Wetswijziging executoriale verkoop en VvE’s

Per 1 januari 2015 is het wetsvoorstel 33.484 betreffende executoriale verkoop in werking getreden. Met deze nieuwe wettelijke regeling worden de procedures omtrent executieveilingen transparanter en goedkoper.
De wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering hebben in dat kader onder meer betrekking op:

  • zgn. huurbeding;
  • zgn. beheer- en ontruimingsbeding;
  • overgang risico onroerende zaak;
  • bezichtiging;
  • onderhandse verkoop;
  • veiling via internet;
  • advertentie op algemeen toegankelijke website;
  • kostenverdeling;

Een aantal van deze wijzigingen heeft ook gevolgen voor de VvE’s als executant. Hieronder zal in dat verband allereerst worden ingegaan op de procedure tot de executieveiling door de VvE voorheen. Daarna zal worden ingegaan op een aantal voor de VvE’s relevante aspecten van bovengenoemde wetswijziging.

 

Procedure executieveiling

De VvE kan via de deurwaarder executoriaal beslag leggen op het appartementsrecht op basis van een gerechtelijk vonnis. Vervolgens zal de VvE de hypotheekhouder aanschrijven met de vraag of de hypotheekhouder de executie wenst over te nemen. Deze procedure is al uiteen gezet in het eerdere artikel van Yvonne van Ballegooijen d.d. 23 januari 2012 (https://www.vverecht.nl/2012/01/executoriaal-beslag-appartementsrecht-en-de-hypotheekhouder/). Daaruit blijkt dat het belangrijk is dat de procedure spoedig verloopt. Op grond van art. 5:122 lid 3 en 4 BW kunnen enkel de aldaar bedoelde bijdragen van het lopende en voorafgaande boekjaar bij koper in rekening worden gebracht.

Indien de hypotheekhouder de executie niet (tijdig) overneemt, kan de VvE de executie zelf opstarten. Tot 1 januari 2015 was de VvE daarbij vrij om de inhoud van de voorwaarden waaronder de veiling zou gaan plaatsvinden, zelf te bepalen, in die zin dat de bij veilingvoorwaarden op te nemen kosten niet waren gelimiteerd.
In onze praktijk was het in dat verband gebruikelijk dat de VVE naast alle kosten derden, even zeer bepaalde dat de koper op de veiling gehouden was de gehele achterstand die aan de VvE verschuldigd was (vermeerderd met kosten en buiten- en gerechtelijke kosten) aan de VvE te voldoen. Ook indien en zodra de schuld aan de hypotheekhouder hoger was dan de opbrengst op de veiling, werd daardoor toch de betaling van de gehele achterstand inclusief kosten en rente verkregen.

 

Wetswijziging kostenverdeling bij executieveiling woning

Sedert 1 januari 2015 is dat laatste niet meer mogelijk. In het geval er sprake is van een veiling van een woning, zijn vanaf 1 januari 2015 de kosten die kunnen worden doorbelast aan de koper (namelijk op grond van het nieuwe artikel 524a Rv) dwingendrechtelijk gelimiteerd. Slechts de volgende kosten kunnen in geval van de openbare verkoop van een woning (waaronder de executoriale verkoop van een appartementsrecht bestemd tot woning) bij de koper in rekening worden gebracht:

  1. De overdrachtsbelasting en omzetbelasting;
  2. Het honorarium van de notaris;
  3. Het kadastrale recht en de kosten van kadastrale recherche;
  4. De kosten van ontruiming.

 

Gevolg wetswijziging voor de VvE

Op basis van het nieuwe artikel kan de VvE de koper geen andere verplichtingen opleggen dan uit de wet volgt. Oftewel: kosten die niet onder artikel 524 Rv zijn genoemd (zie de opsomming hiervoor) kunnen niet meer bij de koper worden verhaald.
Verder kunnen slechts nog bij koper worden verhaald de bijdragen uit het lopende en voorafgaande boekjaar op grond van art. 5:122 lid 3 en 4 BW. Deze zijn bevoorrecht op het appartementsrecht. Oftewel: de verdere achterstand en kosten van de geëxecuteerde aan de VvE kan de VvE slechts nog bij de geëxecuteerde verhalen en niet meer bij de koper.

