Nader verkend: artikel 5:126 lid 3 BW. Voorwaarden aan uitstel van storting reservefondsbijdragen (deel 2/2)

In een reservefonds worden de bijdragen gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening ten name van de VvE. Daarvan kan slechts worden afgeweken bij reglement, bij besluit van de vergadering van eigenaars, genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt, of door middel van het ten behoeve van de bijdragen verstrekken van een bankgarantie ten name van de vereniging van eigenaars, zie artikel 5:126 lid 3 BW dat sinds 1 januari 2018 geldt. De wet geeft geen voorschriften over de inhoud van de afwijking bij reglement of krachtens 4/5e besluit. Ook de voorwaarden waaronder een bankgarantie gesteld kan worden, zijn niet nader geregeld.  

De eerste vraag is of afwijking van de storingsplicht slechts mogelijk is indien alle eigenaars dat recht krijgen, dan wel dat slechts één van de eigenaars dat recht verwerft. Hier voorzie ik een onderscheid tussen de eerste afwijkingsmogelijkheid (bij reglement) en de tweede (bij 4/5e besluit). Bij reglement kan mijns inziens worden bepaald, dat één der gerechtigden (bijvoorbeeld de ondernemer die de appartementen door splitsing doet ontstaan, de belegger of een woningcorporatie), gedurende een bepaalde periode of tot zo lang deze een bepaald aandeel in de gemeenschap in eigendom houdt, ontslagen is van de verplichting de bijdragen te storten. De rechtszekerheid verzet zich daartegen niet, nu de bepaling kenbaar is voor alle latere eigenaars. Bij een besluit dat genomen wordt met 4/5e van de stemmen, derhalve na de splitsing, kan sprake zijn van misbruik van meerderheidsstem indien het besluit uitsluitend uitstel verleent aan een groot-eigenaar. Na splitsing lijkt het dan ook meer in de rede te liggen, dat bij een besluit tot uitstel van betaling alle leden daarvan gebruik kunnen maken.

Zowel bij reglement als bij besluit zal de uitstelregeling zelf de redelijkheidstoets moeten kunnen doorstaan. Zo zal de bepaling een regeling moeten bevatten over wanneer en tot welke bedragen het uitstel strekt. In algemene zin denk ik aan de volgende voorwaarden:

  1. Zodra het geld nodig is, moet het worden betaald. Telkens wanneer uitgaven geheel of gedeeltelijk ten laste van het reservefonds gedaan worden, is de eigenaar met uitstel gehouden naar rato van diens bijdrageplicht aan die uitgave te storten in de kas van de VvE. Het kan uiteraard niet zo zijn, dat de VvE een geldlening moet afsluiten vanwege liquiditeitstekorten die ontstaan vanwege eerder verleend uitstel van de stortingsplicht;
  2. Over de uitgestelde betalingen is de wettelijke rente verschuldigd. Nu de wet het storten op de rekening van de VvE als hoofdregel vaststelt, is de eigenaar met uitstel gehouden de wettelijke rente te vergoeden over de uitgestelde betalingen. Vergelijk ook het bepaalde in artikel 17.1 MR 2017, waarin over betalingen wettelijke rente verschuldigd is;
  3. Het uitstel vervalt bij overdracht of toedeling van het appartement, waarop de uitgestelde reservefondsbijdrage betrekking heeft. Het op de dag van de overdracht verschuldigde totaalbedrag wordt door het bestuur ingevolge artikel 42.2 MR 2017 aan de notaris opgegeven.
  4. Omdat bij overdracht de nieuwe eigenaar jegens de VvE slechts hoofdelijk aansprakelijk is voor de uitgestelde reservefondsbijdragen die in het lopende of in het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, is het bij een uitstel met een looptijd van meer dan een jaar raadzaam om op te nemen, dat de VvE steeds gerechtigd is aanvullende zekerheden van de eigenaar met uitstel te bedingen, onder meer in de vorm van een recht van hypotheek op het appartementsrecht.
  5. Het uitstel van betaling geldt voor een bepaalde periode van bijvoorbeeld 5 jaar of zo lang één eigenaar een bepaald aandeel (bijvoorbeeld 50%) houdt in de gemeenschap.
  6. Alle administratiekosten die de VvE maakt in verband met het uitstel van betaling en het innen van deelbetalingen en rente komen voor rekening van de betreffende eigenaar;
  7. Uitstel van de storingsplicht kan niet leiden tot uitstel van de uitvoering van de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen conform het MJOP;
  8. Uitstel van de stortingsplicht ontslaat het lid niet door de vergadering vastgestelde extra onderhoudsbijdragen te voldoen, indien het reservefonds vermeerderd met de vorderingen op leden met uitstel ontoereikend is;
  9. Het besluit uitstel te verlenen kan worden herroepen door een besluit van de vergadering, dat met een volstrekte meerderheid der stemmen wordt aangenomen. Omdat de 4/5e norm bij het verlenen van uitstel strekt ter bescherming van de eigenaars, geldt die eis mijns inziens niet bij het doen vervallen van het uitstel, waar die bescherming niet nodig is;

