Regeling van gebruik van appartementen in een huishoudelijk reglement II

Let op. Dit artikel werd IN 1995 gepubliceerd in artikel WPNR 95/6188 en is daarna niet geactualiseerd.

1.Inleiding

In WPNR 6129 (1994) besteedde ik aandacht aan HR 8 oktober 1993, NJ 1993, 778[1]. In deze beschikking besliste de Hoge Raad onder andere dat uit artikel 875f lid 4 BW (oud) (thans artikel 5:112 lid 4 BW) volgt dat het exclusief gebruiksrecht, dat iedere appartementseigenaar heeft met betrekking tot de bij zijn appartementsrecht behorende privé-gedeelten, (vgl. art. 5:106 lid 3 BW), in een huishoudelijk reglement kan worden beperkt. Noch artikel 875f lid 4 BW (oud)/5:112 lid 4 BW, noch enige andere rechtsregel brengt mee, aldus de Hoge Raad, dat een dergelijke regeling slechts in het reglement van splitsing en niet in een huishoudelijk reglement zou kunnen worden geregeld.

Aan regeling van gebruik van appartementsrechten in huishoudelijk reglement in plaats van een reglement van splitsing, is het grote voordeel verbonden, dat een huishoudelijk reglement betrekkelijk eenvoudig (bij besluit van de vergadering van eigenaars) kan worden gewijzigd.

Indien een gebruiksregeling daarentegen in het reglement van splitsing wordt opgenomen, moet voor wijziging van deze regeling de akte van splitsing worden aangepast (waarvan het reglement ingevolge artikel 5:112 BW deel uitmaakt).

Voor wijziging van de akte van splitsing is echter medewerking van alle appartementseigenaars vereist (artikel 5:139 BW). In de literatuur is reeds herhaaldelijk gesignaleerd, dat dit tot een overdreven starheid leidt, die de bestuurbaarheid en de leefbaarheid van een gesplitst appartementsgebouw niet ten goede komt[2].

De mogelijkheid die in de beschikking van de Hoge Raad werd erkend om het gebruik van privé-gedeelten van een appartementsrecht in een huishoudelijk reglement te regelen, is vanuit praktisch en maatschappelijk oogpunt derhalve toe te juichen. Juridisch kleven aan deze mogelijkheid echter enkele bezwaren.

Met name kan de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars, om het gebruik van privé-gedeelten te regelen, worden betwijfeld. Volgens artikel 5:128 lid 1 BW is de Vereniging van Eigenaars (en dus ook haar orgaan de vergadering van eigenaars) bevoegd om, in aanvulling op het in het reglement van splitsing geregelde, regels te stellen met betrekking tot het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Dergelijke gebruiksregels voor gemeenschappelijke gedeelten kunnen o.a. worden opgenomen in een (door de vergadering van eigenaars vast te stellen) huishoudelijk reglement.

Ook uit artikel 5:126 BW, waarin is bepaald dat de Vereniging van Eigenaars het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (de privé-gedeelten), kan geen bevoegdheid voor de Vereniging van Eigenaars worden afgeleid, om het gebruik van de privé-gedeelten in een huishoudelijk reglement te regelen.

Evenmin kan uit artikel 5:112 lid 4 een bevoegdheid worden afgeleid voor de Vereniging van Eigenaars, om in een huishoudelijk reglement een regeling met betrekking tot het gebruik van de privé-gedeelten op te nemen.

In WPNR 6129 (1994) concludeerde ik uit de beschikking van de Hoge Raad d.d. 3 oktober 1993 dat ondanks deze wettelijke regelingen een gebruiksregeling met betrekking tot privé-gedeelten in het huishoudelijk reglement kan worden opgenomen, indien het reglement van splitsing deze mogelijkheid uitdrukkelijk biedt (vergelijk artikel 44 modelreglement 1992).

In dat geval wordt immers de mogelijkheid om gebruik van een privé-gedeelte van een appartementsrecht in een huishoudelijk reglement te regelen, ontleend aan het reglement van splitsing, waarin een dergelijke gebruiksregeling ingevolge artikel 5: 112 lid 4 kan worden opgenomen.

In twee nieuwe beschikkingen, beide van 10 maart 1995, heeft de Hoge Raad echter een belangrijke beperking aangebracht op deze mogelijkheid, om in het huishoudelijk reglement het gebruik van privé-gedeelten te regelen.

2. De beschikkingen van de Hoge Raad van 10 maart 1995

In Hoge Raad 10 maart 1995, RvdW 1995, 59, had de eigenaar van twee appartementsrechten in het appartementencomplex Ameland State in Ameland, vernietiging van artikel 12 van het huishoudelijk reglement van Ameland State gevraagd, zoals dat in juni 1993 was vastgesteld. Artikel 12 van het huishoudelijk reglement bepaalde:

“Overeenkomstig het in artikel 7, lid 3 van de koop/aannemingsovereenkomst bepaalde zal verhuur van de appartementen geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie, waartoe de vereniging met de organisatie een beheersovereenkomst aangaat. Verhuur rechtstreeks, respectievelijk individual, van het appartement is verboden.”

