunnen worden aangegaan.[10] Opmerkelijk is daarbij dat een vervreemding van het appartementsrecht slechts leidt tot een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de voormalig eigenaar, indien van de lening opgave is gedaan aan de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar zou slechts aansprakelijk zijn voor het bedrag dat uit de opgave van de vereniging blijkt[11], hieronder lijkt echter te zijn begrepen de hoogte van de lening alsmede de eventuele rente, boete en kosten verbonden aan de lening. Van groot belang is dan ook dat de nieuwe eigenaar niet alleen over de hoogte van de hoofdsom wordt geïnformeerd, maar tevens over alle voorwaarden van de lening. Niettemin zal tevens een nieuwe eigenaar, simpelweg door zijn lidmaatschap, uiteindelijk draagplichtig zijn voor de aflossing van de lening aangezien dit een schuld van de vereniging betreft. Voor een schuldeiser en de eigenaren onderling zal derhalve de hoofdelijke verbondenheid onbekend of in ieder geval onzeker zijn.[12]
Recent lijken met name de leningen voor verduurzamingsmaatregelen een goede mogelijkheid te zijn om door de vereniging zelf af te laten sluiten. Zaken als zonnepanelen of isolatiemateriaal worden daarbij ook vaak aangebracht in of op de gemeenschappelijke gedeelten. Interessant is daarbij de mogelijk om zekerheidsrechten te vestigen ten behoeve van schuldeisers. Bijvoorbeeld doordat voor de te plaatsen zonnepanelen een opstalrecht wordt gevestigd waarop een recht van hypotheek wordt verleend. Voor het bestuur zal er in beginsel geen grondslag zijn om alle eigenaren te vertegenwoordigen en op dergelijke wijze over de gemeenschappelijke ruimten te beschikken. Wel is er de mogelijkheid om de gemeenschappelijke zaken aan een derde in gebruik te geven.[13]
Overigens wordt de lening van de vereniging gelijkgesteld met een eigenwoningschuld en zou voor de eigenaren in verhouding van hun aandelen in de lening ook voor de inkomstenbelasting recht op aftrek van de rente over de lening kunnen bestaan.
5. Ondernemen
In de regel is een vereniging van eigenaars geen ondernemer in de zin van de Omzetbelasting, maar bestaat de mogelijkheid dat omzetbelasting wordt doorgeschoven naar eigenaren welke wel als ondernemer kwalificeren.[14] Aangezien deze mogelijkheid doorgaans niet bestaat voor particulieren zal de omzetbelasting verschuldigd over de aanschafprijs en installatie van zonnepanelen niet teruggevraagd kunnen worden. Natuurlijk kan een uitkomst zijn om de zonnepanelen onder te brengen in een aparte energiecoöperatie, welke wel als ondernemer voor de omzetbelasting kwalificeert. Uitkomst kan echter zijn om de vereniging van eigenaars als ondernemer aan te melden. Vereiste is wel dat energie terug wordt geleverd aan de energieleverancier en niet per saldo wordt aangewend als energievoorziening voor de gemeenschappelijke ruimten. Overigens kunnen particulieren zich onder dezelfde voorwaarden tevens aanmelden als ondernemer. Voor de zonnepanelen welke als onroerende zaken worden gekwalificeerd zal hierdoor de 10 jaar herzieningstermijn van toepassing zijn. In de praktijk kan deze fiscale kwalificatie voor een particuliere koper als bezwarend worden ervaren (juist wanneer de zonnepanelen als een algemeenheid van goederen worden overgedragen).
Voor de mogelijkheid tot plaatsing van (gemeenschappelijke) zonnepanelen is in het Modelreglement splitsing 2017 geen voorziening getroffen. Wel is expliciet en minutieus de mogelijkheid benoemd voor eigenaren om oplaadpunten voor elektrische auto’s te kunnen installeren.[15] Deze regeling blijkt echter vaak technisch niet werkbaar, bijvoorbeeld doordat het oplaadpunt niet op het privé-gedeelte kan worden geïnstalleerd. De zekerheid welke is ingebouwd om nadelige gevolgen voor de vereniging te voorkomen (zoals de vereiste tussenmeter en de verplichting tot verwijdering indien het oplaadpunt niet meer wordt gebruikt), lijken hierdoor de mogelijkheid tot het efficiënt aanleggen van een oplaadpunt te beperken.
De Wet van 4 juli 2018 tot wijziging van de Warmtewet geeft in hoge mate de bevestiging dat een vereniging van eigenaars geen leverancier is als gedefinieerd in deze wet. Mede door de toelichting op de wijzigingswet bestaat echter wel degelijk de mogelijkheid dat een vereniging toch als leverancier wordt gekwalificeerd en daardoor (naast het vereiste om voor de individuele bemetering van energie zorg te dragen, ook andere verplichtingen heeft.[16] De vereniging zou zelfs door toedoen van een eigenaar welke een huurovereenkomst afsluit zonder dat daarin de levering van warmte als verplichting wordt vermeld, als leverancier kunnen kwalificeren. Het Modelreglement splitsing 2017 behandelt deze mogelijkheden niet, waardoor aanvullende verplichtingen in de splitsingsakte wenselijk zijn om eigenaren van deze risico’s op de hoogte te brengen.
