Scheve verhoudingen in het appartementsrecht

Noot bij Hoge Raad 13 oktober 1998*,

NJ 1999, 83

(Van Gasteren/Beemster c.s.)

1. Inleiding

De rechtsverhoudingen tussen appartementseigenaars worden voor een groot deel bepaald door de inhoud van de akte van splitsing. In de splitsingsakte worden immers onder andere de aandelen van de diverse appartementseigenaars in de appartementengemeenschap omschreven en worden rechten en plichten van de appartementseigenaars onderling vastgelegd (in het van de akte deel uitmakende reglement van splitsing).[1]

Indien na de oorspronkelijke splitsing de akte moet worden gewijzigd, kan dat volgens art. 5:139 BW slechts geschieden met (onder andere) medewerking van alle appartementseigenaars. Derhalve vereist doorvoering van wijziging van de akte unanimiteit onder de appartementseigenaars. De wijziging heeft immers noodzakelijkerwijze tot gevolg dat de rechtsverhoudingen tussen de diverse appartementseigenaars veranderen. Indien de overgrote meerderheid van appartementseigenaars de akte van splitsing wenst te wijzigen, kan iedere andere appartementseigenaar daarover in beginsel zijn veto uitspreken.

In de praktijk gebeurt het niet zelden dat een appartementseigenaar zijn medewerking inderdaad onthoudt aan een door de overige appartementseigenaars gewenste wijziging van de akte van splitsing. Dit kan tot gevolg hebben dat de overige appartementseigenaars worden benadeeld omdat een wijziging waarbij zij een redelijk belang hebben, geen doorgang kan vinden.

Art. 5:140 lid 1 BW, dat voor de appartementseigenaars in een mogelijkheid voorziet om de kantonrechter te verzoeken om de medewerking van de weigerachtige appartementseigenaar door een machtiging te vervangen, lijkt dan op het eerste gezicht een adequate rechtsingang voor de overige eigenaars te bieden.

De kantonrechter kan die vervangende machtiging ingevolge art. 5:140 lid 1 BW echter alleen verlenen als de eigenaar die medewerking moet verlenen zich niet verklaart of deze zonder redelijke grond weigert.

Van Velten heeft er in zijn oratie op gewezen dat de regeling van art. 5:140 BW in zeer veel gevallen onvoldoende waarborg biedt dat een op zichzelf redelijke wijziging ook daadwerkelijk kan plaatsvinden.

Uit art. 5:140 volgt immers dat de kantonrechter bij zijn beslissing over het al dan niet verlenen van vervangende machtiging niet moet bezien of de door de appartementseigenaars gewenste wijziging redelijk is, maar of de weigerachtige appartementseigenaar zijn medewerking zonder redelijke grond weigert.

Dit betekent bijvoorbeeld dat een appartementseigenaar die weigert mee te werken aan wijziging van het reglement van splitsing, omdat uit zodanige wijziging een verhoging van zijn kostenbijdrage-verplichting in de gemeenschap zou volgen, in beginsel een redelijke grond zal hebben voor zijn weigering.

Hoe redelijk de gronden van de overige appartementseigenaars om de splitsingsakte te willen wijzigen in dat geval ook zijn, de wijziging zal waarschijnlijk stranden op het (niet onredelijke) veto van de weigerachtige appartementseigenaar.[2] Een procedure van een groep appartementseigenaars die tegen de zin van een weigerachtige appartementseigenaar een wijziging van de akte van splitsing wil doorvoeren, zal in de praktijk dan ook spoedig mislukken.

De beschikking Van Gasteren/ Beemster c.s. vormt hierop een zeldzame uitzondering en verdient alleen al om die reden een annotatie. Ook procesrechtelijk blijkt uit deze uitspraak echter een belangrijke ontwikkeling die zich steeds meer begint of te tekenen in beschikkingen van de Hoge Raad, te weten de visie van de Hoge Raad op kort gezegd het ‘gezag van gewijsde’ van beschikkingen.

2. De casus

Van Gasteren heeft te Heiloo de appartementensplitsing Woonstede ‘Ypestein West’ gerealiseerd, waarbij hij als architect, directeur van de projectontwikkelingsmaatschappij en als eerste administrateur is opgetreden en als zodanig tevens de akte van splitsing heeft laten opstellen en de splitsing heeft gerealiseerd.

In de splitsingsakte d.d. 12 juni 1989 is een verdeelsleutel vastgesteld voor de toedeling van de bijdragen in de gemeenschappelijke kosten (verder: servicekosten). In het algemeen kunnen als verdeelsleutel bijvoorbeeld worden gehanteerd de vloeroppervlakte, de inhoud of de waarde in het economisch verkeer. Uitgangspunt daarbij dient te zijn dat deze sleutel voor iedere appartementseigenaar op dezelfde wijze wordt bepaald en toegepast, zodat tussen de appartementseigenaars een objectieve maatstaf voor berekening van de aandelen in de gemeenschap en in de veelal daaraan gerelateerde bijdrageverplichting in de servicekosten geldt.