Bankgarantie

In alle gevallen kan van de stortingsplicht worden afgeweken door middel van het ten behoeve van de bijdragen verstrekken van een bankgarantie ten name van de vereniging van eigenaars. Die mogelijkheid vergt geen afwijkende regeling in het reglement of nadere besluitvorming door de vergadering van eigenaars. Toch moet worden aangenomen, dat ook hier de VvE nadere voorwaarden moet kunnen stellen aan de vorm en inhoud van de bankgarantie. Ik denk aan de volgende:

  1. Om effectief tot zekerheid van betaling te strekken, dient de bankgarantie zodanig te zijn, dat deze steeds tenminste het op enig moment verschuldigde totaalbedrag aan uitgestelde reservefondsbijdragen vermeerderd met daarover verschuldigde wettelijke rente overstijgt. Een oplopende bankgarantie tot het nominaal bedrag met rente, dat over de looptijd ervan conform het onderhoudsplan verschuldigd is, ligt dan in de rede;
  2. De bankgarantie moet een afroep bankgarantie zijn, bijvoorbeeld naar Rotterdams garantiemodel. Dat houdt in, dat de garantsteller op eerste verzoek verklaart te zullen betalen hetgeen de VvE stelt van de eigenaar aan achterstallige reservefondsbijdragen te vorderen te hebben;
  3. Hoewel niet uitgesloten is, dat één bankgarantie voor meerdere appartementsrechten wordt gesteld, kan dat leiden tot een administratieve lastenverzwaring als gevolg van mutaties in het aantal appartementsrechten, dat de betreffende eigenaar in eigendom heeft. Het lijkt daarom aan te bevelen, om per appartementsrecht één bankgarantie te stellen, dan wel in één bankgarantie de gegarandeerde bedragen te specificeren naar het aantal appartementsrechten waar de bankgarantie betrekking op heeft;
  4. Bij wijzigingen in de reservefondsbijdrage dient een aangepaste bankgarantie te worden gesteld;
  5. Ook hier geldt dat alle administratiekosten die de VvE maakt in verband met de bankgarantie en en het innen van deelbetalingen en rente voor rekening van de betreffende eigenaar komen;
  6. De looptijd van de bankgarantie dient tenminste zes maanden langer te zijn dan de duur van het uitstel. Dat geeft de VvE de mogeljkheid om eerst  aanspraak maken op betaling door het lid zelf, alvorens de bankgarantie aan te spreken;
  7. De VvE moet bij de overdracht aanspraak kunnen maken op het dan verschuldigde bedrag aan reservefondsbijdragen en is gehouden na volledige betaling de bankgarantie te retourneren.

Overgangsrecht

Artikel 172 lid 7 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat op verenigingen van eigenaars die op het tijdstip van het in werking treden van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars niet de in artikel 126 lid 2 en lid 3 van Boek 5 bedoelde jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds doen, is die bepaling gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing. De artikelen gelden niet voor verenigingen die niet aan de reserverings- en stortingsplicht voldoen. Zo lang die wettelijke verplichtingen niet gelden, komt ook aan de uitzondering daarop geen werking toe. Dat laat uiteraard onverlet, dat op grond van bestaande reglementen d verplichting de bijdragen te storten reeds in de meeste gevallen bestaat, zie bijvoorbeeld artikel 43 lid 3 MR 2006: ‘De gelden van het reservefonds worden gedeponeerd op een afzonderlijke bankrekening ten name van de vereniging.’