VvE nalatig met herstel, aansprakelijk voor vochtschade

Gerechtshof Den Haag 1 augustus 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:2176 – In een vooroorlogse woning is sprake van vochtoverlast. Na klachten van de eigenaar in 2009 laat de VvE beperkt herstelwerk uitvoeren, maar deze werkzaamheden zijn niet afdoende. Uiteindelijk wordt in 2014 op last van de gemeente verdergaand herstel uitgevoerd, waarmee de vochtproblematiek opgelost wordt. De eigenaar vordert schadevergoeding van de VvE, stellende dat de VvE nalatig is geweest met het uitvoeren van het herstel. Het hof is het met de eigenaar eens dat de VvE nalatig geweest is, maar stelt de vergoeding van de schade op een lager bedrag vast dan in eerste aanleg, waar de VvE niet verscheen.

Bij de beoordeling van de aansprakelijkheid van de VvE voor schade over de periode 2009 tot 2014 acht het hof kennelijk van doorslaggevend belang of de eigenaar voldoende geklaagd heeft over diens gebreken. Uiteindelijk oordeelt het hof, dat de VvE niet gevolgd kan worden in haar verweer daartegen:

 [geïntimeerde] heeft met schriftelijke verklaringen onderbouwd, aangevoerd dat hij herhaaldelijk hierover heeft geklaagd in en buiten de vergadering van de VvE, waarmee hij klaarblijkelijk bedoelt dat de VvE aldus met de door hem bedoelde problemen bekend was. De VvE heeft dit in hoger beroep bestreden, een en ander zoals hiervóór in rechtsoverweging 6(ii) is weergegeven. Deze bestrijding oordeelt het hof als onvoldoende gemotiveerd. De door [geïntimeerde] overgelegde verklaringen zijn consistent, spreken over jarenlange klachten en betreffen blijkens hun datering de periode vóór september 2014 (en gaan dus over de jaren vóór 2014). Nu voorts is gesteld dat ook in de vergaderingen van de VvE is geklaagd, had de VvE haar standpunt dat dit niet zo is, eenvoudig kunnen onderbouwen door de notulen van eerdere vergaderingen over te leggen (notulen die [geïntimeerde] naar zijn zeggen niet heeft). Het vorenstaande brengt het hof tot de conclusie dat voldoende vast is komen te staan dat [geïntimeerde] is blijven klagen, dus ook in de periode 2009-2013. In zoverre wordt dit verweer in deze tweede grief verworpen. Dit betekent dat het hof ervan uitgaat dat de VvE in die periode wel degelijk op de hoogte was van de voortduring van de (klachten over) vochtproblemen bij [geïntimeerde] . Over die periode kan de VvE dan ook wel degelijk nalatigheid worden verweten. De VvE heeft althans niet deugdelijk onderbouwd waarom hierover anders zou moeten worden geoordeeld. Grief 2 faalt in zoverre.

Uit dit oordeel kan worden afgeleid, dat de VvE waar het gaat om gevolgschade aansprakelijk is voor gevolgschade, zodra haar nalatigheid kan worden verweten. Pas wanneer de VvE op de hoogte is van gebreken waarvan het herstel voor haar rekening komt en zij dit achterwege laat, is zij aansprakelijk voor de gevolgschade die de individuele eigenaar leidt.

De gevorderde schadevergoeding wordt op een aantal met name feitelijke gronden gematigd.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Den Haag 1 augustus 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:2176