Boekbespreking ‘Apartment Ownership, International Encyclopedia of Comparative Law’

Let op. Dit artikel werd eerder gepubliceerd in WPNR 95/6166 en is daarna niet geactualiseerd. 

C.G. van der Merwe, Apartment Ownership, International Encyclopedia of Comparative Law (Volume VI, Property and Trust, Chapter 5), Tubingen/Dordrecht/Boston/Lancaster 199 + 222 blz.
1. Inleiding

Begin 1994 verscheen het deel “Apartment Ownership” in de “International Encyclopedia of Comparative Law”. Auteur van dit deel is prof. C.G. van der Merwe, hoogleraar romeins recht en privaatrecht aan de Universiteit van Stellenbosch in Zuid-Afrika. De keuze van de redactie van de “Encyclopedia” voor Van der Merwe als auteur van dit deel is bepaald niet verwonderlijk. In eigen land is Van der Merwe een autoriteit op het terrein van het zakenrecht in het algemeen en op het gebied van het appartementsrecht in het bijzonder. Over zakenrecht in het algemeen schreef hij onder andere het boek “Sakereg” (Durban 1989) en “The Law of things and servitudes” (samen met M.J. de Waal, Durban 1993). Daarnaast schreef hij met D.W. Butler het bock “Sectional titles, share blocks and time-sharing” (Durban 1985) over appartementsrecht en timesharing in Zuid-Afrika. Voorts schreef hij verschillende rechtsvergelijkende artikelen over appartementsrecht.[1]

Behalve door zijn expertise op het gebied van het appartementsrecht is Van der Merwe ook door zijn juridische achtergrond geschikt als auteur van dit deel van de “Encyclopedia”. Een Zuid-Afrikaans jurist als Van der Merwe is vanuit de dagelijkse rechtsbeoefening immers gewend om romeins-Hollands recht (continentaal Europees recht) te combineren met de common law. Dat verschaft een goede basis om een zakenrechtelijk onderwerp vanuit een breed rechtsvergelijkend perspectief te beschrijven, waarbij common law rechtsstelsels met continentaal Europese en Oost-Europese rechtsstelsels moeten worden vergeleken. Het resultaat van der Merwe’s inspanning is een boek, dat door zijn heldere opbouw goed toegankelijk is. Aangezien het ondoenlijk zou zijn in kort bestek de gehele inhoud van dit werk diepgaand te bespreken, zal in het navolgende eerst globaal de inhoud van het boek worden weergegeven, waarna aandacht zal worden geschonken aan de beschrijving door Van der Merwe van een voor Nederland actueel onderwerp, namelijk het beheer en de besluitvorming in de gemeenschap van appartementseigenaars.[2]

2. Algemene opmerkingen

De in de titel gebruikte term “apartment ownership” is niet ontleend aan een van de beschreven common law stelsels, maar is een neutrale term, die door Van der Merwe zelf is gekozen als overkoepelend begrip. Bestaande termen als “Condominium ownership “(VS en Canada), “Condominium” (VS), “Strata Titles” (Aus­tralia), “Sectional titles” (Zuid-Afrika) en “Unit titles” (Nieuw Zeeland), ontleend aan common law stelsels, zijn als overkoepelende term onbruikbaar omdat voor buitenstaanders nauwelijks is of te leiden wat ze inhouden. De term “apartment ownership” geeft daarentegen een toegankelijker indruk over de aard en strekking van het begrip.

Ook deze term is echter niet zonder meer geschikt als overkoepelende term. Het woord “ownership” wekt immers de indruk dat er altijd sprake is van (juridische) eigendom, terwijl in de besproken rechtsstelsels een zakenrechtelijke splitsing van onroerend goed in (mede)eigendomsrechten niet altijd mogelijk is. Een bespreking van de constructies, die in sommige landen worden gehanteerd voor uitgifte van onroerend goed aan meerdere personen, zou echter niet mogen ontbreken, ondanks de gehanteerde terminologie “apartment ownership”. In de door Van der Merwe helaas nauwelijks besproken Scandinavische rechtsstelsels wordt bijvoorbeeld gebruik gemaakt van een rechtspersoon, die aandelen uitgeeft aan de verkrijgers van een appartement[3].

Van der Merwe behandelt wel een aantal andere constructies, zoals de coöperatieve verenigingsconstructie en de trust-constructie (hoofdstuk XV). Het probleem, dat deze constructies niet onder de term “ownership” vallen, lost hij op door ze als alternatieven voor “apartment ownership” te bespreken (blz. 181 e.v.).

