Gerechtshof Amsterdam, 24 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4921 – Woningcorporatie Rochdale is na splitsing in appartementsrechten nog altijd groot eigenaar in het complex. 12 van de 42 appartementen zijn aan derden overgedragen. Die vorderen een veroordeling van Rochdale tot het verhelpen van gebreken aan gemeenschappeljke gedeelten van het gebouw. Zij beroepen zich daarbij op hun koopovereenkomsten en een convenant, dat door onder meer Rochdale is aangegaan met de gemeente Amsterdam. Die vorderingen worden in eerste aanleg afgewezen door de rechtbank. De kopers stellen hoger beroep in. Tevens wordt aan de algemene ledenvergadering van VvE een besluit voorgelegd, dat kort weergegeven inhoudt dat de VvE zich in het hoger beroep als partij naast de kopers voegt én dat de VvE de kosten van juridische bijstand in zowel de eerste aanleg als in het hoger beroep geheel voor haar rekening neemt. Rochdale stemt tegen die besluiten, waarna de kopers een verzoek tot vernietiging en een verzoek tot een vervangende machtiging indienen zodat de VvE alsnog als procespartij tegen Rochdale kan optreden.

In deze beschikking gaat het hof in op een aantal interessante kwesties:

  1. wie kan  verzoeken om een machtiging tot procederen ex artikel 5:121?;
  2. maakt de groot eigenaar misbruik van haar meerderheidsstem door tegen de voorgestelde procesvolmacht te stemmen?

Ad 1.  Wie kan verzoeken om een machtiging tot procederen ex artikel 5:121?

De kopers én de VvE verzoeken om een vervangende machtiging. Het Hof vat dat verzoek zo op, dat de verzochte machtiging tot voeging in de procedure maar ook die tot het voor rekening van de VvE brengen van alle aan de bodemprocedure verbonden kosten, moet worden verleend aan het bestuur van de VvE. Het hof is van oordeel:

‘dat een dergelijke machtiging op grond van het bepaalde in artikel 5:121 lid 1 BW dient te worden verzocht door degene (de eigenaar, de VvE of een van haar organen) die de medewerking van de andere partij behoeft. In dit geval is dat het bestuur van de VvE. Aan de mogelijkheid een dergelijk verzoek aan de kantonrechter te doen doet niet af dat het bestuur zelf geen rechtspersoonlijkheid bezit. Ter terechtzitting in hoger beroep was (een vertegenwoordiger van) het bestuur van de VvE aanwezig, die verklaarde dat de gedane verzoeken de instemming van het bestuur hadden. Het hof begrijpt de gedane verzoeken derhalve als te zijn gedaan door geïntimeerden 1 tot en met 12 en het bestuur van de VvE. Rochdale wordt hierdoor niet in haar gerechtvaardigde belangen geschaad. In de kop van deze beschikking is met het voorgaande reeds rekening gehouden.’

Hoewel het verzoek niet door het bestuur van de VvE is ingediend, leest het hof het verzoekschrift zo dat het bestuur voor deze gelegenheid wel als verzoekende partij wordt aangemerkt. Omdat de machtiging alleen aan het bestuur kan worden verleend én het bestuur daarom dient te verzoeken, moet het bestuur wel als verzoekende partij worden aangemerkt.

Op zich is de redenering dat de machtiging aan het bestuur kan worden verleend begrijpelijk. Immers, op grond van de wet het reglement vertegenwoordigt het bestuur de VvE in rechte en en behoeft het bestuur de toestemming van de ALV voor het instellen van rechtsvorderingen, zie artikel 53 lid 6 MR 2006. Andere reglementen kennen vergelijkbare bepalingen. De vraag is echter, of het bestuur dan ook exclusief bevoegd is om het verzoek tot een vervangende machtiging in te dienen. Het hof leest dat wel in artikel 5:121 lid 1 BW, dat voor zover hier van belang het volgende bepaalt:

In alle gevallen (…) waarin de vereniging of haar organen voor het verrichten van zodanige handeling toestemming behoeven van een of meer appartementseigenaars, kan die medewerking of toestemming op verzoek van degeen die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (..).

Het hof is van oordeel, dat nu het bestuur het orgaan van de VvE is dat de machtiging behoeft, ook alleen het bestuur het verzoek daartoe kan indienen. Het hof voegt daar ten overvloede nog aan toe, dat aan de mogelijkheid om een dergelijk verzoek aan de kantonrechter te doen niet afdoet dat het bestuur zelf geen rechtspersoonlijkheid bezit.

Hoe begrijpelijk het voorgaande ook is, het kan ongewenste effecten hebben. Immers, het bestuur wordt benoemd en ontslagen door de vergadering van eigenaars bij een besluit met volstrekte meerderheid, zie artikel 53 lid 3 MR 2006. De toevoeging ’te allen tijde’ in dat artikel suggereert, dat het ontslaan van een bestuur zelfs staande de vergadering door de ALV kan plaatsvinden. Als de groot-eigenaar de meerderheid van stemmen heeft kan het dus steeds het bestuur ontslaan en zichzelf of haar vertegenwoordigers als bestuurder benoemen. Daarna zal dat bestuur niet om een vervangende procesmachtiging vragen. In dat geval resteert de overige kopers dus alleen het verzoek tot vernietiging van het besluit tot afwijzing van de procesvolmacht. Maar als geen vervangende machtiging aan de overige eigenaren zelf kan worden verleend, welk belang hebben zij dan bij een dergelijke vernietiging? Immers, het afwijzend besluit wordt dan geacht nooit te hebben bestaan, maar de rechter kan aan hen geen vervangende machtiging verlenen om alsnog te komen tot het beoogde resultaat, te weten dat de VvE in rechte de groot-eigenaar aanspreekt.

