Uitleg akte: vloerbalken appartement begane grond zijn gemeenschappelijk.

Gerechtshof Amsterdam 27 februari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:697 – De balken van de vloer van het begane grond appartement zijn aangetast door houtrot. Eén van de eigenaars verzet zich tegen de kostenomslag van de herstelkosten, stellende dat de vloer van het begane grond appartement uitsluitend dient voor dat appartementsrecht en daarmee niet als gemeenschappelijk in de zin van het splitsingsreglement kan worden aangemerkt. In het in deze kwestie toepasselijk MR 1973 worden onder “gemeenschappelijke gedeelten”, verstaan de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn. Dat zou niet voor de begane grond vloer gelden, omdat die niet tevens het plafond van het eronder gelegen appartement vormt. Volgt een hofuitspraak over uitleg van de splitsingsakte en de vraag of de vergadering bij twijfel of een zaak gemeenschappelijk is, bevoegd is hierover te beslissen. 

Begane grondvloer gemeenschappelijk? 

Het hof oordeelt van wel. Het legt de reglementsbepalingen uit aan de hand van het algemeen geldend uitlegcriterium en komt tot de volgende rechtsoverweging:

Alle delen en onderdelen van het pand die in de akte van splitsing niet voor privégebruik zijn bestemd, zijn gemeenschappelijk. Gelet op het voorgaande komt de vraag of de vloerbalken van de begane grond gemeenschappelijk zijn, neer op de vraag of die balken moeten worden geacht deel uit te maken van de woning op de begane grond, als bedoeld in de akte van splitsing. Bij de uitleg van (een begrip uit) een akte van splitsing komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

Naar het oordeel van het hof maken de vloerbalken geen deel uit van de woning op de begane grond en zijn zij dus gemeenschappelijk. Daartoe wordt als volgt overwogen. In een verticaal gesplitst pand als het onderhavige vormt iedere vloer (inclusief de balken) tevens de afscheiding met de gebruikseenheid daaronder. De vloer van de woning op de eerste verdieping is tevens het plafond van de woning op de begane grond en zo verder. Het is dan ook niet voor discussie vatbaar dat de tussenvloeren gemeenschappelijk zijn. Maar voor de vloer op de begane grond geldt hetzelfde: die scheidt de woning op de begane grond af van de ondergrond/kruipruimte, die zonder enige twijfel gemeenschappelijk is en dus niet is bestemd voor exclusief gebruik (het belopen) door de eigenaar van het appartement op de begane grond. Daarbij komt dat in ieder geval een deel van de vloerbalken op de begane grond de trap naar de bovenverdiepingen draagt en ook al om die reden gemeenschappelijk is.

Het hof komt zo tot het oordeel, dat de vloerbalken gemeenschappelijk zijn. De gehanteerde uitlegnorm ‘naar objectieve maatstaven (..) afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte‘ is herleid uit de standaardarresten over uitleg van de splitsingakte,  HR 14 februari 2014, ECLI:NL:2014:337 (Mitros) en Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, ook met commentaar op VveRecht.nl:

[…] bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111)(…)”

Vergadering besluit over wat gemeenschappelijk is en wat niet?  

Interessant is verder nog de vaststelling van het hof, dat het de vergadering niet vrij staat te bepalen wat wel en niet gemeenschappelijk is in de VvE. In deze kwestie is MR 1973 van toepassing, waarvan artikel 3 luidt als volgt:

Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

De ALV kan evenwel slechts bevestigen wat in de akte staat en kan daar bij een gewone meerderheidsbesluit geen andere rechtsgevolgen aan verbinden. Omdat te bewerkstelligen zou de splitsingsakte zelf gewijzigd moeten worden, waarvoor artikel 5:139 BW tenminste 4/5e van het totaal aantal stemmen en toestemming van alle beperkt gerechtigden vereist. Het hof oordeelt dan ook als volgt:

Op zichzelf is het juist dat aan de vergadering van eigenaars niet de bevoegdheid toekomt te bepalen welke gedeelten van het pand gemeenschappelijk zijn. Dat wordt immers bepaald door de akte van splitsing. Wel kan de vergadering besluiten de akte van splitsing op dit punt te wijzigen en wel op de wijze als in artikel 5:139 BW beschreven. Een op een andere wijze genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing is nietig.

Naar het oordeel van het hof doet niet ter zake of de vergadering van eigenaars nu wel of niet de bedoeling heeft gehad om met het eerste onderdeel van de besluiten van 30 juli 2015 af te wijken van hetgeen in de splitsingsakte is vermeld. Als het standpunt van de vergadering dat de vloerbalken van de begane grond gemeenschappelijk zijn, niet overeenstemt met hetgeen in de splitsingsakte is bepaald, is dat besluit nietig.

Artikel 3 MR 1973, dat ook in latere versies van de modelreglementen voorkomt, doet niettemin anders vermoeden. De beslissingsvrijheid die de tekst van dat artikel aan de vergadering lijkt toe te dichten, bestaat echter niet. In MR 2017 komt het artikel dan ook niet meer terug en is het vervangen voor een uitlegartikel (artikel 22.1 MR 2017), dat de hierboven weergegeven criteria uit die jurisprudentie codificeert:

22.1 In geval van twijfel over de uitleg van de Akte dient, in het uiterste geval door de rechter, te worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de Akte kenbaar zijn en voorts rekening wordt gehouden met: 
– de aan de Akte te ontlenen aanwijzingen, en met hetgeen daaruit valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene(n) die tot Splitsing of wijziging van de Splitsing is/zijn overgegaan;
– de rechtsgevolgen waartoe de mogelijke interpretaties van de Akte zouden leiden; 
– de feitelijke situatie van het Gebouw en/of de Grond, waarbij kennisneming van de situatie ter plaatse van belang kan zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg het meest aannemelijk is indien de onderdelen van de Akte die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het Gebouw en/of de Grond; en
– de overige uit de rechtspraak eventueel voortvloeiende normen.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Amsterdam 27 februari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:697