Bij huishoudelijk reglement niet afwijken van verdeelsleutel splitsingsakte

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10505 – In een splitsingsakte wordt bepaald dat bij huishoudelijk reglement kan worden afgeweken van de verdeelsleutel, zoals vastgelegd in diezelfde splitsingsakte. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat een dergelijke bepaling –en het daarop gebaseerde besluit- nietig is. In deze bijdrage wordt het arrest van het Hof nader toegelicht.

In de betreffende splitsingsakte wordt bepaald hoe groot het aandeel van iedere appartementseigenaar is in de gemeenschap, het zogenaamde breukdeel. Tevens wordt in de splitsingsakte bepaald in welke verhouding de eigenaren bijdragen in de gemeenschappelijke kosten, de zogenaamde verdeelsleutel. Veelal zijn de breukdelen het uitgangspunt voor de verdeelsleutels, maar uitzonderingen zijn denkbaar. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat eigenaren van de begane grond woningen niet hoeven mee te betalen aan de gebruiks- en onderhoudskosten van de lift, omdat zij daarvan geen gebruik maken. Dergelijke uitzonderingen moeten wel zijn opgenomen in de splitsingsakte. Immers, de splitsingsakte dient derden, waaronder potentiele eigenaren, inzage te verschaffen in de rechten en verplichtingen van de eigenaren binnen de VvE. De bijdrageverplichtingen van de eigenaren maken daar onderdeel vanuit.(1)

In de onderhavige kwestie is sprake van appartementsrechten wonen en appartementsrechten parkeerplaatsen. De daarbij behorende breukdelen worden als volgt omschreven in de splitsingsakte:

Artikel 8 lid 1
De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd voor de onder “D Omschrijving Appartementsrechten” aangegeven breukdelen. De breukdelen zijn vastgesteld op basis van de vierkante meters van de appartementen en parkeerplaatsen, blijkend uit de aan deze akte gehechte bijlage.

Naast de breukdelen wordt bovendien vermeld wat de grondslag daarvan is, te weten: de vierkante meters van de appartementen. Een en ander overeenkomstig artikel 5:113 lid 1 BW. Tevens wordt bepaald dat de verdeelsleutel is gebaseerd op de eerder omschreven breukdelen:

Artikel 8 lid 2a
De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

Vervolgens wordt in de splitsingsakte melding gemaakt van een uitzondering op de eerder omschreven verdeelsleutel. Specifieke kosten worden niet beschreven, maar in plaats daarvan wordt vermeld dat het mogelijk is om bij huishoudelijk reglement af te wijken van de in de splitsingsakte opgenomen verdeling. Deze mogelijkheid wordt in de desbetreffende splitsingsakte als volgt verwoord:

Artikel 8 lid 3a
In afwijking van het in artikel 8 lid 2 bepaalde geldt: de schulden en kosten verbonden aan onderhoud, herstel, en vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten of zaken, waarvan de vergadering van eigenaars heeft bepaald in een huishoudelijk reglement dat deze uitsluitend dienstbaar zijn aan een eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars, worden gedragen door de eigenaar voor het gedeelte of door de groep van eigenaars, ieder voor een gelijk gedeelte;

Artikel 8 lid 3b
Op een besluit als bedoeld in artikel 8 lid 3 tot het opnemen van een afwijkende verdeling van schulden en kosten in het huishoudelijk reglement is artikel 60 van overeenkomstige toepassing, terwijl tevens de eigenaar of eigenaars voor wie dat besluit een bezwaring in de bijdrage in de kosten meebrengt voor het besluit dient te stemmen. De betreffende bepaling in het huishoudelijk reglement dient te worden ingeschreven in het register hypotheken 4 van het kadaster.

In aanvulling op deze bepalingen wordt in artikel 20 van de splitsingsakte nader bepaald dat de eigenaren van de parkeerplaatsen uitsluitend gebruik maken van de parkeerkelder en de daartoe behorende toegangen. Voorts wordt vermeld:

Overigens heeft die [parkeerplaats]eigenaar niet het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten en zaken. De desbetreffende [parkeerplaats]eigenaar dient wel bij te dragen in de schulden en kosten die betrekking hebben op die overige gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken.