Over het feit dat de term “apartment ownership” niet alle gehanteerde constructies kan omvatten, merkt Van der Merwe (blz. zo) zelf op:

“The difficulty, with the term apartment ownership (Wohnungseigentum, appartementseigendom, proprieté des appartements) is that units in an apartment ownership scheme are not merely utilized for residential purposes, but also for commercial, industrial and professional aims. Despite this criticism, the term apartment ownership is extensively used in this chapter.”

De keuze van een geschikte terminologie is waarschijnlijk niet de enige hindernis die Van der Merwe heeft moeten nemen. Ook het bedenken van een goede structuur voor een bock als het onderhavige zal geen simpele opgave zijn geweest. Van der Merwe heeft bij het schrijven van zijn boek voor een methode van rechtsvergelijking geopteerd, waarbij hij kennelijk die onderwerpen voor zijn hoofdstukken heeft gekozen, waarvan verwacht mag worden dat ze op een of andere manier in iedere bestaande appartementenregeling zijn geregeld. Blijkbaar is hij aldus gekomen tot een indeling van zijn bock in 15 hoofdstukken.

Na een historische beschrijving en een vergelijkend overzicht van de te beschrijven appartementenwetgeving (hoofdstuk I), gaat Van der Merwe in hoofdstuk II in op de praktische betekenis van appartementseigendom. Vervolgens komen de dogmatische structuur van appartementseigendom (hoofdstuk III) en het ontstaan van appartementseigendom (hoofdstuk IV) aan de orde. In hoofdstuk V wordt het object van appartementseigendom beschreven, waarna wordt ingegaan op de aandelen, die iedere appartementseigenaar heeft in de appartementengemeenschap (hoofdstuk VI). De rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars en de afdwingbaarheid van de verplichtingen komen in de hoofdstukken VII en VIII aan de orde. Daarna worden achtereenvolgens besproken de toepasselijke reglementen bij appartementensplitsingen (By-laws and rules of a scheme, hoofdstuk IX); beëindiging van appartementseigendom (hoofdstuk X); administratie en beheer (hoofdstuk XI); beslechting van geschillen (hoofdstuk XII); consumentenbescherming (hoofdstuk XIII); recente ontwikkelingen/timesharing (hoofdstuk XIV) en alternatieven voor appartementseigendom (hoofdstuk XV). Een uitgebreide bibliografie en een lijst van relevante wetgeving volgen ter afsluiting.

De verschillende hoofdstukken zijn ingedeeld in paragrafen, waarin het appartementsrecht uit verschillende landen wordt besproken. De landen zijn ingedeeld in verschillende groepen/rechtsfamilies, die afzonderlijk per onderwerp worden besproken. De behandelde Iandengroepen zijn: West Europese landen; Anglo-Amerikaanse landen; Latijns Amerikaanse landen; voormalige Oostblok-landen; en overige landen. Bij de laatstgenoemde groep komen onder andere Islamitische en Aziatische rechtsstelsels aan de orde.

3. Beheer van en besluitvorming in de appartementengemeenschap

Voor effectief beheer van een appartementensplitsing is een beheersorgaan onontbeerlijk. Het ontbreken van zo’n beheersorgaan leidt onvermijdelijk tot onoplosbare problemen en ruzies tussen appartementseigenaars. Niet voor nets werden onder vigeur van het oud-Germaanse “Stockwerkeigentumsrecht”, waarbij niet in een beheersorgaan was voorzien, de appartementsgebouwen in de volksmond als “Streithauser” aangemerkt (Van der Merwe, blz. 4).

In het huidige Nederlandse appartementsrecht is de Vereniging van Eigenaars (VvE) als beheersorgaan aangewezen (art. 5:112 lid 1 sub e BW). Het bestaan van een beheersorgaan als de VvE vrijwaart de Nederlandse appartementencomplexen echter niet van problemen. In zijn bijdrage aan de rubriek Privaatrecht Aktueel in WPNR 6153 (1994) vestigt A.A. van Velten bijvoorbeeld de aandacht op de nauwe verwevenheid in het appartementsrecht van het goederenrecht van de boeken 3 en 5 BW met het algemene rechtspersonen en verenigingsrecht van boek a BW. De bij splitsing in appartementsrechten in Nederland op te richten VvE valt, anders dan bijvoorbeeld in het Franse recht, niet samen met de (goederenrechtelijke) gemeenschap van appartementseigenaars. De appartementseigenaars zijn daardoor enerzijds lid van de vereniging van eigenaars, anderzijds deelgenoot in de appartementengemeenschap. Door splitsing in appartementsrechten ontstaan in ons stelsel “derhalve twee samenwerkingsverbanden, een verenigingsrechtelijk en een krachtens het goederenrecht, hetgeen voor buitenstaanders veelal volstrekt onduidelijk is”.[4]

