Uitleg van een (oude) splitsingsakte

Hof Den Haag 8 mei 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1007 – Deze uitspraak is vooral interessant vanwege de opbouw van de splitsingsakte waarin integraal een modelreglement van toepassing wordt verklaard, en de interpretatieproblemen die dat met zich mee kan brengen. Het geschil betreft de uitleg van de splitsingsakte als het gaat om de bijdrageplicht van de eigenaars aan het onderhoud.
(Deze noot is eerst verschenen in TBR 2018/165)

Inhoud van de splitsingsstukken
De splitsing van dit complex in Rotterdam is vormgegeven met een akte van splitsing uit 1976, waarin een modelreglement van toepassing is verklaard. Het gebouw bestaat uit één bedrijfsruimte met een aandeel in de gemeenschap(pelijke kosten) van 9/18e en 9 woonappartementen met ieder een aandeel van 1/18e in de gemeenschap(pelijke kosten). Ieder appartementsrecht heeft één stem.

In de akte van splitsing zijn bijzondere bepalingen opgenomen over de verdeling van de kosten. In deze splitsingsakte is in artikel 4 bepaald dat – kort gezegd – de eigenaar van de bedrijfsruimte zelf het onderhoud van het bedrijfsappartementsrecht betaalt, en dan alleen die kosten voor onderhouds- en/of herstelwerkzaamheden waartoe hij zelf besluit. De eigenaar van het bedrijfsappartementsrecht zal “op generlei wijze bijdragen in de onderhoudskosten van de woonappartementsrechten”.

Voor de woonappartementsrechten is een zelfde bepaling in spiegelbeeld opgenomen; ook voor hen is bepaald dat zij op generlei wijze zullen bijdragen in de onderhoudskosten van het bedrijfsappartementsrecht.

Vervolgens is Modelreglement 1973 integraal van toepassing verklaard. In dit modelreglement is in artikel 2 beschreven dat – kort gezegd – de schil en de constructieve gedeelten van het gebouw en de installaties tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend. In artikel 17 van dit modelreglement is voorts geregeld dat de kosten die worden gemaakt in verband met het onderhoud, herstel en vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten, voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Volgens artikel 23 van dit modelreglement geldt een bijdrageplicht naar rato van de verdeelsleutel van de aandelen in de gemeenschap.

Betalingsverplichting
De VvE heeft in een rechtsgeldige vergadering besloten tot een eenmalige extra bijdragen van in totaal € 20.000 in verband met onderhoud en/of herstel van het dak en de schoorstenen. De eigenaar van de bedrijfsruimte maakte bezwaar tegen het feit dat hij op grond van de veronderstelling dat dak en schoorstenen gemeenschappelijk zouden zijn, de helft van dit bedrag zou moeten betalen. Hij maakte met terugwerkende kracht ook bezwaar tegen de vaststelling van de maandelijkse bijdrage, omdat hij via de bijdrage meebetaalt aan het onderhoud van met name de balkons bij de woningen, de standleidingen en de gevel van het gebouw vanaf de eerste verdieping en hoger. De eigenaar van de bedrijfsruimte stelde dat de bijdrage in strijd met de akte van splitsing en het splitsingsreglement zou zijn vastgesteld, omdat hij niet aan deze kosten zou hoeven meebetalen.

Uitleg van de akte
Het Hof bevestigde echter de redenering van de kantonrechter dat het geheel van akte en reglement objectief moet worden uitgelegd. Dit wordt ook wel de objectieve maatstaf genoemd, zoals deze voor uitleg van splitsingsstukken voor het eerst door de Hoge Raad is geformuleerd in HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522 (Prinsenwerf)[1] en aangevuld in ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119 (Mitros). Bij de uitspraak inzake Prinsenwerf werd duidelijk dat

Bij de uitleg [van de splitsingsstukken] komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.”

In de uitspraak inzake Mitros werd deze maatstaf aangevuld:

De aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties van de splitsingsstukken zouden leiden, wordt expliciet voorgeschreven als uitlegmaatstaf voor het geval dat de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen.

Een objectieve uitleg van de akte brengt volgens zowel kantonrechter als het hof met zich mee dat in de hier besproken casus – kort gezegd – de schil van het gebouw en de installaties tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, zoals in artikel 2 jo 17 van het reglement is bepaald. Pas daarna kan de regel van artikel 4 van de splitsingsakte worden toegepast op die gebouwdelen die niet gemeenschappelijk zijn volgens het reglement.

