Rechtbank Noord-Nederland, 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:4141 – Zes van de 219 eigenaren op een recreatiepark verzetten zich tegen het in de leveringsakte opgenomen centrale verhuurbeding. Het park, dat in 1993 is opgeleverd, kent een VvE (hierna: beheersvereniging) (1) in de zin van boek 2. In de leveringsaktes waarbij de eigendom van de recreatiewoningen werd overgedragen, is een verplicht lidmaatschap opgenomen van de VvE, die ten behoeve van haar leden een centrale verhuurbemiddelingsovereenkomst aangaat met een derde, in dit geval sinds 2002 Landal. Een beperkt aantal eigenaren is het daarmee niet eens en vordert onder meer te verklaren voor recht dat het hen is is toegestaan hun recreatiewoningen zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst van Landal of een andere verhuurbemiddelingsorganisatie. Ook vorderen zij het verhuurbeding in de leveringsakte te vernietigen en de leveringsakte zodanig te wijzigen, dat het verplicht lidmaatschap van de beheersvereniging komt te vervallen.
Eisers beroepen zich primair op verjaring. Verder verzetten zij zich tegen het centrale verhuurbeding in de leveringsakte, stellende dat sprake is van een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:237j BW en dat het beding strijdig is met Richtlijn 93/13. Ten aanzien van het verplichte lidmaatschap van de beheersvereniging stellen eisers, dat dat strijdig is met artikel 2:35 BW, artikel 8 GW en artikel 11 EVRM.
Verjaring
Bij de discussie over verjaring is het de vraag of het verhuurbeding, dat in de akte van levering opgenomen is, kan worden aangemerkt als een een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 BW dan wel als een verbintenis uit overeenkomst met kettingbeding. In het laatste geval bedraagt de verjaringstermijn 5 jaar (3:307 BW), in het eerste 20 (dan geldt de algemene regel, 3:306 BW). De leveringsakte zelf geeft daar geen uitsluitsel over. De rechtbank stelt met een objectieve, taalkundige uitleg van de akte vast dat van een kwalitatieve verplichting geen sprake is. Het beding dat bij verhuur voorschrijft, dat die geschiedt door bemiddeling van door de beheersvereniging aan te wijzen organisatie, kan niet als een ‘dulden of niet doen’ worden aangemerkt en bovendien ligt het niet in de rede een kwalitatieve verplichting te versterken met een kettingbeding zoals in casu het geval was. Binding van rechtsopvolgers is immers inherent aan een kwalitatieve verplichting, zie artikel 6:252 lid 1 BW. Het beding wordt derhalve aangemerkt als een derdenbeding ten gunste van de beheersvereniging. Daardoor geldt de algemene regel van verjaring van verbintenissen uit overeenkomst van artikel 3:307 BW, waarbij een ervaringstermijn van 5 jaar geldt. Vervolgens stelt de rechtbank ten aanzien van twee eisers vast, dat inderdaad sprake is van verjaring. Het gevolg daarvan is, dat de eigenaar bevoegd is zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst een door beheersvereniging te benoemen verhuurbemiddelingsorganisatie. Ook wijst de rechtbank de vordering van deze twee eisers tot wijziging van de leveringsakte toe in die zin, dat dat het centrale verhuurbeding zijn werking verliest, met veroordeling van de beheersvereniging haar medewerking te verlenen aan het opmaken van een nieuwe akte waarin deze wijziging wordt vastgelegd, bij gebreke waarvan het vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de vereiste medewerking van de beheersvereniging.
Interessant in deze uitspraak is nog de vraag wanneer de verjaringstermijn is aangevangen. Het centrale verhuurbeding verplicht eigenaren niet tot verhuur, dus treedt naar zijn aard pas in werking bij verhuur. Het recht om nakoming te vorderen is voorbehouden aan de beheersvereniging, die het derdenbeding uit de leveringsakte heeft aanvaard. Bij verhuur in strijd met het beding, wordt de vordering van de VvE opeisbaar en vangt de verjaringstermijn aan. Meer dan 5 jaar stilzitten door de beheersvereniging heeft dus vergaande gevolgen. Nakoming van het verhuurbeding én het kettingbeding is door verjaring rechtens niet meer afdwingbaar. De de betreffende woningen op het recreatiepark zijn permanent niet langer verbonden aan het verhuurbeding, wat kan leiden tot tal van complicaties in de exploitatie van een recreatiepark. Denk aan beheer, onderhoud, receptiediensten en collectieve voorzieningen voor gasten in het park. Voor zover deze worden verricht door de exploitant die de verhuur voor haar rekening neemt, kunnen de kosten daarvan niet worden doorbelast aan de eigenaren die niet langer gebonden zijn aan het beding. Dat betekent overigens niet, dat ook zonder een dergelijk beding de betreffende eigenaren niet langer gehouden zouden zijn tot enige bijdrage aan de beheersvereniging. Vorderingen van beheersverenigingen van recreatieparken zijn in vergelijkbare gevallen toegewezen op grond van ongerechtvaardigde verrijking, onrechtmatige daad of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (2).
Verhuurbeding onredelijk bezwarend?
