Proefschrift: Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners

“Gemengde complexen” gaat over gebouwen waarin zowel huurders als eigenaars wonen, en waar de huurders huren van een grooteigenaar, veelal een woningcorporatie. Eigenaar-bewoners kunnen andere belangen hebben dan de verhurende eigenaar, en de huurder kan weer andere belangen hebben. Daarom is het belangrijk dat de communicatie tussen deze drie partijen goed verloopt, en dat is in de praktijk lang niet altijd het geval. Door de gebrekkige communicatie, maar ook door het verschil in machtspositie, hebben alle partijen in een gemengd complex reden tot ontevredenheid. Daar komt bij dat huurders veel meer rechten blijken te hebben conform het huurrecht, de Woningwet en de Wet op het overleg huurder verhuurder dan menig eigenaar zich realiseert. Hierdoor kan de verhurende eigenaar onverenigbare verplichtingen hebben naar zowel zijn huurders als naar de VvE.
Niet alle problemen zijn direct op te lossen, maar enkele wel. Dit boek doet daartoe voorstellen op basis van praktijkonderzoek, onderzoek van de betrokken rechtsgebieden, een korte blik op mogelijke alternatieven voor een VvE en onderzoek naar gemengde complexen in België.

Duidelijk wordt dat zowel bij het vormgeven van het appartementsrecht als het huurrecht onvoldoende oog is geweest voor de situatie dat een gebouw wordt bewoond door zowel eigenaars als huurders. In de praktijk komt op juridisch gebied vooral het dilemma tussen gebruik en misbruik van meerderheidsmacht naar voren, waardoor particuliere eigenaars zich machteloos voelen ten opzichte van de grooteigenaar. Bij huurders speelt vooral het gebrek aan inspraak: voor hen geldt dat zij zich wel aan de VvE regels moeten houden, maar daarin geen inspraak hebben, en zelfs geen toegang tot de VvE vergaderingen hebben.

Een en ander vergroot op zijn minst de noodzaak van goed overleg tussen de drie partijen. Het is daarnaast volgens de auteur niet meer dan redelijk dat alle gebruikers van een woongebouw, die samen min of meer een leefgemeenschap vormen, zich aan dezelfde spelregels houden. Dat impliceert dan ook dat huurders tenminste toegang tot de VvE vergadering moeten hebben, en dat zij met een gekwalificeerd adviesrecht inspraak hebben op de besluitvorming over regels die op hen van toepassing zijn. Daar staat tegenover dat zij mogelijk een inbreuk op de huurbeschermingsbepalingen moeten dulden.
Daarmee wordt recht gedaan aan de wens tot meer invloed en betrokkenheid bij elkaar, van zowel huurders als eigenaars over en weer. Er ontstaat daardoor eveneens meer evenwicht tussen de verhurende grooteigenaar en de daadwerkelijke bewoners, en ook meer evenwicht in de zeggenschap en invloed van de partijen. De klacht is immers kort gezegd dat de grooteigenaar te veel, de particuliere eigenaars te weinig en de huurders geen of slechts indirecte invloed in het complex hebben.

De voorstellen hebben de vorm van wetswijzigingen, zodat deze maatregelen boven de bepalingen in de akte van splitsing gaan. Dan heeft ieder gemengd complex direct baat bij de wijzigingen in de spelregels.

Mechteld van der Vleuten verdedigde haar proefschrift ‘Gemengde complexen’ op vrijdag 1 september 2017 bij de Open Universiteit in Heerlen. De promotoren zijn prof. mr. R.F.H. Mertens en prof. mr. A.L.H. Ernes (Open Universiteit).

Bestelinformatie
“Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners”, door Mechteld C.E. van der Vleuten, ISBN: 978-94-91417-03-0, prijs € 79,50 is beschikbaar vanaf 1 september 2017 en te bestellen via: info@nexuslegal.nl en alle reguliere (web)boekhandels.