In deze zaak heeft de rechtbank moeten beoordelen of een besluit tot invoering van een tag-systeem met voldoende quorum is genomen. Ter vergadering was 63,9% van de eigenaars aanwezig dan wel vertegenwoordigd. De vraag was in het bijzonder of het vervangen van sloten met gewone sleutels door een toegangscontrolesysteem met tags onder de definitie van noodzakelijk en/of regulier onderhoud zou vallen en het besluit dus al dan niet met een gewone meerderheid genomen kon worden.

Het in te voeren tag-systeem blijkt volgens het vonnis te bestaan uit het vervangen van bestaande sleutels door een tag-systeem, waarbij bewoners met een pasje toegang hebben tot die gedeelten van het complex waar zij ook bevoegd zijn om te komen. Met dit systeem is er voor gekozen fysieke sleutels te vervangen door een nieuw systeem. De tags kunnen op afstand worden uitgezet en op die wijze kan een betere controle worden gehouden op de toegang tot het complex.

Modelreglement 1992
Uit de uitspraak valt af te leiden dat bij de toepasselijke akte van splitsing het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 1992 (hierna MR1992) van toepassing is verklaard, met aanvullingen en wijzigingen zoals opgenomen in die akte van splitsing.

Blijkbaar is ongewijzigd van toepassing verklaard het bepaalde in artikel 38 lid 5 MR1992 dat besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die in totaal een door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, slechts met een gekwalificeerde meerderheid kunnen worden genomen van 2/3 in een vergadering waar 2/3 van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt aanwezig dan wel vertegenwoordigd is.

Blijkbaar geldt ook artikel 38 lid 8 MR1992 onverkort, ofwel geldt het hiervoor genoemde quorum als ook de gekwalificeerde meerderheid voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot aanbrengen van nieuwe installaties of tot wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.

Overwegingen rechtbank
De rechtbank meent dat uit de aangevoerde omstandigheden niet kan worden afgeleid dat het upgraden van een systeem met gewone sleutels naar een tag-systeem als een noodzakelijk of reguliere onderhoudsuitgave dient te worden gekwalificeerd. Hierbij overweegt de rechtbank dat het gaat om een investering die hoge kosten met zich brengt, te weten een bedrag van circa € 10.000,= tot € 15.000,=. Vervolgens overweegt de rechtbank dat bij het nemen van beslissingen met een dergelijk ingrijpend financieel karakter het – in het licht van de strekking en geest van het modelreglement – in de rede ligt een quorum te hanteren teneinde een zo groot mogelijk draagvlak onder de leden van de VvE te creëren. De rechtbank acht het daarbij van belang dat het niet om kosten van regulier of noodzakelijk onderhoud gaat, waarmee eigenaren derhalve geen rekening hadden kunnen of moeten houden en zij deze kosten dus niet hadden kunnen voorzien.

Op deze gronden heeft de rechtbank geoordeeld dat het besluit tot invoering van het tag-systeem nietig is wegens strijd met de besluitvormingsregels van artikel 38 lid 8 juncto 5 van het MR1992, omdat minder dan 2/3 van het aantal stemmen dat aan eigenaars toekomt ter vergadering aanwezig dan wel vertegenwoordigd was.

Uitleg artikel 38 lid 8 MR1992
De inhoudelijke discussie die aan de uitspraak ten grondslag ligt is de volgende. Is de invoering van dit tag-systeem wel of niet als uitvloeisel van het onderhoud te beschouwen? Wanneer is een innovatie wel of niet te beschouwen als een uitvloeisel van onderhoud? Duidelijke voorbeelden van nieuwe installaties die niet als uitvloeisel van onderhoud zijn te beschouwen zijn de plaatsing van een airconditioning voor gemeenschappelijk gebruik dan wel een camerasysteem voor het bewaken van de gemeenschappelijke gedeelten.

Bij het tag-systeem ligt dat onduidelijker. Toch voel ik in deze veel voor de redenatie van de rechtbank. Het tag-systeem bevat absoluut meer dan het sec vervangen van sleutels; het houdt immers ook een beveiligingssysteem in. Het feit verder dat de rechtbank aansluiting zoekt bij de omschrijving of dit wel of geen regulier of noodzakelijk onderhoud betreft, onderschrijf ik. Voor uitgaven in verband met regulier of noodzakelijk onderhoud kan met een gewone meerderheid worden volstaan. Voor extra uitgaven die niet in die lijn liggen is het redelijk en billijk dat er een besluit met een voorgeschreven quorum en gekwalificeerde meerderheid moet worden genomen.

Ik meen dan ook dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat op grond van artikel 38 lid 8 er voor het besluit tot de invoering van dit tag-systeem het voorgeschreven quorum en gekwalificeerde meerderheid vereist is.

Uitleg van artikel 38 lid 5 MR1992
De rechtbank kan ik echter niet volgen daar waar zij aangeeft dat het in het licht van de strekking en geest van het modelreglement in de rede ligt een quorum te hanteren teneinde een zo groot mogelijk draagvlak onder de leden van de VvE te creëren, indien het een dergelijk ingrijpend financieel karakter betreft. Dit is mijns inziens geen juiste uitleg van art. 38 lid 5 MR1992.

Voor de beoordeling of een besluit met een gekwalificeerde meerderheid moet worden genomen van 2/3 in een vergadering waar 2/3 van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt aanwezig dan wel vertegenwoordigd is, moet immers in deze casus getoetst worden aan:

  • artikel 38 lid 8 MR1992: is er sprake van een nieuwe installatie die geen uitvloeisel van onderhoud kan worden te beschouwen; en
  • artikel 38 lid 5 MR 1992: is er sprake van een uitgave die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaat.