 In het tweede lid van artikel 12 werd overtreding van dit verbod met een boete van ƒ 100.000,- bedreigd.

Als argumenten voor vernietiging voerde de appartementseigenaar aan, dat artikel 12 van het huishoudelijk reglement in strijd was met artikel 5:112, lid 4 en 5:120 BW, alsmede met artikel 24 en 30, lid 3 van het reglement van splitsing.

Zoals in de inleiding al werd vermeld, bepaalt artikel 5: 112 lid 4 BW dat in het reglement van splitsing regels omtrent het gebruik van privé-gedeelten kunnen worden opgenomen.

Artikel 5:120 BW houdt in dat een appartementseigenaar onverminderd het in artikel 5:112 lid 4 bepaalde, bevoegd is zijn privé-gedeelten te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven. De artikelen 24 en 30, lid 3 van het reglement van splitsing waren in casu ontleend aan het modelreglement 1992, dat is opgesteld door de Koninklijke Notariële Broederschap. In artikel 24 van dit reglement is bepaald, dat ingebruikgeving van de privé-gedeelten van een appartementsrecht aan derden onder voorwaarden is toegestaan. Artikel 30 lid 3 van dit reglement bepaalt dat de Vereniging van Eigenaars ten doel heeft de belangen van de appartementseigenaars te behartigen.

In eerste instantie wees de Kantonrechter het verzoek om vernietiging af. In hoger beroep vernietigde de Rechtbank alsnog de besluiten van de Vereniging van Eigenaars, voor zover deze besluiten betrekking hadden op de verplichting van de appartementseigenaars om hun privé-gedeelten door een derde te laten verhuren. In cassatie overwoog de Hoge Raad over de vraag in hoeverre bij huishoudelijk reglement beperkingen kunnen worden gesteld aan de bevoegdheid van een appartementseigenaar met betrekking tot de privé-gedeelten:

“Dienaangaande moet worden vooropgesteld dat blijkens artikel 5:112 lid 4 BW het splitsingsreglement een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van die gedeelten. Daarbij heeft te gelden dat met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit een zodanige regeling in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privé-gedeelten in gebruik heeft gegeven, van de privé-gedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.”

 Met betrekking tot de bestreden verhuurbepaling overwoog de Hoge Raad vervolgens:

“Dat een regeling die inhoudt dat een huurovereenkomst met betrekking tot het privé-gedeelte niet door de appartementseigenaar zelf maar slechts door een derde tot stand kan worden gebracht, niet in het huishoudelijk reglement, maar slechts in een splitsingsreglement zelf kan worden neergelegd.”

Op grond daarvan verwierp de Hoge Raad het door Ameland State ingestelde cassatieberoep.

Op ongeveer dezelfde gronden vernietigde de Hoge Raad (HR 10 maart 1995, RvdW 1995, 60) dezelfde dag een beschikking van de Rechtbank ‘s-Gravenhage over de geldigheid van een beperking van gebruik van privé-gedeelten in een huishoudelijk reglement.

In casu was Novamij in 1992 eigenaar geworden van 50 appartementsrechten in appartementencomplex Duinroos-Duindistel te Noordwijk. leder appartementsrecht gaf recht op uitsluitend gebruik van een berging.

In artikel 28 van het huishoudelijk reglement werd in 1993 onder andere bepaald, dat een toekomstig appartementseigenaar of gebruiker van een berging toestemming van het bestuur van de Vereniging van Eigenaars nodig had, om zijn berging te kunnen gebruiken. Hierbij werd tevens bepaald dat de toestemming alleen zou worden verleend, als en zolang de eigenaar of gebruiker van een berging tevens een etagewoning in het appartementencomplex bewoonde.

Zowel bij de Kantonrechter, als bij de Rechtbank en de Hoge Raad stelde Novamij zich op het standpunt, dat het besluit van de vergadering van eigenaars, waarbij artikel 28 van het huishoudelijk reglement was vastgesteld, nietig was wegens in strijd met de wet en of de akte van splitsing (het reglement), in die zin dat een regeling als opgenomen in artikel 28 van het huishoudelijk reglement slechts bij reglement van splitsing zou kunnen worden vastgesteld.

De Hoge Raad overwoog opnieuw dat vooropgesteld moet worden, dat blijkens artikel 5:112 lid 4 BW het splitsingsreglement een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé-gedeelten. Daarbij moet volgens de Hoge Raad echter rekening worden gehouden met het feit dat een zodanige regeling, met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot de registergoederen vereiste publiciteit, in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen.

