VvE overschrijdt statutaire bevoegdheid: besluit tot bijdrage nietig

Gerechtshof Amsterdam 18 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3370 – In een winkelcentrum besluiten twee VvE’s tot een bijdrage aan het in oude luister herstellen van een gedempte gracht, die op gemeentegrond gelegen is. Eén van de eigenaars in een van de VvE’s is het daar niet mee eens en weigert zijn bijdrage te voldoen. De eigenaar roept de nietigheid van het besluit van zijn VvE in, op grond waarvan hij de bijdrage verschuldigd is. Het besluit is nietig, omdat het een wettelijke en statutaire grondslag ontbeert. In hoger beroep wordt dat standpunt bevestigd.   

Taken en bevoegdheden van de VvE

Blijkens artikel 5:126 lid 1 BW voert de de VvE het beheer (1) over de gemeenschap. In artikel 5:112 lid 1 sub a BW is bepaald dat het splitsingsreglement moet inhouden welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen. Vervolgens wordt dit wettelijk kader in de modelreglementen uitgewerkt. In de hier behandelde kwestie bepaalt het reglement, dat eigenaars zijn verplicht zijn om bij te dragen in de gemeenschappelijke schulden en kosten, (..). Verder bepaalt artikel 3 lid 1 onder a van het reglement, dat tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek onder meer worden gerekend die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan. Bij de oprichting en vaststelling van de statuten van de vereniging van eigenaars in het reglement, is vervolgens bepaald, dat van vereniging heeft ten doel heeft het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. (2)

Aan de hand van deze voorschriften in onderlinge samenhang bezien moet worden bepaald, of de VvE bevoegd is besluiten te nemen en de daarmee gemoeide kosten om te slaan over haar leden, die deze kosten op grond van de wet en het reglement verschuldigd zijn.  Het hof komt in deze specifieke kwestie tot het oordeel, dat dat niet het geval is en motiveert dat oordeel als volgt:

‘De (gedempte) gracht is geen gemeenschappelijk gedeelte in de zin van artikel 1 sub d van het splitsingsreglement, omdat hij geen onderdeel is van het gesplitste gebouw en de daarbij behorende grond. Evenmin is de gracht te beschouwen als een gemeenschappelijke zaak in de zin van artikel 1 sub e van dat reglement, omdat de desbetreffende grond eigendom is van de gemeente en niet is gesteld of gebleken dat het exclusieve gebruiksrecht daarvan toekomt aan alle appartementseigenaren of een groep appartementseigenaren, zodat moet worden aangenomen dat het om openbare grond gaat en niet om grond die “bestemd [is] om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden”. Nu ook niet valt in te zien hoe het onderhoud of het gebruik van wél gemeenschappelijke gedeelten of zaken door de onderhavige kosten wordt gediend, betekent het voorgaande dat de bijdrage voor het dempen van de gracht niet op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 1 onder a voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren kan worden gebracht.’

Vervolgens toetst het hof het besluit aan de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. Dat is opmerkelijk, want met de vaststelling dat geen sprake is van ‘beheer over de gemeenschap’ zou als vastgesteld kunnen worden, dat de VvE haar wettelijke en statutaire bevoegdheden overschreden heeft. Het Hof ziet echter in de statutaire bepaling, dat de vve ten doel heeft het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars een zelfstandige rechtsgrond waaraan het besluit getoetst wordt:

‘Naar het oordeel van het hof kan ook niet worden gezegd dat de dempingskosten zijn gemaakt in het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig. Ook als juist is dat, zoals de VvE heeft aangevoerd, het winkelcentrum door het dempen van de gracht voor het publiek aantrekkelijker is geworden en de winkeliers in de aan die (voormalige) gracht gelegen winkels meer ruimte hebben gekregen om hun waren uit te stallen, kan de conclusie hooguit zijn dat die kosten zijn gemaakt in het commerciële belang van de winkeliers en/of de eventuele verhuurders van de winkels. Naar het oordeel van het hof is dat belang niet gelijk te stellen met het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig. De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht.’