De voorgaande complicatie leidde in een andere zaak wel tot een vervangende machtiging op verzoek van en aan de eigenaren zelf.  Zo oordeelde de rechtbank Den Bosch, Sector kanton op 28 april 2009 (zaaknummer 615940, niet gepubliceerd) dat de groot eigenaar:

‘in redelijkheid niet haar toestemming aan de vergadering kon onthouden om haar in rechte te betrekken op de niet-nakoming van de wet en het reglement. Nu verweerster zonder redelijke grond heeft geweigerd vóór het voornoemde besluit te stemmen, hebben verzoekers ingevolge artikel 5:121 lid  1 BW voldoende recht en belang om de kantonrechter te verzoeken een machtiging te verstrekken om de van verweerster ontbrekende toestemming voor het door de VvE in rechte betrekken van verweerster op de niet nakoming van de wet en het toepasselijke splitsingsreglement door zijn machtiging te vervangen en voorts -zo nodig- verzoekers verzoekers te machtigen om voor, ten behoeve van en op naam van de VvE een gerechtelijke procedure tegen verweerster aanhangig te maken.’ 

Ook deze redenering  is te volgen. Anders dan bij de hier behandelde uitspraak van het hof machtigt de rechtbank de eigenaren wél zelf om namens en op naam van de VvE in rechte op te treden. De tekst van artikel 5:121 lid 1 BW lijkt dat, anders dan het hof overwoog, ook niet uit te sluiten, want naast het hiervoor geciteerde deel, bepaalt het artikel ook:

 In alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling (…) medewerking of toestemming behoeft van een of meer andere appartementseigenaars, (…) kan die medewerking of toestemming op verzoek van degeen die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (…).

Artikel 5:121 lid 1 BW voorziet in twee vormen van machtigingen: één tussen de eigenaren onderling en één tussen de VvE en eigenaren. Het hof doet de hier besproken zaak af op het tweede deel. De rechtbank Den Bosch komt in een identieke situatie op grond van het eerste deel van 5:121 lid 1 BW tot het oordeel, dat aan leden wel een machtiging kan worden verleend. Met deze laatste redenering wordt de hiervoor geschetste impasse voorkomen, die het gevolg kan zijn van de uitleg die het hof geeft aan artikel 5:121 lid 1 BW. Dat die impasse zich hier niet voordoet maakt dat uiteraard niet anders, nu de beschikking van het hof geen onderscheid maakt tussen de situatie waarin het bestuur wel of niet op de hand van de groot eigenaar is.

Ad 2. Maakt de groot eigenaar misbruik van haar meerderheidsstem door tegen de voorgestelde procesvolmacht te stemmen?

De verzochte machtiging valt in een aantal onderdelen uiteen: 1. de vervangende machtiging om te kunnen procederen, 2 de machtiging om de kosten in eerste aanleg ten laste van de Vve te brengen en 3, de machtiging om de nog te maken proceskosten ten laste van de VvE te brengen. Daarover oordeelt het hof als volgt:

‘Terecht heeft de kantonrechter namelijk overwogen dat de vraag of de VvE als geheel alle kosten van de onderhoudsgebreken aan het appartementencomplex moet dragen dan wel Rochdale als splitsende partij verplicht is de kosten van sommige daarvan als enige te dragen, de gehele VvE aangaat. Het hof wijst in dit verband nog in het bijzonder op de belangen van appartementseigenaren die ná geïntimeerden 1 tot 12 een appartement hebben gekocht en geen eisende partij zijn in de bodemprocedure. Met de kantonrechter is het hof tevens van oordeel dat Rochdale misbruik heeft gemaakt van haar meerderheidspositie in de vergadering van eigenaars door te weigeren toe te staan dat de VvE op deze manier voor haar eigen belangen opkomt. Rochdale had in redelijkheid behoren toe te staan dat de VvE in hoger beroep zich zou voegen of zou tussenkomen en (dus ook:) de daaraan verbonden kosten voor haar rekening zou nemen. Ook voor het hoger beroep geldt echter dat niet valt in te zien waarom de VvE de juridische kosten van de individuele kopers zou moeten dragen, die immers met name opkomen voor hun eigen recht op grond van de koopovereenkomst. Van de totale in het hoger beroep van de bodemprocedure aan de zijde van de kopers en de VvE te maken juridische kosten (waaronder de inschakeling van mr. Beij) moet de helft worden geacht betrekking te hebben op het geding tussen de VvE en Rochdale. Die helft behoort voor rekening van de VvE te kunnen worden gebracht.’

Van belang is de overweging, dat de groot eigenaar misbruik maakt van haar meerderheidspositie door te weigeren toe te staan dat de VvE voor haar eigen belangen opkomt.

Op VvERecht.nl zijn diverse uitspraken met noot te vinden over misbruik van meerderheidsstem:

Verder wordt verwezen naar de bijdrage van prof. mr. Roel F.H. Mertens. ‘Machtsoverwicht in de vereniging van eigenaars‘  van 13 juni 2013.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Amsterdam, 24 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4921

Gerelateerde publicatiesMeer van deze auteur