Geen hiërarchie akte – reglement
Er is geen sprake van hiërarchie tussen akte en reglement zoals de eigenaar van de bedrijfsruimte aanvoerde. Hij stelde dat de bepaling in de akte (dat beide soorten eigenaars niet voor elkaars onderhoud zouden betalen) boven de algemenere bepalingen van het modelreglement zouden gaan. De omstandigheden van het geval die mogelijk een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van de splitsingsakte, maar daarin niet tot uitdrukking zijn gebracht, mogen volgens het hof echter geen rol spelen bij de uitleg van de akte. Ook de maatstaven van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen appartementseigenaren bepalen, kunnen niet tot een andere uitleg van de splitsingsstukken leiden. Een verklaring van de notarisklerk die het doel van de indertijd opgerichte akte toelichtte, bood derhalve geen soelaas voor de eigenaar van het bedrijfsappartement.

Deze uitleg leidt er toe dat dat het onderhoud van de ‘buitenschil’ van het gebouw voor rekening van alle eigenaren gezamenlijk komt, inclusief de balkons en de verticale standleidingen. De eigenaar van de bedrijfsruimte is door de VvE terecht aangeslagen voor de helft van alle gemeenschappelijke kosten.

Geen maatwerk
Deze uitspraak is een voorbeeld van een poging om een compacte splitsingsakte te maken, waarbij het modelreglement niet wordt aangepast opdat het perfect past op de bedoeling van degene die splitst. In deze akte is weliswaar aangegeven wat de bedoeling is: kosten zijn zoveel mogelijk privé en bedrijfsruimte en woningeigenaren betalen in beginsel alleen voor het onderhoud van hun eigen gebouwdelen. Verzuimd is echter om de standaardbepalingen van het modelreglement aan te passen. Omdat akte en reglement één zijn, blijft de omschrijving van de gemeenschappelijke gedeelten recht overeind. Er blijft dan nog maar heel weinig over dat valt onder de specifieke regeling van de kosten van het onderhoud van de verschillende gebouwdelen die tot bedrijfsruimte dan wel woonappartementen behoren.

Wijziging kostenverdeling
Het hof heeft in de uitspraak een aanwijzing gegeven hoe de kostenverdeling aangepast had kunnen worden. De eigenaar van de bedrijfsruimte had gebruik kunnen maken van de bepaling (die in de meeste modelreglementen is opgenomen en ook in het van toepassing zijnde Modelreglement 1973) dat bij twijfel over wat tot de gemeenschappelijke zaken behoort, de VvE vergadering daarover beslist. Bij een hem onwelgevallig besluit had de eigenaar de weg van een verzoek om vernietiging van dit besluit ex art. 5:130 BW kunnen bewandelen. De kans op succes zou naar mijn mening echter gering zijn na de hiervoor reeds aangehaalde uitspraken van de Hoge Raad.[2] Wat er tot de privé gedeelten of tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, moet immers naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening. De betreffende akte is hier niet volstrekt helder in, nu daarin tegenstrijdige bepalingen zijn opgenomen.

De eigenaar had om vernietiging van het besluit tot vaststelling van de bijdragen zelf kunnen verzoeken. Ook dat is niet gebeurd, de eigenaar van de bedrijfsruimte deed een beroep op de nietigheid van het besluit, mogelijk omdat de termijn voor vernietiging van het besluit reeds was verlopen. Van nietigheid is echter slechts sprake wanneer het besluit strijdig is met de wet of de akte van splitsing. Het hof voegt in r.o. 12 ook nog strijd met totstandkomingsvoorschriften toe, maar die vallen naar mijn mening onder de vernietigingsgronden van art. 2:15 BW. Om te beoordelen of een besluit strijdig is met de akte van splitsing met daarin opgenomen het splitsingsreglement, komt het aan op de uitleg van de splitsingsstukken, met een voor de eigenaar van de bedrijfsruimte ongewenst en onverwacht gevolg. De notaris zal het zo bij het maken van de akte ongetwijfeld niet bedoeld hebben!

NB: de eigenaar van de bedrijfsruimte had ook de weg van artikel 5:139 BW kunnen trachten te bewandelen om de splitsingsakte te wijzigen. Hij heeft echter maar één stem in deze VvE, zodat zijn positie zwak zal zijn. Als de andere eigenaren niet mee willen werken aan wijziging van de kostenverdeling, heeft de eigenaar van de bedrijfsruimte ten minste 4 eigenaren van een woonappartement nodig om de in artikel 5:140 lid 2 BW benodigde 50% te behalen om de rechter om een vervangende machtiging tot wijziging van de akte te verzoeken. De eigenaar van de bedrijfsruimte in deze VvE treft het derhalve niet.

 

[1] Zie voor een commentaar op de gecasseerde uitspraak van het Hof: M.M. van Rossum en R.F.H. Mertens, ‘Uitleg van leverings- en vestigingsakten en van de splitsingsakte van een appartementsrecht: enkele kanttekeningen’, TBR 2013/96.

[2] Zie ook: N.L.J.M. Rijssenbeek, De model-splitsingsreglementen toegelicht, Den Haag: IBR 2015, art. 18 lid 1, aant. 1 en 2.

 

Lees de hele uitspraak: ECLI:NL:GHDHA:2018:1007