LJN: BC3828, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 16 januari 2008
Op de algemene ledenvergadering van de VvE is het Huishoudelijk Reglement vastgesteld. Artikel 7.3 van dat reglement bepaalt onder meer dat voor het onderhoud van de cv-ketels door de Vereniging een “algemeen onderhoudscontract” afgesloten, dat iedere eigenaar is verplicht is hieraan deel te nemen (het betreft hier een veiligheidsmaatregel) en dat de kosten van het onderhoudsabonnement per eigenaar hoofdelijk worden omgeslagen. Een lid van de VvE beroept zich in rechte op de nietigheid en de vernietigbaarheid van onder meer dat besluit. Het hof wijst dat af.
In hoger beroep wordt vastgesteld, dat nietig zijn de besluiten die in strijd met de wet of de splitsingsakte zijn genomen (artikel 5:129 jo artikel 2:14 lid 1 BW). Het lid van de VvE stelt zich op het standpunt dat de VvE niet aan het splitsingsreglement noch aan de wet de bevoegdheid kan ontlenen om hem aan het collectief onderhoudscontract te binden. Hij wijst daartoe naar de hiervoor geciteerde artikelen 14 en 17 uit het reglement van splitsing en op artikel 5:126 lid 1 eerste zin BW, luidende: ‘De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’.
Het Hof overweegt dat in de discussie tussen partijen twee aspecten van het collectief onderhoudscontract naar vorenkomen : 1) een zodanig contract is goedkoper dan de som van de individuele contracten omdat een korting kan worden bedongen en 2) de veiligheidsaspecten. Naar het oordeel van het hof levert het enkele feit dat een korting kan worden bedongen ontoereikende reden op om de individuele eigenaars te binden. Of eigenaren mee willen profiteren van de korting is een (financiële) aangelegenheid die de VvE niet aan zich kan trekken (vgl. Hof Den Bosch 17 oktober 2005, LJN AU6623, NJF 2006/79). Tussen partijen is niet in geschil dat het jaarlijks onderhoud van de CV-ketels noodzakelijk is in het belang van de veiligheid. Het is inderdaad een feit van algemene bekendheid dat onvoldoende onderhoud de oorzaak kan zijn van zowel de onvolledige verbanding van de gassen met als gevolg de verspreiding van het zeer giftige koolmonoxide als van brand- en explosiegevaar. Tussen partijen is kennelijk niet in geschil dat de genoemde risico’s van ontoereikend onderhoud zich niet beperken tot het betreffende appartement, maar zich zeer wel zou-den kunnen uitstrekken tot de gemeenschappelijke ruimten en de omliggende appartementen. Overigens is ook hier sprake van een feit van algemene bekendheid.
Op grond van deze vaststellingen is het hof van oordeel dat de VvE, door zich het onderhoud van de CV-ketels in de te onderscheiden appartementen aan te trekken, bevoegd heeft gehandeld nu het een aangelegenheid betreft die valt te brengen onder het beheer over de gemeenschap als bedoeld in artikel 5:126 lid 1 BW. De omstandigheid dat de CV-ketels in de afzonderlijke appartementen geplaatst staan, doet hier niet aan af. Er is dus geen sprake van strijd met de wet. Evenmin blijkt dat sprake is van strijd met de splitsingsakte volgens het hof. Deze staat er niet aan in de weg dat de VvE zich bedoeld gemeenschappelijke (veiligheids-)belang aantrekt.
Ik ben van mening, dat het Hof hier de reikwijdte van de statitaire bevoegdheden van de VvE te ruim opvat. De CV-ketels betreffen immers privé installaties. De VvE is slechts bevoegd als het gaat over het voeren van het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van die gedeelten welke bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De ketels zijn privé eigendom en bevinden zich in de privé ruimtes en vallen zo dus onder de uitzondeing. De VvE kan daarover geen zeggenschap uitoefenen naar mijn mening. Dat veiligheid een belangrijk argument is om goed onderhoud te willen waarborgen zal niemand werspreken. De vraag is echter, of daarin ook voor privé gedeelten een rol voor de VvE weggelegd is. De eigenaars onderling kunnen elkaar immers ook zonder de VvE voldoende aanspreken op goed onderhoud. De eigenaar die schade aan derden veroorzaakt is immers op grond van artikel 6:162 jo 174 BW aansprakelijk jegens derden. Iedere eigenaar heeft zo een wettelijke zorgplicht, onder meer ter voorkoming van schade of gevaarzetting voor derden. Het onderhoud aan privé ketels is zo niet een belang dat de VvE zich per se zou moeten aantrekken naar mijn mening. Een ander nadeel is , dat de individuele eigenaar daardoor mogelijk eveneens beperkt zou worden in diens in beginsel vrije eigenaarskeuze voor de installatie van een duurzamere, moderne HR ketel, die vaak ander onderhoud vergt dan het alsdan centraal geregelde standaard onderhoud volgens het VvE onderhoudscontract. Als laatste wijs ik nog op de vraag waar de grens ligt van de collectieve taak die het hof hier ziet ter voorkoming van onveilige situaties in de gemeenschap van eigenaars. Immers ook andere privé-installaties kunnen veiligheidsrisico’s met zich meebrengen indien deze niet goed onderhouden worden. Ik denk daarbij aan elektrische apparatuur, maar bijvooreeld ook aan zonweringen en andere delen die niet gemeenschappelijk zijn. Het is de vraag of met de veiligheidsargumentatie van het hof in deze zaak de VvE ook het onderhoud van andere individuele voorzieningen collectief kan afdwingen. Ik denk dat dat niet het geval zou moeten zijn.