Zoals eerder aangegeven kent het Modelreglement splitsing 2017 de vereniging de mogelijkheid toe om met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten een gebruiksovereenkomst te sluiten ten behoeve van eigenaars of derden. Naast het globale voorbehoud dat eigenaren niet onredelijk in hun genot mogen worden beperkt, is er de harde eis dat de gebruiksovereenkomst een opzegtermijn van ten hoogste 6 maanden heeft. Tot opzegging kan de vergadering besluiten met een twee derde meerderheid. Afgezien van de opzegtermijn is geen maximum gesteld aan de looptijd van de gebruiksovereenkomst. In vergelijking met het verbod tot afsluiten van langdurige onderhoudscontracten zolang twee derde deel van de appartementsrechten niet is overgedragen onmiddellijk na oprichting van de vereniging, is dat merkwaardig. Echter, op dit algehele verbod voor de vereniging is kritiek.[17]
Voor huurders van privé-gedeelten geldt een groot aantal verplichtingen ten opzichte van de vereniging, waarbij zelfs een borgstelling door een gebruiker voor de verplichtingen van een eigenaar kan worden vereist. Er is veel voor te zeggen om in deze verhouding enige balans aan te brengen. Zo zou een nalatig onderhoud aan gemeenschappelijke ruimte, welke als een gebrek onder de gebruiksovereenkomst wordt beschouwd, direct verwijtbaar moeten zijn aan de vereniging. Er lijkt daarnaast weinig ruimte in het Modelreglement splitsing 2017 voor een dialoog tussen gebruiker en bestuur van de vereniging, bijvoorbeeld over aan te brengen en bij einde van het gebruik weer weg te nemen zaken (met name indien deze zaken gezien zouden worden als bestanddelen van een onroerende zaak).[18]
6. Controleren
Uit vorenstaande beknopte opsomming van nieuwe vereisten en bevoegdheden blijkt dat voor veel besturen van verenigingen een professionaliseringsslag noodzakelijk zal zijn.[19] De keuze om gebruik te maken van de nieuwe instrumenten en de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de vereisten, kan daarbij gemakkelijk leiden tot spanningen tussen de eigenaren, of de eigenaren en het bestuur van de vereniging. Eigenaren met een recht op een klein aandeel en bestuurders die onafhankelijk willen optreden, kunnen daarbij gemakkelijk onder druk worden gezet door partijen die de vergadering van eigenaars domineren. Het Modelreglement splitsing 2017 is daarbij een uitgangspunt waarbij meer dan ooit specifieke invulling noodzakelijk is bij het opstellen van de splitsingsakte.
[1] Erwin van Elst is kandidaat-notaris bij VBC Notarissen
[2] Zie: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/20/bijna-drie-kwart-verenigingen-van-eigenaren-in-randstad
[3] Zie: https://www.knb.nl/nieuwsberichten/modelreglement-van-splitsing-in-appartementsrechten-2017-vastgesteld
[4] Het Modelreglement splitsing 2017 stelt in artikel 14.5 zelfs dat de wettelijke reserveringsvereisten voor gebouwen met woningen ook zouden gelden voor gebouwen waarin zich geen woningen bevinden
[5] Centrum voor Openbare Orde en Veiligheid, Juridische evaluatie toepassing Machtigingswet VvE, December 2015
[6] Zie de Memorie van Toelichting: Kamerstukken II, 2015-2016, 34479, nr. 3, p. 2
[7] Zie hierover meer uitgebreid: De model-splitsingsreglementen toegelicht, Handleiding voor de praktijk, 2018, N.L.J.M. Rijssenbeek, p. 83
[8] Zie: https://vverecht.nl/2018/01/nader-verkend-artikel-5126-lid-3-voorwaarden-aan-uitstel-storting-reservefondsbijdragen/
[9] Zie: R.F.H. Mertens, De Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars, WPNR 2017/7167
[10] Zie voor deze overweging in de Memorie van Toelichting: Kamerstukken II, 2015-2016, 34479, nr. 3, p. 12
[11] Letterlijk: Kamerstukken II, 2015-2016, 34479, nr. 3, p. 22
[12] Zie uitgebreid: J. Veenhof en J. Paauwe, Wetsvoorstel verbetering vereniging van eigenaars, Vakblad Financiële Planning, mei 2017
[13] Zie: Modelreglement splitsing 2017, artikel 21.3
[14] Zie: Besluit ‘Omzetbelasting. Aftrek van omzetbelasting’ van 25 november 2011, nr. BLKB 2011/641M
[15] Zie: Modelreglement splitsing 2017, artikel 28.3
[16] Zie uitgebreid: https://www.rijssenbeek.nl/vves-uitgezonderd-van-de-warmtewet-of-toch-niet/
[17] Zie onder andere: M.C.E. van der Vleuten, Huur; Knelpunten en oplossingsrichtingen in gemengde complexen (VvE’s) met grooteigenaars (literatuurstudie), 10 november 2015, p. 40
[18] Zie ook: M.C.E. van der Vleuten, Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners, (diss. Heerlen), Maastricht, Nexus 2017
[19] Zie voor het meest recente onderzoek naar samenstellingen van verenigingen het rapport: Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, een verkennend onderzoek, Centraal Bureau voor de Statistiek, 2016