In de onderhavige splitsingsakte is de verdeelsleutel gerelateerd aan de op het moment van splitsing geldende koopsommen van de verschillende appartementsrechten.

De diverse kopers, Beemster c.s., zijn er bij aankoop van hun appartement van uit gegaan dat de koopsommen van de verschillende appartementsrechten correspondeerden met de geschatte waarde van de verschillende appartementen. Nadien blijkt aan Beemster c.s. dat Van Gasteren voor zichzelf het penthouse in de appartementensplitsing heeft gereserveerd en daarvoor slechts een koopprijs van ruim f 400.000 als maatstaf voor de vaststelling van het daaraan gekoppelde aandeel in de servicekosten heeft gehanteerd. Deze koopprijs correspondeert geenszins met de reële waarde van het penthouse, maar ligt blijkens een achteraf gemaakte schatting ongeveer f 200 000 te laag. Het aandeel van Van Gasteren in de appartementengemeenschap met daaraan gerelateerd zijn bijdrageverplichting in de servicekosten ligt daarom ook te laag en is, anders dan voor Beemster c.s., niet op de reële waarde van het penthouse gebaseerd.

Aldus draagt Van Gasteren voor een van de grootste appartementen in het gebouw verhoudingsgewijs veel minder in de servicekosten bij dan de overige appartementseigenaars (Beemster c.s.).

Beemster c.s. wensen daarom aanpassing van de splitsingsakte in dier voege dat de bijdrageverplichting van Van Gasteren wordt aangepast op basis van een reële verkoopwaarde van het penthouse op het moment van splitsing. Beemster c.s. proberen daartoe vervangende machtiging (ex art. 5:140 lid 1 BW) te verkrijgen bij de Kantonrechter te Alkmaar, doch de in eerste instantie toewijzende beschikking van de kantonrechter wordt vervolgens door de Rb. Alkmaar vernietigd. Daarbij stelt de Rb. Alkmaar echter wel vast dat de verkoopprijzen van de appartementen op zichzelf kunnen dienen als een objectieve maatstaf voor vaststelling van de hoogte van de servicekosten en voorts dat de door Van Gasteren voor het penthouse gehanteerde koopprijs niet als een objectieve maatstaf kan worden aangemerkt. Aangezien de rechtbank echter tevens van oordeel is dat Beemster c.s. bij hun poging om een objectieve koopsom voor het penthouse te berekenen zelf een onjuiste maatstaf hebben gehanteerd, heeft Van Gasteren volgens de rechtbank niet zonder redelijke grond zijn medewerking aan de wijziging van de akte van splitsing onthouden.

Beemster c.s. dienen vervolgens een nieuw verzoekschrift in op 15 november 1996, waarin zij de kantonrechter verzoeken de beschikking van de rechtbank d.d. 21 maart 1996 als herhaald en ingelast te beschouwen. Vervolgens heeft de kantonrechter bij beschikking d.d. 29 januari 1997 het verzoek van Beemster c.s. toegewezen en vervangende machtiging verleend tot wijziging van de splitsingsakte op het punt van de verdeling van de servicekosten. Bij de wijziging moet worden uitgegaan van een verkoopwaarde van het penthouse van Van Gasteren van ruim f 600.000.

In hoger beroep formuleert Van Gasteren een tiental grieven tegen de beschikking van de kantonrechter. De rechtbank verwerpt een aantal van deze grieven met verwijzing naar haar eerdere beschikking d.d. 21 maart 1996, waarbij zij overweegt dat tussen partijen als vaststaand geldt wat de rechtbank in de eerdere procedure in haar onherroepelijk geworden beschikking van 21 maart 1996 heeft vastgesteld. Vervolgens bekrachtigt de rechtbank de beschikking van de kantonrechter.

Van Gasteren tekent cassatieberoep aan. De cassatieprocedure spitst zich in feite nog slechts toe op de vraag of aan een beschikking in een verzoekschriftprocedure naar analogie van het bepaalde in art. 67 Rv gezag van gewijsde kan worden toegekend.

De Hoge Raad overweegt hierover uitdrukkelijk:

‘hoewel art. 67 is geschreven voor vonnissen, leent het zich voor analogische toepassing op beschikkingen op verzoekschrift, waarin beslissingen zijn gegeven over een rechtsbetrekking in geschil tussen partijen’.

Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat de rechtbank kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft aangenomen dat Beemster c.s. zich op de bindende kracht hebben beroepen door bij hun inleidende verzoekschrift de beschikking van 21 maart 1996 in het geding te brengen en daarbij met zoveel woorden te verzoeken de inhoud daarvan als herhaald en ingelast te beschouwen.

