‘Non-conforme’ liftinstallatie

Begin 2016 hebben de individuele eigenaren met onderneemster een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een appartement(encomplex). De VvE en verkrijgers stellen dat onderneemster een andere lift (een plateau-lift ipv een brancard-lift) heeft aangebracht dan is overeenkomen.

De liftinstallatie blijkt niet geschikt voor een buitenopstelling, het is geen brancard-lift en de lift is slecht toegankelijk voor rolstoel-, scootmobiel- en rollator-gebruikers mede omdat de deuren niet automatisch sluiten, aldus de VvE en verkrijgers. Bovendien, zo stellen de VvE en verkrijgers, heeft zich sinds de oplevering van de algemene delen een aanzienlijk aantal storingen aan de lift voorgedaan.

Ontvankelijkheid

Artikel 5:126 BW bepaalt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap en verder dat de VvE de gezamenlijke appartementseigenaren in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. Arbiter overweegt dat uit voornoemd artikel niet volgt dat de VvE voornoemde taken uitvoert met uitsluiting van de zelfstandige bevoegdheid van de individuele eigenaren.

In artikel 8 lid 2 van de algemene voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door Woningborg op 01 april 2014 (hierna: algemene voorwaarden) is bepaald dat de verplichtingen van de ondernemer voortkomend uit de met de verkrijger aangegane aannemingsovereenkomst ten aanzien van de oplevering van het gebouw een ondeelbare verbintenis vormen, die hij tegenover de verkrijger verplicht is in haar geheel na te komen. Op grond hiervan zijn de individuele eigenaren gerechtigd om onderneemster zelf aan te spreken. Het contractuele recht dat de individuele eigenaren hebben op een deugdelijke uitvoering van hun onverdeeld aandeel in de gemeenschap brengt met zich, dat zij een onverdeelde vordering kunnen instellen met betrekking tot de uitvoering van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Deze bevoegdheid van de individuele eigenaren staat los van de bevoegdheid van de VvE om, als vertegenwoordiger van de (overige) appartementseigenaren in rechte een vordering in te stellen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.

Op grond van artikel 8 lid 4 van de algemene voorwaarden kan de verkrijger alleen en zonder medewerking van zijn mede-verkrijgers de uitvoering van de aannemingsovereenkomst van de ondernemer vorderen, tenzij daardoor enig recht van zijn mede-verkrijgers zal worden aangetast of daardoor nadeel zal worden toegebracht aan een ander gedeelte van het gebouw dan het privé-gedeelte.

Het enkele feit dat de door verkrijgers gestelde tekortkoming door onderneemster ziet op een gemeenschappelijke deel, leidt aldus – anders dan onderneemster stelt – niet tot de conclusie dat verkrijgers niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen.

De uitzonderingssituatie zoals bedoeld in het tweede deel van artikel 8 lid 4 van de algemene voorwaarden is hier naar het oordeel van arbiter niet aan de orde.

Lift

Op grond van artikel 9.1. van de Woningborg Garantie- en waarborgregeling 2010 (hierna: de regeling) garandeert de ondernemer aan de garantiege-rechtigde, dat het huis of privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw zullen voldoen aan de garantienormen.

Garantiegerechtigde ter zake van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw is de VvE. Dit blijkt uit de definitie die in de regeling wordt gegeven aan het begrip ‘garantiegerechtigde’. Dit betekent dat alleen de VvE ter zake van de gemeenschappelijke delen rechtsvorderingen op grond van de garantieregeling kan instellen. Arbiter zal verkrijgers niet-ontvankelijk verklaren in hun vorderingen voor zover deze vorderingen zijn gebaseerd op de regeling.

De VvE en verkrijgers stellen dat onderneemster een andere lift heeft aangebracht dan is overeengekomen.

Onderneemster heeft een (plateau)lift aangebracht van het merk Aesy Lift, type Brancardlift Primeur Exterieur, aan de buitenzijde van het gebouw.

In de technische omschrijving van 15 januari 2015 staat:

‘Lift: de lift is geschikt voor het vervoer van brancard en rolstoel. Op de begane grond en op ieder woonniveau is een stopplaats. De liftdeuren en de frontafwerking t.p.v. de instapplaatsen uitvoeren in een stalen bekleding. De binnenzijde van de liftcabine zal worden afgewerkt met hoogwaardige en onderhoudsarme materialen, tevens zal in de cabine een spiegel, handleuning en een zitje worden aangebracht. De lift wordt geïnstalleerd conform de eisen van het liftinstituut en ook door deze instantie gekeurd voor gebruik.’