Kort gezegd zijn de appartementseigenaars in de VvE bevoegd om daden van beheer te verrichten, terwijl zij in de gemeenschap (als gemeenschap) daden van beschikking verrichten. Beslissingen over exploitatie van het gesplitste gebouw moeten bijvoorbeeld in het kader van de VvE worden genomen, waarin besluiten in beginsel met gewone meerderheid van stemmen worden genomen (verg. art. 37 lid 1 KNB modelreglement 1992). Als daarentegen de akte van splitsing (of de daarvan deel uitmakende statuten van de VvE) moet(en) worden gewijzigd, is niet het verenigingsrecht van toepassing, maar het goederenrecht. Als gevolg hiervan moeten alle appartementseigenaars meewerken aan de wijziging (art. 5:139 BW).

De medebeslissingsbevoegdheid van een appartementseigenaar in zijn hoedanigheid van lid van de VvE is dus een andere dan de bevoegdheid die hij in zijn hoedanigheid van deelgenoot van de gemeenschap heeft. Enerzijds heeft dit stelsel tot gevolg dat niet altijd duidelijk is, in welke hoedanigheid en met welke meerderheid de appartementseigenaars een beslissing moeten nemen, anderzijds heeft het tot gevolg dat het beheer van de appartementengemeenschap door de toepasselijkheid van het starre gemeenschapsrecht, in hoge mate bemoeilijkt wordt. “Een nadere overdenking van dit gecompliceerde en daarenboven ook nog veelal weinig soepele stelsel lijkt nuttig”, aldus Van Velten.[5]

De Nederlandse organisatiestructuur van appartementensplitsingen is inderdaad niet ideaal. In feite is de in Nederland geldende dubbele besluitvormingsregeling, voor zover uit het boek van der Merwe is af te leiden, kennelijk uniek.

Alle moderne appartementenregelingen hebben volgens Van der Merwe (blz. 141) gemeenschappelijk dat ze (tenminste) twee administratieve organen kennen, namelijk de algemene vergadering van appartementseigenaars en het (dagelijks) bestuur, bestaande uit een of meer personen. In West-Europese rechtsstelsels zijn deze organen onderdeel van de gemeenschap van appartementseigenaars. Deze gemeenschap is in ieder land in meerdere of mindere mate rechtsbevoegd, maar heeft geen rechtspersoonlijkheid. Van rechtspersoonlijkheid is alleen sprake, indien aan de gemeenschap van appartementseigenaars een Vereniging van eigenaars is gekoppeld. Dit is, zoals hierboven al werd vermeld, met name in Nederland en Frankrijk het geval.

In Anglo-Amerikaanse landen daarentegen is het beheer in het algemeen toevertrouwd aan een rechtspersoon, de “unit owners’ association” of “the body corporate”. De gemeenschap van appartementseigenaars neemt in Anglo-Amerikaanse landen een veel onbeduidendere plaats in dan in West-Europese Ianden (Van der Merwe, blz. 151 e.v.).

In Latijns-Amerika kennen alleen Panama en de Dominicaanse Republiek een gemeenschap van appartementseigenaars, waaraan via een vereniging rechtspersoonlijkheid is gekoppeld (Van der Merwe, blz. 156 e.v.). Ook in de voormalige socialistische landen. in Oost-Europa staat de samenwerking van de appartementseigenaars in de appartementengemeenschap op de voorgrond (Van der Merwe, blz. 159 e.v.).

Grosso modo kan uit de beschrijving door Van der Merwe van de regelingen van administratie en beheer van een appartementengemeenschap worden geconcludeerd dat in moderne appartementenregelingen de besluitvorming hetzij in een aan de gemeenschap gekoppelde rechtspersoon plaatsvindt, hetzij in de gemeenschap zelf. De Nederlandse structuur, waarbij besluitvorming zowel plaatsvindt op gemeenschapsniveau, als op verenigingsniveau, lijkt enig in zijn soort. Hoewel deze structuur wellicht vanuit dogmatisch oogpunt te prefereren is, veroorzaakt zij in de praktijk veel onduidelijkheid.[6]

Wellicht zou de besluitvorming in Nederland vereenvoudigd kunnen worden door aan de gemeenschap van appartementseigenaars (een vereniging met) rechtspersoonlijkheid te koppelen, waarbij besluitvorming binnen deze rechtspersoon in beginsel volgens de regels van het rechtspersonenrecht zou moeten plaatsvinden.[7] Het grote voordeel van zo’n regeling zou zijn, dat de besluitvorming in de appartementen-gemeenschap aanzienlijk vereenvoudigd zou worden. In dat geval zou bijvoorbeeld de, soms wenselijke, aanpassing van het reglement van splitsing niet meer de medewerking van alle appartementseigenaars behoeven.[8] Ze zou dan kunnen worden bewerkstelligd door een besluit (met gekwalificeerde meerderheid) van de vergadering van eigenaars (verg. art. 2:43 BW). Alleen voor zeer belangrijke besluiten (waardoor bijvoorbeeld het aandeel van een appartementseigenaar in de gemeenschap zou worden verminderd) zou dan nog unanimiteit moeten worden vereist.

