De wet bepaalt sinds 1 mei 2005, dat overgang van een appartementsrecht, doorgaans in de vorm van levering na verkoop, mede de overgang van de als appartementseigenaar verkregen rechten omvat. Ook legt de wet op de verkrijger een mededelingsplicht aan de VvE. Hij moet zich ‘onverwijld schriftelijk’ melden bij de VvE. Dat voorschrift is ingegeven vanuit de wens van de VvE om telkens een zo actueel mogelijk bestand van leden te hebben. Met name bij grotere complexen wist de VvE voorheen niet exact wanneer en aan wie appartementen werden geleverd.
De wet handhaaft de regel dat zowel koper als verkoper hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verschuldigde verenigingsbijdragen die in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden voor het betreffende appartement, zie artikel 5:122 lid 3 BW. In aanvulling daarop bepaalt het modelreglement 1992 dat uitsluitend de verkoper aansprakelijk is voor de extra voorschotbijdragen en de definitieve bijdragen die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten van de vergadering, die tot stand gekomen zijn in het tijdvak gedurende hetwelk hij eigenaar was. In het MR 2006 is in artikel 40 lid 1 een vergelijkbare regeling opgenomen:
Het bestuur is verplicht aan de met de overdracht belaste notaris een aan de akte te hechten verklaring af te geven, welke verklaring een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken eigenaar op de dag van de overdracht aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt. De verklaring houdt tevens in een opgave van de omvang van het reservefonds en het aandeel daarin van de eigenaar.
Die oude regelgeving gaf de VvE op papier een sterke positie. Vaak bleek het in de praktijk echter niet mogelijk om bij de levering inzage te hebben in de omvang van de achterstallige bijdragen van de verkoper. De koper kon achteraf geconfronteerd worden met betalingsverplichtingen die hij niet kende. Aan die situatie beoogt de nieuwe wet een einde te maken. In artikel 5:122 lid 5 BW is daarom opgenomen, dat de notaris een bijlage aan de akte van levering hecht waarin het bestuur van de VvE opgave doet van de verschuldigde verenigingsbijdragen. Die opgave vermeldt wat de verkoper op de dag van de levering aan de VvE schuldig is. De koper van het appartement is niet verder aansprakelijk dan voor het bedrag dat uit deze opgave blijkt.
Deze nieuwe regeling geeft aan zowel de VvE als de koper van een appartement meer zekerheid dan voorheen. De VvE is tijdig geïnformeerd over de gegevens van de nieuwe koper en de nieuwe koper weet wat hem aan financiële verplichtingen en eventueel achterstallige bijdragen te wachten staat.
Praktische problemen
Er is echter een aantal praktische problemen denkbaar rond deze nieuwe procedure. Ik signaleer er enkele van, voorzien van eveneens praktische suggesties voor het oplossen van deze situaties:
1. Partijen hebben de koopovereenkomst ondertekend. De koopsom ligt vast. Vlak vóór de levering blijkt uit de opgave van de VvE van aanzienlijke achterstallige bijdrageverplichtingen. De koper wil dit bedrag verrekenen met de koopsom. De verkoper stelt zich op het standpunt, dat alle rechten en plichten overgaan en verlangt dat de koper het appartement zonder meer afneemt. In een dergelijk geval kan de notaris voorstellen een deel van de koopsom ter grootte van het tussen partijen betwiste bedrag in depot te stellen. De VvE kan onverminderd deze afspraken tussen koper en verkoper ook de koper tot betaling aanspreken, omdat zij de koper de juiste opgave gedaan heeft.
2. De verkoper betwist de hoogte van de opgave van het bestuur. Het bedrag waarover partijen het niet eens zijn kan van de koopprijs worden afgehouden en bij de notaris in depot worden gehouden. Zodra duidelijkheid over de hoogte daarvan bestaat, kan het bedrag worden uitgekeerd aan degene die er dan aanspraak op blijkt te maken. De levering hoeft niet te worden uitgesteld.
3. De VvE slaapt. Er is geen bestuur bekend. De nieuwe koper verlangt een opgave van de omvang van het reservefonds en eventuele verschuldigde verenigingsbijdragen, maar de notaris kan die niet verkrijgen. Ook in dat geval kan de levering doorgaan. De notaris zal het niet verkregen zijn van de verklaring in de akte van levering opnemen. Voor de VvE is dit een nadelige situatie, omdat de koper slechts aansprakelijk is voor het bedrag dat uit de opgave blijkt. Bij geen opgave gaat de bijdrageverplichting van de koper pas in op het moment van levering van het appartement. Ik meen overigens dat de VvE de koper toch hoofdelijk aansprakelijk kan houden voor achterstallige bijdrageverplichtingen als de koper die vooraf kende, ook al is geen opgave gedaan. Immers, zijn belang bij het doen van opgave ontbreekt dan.
4. De VvE is niet in staat binnen de gegeven termijn een opgave te doen terwijl de notaris de VvE daarvoor een redelijke termijn gaf. In dat geval loopt (het bestuur van) de VvE een risico. Als het bestuur een te laag bedrag opgeeft, is de koper niet voor het meerdere aansprakelijk. De verkoper is dat overigens onverminderd wel. De VvE zal haar opgave dus aan de veilige – lees: hoge – kant moeten doen. Blijkt achteraf van een te hoge opgave, dan zal achteraf verrekening van het teveel betaalde kunnen plaatsvinden.
De notaris moet ook de omvang van het reservefonds in de akte van levering opnemen. Ook hier geldt dat bij afwezigheid van een dergelijk fonds of de opgave van de omvang daarvan, de notaris daarvan melding zal maken in de akte van de levering.
Procedures
Aan de hierboven gegeven oplossingen moeten partijen vrijwillig meewerken. De wet verplicht de verkoper niet een bedrag van de koopsom bij de notaris in depot te laten. Ook is de koper naar mijn mening niet verplicht een naar zijn mening te hoge opgave te accepteren indien de VvE er niet in slaagt een exacte opgave te doen. Indien partijen van mening verschillen over de wijze waarop de levering moet plaatsvinden, zal notaris doorgaans niet bereid zijn de leveringshandeling te verrichten. Partijen moeten eerst tot overeenstemming komen.
Zo zijn diverse impasses denkbaar, welke in het uiterste geval slechts na rechterlijke tussenkomst kunnen worden opgelost. Eén van die rechtsgangen zou zijn, dat de meest gerede partij de notaris in kort geding dagvaardt om hem te laten meewerken aan de levering. In dat geval zal de notaris zijn medewerking laten afhangen van het rechterlijk oordeel. Ook kunnen partijen elkaar, al dan niet in kort geding, aanspreken tot levering.
Voorkomen is beter
De hiervoor geschetste procedures zie ik als uiterste middelen. Aan het voorkomen daarvan kunnen alle betrokkenen meewerken. De VvE kan dat doen door haar administratie zo in te richten, dat zij op elk moment een exacte opgave kan doen van de omvang van het reservefonds en ieders bijdrageverplichtingen, de koper en diens makelaar door daar tijdig naar te informeren en de verkoper door daarover vóór of bij het sluiten van de koopovereenkomst mededeling te doen. Zo weten alle betrokkenen welke rechten en plichten met de verkoop over zullen gaan.
