LJN: BW1490,Sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch 6 april 2012
In de akte van splitsing is bepaald, dat de privégedeelten bestemd tot garage slechts kunnen toebehoren aan degenen die eigenaar zijn van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een woning. In strijd met die bepaling verkoopt een appartementseigenaar een garage los van de woning. De ALV keurt deze verkoop achteraf goed. Een van de leden van de VvE verzoekt de kantonrechter dat besluit nietig te verklaren en gebruikt daarvoor de verzoekschriftprocedure ex artikel 5:130 BW.
De VvE verweert zich primair met de stelling, dat het verzoek tot vernietiging in feite een verklaring voor recht behelst, dat het besluit nietig is wegens strijd met de materiele bepalingen in de akte van splitsing zelf. In dat geval is niet de sector kanton, maar de rechtbank bevoegd. Hiervoor had een dagvaarding dienen te worden uitgebracht, hetgeen volgt uit artikelen 78 en 261 lid 2 Rv. Verder stelt de VvE dat de procedure moet worden verwezen naar de sector civiel van de rechtbank op grond van de artikelen 72 jo 73 jo 93 Rv.
De kantonrechter gaat daarin niet mee. Allereerst geeft de kantonrechter het toetsingskader weer: artikel 5:130 BW jo art. 2:15 BW jo art. 2:8 BW. Vervolgens oordeelt de kantonrechter, dat het de ALV niet vrij stond te stemmen over bepalingen omtrent eigendom van de garages en bergingen. Het gaat niet, zoals door de VvE betoogd, omtrent het gebruik daarvan (namelijk als garage of berging), maar om de eigendom ervan. Dit betekent volgens de kantonrechter, dat hiervan dan ook niet kan worden afgeweken met een besluit met meerderheid van stemmen van de ALV. Voor een wijziging van de akte van splitsing is immers op grond van artikel 5:139 BW de medewerking van alle appartementseigenaars vereist, dan wel een gekwalificeerde meerderheid van 4/5 indien de wijziging wordt gedaan met inachtneming van de regels van artikel 5:139 lid 2 BW. In feite stelt de kantonrechter hier vast, dat het besluit nietig is zonder daaraan dat oordeel te verbinden in de beslissing zelf.
In plaats daarvan baseert de kantonrechter zijn oordeel op de voorschriften die het nemen van besluiten betreffen en de redelijkheid en billijkheid. Voor die beoordeling staat zijn bevoegdheid namelijk vast, zie artikel 5:130 BW jo art. 2:15 BW. Die vormvoorschriften luiden, dat voor een wijziging van de splitsingsakte, dient een vergadering van eigenaars te worden belegd waartoe ten minste 15 dagen van tevoren is opgeroepen. Wijziging dient bovendien bij notariële akte te geschieden conform artikel 5:139 lid 5 BW. De kantonrechter stelt vervolgens vast, dat niet aan die voorschriften voldaan is. Verder oordeelt de kantonrechter dat in strijd met de redelijkheid en billijkheid is gehandeld door zowel de voorzitter van de vergadering/administrateur alsmede het lid van de VvE, waar deze hebben bewerkstelligd dat er in strijd met de splitsingsakte instemming werd gegeven door de ALV, aangaande de verkoop van een garage die geen appartementseigenaar is, en ook omdat de leden van de VvE aldus niet in de gelegenheid zijn gesteld zich hierover naar behoren te laten informeren door een deskundige.
Op deze gronden oordeelt de kantonrechter dat het besluit vernietigd moet worden. Interessant is daarbij ook de weerlegging van het verweer van de VvE, dat verzoeker geen belang heeft bij diens verzoek. De kantonrechter oordeelt, dat het enkele feit dat appartementseigenaar is, hem reeds voldoende belang geeft bij het naleven van de bepalingen uit de splitsingsakte en het daarvan deel uitmakende splitsingsreglement. De mate van welstand van een appartementencomplex wordt immers ook bepaald door de waarde van de appartementen. Het is duidelijk dat appartementen met berging of garage over het algemeen duurder zijn dan appartementen zonder deze voorzieningen, terwijl ook het gevaar bestaat dat bij het ontbreken van bergruimte de gemeenschappelijke ruimten als zodanig gaan worden gebruikt. Ook dat zijn belangen van alle eigenaren.
De kantonrechter gaat over tot vernietiging van het besluit, onder aanvulling van de rechtsgronden. Dat mag op grond van artikel 25 Rv. Mijns inziens had de kantonrechter zich niet hoeven beperken tot vernietiging van het besluit, nu voorshands voldoende aannemelijk is dat het besluit zelf nietig is. Het verzoek heeft betrekking op het nietigverklaren van het besluit. Omdat verzoeker niet juridisch onderlegd is, leest de kantonrechter daarin een verzoek tot vernietging. Mijns inziens had de kantonrechter in plaats van de vernietiging de nietigheid kunnen uitspreken. Er zijn tal van uitspraken bekend, waarin kantonrechters zich vanwege de samenhang tussen de nietigheid en vernietigbaarheid wel bevoegd verklaren, zie onder meer LJN: BM0088, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 12 februari 2010, ook met noot op vverecht.nl. Dat die samenhang er hier ook is, blijkt uit de vernietiging zelf. Met een nietigverklaring zou mijns inziens meer recht gedaan zijn aan de belangen van verzoeker bij de bestrijding van het besluit zelf in plaats van de vernietiging van het besluit omdat het in strijd met vormvoorschriften genomen is.