De zeer recent tot stand gekomen nieuwe Belgische appartementenwet[9], die helaas door Van der Merwe niet meer in zijn definitieve vorm kon worden verwerkt, bevat een soortgelijke regeling. In deze appartementenwet is aan de gemeenschap van appartements-eigenaars een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid gekoppeld (art. 577-5 Belgisch BW). In de vergadering van deze vereniging kunnen over alle onderwerpen besluiten worden genomen. Afhankelijk van de aard van het besluit zijn verschillende stemverhoudingen vereist (art. 577-7 Belgisch BW)

3. Slot

 “Apartment ownership” is een interessant boek, dat goed gestructureerd en gemakkelijk leesbaar is. Het bevat interessante informatie over appartementenregelingen in zeer veel landen. De bespreking van deze regelingen is helaas vaak betrekkelijk oppervlakkig. Dat is echter waarschijnlijk onvermijdelijk, gezien de omvang van het werk (222 blz.) en de hoeveelheid verwerkte informatie. Bovendien is een klein gedeelte van de verwerkte gegevens tussen de afronding van het manuscript in juni 1992 en het moment van publicatie (1994) alweer veranderd. Het Nederlandse KNB-modelreglement van 1992 is bijvoorbeeld niet meer verwerkt. Daarnaast zijn wat Nederlands recht betreft het appartementsrecht uit het oude en nieuwe BW betrekkelijk willekeurig door elkaar verwerkt.

Desalniettemin vormt dit werk van der Merwe een belangrijke aanwinst voor degenen, die in het appartementsrecht geïnteresseerd zijn. Uit de aard van het boek volgt, dat het voor de rechtspraktijk minder interessant is dan voor de wetenschap en de wetgever. Met name deze laatste kan met het onderhavige werk (als bron van inspiratie) zijn voordeel doen.

[1] The South African Sectional Titles Act and Israeli condominium legislation, The Comparative and International Law Journal of South Africa (CILSA) 1981, blz. 129-165; Sanctions in terms of the South African Sectional Titles Act and the German Wohnungseigentumsgesetz, CILSA 1993, blz. 85-87; La pro­tection des locataires en place lors de la mise en copropriete d’un immeuble residentiel (etude de droit compare: France, Etats-Unis d’Amerique, Afrique du Sud)(samen met J. Huet), Revue de Droit Immobilier 1993, blz. 25-37; Suid-Afrikaanse Deeleiendom en Belgiese appartementseigendom; Tydskrif vir Hedendaagse Romeins Hollandse Reg 1994, blz. 1-17 en 224-239; Besluitvorming in de gemeenschap van appartementseigenaars (samen met R.F.H. Mertens), WPNR 6132 (1994); Behoort die besluitnemingsproces op die algemene vergadering van ’n deeltitelskema meer demokraties te wees? (samen met R.F.H. Mertens), De Jure (Pretoria) 1994 blz. 1-19.
[2] Zie A.A. van Velten, Het eigenaardige van het appartementsrecht ll, WPNR 6153 (1994).
[3] In Finland bijvoorbeeld wordt gebruik gemaakt van een vennootschap. Van der Merwe (blz. 7) spreekt van ten onrechte van “cooperative”. Op deze vennootschap zijn, anders dan door Van der Merwe op blz. 214 wordt vermeld, de “Laki asunto-osa-keyhtioistr, nr.30 (wet op woonaandelenvennootschap) van 1926 en de “Osakeyhtiolaki”, nr.734 (wet op aandelenvennootschappen) van 1978_,(van kracht sinds 1-1-1980) van toepassing.
[4] Van Velten, a.w., blz. 671.
[5] Zie Van Velten, a.w., blz. 672.
[6] Zie Van Velten, t.a.p. (noot 6) en Mertens en Van der Merwe, t.a.p. (noot 1).
[7] Zie in soortgelijke zin A.A. van Velten, Regels zijn regels, Ars Notariatus XLIV, Amsterdam/Deventer 1989, blz. 22.
[8] Zie over de problemen die hieraan verbonden zijn A.A. van Velten, Regels zijn regels, a.w., blz. 14.
[9] Wet van 30 juni 1994, Belgisch staatsblad 26 juli 1994. Deze wet treedt op 1 augustus 1995 in werking.