Rechtbank Noord-Holland van 28 september 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:7993
In appartementencomplexen ontstaat regelmatig frictie tussen de leden/bewoners over particuliere vakantieverhuur, bed & breakfast, short stay en Airbnb. Wat zijn de gevolgen daarvan voor appartementsrechteigenaren; hoe ga je binnen een appartementencomplex daarmee om? De laatste jaren worden daar regelmatig uitspraken over gedaan. Voorop staat dat de leden elkaar geen onredelijke hinder mogen veroorzaken; genot van het eigendom moet voorop staan. Wat is dit genot dan? In vele vergaderingen van eigenaars wordt daarover van gedachten gewisseld en besluiten over genomen. In deze uitspraak wordt geoordeeld over een beperking van verhuur van recreatiewoningen. Geen ‘klassieke’ Airbnb; maar wel relevant voor de inhoud van te nemen besluiten die daarmee samenhangen, reden om deze uitspraak hier te bespreken.
De feiten in deze casus zijn onder meer:
- het betreft een in appartementsrechten gesplitst recreatieterrein;
- uit de akte van splitsing blijkt geen beperking voor de duur van verhuur aan derden, uit de uitspraak blijkt:
“Dit reglement bepaalt onder meer het volgende:
“Artikel 33
1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt nadat hij heeft verklaard dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.”
“Artikel 56
1. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:
b. het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé gedeelten en de zich daarop
bevindende opstallen.””
De vergadering heeft nu een besluit genomen om bij huishoudelijk reglement de duur van de verhuur te beperken tot maximaal 8 weken per jaar. Hier is door de vergadering een beleidsplan voor vastgesteld. De kantonrechter meent dat het besluit dat er maar 8 weken per jaar mag worden verhuurd, moet worden vernietigd.
Hiertoe overweegt de kantonrechter onder meer:
In het algemeen :
“4.3 (…)
Met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit behoort een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en een zodanige regeling moet dus in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik van de privé-gedeelten, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privé-gedeelte in gebruik heeft gegeven, kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent ( art 5:112 lid 4 BW ).”
Voor dit geval geeft de kantonrechter vervolgens aan:
“Een regeling als de onderhavige, waarbij een appartementseigenaar wordt beperkt in zijn bevoegdheid met betrekking tot het gebruik van privé-gedeelten, kan naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts in het splitsingsreglement worden opgenomen.
4.4.
Weliswaar heeft de VVE betoogd, dat in artikel 56 van het splitsingsreglement de mogelijkheid wordt gegeven om dergelijke zaken bij huishoudelijk reglement vast te stellen, maar dit verweer wordt verworpen, nu het daarin genoemde gebruik betrekking heeft op feitelijk gebruik. Het gaat dan om een ordemaatregel. Daarvan is in de onderhavige zaak geen sprake.”
De kantonrechter oordeelt vervolgens dat het besluit om bij huishoudelijk reglement de duur van de verhuur te beperken tot maximaal 8 weken per jaar dient te worden vernietigd.
Naar mijn mening overweegt de kantonrechter daarbij terecht dat het een orde maatregel betreft en de kantonrechter verbindt daaraan dan ook terecht dat op die grond de bepaling tot beperking van de maximale termijn van verhuur per jaar, geen onderdeel kan uitmaken van het huishoudelijk reglement. Ten onrechte verbindt echter de kantonrechter daar naar mijn mening als rechtsgevolg de vernietiging van het besluit aan. Er is immers sprake van een nietig besluit. De verhuur kan alleen tot een maximaal aantal weken per jaar worden beperkt indien de akte van splitsing wordt gewijzigd (!).
Die gedachte had de kantonrechter blijkbaar ook, omdat hij in zijn uitspraak aangeeft dat de VvE niet heeft voldaan aan de wettelijke vereisten om tot wijziging van de akte van splitsing te komen.
Tot slot wordt nog geoordeeld over het besluit met betrekking tot de parkbijdrage:
“De kantonrechter is van oordeel dat ook het besluit, om een bijdrage te verlangen van € 1,00 per huurder per dag, eveneens dient te worden vernietigd, nu dit besluit nauw verweven is met het besluit tot beperking van de verhuur van de recreatiewoning in tijd. Bovendien is niet, althans onvoldoende onderbouwd waarom voor sommige personen wel een bijdrage moet worden betaald en voor andere niet.”
Uit de uitspraak blijkt jammer genoeg niets over de minimale duur dat de recreatiewoning in gebruik kan worden gegeven en ook niet welke bepalingen daarover deel uitmaken van de akte van splitsing.
Volledige uitspraak: Rechtbank Noord-Holland van 28 september 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:7993.