3. Noot

De onderhavige beschikking bevat zowel inhoudelijk als procesrechtelijk een interessante beslissing. Procesrechtelijk is zij buitengewoon interessant vanwege het feit dat de Hoge Raad de mogelijkheid dat aan een beschikking gezag van gewijsde toekomt niet uitsluit. Zie daarover uitvoerig E. Gras, WPNR 6364 (1999). Deze lijn is door de Hoge Raad intussen voortgezet in HR 10 september 1999, RvdW 1999, 124C.

Inhoudelijk levert Van Gasteren/ Beemster c.s. een bijdrage aan de beantwoording van de vraag, in welke gevallen een appartementseigenaar zonder redelijke grond zijn medewerking aan wijziging van de akte van splitsing weigert. In het onderhavige geval lag het ontbreken van de redelijke grond er mijns inziens duimendik bovenop, althans had Van Gasteren in ieder geval ernstig de schijn tegen. Deze projectontwikkelaar/architect/administrateur en auteur van de splitsingsakte had voor zichzelf immers geregeld dat hij een lagere bijdrage in de servicekosten zou behoeven te voldoen dan objectief op basis van de waarde van zijn appartementsrecht redelijk zou zijn.

Aangezien de verhouding tussen de appartementseigenaars mede door de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst, konden de overige appartementseigenaars in het onderhavige geval van hem verlangen dat deze door hemzelf in het leven geroepen situatie zou worden rechtgezet.

Interessant is vervolgens de vraag wat er dient te geschieden indien bij de splitsing (al dan niet bij vergissing) door een derde een onjuiste waarde met betrekking tot een appartementsrecht is gehanteerd en achteraf blijkt dat een aantal appartementseigenaars een te hoge of een te lage bijdrageverplichting heeft. Kan de akte van splitsing dan op verzoek van de eigenaars die te veel betalen worden gewijzigd? Mijns inziens zal deze vraag al spoedig ontkennend moeten worden beantwoord.

Deze appartementseigenaars hebben bij de aankoop van hun appartementsrecht immers in de akte van splitsing kunnen vaststellen wat hun kostenbijdrage-verplichting zou zijn. Daarop hebben zij hun uitgaven kunnen bepalen. Dit geldt spiegelbeeldig ook voor de appartementseigenaar die door de vergissing te weinig betaalt. Tenzij deze appartementseigenaar bij aankoop van zijn appartementsrecht wist of had moeten weten dat zijn aandeel in de servicekosten te laag was, dient hij mijns inziens tegen deze vergissing (van degene die de akte heeft opgesteld of de waardes heeft aangeleverd) te worden beschermd.

Overigens zal het enkele feit dat iemand zichzelf in de door hemzelf opgestelde splitsingsakte bevoordeelt, niet steeds voldoende zijn om achteraf wijziging van de splitsingsakte of te kunnen dwingen. In de praktijk kan zich bijvoorbeeld het geval voordoen dat een woningbouwcorporatie bij verkoop van huurappartementen aan haar huurders de splitsingsakte zodanig inricht, dat zij, zolang zij een aantal appartementen zelf nog bezit en verhuurt, de feitelijke zeggenschap in de Vereniging van Eigenaars behoudt. Vanuit haar taakstelling als woningcorporatie dient zij er immers voor te zorgen dat zij haar verplichtingen ten opzicht van de zittende huurders die niet tot aankoop van een huurwoning overgaan, kan blijven nakomen. Mits voorafgaande aan de verkoop aan alle gegadigde kopers duidelijk wordt gemaakt dat de woningcorporatie ook na verkoop een stevige vinger in de pap houdt, kunnen de kopers mijns inziens achteraf de woningcorporatie niet verwijten dat zij gedurende vele jaren na de overdracht aan een aantal huurders de macht en de zeggenschap behoudt terwijl haar aandeel in de gemeenschap dat niet rechtvaardigt.

In de praktijk kunnen zich derhalve mijns inziens gevallen voordoen, waarin willens en wetens scheve verhoudingen worden gecreëerd, die desalniettemin achteraf niet kunnen worden gerectificeerd omdat daarvoor redelijke gronden aan te wijzen zijn.

[1] Zie over de akte van splitsing nader R.F.H. Mertens, `Appartementen’, Monografieën nieuw BW B29, Deventer 1999, nr. 11 t/m 13.

[2] Zie onder andere A.A. Van Velten, `Regels zijn regels’, Ars Notariatus XLIV, Deventer/ Amsterdam 1989, p. 14 en 15; R.F.H. Mertens, a.w., p. 67 e.v.

*Naschrift van de auteur: de auteur wijst er op dat dit een publicatie betreft welke gepubliceerd is in het NTBR 2000, p. 35-37 en dat als gevolg van tijdsverloop en latere juridische ontwikkelingen onderdelen daarvan achterhaald kunnen zijn.