Afwijking van de technische omschrijving bij appartementencomplex

In dit geschil in hoger beroep komt een VvE op tegen de afwijzing van haar vorderingen in eerste aanleg. In eerste aanleg zijn twee (samengevoegde) procedures gevoerd naar aanleiding van een tussen de leden van de VvE en onderneemster gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. De VvE stelt dat een aantal kozijnen en deuren niet voldoet aan de brandwerendheidseisen, dat een deel van de beglazing verkeerdom was geplaatst, dat bij twee kozijnen glaslatten ontbreken, dat er sprake was van lekkage in de parkeergarage en dat er sprake is van tekortkomingen ten aanzien van de hekwerken. Onderneemster voert hiertegen gemotiveerd verweer.

Het geschil
Wijziging/vermeerdering van eis

De VvE heeft haar eis deels verminderd en deels vermeerderd in haar memorie van grieven en de akte houdende wijziging eis. Voor wat betreft de vermeerdering van eis in de akte houdende wijziging eis geldt dat deze op grond van de tweeconclusie regel te laat is ingediend. Arbiters zullen  geen rekening met deze vermeerdering houden. Een vermindering van eis is daarentegen in iedere fase van de procedure in hoger beroep toegestaan, wat inhoudt dat de vordering tot herstel van de verkeerdom geplaatste glaslatten niet behandeld zal worden.

Hekwerken

De VvE stelt dat overeengekomen is dat de hekwerken in gecoat aluminium uitgevoerd zouden worden, maar dat dit niet is gebeurd. Hiervoor verwijst zij onder andere naar de na het sluiten van de overeenkomsten verstrekte kleuren- en materialenlijst. Volgens onderneemster maken deze stukken geen deel uit van de contractstukken. Arbiters in eerste aanleg waren het daarmee eens. Appelarbiters overwegen echter dat de rechtsverhouding tussen partijen niet alleen wordt bepaald door de overeenkomsten en de daarin expliciet vermelde contractstukken, maar ook door feiten en omstandigheden die zich voor of na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan. Dat de VvE pas na oplevering kennis heeft genomen van de documenten, is dus niet van belang. De VvE lijdt schade door het andere gebruikte materiaal, omdat dit niet onderhoudsarm is, aldus arbiters. De vordering wordt toegewezen.

 Brandwerendheid kozijnen en deuren/ontbrekende glaslatten en lekkage parkeerkelder

Volgens arbiters is niet in geschil dat een aantal kozijnen en deuren ten tijde van het afgeven van de bouwvergunning niet voldeden aan de eisen van brandwerendheid. Inmiddels is deze regelgeving gewijzigd en voldoen deze wel aan de NEN6068 en het Bouwbesluit 2012. Er is dus geen sprake meer van een gebrek, aldus arbiters. Deze vordering wordt daarom afgewezen. Voor wat betreft de ontbrekende glaslatten in twee kozijnen geldt dat de brandveiligheid van de constructie in het geding is, wat maakt dat sprake is van een ernstig gebrek. Onderneemster stelt dat de VvE niet-ontvankelijk is, omdat het bestuur pas een machtiging voor het voeren van de procedure heeft gekregen nadat onderneemster het instellen van de (pro forma) vordering al als ongeldig had aangemerkt. Arbiters zijn het hier niet mee eens. Op grond van rechtspraak van de Hoge Raad concluderen zij dat het aanvankelijk niet verlenen van een procesvolmacht daar waar deze wel is vereist, herstelbaar is indien de gerechtigde achteraf alsnog een dergelijke volmacht verleend. Het gevorderde herstel zal daarom worden toegewezen. Ten aanzien van de kelder staat vast dat de vloer-wandaansluiting van de kelder afwijkend van de tekening behorend bij de bouwaanvraag is uitgevoerd. De VvE heeft alleen onvoldoende gesteld dat ten gevolge van deze afwijking lekkages zijn ontstaan. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Overig

De VvE stelt dat de bepalingen in artikel 16 van de door onderneemster gebruikte algemene voorwaarden als oneerlijk zijn aan te merken. Deze grief slaagt voor zover ze is gericht tegen de afwijzing van de vordering inzake de hekwerken en ter zake van de ontbrekende glaslatten. Voor het overige faalt deze grief, aangezien de VvE onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan moet worden geoordeeld dat de bedingen als oneerlijk zijn aan te merken.

 

Scheidsgerecht: mr. G. van Rijssen, ing. P.B.J.M. Elfrink en ir. R.P. Moritz
Gemachtigde appellante: mr. M.J.A. Verhagen
Gemachtigde geïntimeerde: mr. J.H. Meerburg
Bron: RvA 15 mei 2018, No. 72.093