Hier sluit het hof niet uit, dat besluiten worden genomen die gemaakt worden in het belang van de gezamenlijke eigenaars, ook als die kosten niet direct het beheer van de gemeenschappelijke zaak betreffen. In dit specifieke geval liggen die kosten volgens het hof echter in een te ver verwijderd verband van dat belang. De VvE is kennelijk niet bedoeld om publieke werken mede te bekostigen, ook al is daar een denkbaar belang bij aanwezig voor de eigenaars. Dat belang is volgens het hof echter niet direct verbonden aan het zijn van appartementseigenaar zelf. Dat acht ik een wat theoretisch onderscheid, nu met name bij appartementsrechten met een commerciële bestemming het belang van de eigenaars met name zo niet uitsluitend gelegen is in de exploitatiemogelijkheden daarvan. Daar komt bij dat in deze kwestie niet in geschil is, dat promotiebijdragen voor het winkelcentrum blijkens de splitsingsakte als gemeenschappelijke kosten worden aangemerkt. Daarmee is de bedoeling van de opstellers hier duidelijk: het gemeenschappelijk belang is niet slechts beperkt tot de instandhouding en het beheer van het gebouw, maar ziet ook op de exploitatiemogelijkheden van de appartementen voor de eigenaars gezamenlijk. Verder zal niemand bestrijden, dat het de VvE wél vrij zou hebben gestaan het bestreden besluit te nemen als de grond tot de gemeenschappelijke gedeelten zou hebben behoord. Het met het besluit gediende belang (vergroting van de aantrekkingskracht van het winkelgebied) wordt daar echter niet anders door. Hoewel de redenering in dit specifieke geval goed te volgen is, roept het mij mij vragen op naar de grens tussen beheer (goederenrechtelijk) en gemeenschappelijke belang (verenigingsrechtelijk). Moet het ‘gemeenschappelijk belang’ zodanig beperkt worden uitgelegd, dat dat belang slechts strekt tot het feitelijk beheer en instandhouding van het gebouw, of zijn ook andere belangen denkbaar? Mijns inziens is het laatste het geval, maar vindt de verenigingsrechtelijke vrijheid van de ALV om besluiten te nemen in het belang van de gemeenschap van eigenaars zijn begrenzing in die situaties waarin de goederenrechtelijke bepalingen een uitputtende regeling bevatten. Dat lijkt hier aan de orde.

Dat het hof vaststelt, dat geen sprake is van een besluit dat een gemeenschappelijke zaak betreft, zou zo bezien op zichzelf genomen al voldoende grondslag bieden voor het oordeel, dat het besluit nietig is, zeker nu de betreffende gedempte gracht eigendom van de gemeente blijft. Het besluit is in strijd met een materiële bepaling van het reglement (artikel 3 lid 1 sub a, en daarmee op grond van artikel 5:129 jo 2:14 BW nietig. De beoordeling van de vraag of het besluit een gemeenschappelijk belang dient, kan in dat geval achterwege blijven naar mijn mening.

Bijdrageplicht toch dwingend regelen?  

Artikel 5:112 lid 3 BW bepaalt, dat het reglement kan een regeling kan inhouden, krachtens welke aan alle of bepaalde appartementsrechten mede verbonden is het lidmaatschap van een andere, nader in het reglement omschreven vereniging of coöperatie, voor zover dit lidmaatschap in overeenstemming is met de statuten van die vereniging of coöperatie.  Met toepassing deze regeling wordt een breder bereik mogelijk gemaakt. Stel dat hier sprake zou zijn van een op grond van 5:112 lid 3 BW voorgeschreven lidmaatschap van een boek 2 winkeliersvereniging, binnen wiens statutaire doeleindenomschrijving het besluit wel zou vallen, dan zou de betreffende appartementseigenaar langs die weg alsnog gehouden kunnen zijn tot een bijdrage in de kosten.

Wanneer een akte van splitsing conform artikel 5:112 lid 3 BW een kwalitatief lidmaatschap van een boek 2 vereniging voorschrijft, dan dient de akte van splitsing uitdrukkelijk het belang van de betreffende vereniging te bevatten. Uit Rechtbank Amsterdam 24 juli 2002 (ECLI:NL:RBAMS:2002:AF3489, (3)) blijkt dat de regeling van artikel 5:112 lid 3 BW is ingegeven door “de in de praktijk bestaande behoefte bepaalde deelbelangen van tot een vereniging van eigenaren behorende appartementseigenaren, bijvoorbeeld bewonersbelangen of winkeliersbelangen (…), gezamenlijk te kunnen behartigen via afzonderlijke verenigingen, die speciaal de behartiging van deze deelbelangen tot doel hebben en waarvan het lidmaatschap derhalve eveneens kwalitatief dient te zijn.”

De verwijzing naar ‘bewonersbelangen’ of ‘winkeliersbelangen’ is met name relevant, omdat die kennelijk worden onderscheiden van eigenaarsbelangen. Met een aan het appartementsrecht gekoppeld lidmaatschap kan derhalve een wettelijke grondslag worden gevonden voor besluiten, die bij een reguliere omschrijving in een splitsingsreglement daarmee in strijd zouden kunnen zijn.  Om een dergelijke regeling in te voeren is echter wijziging van de splitsingsakte vereist. Dat kan met toepassing van artikel 5:139 leden 1 of 2 BW

Volledige uitspraak: Gerechtshof Amsterdam 18 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3370

(1) Zie voor een uiteenzetting van het verschil tussen daden van beheer en beschikking de bijdrage ‘Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing‘, Mr. J.B.C. Tummers en prof. mr. R.F.H. Mertens, ook op VvERecht.nl
(2) In de Modelreglementen zijn vergelijkbare bepalingen opgenomen, zie onder meer artikelen 8, 9 en 42 MR 2006 en de artikelen 10, 11 en 46 MR 2017
(3) Niet gepubliceerd