Het is opmerkelijk dat niet specifiek wordt vermeld welke kosten worden uitgezonderd van de vastgestelde verdeelsleutel, maar dat daarvoor wordt verwezen naar het huishoudelijk reglement en de mogelijkheid om in dat reglement een uitzondering op te nemen. De VvE heeft hiervan gebruik gemaakt en in het huishoudelijk reglement destijds een nadere, specifieke kostenverdeling opgenomen. Conform deze verdeling worden twee “kostensoorten” onderscheiden. Enerzijds de vaste kosten waaraan alle eigenaren in gelijke mate bijdragen, zoals de verzekeringen, kosten in verband met de gemeenschappelijke ruimten en het onderhoud van de tuin. Anderzijds betreft het kosten waaraan alle eigenaren conform hun breukdeel aan bijdragen, zoals het grootonderhoud en de liften.

Op enig moment wordt binnen de VvE voorgesteld om de hiervoor beschreven verdeling uit het huishoudelijk reglement te wijzigen. De achterliggende gedachte daarvan is dat (meer) recht moet worden gedaan aan het onderscheid tussen de eigenaren van de woningen en de eigenaren van de parkeerplaatsen. Dit betekent dat de woningeigenaren voornamelijk de kosten (gaan) betalen die betrekking hebben op de woningen en vice versa voor de eigenaren van uitsluitend de parkeerplaatsen. Het hiervoor beschreven onderscheid in “kostensoorten” zoals hiervoor beschreven blijft in stand, maar wordt nader aangepast. In eerste instantie is het de bedoeling om deze nieuwe verdeling vast te leggen in een gewijzigde splitsingsakte. Echter, omdat een dergelijke wijziging hoge kosten met zich meebrengt, wordt daarvan afgezien en wordt besloten deze aanpassing vast te leggen in het huishoudelijk reglement. Een van de eigenaren is het niet eens met dit besluit en start een procedure.

De eigenaar heeft bezwaar tegen het feit dat een onderscheid wordt gemaakt tussen woningeigenaren en eigenaren van (uitsluitend) een parkeerplaats. Daarnaast is de eigenaar tegen de verdeling van verschillende kostenposten voor gelijke delen, omdat de splitsingsakte de verdeling baseert op de breukdelen (zie artikel 8 lid 2 splitsingsakte). De eigenaar stelt zich op het standpunt dat het besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement nietig is, omdat het in strijd is met de in de splitsingsakte opgenomen verdeelsleutel.

Het uitgangspunt van artikel 5:113 lid 1 BW is dat de individuele eigenaren voor een gelijk deel bijdragen in de kosten en schulden die voor de gezamenlijke appartementseigenaren komen, tenzij de splitsingsakte een andere verhouding bepaalt. Hieruit volgt dat als de appartementseigenaren een andere verdeling wensen (dan een verdeling op basis van gelijke delen) dit moet zijn opgenomen in de splitsingsakte. Op die manier beoogt de wetgever de rechtszekerheid te waarborgen, aldus het Hof. In de onderhavige splitsingsakte is gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een andere verdeling vast te stellen (dan een verdeling op basis van gelijke delen), nu de verdeling wordt gebaseerd op de breukdelen (zie artikel 8 lid 2 splitsingsakte).

Het feit dat in artikel 8 lid 3 splitsingsakte is opgenomen dat bij huishoudelijk reglement van de verdeling op basis van breukdelen kan worden afgeweken, heeft tot gevolg dat het huishoudelijk reglement een regeling bevat die afwijkt van de splitsingsakte. Het Hof overweegt dat een dergelijke situatie in strijd is met artikel 5:113 lid 2 BW, waaruit volgt dat een afwijkende regeling in de splitsingsakte zelf moet zijn opgenomen. Het Hof oordeelt dan ook dat artikel 8 lid 3 splitsingsakte nietig is en het daarop gebaseerde besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement eveneens. Bovendien is het huishoudelijk reglement in strijd met artikel 20 van de splitsingsakte, waarin specifiek wordt bepaald aan welke kosten en schulden de parkeerplaatseigenaren dienen bij te dragen.

