Tussen partijen is een geschil ontstaan naar aanleiding van een door aanneemster afgegeven garantie op de beglazing in het gebouw. De VvE vorderde veroordeling van aanneemster, uitvoerbaar bij voorraad, tot vervanging dan wel herstel van de aangetaste beglazing, dan wel tot betaling van een vervangende schadevergoeding. De vorderingen van de VvE zijn door arbiters in eerste aanleg afgewezen.
De VvE komt in beroep. De VvE stelt in haar grief:
‘Ten onrechte hebben arbiters in r.o. 12 als volgt overwogen: ‘Aangezien arbiters de conclusies van de deskundigen volgen dat de vlekvorming in de coating zit die op de beglazing is aangebracht en niet tussen de bladen van het aangebrachte glaspakket zit, valt de vlekvorming, zoals door aanneemster gesteld, niet onder de garantie voor beglazing. Aanneemster is derhalve niet tot herstel of vervanging van de beglazing gehouden.“
In de toelichting op de grief voert de VvE aan dat het oordeel van arbiters in eerste aanleg erop neer komt dat de garantie voor de duur van 10 jaar slechts geldt wanneer voldaan is aan de volgende cumulatieve voorwaarden:
a. er is sprake van isolatieglas of gelaagd glas;
b. het onder a. genoemde glas vertoont vermindering van doorzicht door:
– condensatie en/of
– filmvorming en/of
– stofvorming
c. de onder b. genoemde oorzaken doen zich voor tussen de ruiten van het meerbladig geprefabriceerd glas.
Het voorgaande impliceert, zo stelt de VvE, dat de garantie uitsluitend betrekking kan hebben op isolatieglas. In tegenstelling tot gelaagd glas is isolatieglas meerbladig. Wordt het oordeel van arbiters in eerste aanleg gevolgd, dan zou de toevoeging ‘gelaagd glas’ in de garantietekst zinledig zijn. Gelaagd glas zou dan namelijk altijd buiten de garantie vallen, omdat het niet, zoals isolatieglas, uit twee of meerdere lagen bestaat waartussen zich een afgesloten ruimte (spouw) bevindt waar condensatie, filmvorming of stofvorming kan ontstaan. In plaats daarvan bestaat gelaagd glas uit meerdere, op elkaar gesmolten glasplaten met daartussen een folie. Tussen deze glasplaten kan zich eenvoudigweg geen condensatie, filmvorming of stofvorming voordoen, aldus nog steeds de VvE.
De VvE stelt voorts dat volgens paragraaf 34 van het bestek in het werk drie soorten beglazing moeten worden toegepast, te weten enkelbladig glas, gelaagd glas en meerbladig isolerend glas, waarvan er twee uitdrukkelijk in de tekst van de garantie wordt genoemd. Hieruit volgt volgens de VvE dat de garantie niet louter betrekking heeft op (vermindering van doorzicht door condensatie/filmvorming/stofvorming tussen de ruiten van) het meerbladig isolatieglas, maar tevens op (vermindering van doorzicht door condensatie/filmvorming/stofvorming op de ruiten van) het gelaagd glas.
De VvE voert voorts aan een garantie op vermindering van doorzicht door condensatie/filmvorming/stofvorming tussen de ruiten van meerbladig isolatieglas in de praktijk veelvuldig voorkomt. Door de woorden ‘gelaagd glas’ aan deze standaardtekst toe te voegen is beoogd ook deze (enigszins bijzondere) glassoort onder het bereik van de garantie te brengen, aldus de VvE.
Partijen hebben bedoeld, zo stelt de VvE, dat alle glassoorten die in de garantietekst worden genoemd, onder de strekking van de garantie vallen.
In reactie op de stelling van de VvE dat de garantie tevens ziet op de buitenzijden van het gelaagde glas voert aanneemster aan dat uit het bestek en de daarin opgenomen garanties niet blijkt dat voor gelaagd glas een andere (ruimere) garantie zou gelden dan voor isolatieglas.
Aanneemster voert voorts aan dat ook gelaagd glas meerbladig is, met dien verstande dat zich tussen de bladen geen spouw bevindt maar een PVB folie. De mogelijkheid bestaat, aldus aanneemster, dat er bij gelaagd glas, door bijvoorbeeld vochtproblemen, delaminatie optreedt, waardoor tussen de glasbladen van de gelaagde ruit een film van vocht zal worden gevormd met als gevolg vermindering van doorzicht. Bovendien is een garantie die is beperkt tot vermindering van doorzicht van het glas door gebreken tussen de glasbladen ook in het geval van gelaagd glas zeer gebruikelijk. Een garantie voor vermindering van doorzicht als gevolg van vlekvorming en dergelijke aan de buitenzijden van de ruiten wordt daarentegen nooit afgegeven, aldus nog steeds aanneemster.
Aanneemster stelt dat het bestek destijds is opgesteld door de architect in opdracht van D, degene aan wie de garantie is verstrekt. Een eventuele onduidelijkheid in de omschrijving van de garantie dient dan ook in haar nadeel – en die van haar rechtsopvolgers – te worden uitgelegd, aldus aanneemster.
Oordeel appelarbiters
Appelarbiters overwegen dat in de garantietekst duidelijk staat omschreven dat de garantie ziet op vermindering van doorzicht van isolatieglas en gelaagd glas als gevolg van een gebrek tussen de ruiten. Ook aan de tussen de bladen van gelaagd glas aanwezige PVB folie kunnen gebreken ontstaan, zodat de toevoeging ‘gelaagd glas’ in de garantietekst niet, zoals de VvE stelt, zinledig is. Bovendien is het niet gebruikelijk om garantie voor vermindering van doorzicht aan de buitenzijden van de ruiten te verstrekken vanwege de zeer uiteenlopende condities waaraan het glas wordt blootgesteld. Reden te meer om een dergelijke garantie, zo die tussen partijen beoogd zou zijn, expliciet in de bepaling op te nemen. Dat dit niet is gebeurd, dient voor rekening van de (leden van de) VvE te blijven, nu het bestek is opgesteld in opdracht van haar rechtsvoorganger.
Appelarbiters zijn dan ook van oordeel dat de vlekvorming in de coating die op het gelaagde glas is aangebracht aan de binnenzijde van de appartementen, kantoorruimten, restaurant, atelierruimten en gemeenschappelijk ruimten, niet onder de garantie van de beglazing valt. Dat, zoals de VvE stelt, voor wat betreft gelaagd glas slechts sprake kan zijn van delaminatie van de PVB folie, hetgeen iets anders is dan de in de tekst opgenomen filmvorming, maakt het voorgaande niet anders.
Gelet op het voorgaande wijzen arbiters de vorderingen van de VvE af. Appelarbiters bekrachtigen het vonnis waarvan beroep, ook voor wat betreft de proceskostenverdeling.
Scheidsgerecht: mr. J.P. Fokker, M.H. Krul, ir. A. Renema
Gemachtigde appellanten, de VvE: mr. J.H.G.M. van Gogh
Gemachtigde geïntimeerde, aanneemster: mr. D.P.E.P. van Schieveen
Bron: RvA 26 februari 2016, No. 72.017
Publicatiedatum: 17-03-2016