De eisers aan wie geen beroep op verjaring toekwam, beriepen zich op de onredelijk bezwarendheid van het verhuurbeding. De rechtbank wijst dat beroep van de hand. Allereerst stelt de rechtbank vast, dat het verhuurbeding een algemene voorwaarde betreft als bedoeld in artikel 6:231 BW. De rechtbank stelt vast dat het is opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. Artikel 6:237 BW sub j bepaalt dat een algemene voorwaarde wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn indien dat de wederpartij verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met derden, tenzij dit, mede gelet op het verband met die overeenkomst met de in dit artikel bedoelde overeenkomst, redelijkerwijze van de wederpartij kan worden gevergd. de vraag is dus, of de beheersvereniging een redelijk belang heeft bij handhaving van het beding. Daarover overweegt de rechtbank als volgt:
Bij de beoordeling neemt de rechtbank in aanmerking dat het opnemen van een dergelijke clausule niet ongebruikelijk is bij dergelijke vakantieparken. Ten behoeve van eenheid en uniformiteit op het park, alsmede met het oog op de gelijke behandeling van alle eigenaren, worden dergelijke bepalingen vaker opgenomen in de koopovereenkomst of een leveringsakte. VvE heeft in dat verband ook gewezen op artikel 5:112 lid 3 BW waarin een wettelijke basis voor een verplicht lidmaatschap van een vereniging van eigenaren wordt gegeven. Weliswaar is de VvE geen vereniging van eigenaren als bedoeld in dat artikel, maar dit wetsartikel illustreert de behoefte die in de praktijk wordt gevoeld bij het beheer van onroerende zaken ten behoeve van meerdere eigenaren of beperkt gerechtigden. Alle eigenaren profiteren van de voorzieningen of de dienstverlening en het is daarom ook wenselijk dat alle eigenaren daaraan op gelijke voet bijdragen. En daarin gelijke zeggenschap hebben.
en:
Dat [eisers] bepaalde nadelen ervaren door de in de algemene ledenvergadering genomen besluiten is onlosmakelijk gekoppeld aan het gegeven dat hun eigendom deel uitmaakt van een complex van vakantiewoningen op een met een slagboom afgesloten terrein met tal van gemeenschappelijke voorzieningen. Naast bepaalde nadelen profiteren zij immers ook van de gezamenlijk gehaalde voordelen. Dit gegeven maakt het in de leveringsakte opgenomen beding niet een onredelijk bezwarend beding. Evenmin is er sprake van een verstoring van het evenwicht ten nadele van de consument in strijd met de goede trouw, als bedoeld in artikel 3 van de Richtlijn. In tegendeel, door de verhuurclausule wordt geprobeerd ten behoeve van alle eigenaren een werkbare en redelijke rechtsverhouding tussen hen te creëren. Bij de beoordeling van de geldigheid van artikel 3 van de Bijzondere Bepalingen, kan de inhoud van de door Landal aangeboden overeenkomst overigens geen rol spelen.
Verplicht lid van boek 2 VvE?
In de leveringsakte is, versterkt met een kettingbeding bepaald, dat de eigenaar verplicht is lid te worden en te blijven van de beheersvereniging. Dat kan niet. Het staat leden van een beheersvereniging vrij het lidmaatschap van de vereniging op te zeggen. Het is niet mogelijk bij kettingbeding de verplichting aan rechtsopvolgende eigenaren op te leggen om een opgezegd lidmaatschap te aanvaarden. Een dergelijk beding moet nietig geacht worden wegens strijd met artikel 2:35 BW (3). De rechtbank oordeelt dan ook terecht dat een onopzegbaar lidmaatschap in strijd is met artikel 2:35 BW artikel 8 GW en artikel 11 EVRM. Het beginsel van vrijheid van uittreding voor de leden moet voorop worden gesteld zij het met inachtneming van de statutaire bepalingen, maar aan de opzegging mogen geen bezwarende omstandigheden worden verbonden. Van belang is echter, dat de rechtbank overweegt dat als gevolg van een opzegging uitsluitend de verenigingsrechtelijke rechten en verplichtingen jegens beheersvereniging eindigen (zoals de verplichting om contributie te voldoen), maar dat dit geldt niet voor plichten uit de koopovereenkomst of de leveringsakte. Het verhuurbeding, dat tussen de beheersvereniging en de eigenaar geldt als een niet opzegbare overeenkomst, blijft onverminderd van kracht.
Kortom: het lidmaatschap van de vereniging is opzegbaar, maar de binding aan het centrale verhuurbeding duurt voort. Dat is pas anders als de beheersvereniging langer dan 5 jaar niet optreedt tegen schending van het beding.
Volledige uitspraak: Rechtbank Noord-Nederland, 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:4141
(1) In de uitspraak wordt de beheersvereniging aangeduid als ‘VvE’. De statutaire naam van de vereniging is ‘Vereniging van Eigenaren‘. Uit de term ‘Eigenaren’ blijkt dat het geen Vereniging van Eigenaars in de zin van Boek 5, titel 9 BW betreft. Om verwarring met een boek 5 VvE te voorkomen, is de Boek 2 Vereniging van Eigenaren in deze bijdrage aangeduid als ‘beheersvereniging’.
(2) Zie onder meer Rb. Midden-Nederland 4 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:1377, Hof ’s-Hertogenbosch 29 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3765, Hof Arnhem-Leeuwarden 12 maart 1013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116, Hof Arnhem Leeuwarden 2 oktober 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BX9890 en Hof ’s-Gravenhage 6 november 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BY2904.
(3) HR 7 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9708 (Beach Park Texel). Een onopzegbaar lidmaatschap van een vereniging, buiten het geval van appartementsrechten, is in strijd met art. 2:35 BW