Ten overvloede overweegt het Hof dat artikel 8 lid 3 sub a splitsingsakte uitsluitend de mogelijkheid noemt om bij huishoudelijk reglement een nadere verdeling vast te stellen met betrekking tot de schulden en kosten die zijn verbonden aan onderhoud, herstel, en vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Het Hof stelt vast dat de beoogde verdeling ook betrekking heeft op andere kosten, zoals verzekeringen en bestuur- en vergaderkosten. Evenmin is het huishoudelijk reglement ingeschreven in het Kadaster, terwijl dat op grond van artikel 8 lid 3 onder b splitsingsakte wel verplicht is. Al met al is dit reden voor het Hof om tot nietigverklaring over te gaan.

In de splitsingsakte wordt expliciet de mogelijkheid genoemd om bij huishoudelijk reglement af te wijken van de verdeelsleutel. Als derden kennis nemen van de splitsingsakte, dan zullen zij ook kennis nemen van deze mogelijkheid en kan worden gesteld dat zij via die route worden geattendeerd op het feit dat in het huishoudelijk reglement een andere verdeling kan zijn opgenomen. Uit het oordeel van het Hof kan worden afgeleid dat een dergelijke, “indirecte” verwijzing in de splitsingsakte naar een afwijkende verdeelsleutel in het huishoudelijk reglement niet voldoet aan de wet. Immers, volgens het Hof volgt uit artikel 5:113 lid 2 BW dat een verdeelsleutel die afwijkt van een verdeling op basis van gelijke delen in de splitsingsakte moet zijn opgenomen. De rechtszekerheid verlangt dat derden zich moeten kunnen baseren op de inhoud van de splitsingsakte en dat zij erop moeten kunnen vertrouwen dat ook op basis van de splitsingsakte wordt gehandeld.(2)

Interessant zou nog zijn of de uitspraak van het Hof anders zou zijn uitgevallen als het huishoudelijk reglement wel zou zijn ingeschreven in de openbare registers. Het Hof overweegt immers ten overvloede dat het huishoudelijk reglement niet was ingeschreven in het Kadaster. Zou dat wel het geval zijn geweest, dan zou het huishoudelijk reglement voor derden kenbaar zijn geweest. Ik verwijs naar het commentaar van Mertens bij een tweetal arresten van de Hoge Raad uit 1993, waarin deze vraag al aan de orde wordt gesteld.(3) Tot op heden is deze vraag niet beantwoord.

De VvE voert verder nog aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de betreffende eigenaar zich op de nietigheid van het besluit beroept. Om een dergelijk beroep te honoreren, dient sprake te zijn van uitzonderlijke omstandigheden. De VvE voert in dat kader aan dat de eigenaar in kwestie jarenlang heeft ingestemd met de afwijkende verdeling, zoals opgenomen in het huishoudelijk reglement. Bovendien heeft de VvE bij meerderheid van stemmen (91,13%) ingestemd met de beoogde wijziging van het huishoudelijk reglement. Op zichzelf is een dergelijke meerderheid voldoende om tot wijziging van de splitsingsakte over te gaan. Uitsluitend vanwege de daarmee gemoeide, hoge kosten is ervoor gekozen om dit op te nemen in het huishoudelijk reglement, aldus de VvE. Deze omstandigheden kwalificeren volgens het Hof echter niet als uitzonderlijk. De betreffende eigenaar kan zich beroepen op de nietigheid van het besluit.

Deze overwegingen tonen aan dat het (in de praktijk) niet gemakkelijk is om de nietigheid van een besluit terzijde te schuiven met een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Van uitzonderlijke omstandigheden is niet snel sprake.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10505

(1) Zie ter illustratie: https://www.vverecht.nl/2011/04/profijt-niet-vereist-voor-betaling-volgens-breukdeel/)
(2) Zie ter illustratie: https://www.vverecht.nl/2012/10/zelfwerkzaamheid-in-afwijking-van-splitsingsakte-vve/
(3) https://www.vverecht.nl/2017/08/regeling-gebruik-appartementen-huishoudelijk-reglement-ii/