Afwijking van de technische omschrijving bij bouw appartementencomplex

Onderneemster is onlangs gestart met de bouw van een appartementencomplex. Verkrijger heeft een appartementsrecht in dat gebouw gekocht. Onderneemster heeft op een aantal verschillende onderdelen van het werk eenzijdig wijzigingen ten opzichte van de technische omschrijving (TO) doorgevoerd of is van plan dat nog te doen. Verkrijger is het daar niet mee eens.

Het geschil

Zo heeft onderneemster de fundering van het werk uitgevoerd met een gewapende betonplaat, in plaats van op palen. Voorts heeft zij aangekondigd dat zij de delen van de gevels die volgens de TO in metselwerk van steen met voegen en een spouw zouden worden uitgevoerd, zal uitvoeren in prefab betonnen sandwichpanelen zonder spouw en dat er aluminium in plaats van hout voor de gevelkozijnen zal worden gebruikt. Daarnaast heeft onderneemster in het privé-gedeelte van verkrijger drie wijzigingen aangekondigd, namelijk de plaatsing van een verdeler van de vloerverwarming in een slaapkamer, de toepassing van stalen kokerprofielen in de gevelkozijnen en de uitvoering van een binnenwand in metal-stud. Verkrijger stelt dat onderneemster door deze eenzijdige wijzigingen afwijkt of zal afwijken van de TO en daarmee tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst.

Onderneemster stelt dat verkrijger niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de VvE het beheer voert over de gemeenschappelijke delen van het werk. Daarnaast stelt zij dat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding en doet zij een beroep op de exceptio plurium litis consortium. Volgens onderneemster is het rechtens noodzakelijk dat een uitspraak ten aanzien van alle appartementseigenaren hetzelfde luidt en dat over de vorderingen ten aanzien van de gemeenschappelijke delen van het gebouw alleen kan worden beslist in een geding waarin alle appartementseigenaren betrokken zijn. Voorts stelt onderneemster dat zij de wijzigingen op grond van artikel 3 Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen eenzijdig mocht of mag uitvoeren.

Beoordeling van het geschil

Anders dan onderneemster stelt, is arbiter van mening dat de aan de VvE gegeven taak en bevoegdheid niet betekenen dat verkrijger onbevoegd is om een rechtsvordering tegen onderneemster in te stellen ter zake van de nakoming van de overeenkomst, ook niet ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten daarvan. Die bevoegdheid wordt wel begrensd door de belangen van de overige verkrijgers van de appartementsrechten in het gebouw. Dit zal per vordering moeten worden beoordeeld.

Eenzijdige wijziging is in beginsel slechts mogelijk als de bevoegdheid daartoe is overeengekomen, bijvoorbeeld door gebruik van een bepaling als artikel 3 van de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (AV). Op de onderhavige overeenkomst zijn die AV niet van toepassing, maar de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten. Deze laatstgenoemde voorwaarden kennen niet zo’n bepaling, maar gezien hun verwijzingen naar artikel 3 van de eerstgenoemde AV en de door partijen aangehaalde citaten gaan zij volgens arbiter kennelijk beiden uit van de toepasselijkheid van de bepaling. Arbiter zal daarom aan deze bepaling toetsen.

Voor wat betreft de wijziging van de fundering is arbiter niet overtuigd van de door artikel 3 AV vereiste noodzakelijkheid daarvan. Onderneemster had de wijziging dus niet zonder toestemming mogen doorvoeren en is in beginsel gehouden tot herstel, maar ook verkrijger ziet in dat herstel van de fundering een disproportionele maatregel zou zijn, te meer omdat de huidige fundering eigenlijk geschikter is dan de geplande fundering. Verkrijger vraagt daarom geen herstel, maar een verlenging van de garantietermijn met 50 jaar. Hierbij komen echter de belangen van de overige appartementseigenaren in het geding, waardoor arbiter deze vordering afwijst. Verkrijger stelt terecht dat de wijziging in de fundering onderneemster aanzienlijk minder werk heeft gekost en arbiter bepaalt dat verkrijger hiervoor wel een vergoeding dient te krijgen.

Ten aanzien van het gevelmetselwerk en de kozijnen oordeelt arbiter dat de noodzaak ten aanzien van deze wijzigingen ontbreekt, zodat onderneemster deze wijzigingen niet zonder toestemming mag doorvoeren. Of onderneemster uiteindelijk daadwerkelijk tekort zal schieten is nog niet bekend, aangezien de wijzigingen nog niet gerealiseerd zijn. Omdat een afwijkende uitvoering van de kozijnen en gevels invloed heeft op het totaalbeeld van het appartementencomplex en dus ook de belangen van de overige appartementseigenaren raakt, worden deze vorderingen afgewezen.

Voor wat betreft de verdeler van de vloerverwarming en de stalen kokerprofielen in de gevelkozijnen oordeelt arbiter dat verkrijger hiermee geen rekening hoefde te houden, omdat hiervan in de TO geen melding is gemaakt. Arbiter volgt onderneemster in haar stelling dat deze onderdelen noodzakelijk zijn, maar verkrijger stelt volgens arbiter op zijn beurt terecht dat onderneemster dit voor de contractsluiting had moeten voorzien en er daarom geen sprake is van een noodzaak tot wijziging zoals vereist in artikel 3 AV. Arbiter kent verkrijger hiervoor een vergoeding toe, aangezien de wijzigingen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit en het aanzien en uiterlijk van de woning.

Tot slot oordeelt arbiter dat in de TO niet is vermeld dat de binnenwand zou worden uitgevoerd in beton. Verkrijger mocht er daarom niet zomaar vanuit gaan dat deze zou worden uitgevoerd in beton, maar had hier voor de contractsluiting naar moeten vragen. Van een wijziging van de overeenkomst is op dit punt daarom geen sprake.

Scheidsgerecht: ing. N.T.J. Bolten
Gemachtigde eiser: mr. I.J. Slotboom
Gemachtigde verweerster: mr. R.M. Sluijter
Bron: RvA 6 juni 2018, No. 81.151