Bij toepassing van dit laatste artikellid dient de rechtbank allereerst na te gaan of er een bedrag door de vergadering is vastgesteld. Die overweging mis ik in de uitspraak; het blijft derhalve onduidelijk of deze VvE een dergelijk bedrag heeft vastgesteld. Eerst na vaststelling daarvan kan er vervolgens toepassing aan dit artikellid worden gegeven.
De rechtbank had naar mijn mening in deze context niet kunnen overwegen “Bij het nemen van beslissingen met een dergelijk ingrijpend financieel karakter ligt het in het licht van de strekking en geest van het modelreglement in de rede een quorum te hanteren teneinde een zo groot mogelijk draagvlak onder de leden van de VvE te creëren”(1). Die overweging zou overigens wel valide kunnen zijn indien en zodra zou komen vast te staan dat de vergadering eerder bedoeld bedrag niet heeft vastgesteld, hetgeen niet blijkt uit de feiten en omstandigheden van deze uitspraak. Of dit dan een juiste overweging is, hangt vervolgens af van de wijze waarop de tekst van artikel 38 lid 5 MR1992 dient te worden uitgelegd (zie voor de algemene uitlegregels noot 1).

De bepaling in artikel 38 lid 5 MR1992 kan namelijk naar mijn mening op twee manieren worden uitgelegd:

  1. Indien geen bedrag is vastgesteld door de vergadering, kan elke uitgave met een gewone meerderheid worden genomen; of
  2. Voor elke uitgave dient, zolang het bedrag niet is vast vastgesteld, sprake te zijn van een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 in een vergadering waar 2/3 van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt aanwezig dan wel vertegenwoordigd is.

Ik meen dat de 2e uitleg, mede in de lijn van de overwegingen van de rechtbank, redelijk en billijk is op grond van de algemene strekking van het appartementsrecht.
Hiertoe heb ik de volgende overwegingen. Het lidmaatschap van de vereniging is voor iedere eigenaar gedwongen. Dit noopt niet alleen tot voorzichtigheid bij de vertegenwoordigingsbevoegdheid die aan het bestuur dient te worden verleend(2) doch naar mijn mening ook tot prudente toepassing van het quorum waarmee binnen een vergadering van eigenaars besluiten kunnen worden genomen ter zake niet strikt noodzakelijke uitgaven.
Hieruit volgen immers voor eigenaren hoge extra uitgaven, waarmee veelal geen rekening is gehouden, waardoor eigenaren in financiële problemen kunnen komen en als gevolg waarvan bijvoorbeeld verplichtingen aan hypotheekhouders niet kunnen worden nagekomen en de positie van hypotheekhouders onzeker kan worden.

Ter bescherming van die belangen van zowel appartementseigenaars als hypotheekhouders, meen ik dan ook dat zolang geen maximum bedrag is vastgesteld en/of de uitgave geen onderdeel van een rechtsgeldig vastgestelde begroting uitmaakt, besluiten zoals is bedoeld onder artikel 38 lid 5 en 8 MR1992 als ook onder artikel 52 lid 5c en 8 MR2006 met een gekwalificeerde meerderheid moeten worden genomen van 2/3 in een vergadering waar 2/3 van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt aanwezig dan wel vertegenwoordigd is.

Wel pleit ik er voor om deze onduidelijkheid bij het opstellen van het volgend modelreglement, door de KNB-projectgroep Modelreglement 2015(3) de betreffende tekst zodanig aan te passen dat deze niet voor tweeërlei uitleg vatbaar is. Het mag duidelijk zijn dat ik dan pleit voor de uitleg dat voor niet verwachte uitgaven, zoveel als mogelijk besluiten met een gekwalificeerde meerderheid kunnen worden genomen van 2/3 in een vergadering waar 2/3 van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt aanwezig dan wel vertegenwoordigd is, worden genomen.

Overwogen kan ook worden op het vaststellen van bedoeld bedrag door de vergadering dezelfde besluitvormingsregels van toepassing te laten zijn. Voorkomen dient mijns inziens te worden dat bij gewone meerderheid een hoog bedrag kan worden vastgesteld en daarmee dan het hiervoor bedoelde quorum en 2/3 meerderheid zou kunnen worden omzeild.

De uitspraak lezende meen ik al met al dan ook dat betreffend besluit genomen had moeten zijn met een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 in een vergadering waar 2/3 van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt aanwezig dan wel vertegenwoordigd was en kan ik mij verenigen met het oordeel van de rechtbank, ook al heb ik de nodige kanttekeningen bij de hiervoor omschreven overweging.

Volledige uitspraak Rechtbank Rotterdam 18 maart 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:2164.

Eindnoten:

  1. Zie voor uitleg van de akte ook op deze website ‘Uitleg van leverings- en vestigingsakten en van de splitsingsakte van een appartementsrecht: enkele kanttekeningen’ van 18 september 2013 van prof. mr. M.M. van Rossum en prof. mr. R.F.H. Mertens.
  2. Als gevolg van het niet van toepassing zijn van artikel 2:44 BW ( zie artikel 5:124 BW) is het zgn. richtlijnen stelsel niet van toepassing en moet artikel 5:131 BW juist zeer strikt te worden uitgelegd. Ik verwijs hiertoe naar onder meer de losbladige editie van Kluwer zakenrecht II aantekening 4, 5:131 BW.
  3. Zie ook artikel op deze website ‘Projectgroep KNB modelreglement 2015 van start’ van 5 februari 2015.

Gerelateerde publicatiesMeer van deze auteur