De door onderneemster aangebrachte lift voldoet naar het oordeel van arbiter aan de technische omschrijving. Een (plateau)lift is een lift, ook in de zin van het bouwbesluit 2012, waarbij voor de begripsbepaling voor het woord “lift” verwezen wordt naar artikel 1 van het Warenwetbesluit liften bestemd voor personen. De lift is geschikt voor het vervoer van een brancard en een persoon in een rolstoel. Dit blijkt niet alleen uit de specificatie van de betreffende lift maar ook, zo bleek uit het verhandelde ter zitting, uit de praktijk. Ook personen in een scootmobiel kunnen gebruik maken van de lift, zo heeft een van de verkrijgers ter zitting verklaard. Dat de bedieningsknop van de lift moet worden vastgehouden tot de gewenste stopplaats is bereikt en dat de deur niet automatisch sluit maar dat moet worden gewacht totdat deze in de borging valt, maakt het gebruik van de lift door rolstoelgebruikers welllicht wat onvriendelijk maar het sluit het gebruik niet uit. Op ieder woonniveau is een stopplaats en de liftdeuren en de frontafwerking ter plaatse van de instapplaatsen zijn uitgevoerd in een stalen bekleding. Onderneemster heeft onweersproken gesteld dat de VvE bij oplevering heeft aangegeven dat de plaatsing van een cabine met daarin een spiegel, handleuning en een zitje niet gewenst was. Ter zitting is gebleken dat de lift op 31 januari 2017 door het liftinstituut is (goed)gekeurd voor gebruik. Onderneemster heeft onweersproken gesteld dat de VvE en verkrijgers tot dat moment iedere medewerking tot keuring van de lift hebben geweigerd.

Dat de liftinstallatie niet geschikt is voor een buitenopstelling, zoals de VvE en verkrijgers stellen, is arbiter niet gebleken. Volgens de specificatie van de betreffende installatie kan deze ‘uitpandig, direct in de buitenlucht’ worden geplaatst. De door de VvE en verkrijgers ingeschakelde deskundigen stellen in hun rapportages van respectievelijk 22 augustus 2016 en 18 januari 2017 weliswaar dat de liftinstallatie niet geschikt is voor een buitenopstelling, maar motiveren die stelling in zijn geheel niet, terwijl onderneemster de inhoud van de rapportages betwist.

De VvE en verkrijgers stellen dat de ongeschiktheid van de liftinstallatie voor een buitenopstelling ook blijkt uit de aard van de storingen van de lift, oxidatie van onderdelen van de lift als gevolg van vochtinwerking, kortsluiting door regen en sneeuw en het open en zelfs kapot waaien van de liftdeur, welke stelling door onderneemster is betwist.

Onderneemster heeft onweersproken aangevoerd dat de storingsmeldingen in januari 2017 (‘wateroverlast’) één storing betreft als gevolg van een kapotte strip die besteld moest worden. De noodreparatie met kit was niet goed genoeg, waardoor opnieuw sprake was van lekkage in de lift. Na het vervangen van de betreffende strip was de storing verholpen, aldus nog steeds onderneemster. In februari 2017 is de liftdeur, zo stelt onderneemster (en dit blijkt ook uit het hiervoor genoemde overzicht van de VvE en verkrijgers), kapot gewaaid. Onderneemster heeft onweersproken aangevoerd dat de VvE de offerte van Aesylift voor reparatie van de deur niet wilde tekenen, zodat reparatie nog niet heeft plaatsgevonden en dat alle storingen na februari 2017 (direct of indirect) verband houden met de kapotte liftdeur. Het voorgaande brengt naar het oordeel van arbiter niet mee, dat de liftinstallatie niet geschikt is voor een buitenopstelling. Datzelfde heeft te gelden voor het stuk waaien van de liftdeur.

Ook heeft arbiter tijdens de bezichtiging van het werk niets gezien dat de conclusie rechtvaardigt dat de liftinstallatie niet geschikt is voor een buitenopstelling.

Uit het voorgaande blijkt naar het oordeel van arbiter ook dat de storingen/de storingsfrequentie niet maakt, zoals de VvE en verkrijgers stellen, dat de lift ‘functioneel ongeschikt/non-conform’ is.

Dat de VvE en verkrijgers een andere verwachting hadden van de lift, is onderneemster niet aan te rekenen. De door onderneemster aangebrachte lift is goedgekeurd door het liftinstituut, voldoet aan de overeenkomst en aan de veiligheidseisen uit het bouwbesluit en overigens ook aan de verkoopinformatie, waaraan door de VvE en verkrijgers ook wordt gerefereerd. De door de VvE en verkrijgers overgelegde verklaring van de makelaar maakt dit niet anders.

Conclusie

Gelet op het voorgaande wijst arbiter de vorderingen van de VvE en verkrijgers af.

Scheidsgerecht: ir. F. Sperling
Gemachtigde eisers, de VvE: mr. J.W. van Koeveringe
Gemachtigde verweerster, onderneemster: mr. R. Wouters
Bron: RvA 9 maart 2018, No. 81120