Alleen met betrekking tot het feitelijk gebruik van privé-gedeelten kunnen regels van orde in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.

De Hoge Raad overwoog vervolgens:

“Een regeling als de onderhavige die, zoals de Rechtbank heeft vastgesteld, het karakter heeft van een toelatingsregeling, en ertoe kan leiden dat aan de appartementseigenaar het gebruik geheel wordt ontnomen, kan mitsdien, zoals trouwens ook voortvloeit uit de tweede zin van artikel 112, 4e lid, slechts in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen.”

De Hoge Raad vernietigde vervolgens de beschikking van de Rechtbank Den Haag.

3. Regeling van gebruik van privé-gedeelten in een huishoudelijk reglement, in welke gevallen?

Uit de beide beschikkingen van de Hoge Raad volgt, dat in een huishoudelijk reglement van een appartementencomplex alleen gebruiksregelingen met betrekking tot privé-gedeelten mogen worden opgenomen, als deze mogelijkheid uitdrukkelijk in het reglement van splitsing is geopend (vgl. ook Hoge Raad 8 oktober 1993, NJ 1993, 778).

Ook als het reglement van splitsing deze mogelijkheid echter opent, is niet iedere regeling van gebruik van privé-gedeelten in een huishoudelijk reglement toegestaan, maar kunnen slechts regels van orde met betrekking tot het feitelijk gebruik van privé-gedeelten in een huishoudelijk reglement worden opgenomen.

Onder regels van orde wordt in ieder geval niet verstaan een regeling, ten gevolge waarvan een appartementseigenaar verplicht wordt om bij eventuele verhuur van zijn appartementsrecht een bepaalde bemiddelaar in te schakelen. Evenmin kunnen onder regels van orde de zogenaamde welstandsbepalingen worden begrepen, die inhouden dat een appartementseigenaar toestemming van de Vereniging van Eigenaars nodig heeft, om zijn appartementsrecht te mogen gebruiken.

Op zichzelf ligt deze door de Hoge Raad genomen beslissing voor de hand. In feite geeft de Hoge Raad immers aan, dat in een huishoudelijk reglement alleen zulke regels kunnen worden opgenomen, die men normaal gesproken ook in een huishoudelijk reglement zou kunnen verwachten. Hierbij valt te denken aan een regeling omtrent het buiten zetten van vuilnis, het sluiten van deuren en dergelijke.

Bij de door de Hoge Raad gegeven onderbouwing van zijn beslissing, dat verdergaande beperkingen van gebruik van privé-gedeelten in het reglement van splitsing moeten worden opgenomen, moet mijns inziens echter een kanttekening worden geplaatst. De Hoge Raad is immers van oordeel dat zo’n verdergaande beperking van het gebruik van privé-gedeelten

“met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit (…) in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen.”

Kennelijk gaat de Hoge Raad er derhalve van uit, dat een gebruiksregeling, die in een huishoudelijk reglement is opgenomen, niet uit de openbare registers kenbaar is.

Hierbij moet echter worden opgemerkt, dat een huishoudelijk reglement in beginsel ook in de openbare registers kan worden gepubliceerd ingevolge artikel 3:17, lid 1 sub d BW. Dit artikel noemt immers als inschrijfbaar feit expliciet “reglementen en ander regelingen die tussen mede-gerechtigden in registergoederen zijn vastgesteld”. Publicatie van een huishoudelijk reglement in de openbare registers is derhalve wel mogelijk, maar niet verplicht.

De beide beschikkingen van de Hoge Raad laten thans de vraag open, of beperkingen van gebruik van privé-gedeelten in een huishoudelijk reglement, die verder gaan dan het stellen van normale regels van orde, wel mogelijk zijn indien het huishoudelijk reglement ingevolge art. 3:17 BW in de openbare registers wordt gepubliceerd. Het bezwaar van de Hoge Raad, dat verregaande gebruiksbeperkingen in een huishoudelijk reglement niet uit de openbare registers blijken, wordt aldus immers weggenomen.

De formulering van de desbetreffende overweging van de Hoge Raad laat mijns inziens echter weinig ruimte over om te concluderen, dat dergelijke gebruiksbeperkingen bij publicatie van het huishoudelijk reglement wel geldig zouden zijn.

[1] Zie ook J.M. van Dalen, Verborgen beperkingen van het gebruik van appartementen, NJB 1994, 476.

[2] Zie A.A. van Velten, Regels zijn regels, Ars Notariatus XLIV. Amsterdam/Deventer 1989, blz. 14 en Het eigenaardige van het appartementsrecht II, WPNR 6152 (1994); R.J. Holtman, WPNR 6171 (1995) met reactie Van Velten; C.G. van der Merwe en R.F.H. Mertens, Besluitvorming in de gemeenschap van appartementseigenaars, WPNR 6132 (1994).