Voorwaarden vestiging B&B in een appartement

Gerechtshof Amsterdam van 8 augustus 2017, ECLI:GHAMS:2017:3212* | Deze uitspraak gaat over de voorwaarden waaronder vestiging van een B&B in een appartement kan worden toegestaan.

Het betreffende complex is gesplitst in vier appartementsrechten, met elk één stem in de vergadering van eigenaars:  begane grond (volgens de akte van splitsing met bestemming bedrijfsruimte), eerste, tweede en derde etage (alle bestemd als woning met bergruimte).

Het reglement bevat een bijzondere regeling. In artikel 9 lid 3 is geregeld dat wijziging van de bestemming slechts mogelijk is door wijziging van de akte van splitsing met medewerking van alle eigenaars. Een gebruik dat afwijkt van de bestemming op grond van artikel 9 lid 2 is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.

Op grond van artikel 9 lid 1 van het reglement mag er geen onredelijke hinder worden veroorzaakt aan andere eigenaars en gebruikers bij het gebruik.

In de procedure is verzocht het besluit van de VvE om niet op te treden tegen B&B verhuur primair nietig te verklaren wegens strijd met het reglement, in het bijzonder de bestemming van de appartementen als woonruimte met berging en subsidiair wordt vernietiging verzocht wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast wordt verzocht om een machtiging op grond van artikel 5:126 BW om – voor het geval de VvE weigert handhavend op te treden – namens de VvE rechtsmaatregelen te nemen met het doel dat de exploitatie van de B&B wordt gestaakt.

Op grond van de feiten is komen vast te staan dat er geen besluit is genomen, en daarom wordt niet toegekomen aan het verzoek tot nietig verklaren dan wel vernietiging op grond van de redelijkheid en billijkheid.[1]

Het hof staat achter de overwegingen van de kantonrechter  als het gaat om de overweging dat artikel 20 van het reglement niet van toepassing is, nu het hier gaat om kortdurende huur. Dit artikel regelt de zgn. gebruikersverklaring. Het appartementsrecht mag uitsluitend aan een derde in gebruik worden gegeven als de gebruiker verklaart de bepalingen van reglement en huishoudelijk reglement in acht te nemen.

Met deze op zichzelf staande overweging kan ik mij echter niet verenigen. Dit artikel 20 is juist van belang voor de uitleg of kortdurende verhuur wel of niet in strijd met de bestemming wonen is. In geval van kortdurende verhuur kan praktisch gezien de verklaring niet worden verstrekt; ook kan er praktisch gezien geen naleving van worden verzocht. Op die grond moet dus juist worden geconcludeerd dat in geval van kortdurende verhuur er geen sprake is van gebruik op grond van de bestemming woning.[i] Tot die conclusie komt het hof overigens wel bij uitleg van artikel 9 van het reglement.

Dit is de tweede overweging van de kantonrechter waar het hof achter staat, te weten dat een redelijke uitleg van artikel 9 van het reglement met zich meebrengt dat:

  1. het derde lid daarvan, (wijziging van de bestemming van een privégedeelte door wijziging van de akte van splitsing) van toepassing is als niet meer kan worden gesproken van gebruik als woonruimte, maar in het appartement bestendig wezenlijk andere activiteiten worden uitgeoefend, zoals kortstondige verhuur, zonder substantiële woonactiviteiten;
  2. Uitsluitend met toestemming van de vergadering kan dan worden volstaan zonder wijziging van de akte van splitsing, indien naast die andere activiteiten nog overwegend woonactiviteiten plaatsvinden, hetzij tussentijds, hetzij gedeeltelijk. Bij het geven van toestemming daarvoor dient ook het eerste lid van artikel 9 in acht te worden genomen, te weten het voorkomen van onredelijke hinder voor andere eigenaars/gebruikers.

Van dit laatste is ook volgens het hof sprake gezien de omvang van het gedeelte van het woonoppervlak dat wordt verhuurd en de frequentie daarvan. Ofwel overwogen wordt dat dit gebruik alleen met toestemming van de vergadering van eigenaars is toegestaan.

Voor de aan het gebruik te stellen voorwaarden zijn er relevante overwegingen in deze uitspraak te vinden. Overwogen wordt daartoe als volgt onder r.o. 3.5.5:

De leden van de VvE zullen thans op basis van hetgeen in deze beschikking is overwogen met elkaar moeten overleggen om te bepalen onder welke voorwaarden de vergadering van eigenaars met gebruik van de appartementen als B&B kan instemmen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat een onbeperkte toestemming om – zij het binnen de grenzen die voortvloeien uit de gemeentelijke regels – betalende gasten in de appartementen te ontvangen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, vanwege de aantasting van het woonklimaat die daarvan het gevolg kan zijn en het onevenredige gebruik dat aldus wordt gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De stelling van de VvE dat de prijzen in de onderhavige B&B zo hoog zijn dat daarop alleen nette gasten afkomen, die niet voor overlast zorgen, overtuigt het hof niet en is ook slechts ten dele relevant, evenals de stelling dat door [C] en [D] , jong als zij zijn, toezicht op die gasten wordt uitgeoefend. Voor zover al juist zou zijn dat, zoals de VvE stelt, de zonen van [geïntimeerde], met hun gasten, regelmatig overlast veroorzaken, kan dat niet als rechtvaardiging gelden voor het onbeperkt toelaten van activiteiten die afwijken van de woonbestemming.

Van belang wordt derhalve geacht  het woonklimaat niet aan te tasten en het onevenredig gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw tegen te gaan. De stelling dat er uitsluitend nette gasten zijn en toezicht op de gasten wordt uitgeoefend, is onvoldoende om het afwijkend gebruik onbeperkt toe te laten, te meer nu er al regelmatig overlast wordt veroorzaakt.

De machtiging op grond van artikel 5:126 BW om – voor het geval de VvE weigert handhavend op te treden – namens de VvE rechtsmaatregelen te nemen met het doel dat de exploitatie van de B&B wordt gestaakt, wordt tot slot niet verleend. Ik meen overigens ook dat hier geen wettelijke basis voor is. Artikel 5:121 BW is de rechtsgrond tot verkrijgen van een vervangende machtiging als de medewerking zonder redelijke grond wordt onthouden of degene die haar moet geven zich niet verklaart. Uitgangspunt is dat die noodzakelijke toestemming of medewerking betrekking moet hebben op een bepaalde “handeling met betrekking tot een gemeenschappelijk- of privé gedeelte” waarvoor medewerking van een of meer eigenaars of de VvE noodzakelijk is. Bij het voeren van een procedure op grond van artikel 5:126 BW is daarvan naar mijn mening geen sprake. Deze procedure kan overigens ook door een lid zelf worden gevoerd, zodat het lid hiervoor ook niet afhankelijk is van de VvE.

[1] Zie daartoe Hof Amsterdam van 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750 en Rechtbank Rotterdam van 10 augustus 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:6236.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Amsterdam van 8 augustus 2017, ECLI:GHAMS:2017:3212.

*Naschrift van de redactie: het tegen deze beschikking ingestelde cassatieberoep is onder verwijzing naar artikel 81 lid 1 RO verworpen in Hoge Raad 17 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2899.