Indien en zodra de schuld aan de hypotheekhouder hoger is dan de opbrengst op de veiling en de geëxecuteerde ook op geen andere wijze verhaal biedt, blijft de VvE na executie van appartementsrechten die bestemd zijn als woning met een schuld achter, indien de geëxecuteerde geen verhaal biedt.

Van belang is dan ook dat indien en zodra onverhoopt in opdracht van een VvE, een appartementsrecht bestemd tot woning executoriaal moet worden verkocht teneinde betaling te verkrijgen van aan de VvE verschuldigde gelden, de kosten en risico’s zoveel als mogelijk te beperken.

Hiertoe kan dan worden overwogen gebruik te maken van de veiling via internet. Op grond van artikel 519 lid 2 Rv kan de openbare verkoop vanaf 1 januari 2015 namelijk ook uitsluitend via internet plaatsvinden via een algemeen toegankelijke website. Op welke website dan evenzeer de advertentie en veilingvoorwaarden moeten worden geplaatst. Hiermee kunnen de mogelijk niet verhaalbare kosten worden beperkt.

Verder kan de opbrengst op de veiling mogelijk positief worden beïnvloed door bezichtigingen te laten organiseren en gebruikelijke kennisgevingen ter plaatse aan te brengen; dit is een nieuw recht van de executant op grond van artikel 3:267a BW. Voor woningen in een goede staat zal dit de veilingopbrengst ten goede kunnen komen. Een hogere opbrengst kan dan weer gunstig voor de VvE zijn, als daardoor het verschil tussen opbrengst en hypotheekschuld hoger wordt en de opbrengst voor de VvE verhaal biedt voor de gehele achterstand (en niet alleen voor verschuldigde bijdragen uit het lopende en voorafgaande boekjaar op grond van art. 5:122 lid 3 en 4 BW).

 

Verzoek tot onderhandse verkoop

Mocht overigens de VvE een koper bekend zijn voor de datum van de veiling, welke koper een voor de VvE acceptabele prijs wil betalen, dan heeft de VvE sedert 1 januari 2015 op grond van artikel 3:268 BW ook het recht een verzoek tot onderhandse verkoop in te dienen bij de bevoegde rechter (tot 1 januari 2015 was namelijk alleen de hypotheeknemer hiertoe bevoegd). Ook dit kan de opbrengst ten goede komen en kan gunstig zijn voor de VvE.

Let wel! Het risico van de woning rust sedert 1 januari 2015 bij de executant tot moment van inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing op grond van artikel 525 Rv.
Van belang is dan ook om daar waar mogelijk schade aan de woning na executieveiling te voorkomen (en om dit te kunnen vaststellen de staat van de woning op het moment van de executieveiling vast te stellen) en zo spoedig als mogelijk na veiling tot toewijzing en inschrijving van het proces-verbaal over te gaan. Dit alles ter voorkoming van een schadeclaim van de koper.

 

Advies

Voorkom achterstanden binnen een VvE. Mocht onverhoopt toch van een achterstand sprake zijn, probeer dan onderling tot een redelijke betalingsregeling te komen.
Mocht procederen en uiteindelijk openbare verkoop niet te voorkomen zijn, zet de opeenvolgende noodzakelijke stappen dan met redelijke spoed, zodat de achterstand niet een langere periode bedraagt dan het lopende en voorafgaande boekjaar. Mocht de hypotheekhouder niet zelf tot executie overgaan, maak dan bij de voorbereiding van de executoriale verkoop weloverwogen keuzes, om de opbrengst zo hoog mogelijk te krijgen met een redelijke investering van kosten.

De VvE heeft overigens veelal recht en belang bij het opstarten van de executie indien de hypotheekhouder daartoe niet overgaat. Dit om de schade zoveel mogelijk te beperken. Zie voor de rechten van de VvE ook het artikel https://www.vverecht.nl/2014/02/appartement-staat-onder-water-vve-mag-executieveiling-toch-doorzetten/.

Tot slot: in de loop van dit jaar zullen de nieuwe Algemene Veiling Voorwaarden Executie verschijnen. De inhoud daarvan kan van invloed zijn op het bovengeschetste traject.