Twee mogelijke oorzaken voor daklekkage en garantie

In het bovenste appartement van een appartementencomplex is lekkage ontstaan drie weken nadat zonnecollectoren op het dak zijn geplaatst. De VvE beroept zich op de algemene garantietermijn van 6 jaar, die aanvangt 3 maanden na de oplevering.

Feiten en omstandigheden

De individuele leden van de VvE hebben met B. (afzonderlijke) aannemingsovereenkomsten gesloten ter zake een appartement in het appartementencomplex “D.” te X.. In de aannemingsovereenkomsten is de Stiwoga Garantie- en Waarborgregeling 2009 van toepassing verklaard (verder: de garantieregeling). Aan de VvE is voor de gemeenschappelijke gedeelten een certificaat afgegeven met nummer C-2009-03818-A001-VVE-01. De gemeenschappelijke delen zijn op 25 oktober 2010 aan de VvE opgeleverd. Op 20 juli 2015 heeft de VvE een lekkage gemeld in het bovenste appartement. Drie weken eerder had de VvE zonnecollectoren op het dak laten plaatsen door E. B. en haar onderaannemer, F. (verder: F.), zijn ter plaatse gaan kijken en waren van mening dat de lekkage waarschijnlijk was ontstaan na het plaatsen van de zonnecollectoren en drie dik opgestapelde tegels op het dak door de firma E..

Oordeel van arbiter

In de aannemingsovereenkomsten heeft B. zich tegenover de individuele leden van de VvE verbonden om conform de desbetreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, het gebouw en aanhorigheden waarvan het aan betrokkenen verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen naar de eisen van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

Op grond van garantievoorwaarde 1 garandeert B. dat het privé-gedeelte en het woongebouw voldoen aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het vigerende Bouwbesluit. Op grond van garantievoorwaarde 2 garandeert B. dat het privé-gedeelte en het woongebouw voldoen, onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden, aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Een en ander voor zover er in de garantieregeling geen beperkingen zijn opgenomen. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.

De VvE beroept zich op de algemene garantietermijn van 6 jaar, die aanvangt 3 maanden na de oplevering.

De deskundige heeft op 24 oktober 2016 onderzoek gedaan in aanwezigheid van partijen, een bouwkundige (namens de VvE), en F.. Daarbij zijn door de deskundige twee gebreken vastgesteld waardoor (nog) inwatering kon plaatsvinden: 1. een perforatie in de dakbedekking en 2. een niet waterdichte aansluiting bij een hemelwaterafvoer. Daarnaast zijn nog enkele gebreken aangetroffen waarvan niet concreet kon worden aangegeven of deze de oorzaak waren van de lekkage.

Tijdens het onderzoek zijn reparaties uitgevoerd. Met partijen is afgesproken om een vervolgonderzoek te plannen om te controleren of de herstelwerkzaamheden effect hebben gehad. Dit vervolgonderzoek is uitgevoerd op 2 december 2016. Op 2 december 2016 is door de bewoner van het bovenste appartement aangegeven dat er geen lekkage meer is geweest. De deskundige heeft op 2 december 2016 geconstateerd dat er bij de lekkageplaatsen in het appartement geen vrij water meer aanwezig was en dat de meetwaarden lager waren dan bij het vorige onderzoek. Er lijkt dan ook sprake van droging.

Arbiter stelt vast dat de inwateringspunten die de deskundige op 24 oktober 2016 heeft benoemd op dezelfde plekken zitten als de gebreken die eerder door G. zijn aangewezen. Arbiter acht het aannemelijk dat de perforaties ter plaatse van de zonnecollectoren zijn ontstaan tijdens de plaatsing van de zonnecollectoren, waarvoor B. niet verantwoordelijk is.

Hemelwaterafvoer

Ten aanzien van de hemelwaterafvoer overweegt arbiter dat G. door middel van rookproeven een lek in de hemelwaterafvoer heeft vastgesteld. Ook de deskundige heeft een lek in de hemelwaterafvoer vastgesteld. Volgens de deskundige is de eerdere reparatie aan de hemelafvoer, kort gezegd, ondeugdelijk geweest.

Arbiter acht B., ook wanneer de door de deskundige geconstateerde gebreken aan de hemelwaterafvoer niet door haar zijn veroorzaakt, wel aansprakelijk voor de ‘oude’ door G. geconstateerde lekkage.

De deskundige heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat niet eenduidig vaststaat dat de scheuren ter plaatse van de zonnecollectoren als (de enige) oorzaak van de lekkage kunnen worden aangemerkt. Dat de lekkage is veroorzaakt door het lek in de hemelwaterafvoer kan volgens de deskundige niet worden uitgesloten, omdat water een grote horizontale afstand kan afleggen in constructies. Arbiter onderschrijft dit oordeel van de deskundige en neemt dit over.

Arbiter komt, alles overziende tot de conclusie dat B. ten aanzien van de hemelwaterafvoer geen goed en deugdelijk werk heeft geleverd en dat ter zake sprake is van schending van de garantienormen.

Scheidsgerecht: ir. P.L.M. van Hulten
Bron: RvA 13 november 2017, No. 81024