Bescherming van kopers van timeshares op Europees niveau

Let op. Dit artikel werd eerder gepubliceerd in WPNR 93/6098 en is daarna niet geactualiseerd.

1.Inleiding

In de jaren zestig en zeventig begon men in de landen rond de Middellandse Zee koopwoningen voor vakantiedoeleinden te ontwikkelen die, anders dan tot dan toe gebruikelijk was, niet bestemd waren om in hun geheel te worden verkocht aan toeristen. Deze vakantiewoningen werden namelijk per week of in ieder geval per periode verkocht. De projectontwikkelaars richtten zich voor de verkoop van de vakantiewoningen op een publiek, dat geen tweede woning voor een heel jaar wilde of kon kopen. Deze wijze van exploitatie van recreatieprojecten wordt aangeduid met de term timesharing[1].

De voordelen van deze vorm van uitgifte van vakantiewoningen zijn evident. De kopers verkrijgen een “eigen” vakantiewoning voor een beperkte periode, hetgeen aantrekkelijk is, omdat de meesten toch slechts gedurende enkele weken per jaar van hun woning gebruik kunnen maken. Gedurende de rest van het jaar hebben anderen de vakantiewoning, waardoor ook de onderhoudskosten theoretisch lager zijn dan wanneer een eigenaar het gehele onderhoud voor zijn rekening moet nemen. Voor de projectontwikkelaars is uitgifte van vakantiewoningen in timeshares aantrekkelijk, omdat zij op deze wijze veel hogere opbrengsten kunnen realiseren dan bij verkoop van de woningen aan koper[i][2].

Tegenwoordig komt timesharing van onroerend goed nog steeds voornamelijk voor in gebieden, die gedurende het gehele jaar aantrekkelijk zijn als vakantiebestemming. Hierbij valt te denken aan de reeds vermelde mediterrane gebieden en aan berggebieden in Zwitserland, Oostenrijk e.d. In Nederland zijn tot op heden slechts enkele timeshare-projecten gerealiseerd, hetgeen ongetwijfeld samenhangt met het feit dat de periode, waarin het aantrekkelijk is om in Nederland vakantie te houden, slechts enkele maanden duurt.

Desondanks is timesharing van onroerend goed ook voor Nederlandse juristen van belang. Enerzijds kennen de Nederlandse Antillen en Aruba namelijk veel timeshare-projecten, anderzijds komen veel Nederlanders in aanraking met timesharing door bijvoorbeeld aankoop van een timeshare in Zwitserland, Frankrijk of Spanje[3].

Ten gevolge van de hierboven beschreven mogelijkheid om door verkoop van timeshares veel geld te verdienen, heeft de timeshare-markt naast bonafide ontwikkelaars ook veel lieden aangetrokken, die alleen in een snelle winst geïnteresseerd zijn. Deze promotors van timeshare-projecten laten meestal na om voor hun project een goede juridische constructie te kiezen, waarbinnen op een evenwichtige manier de rechtsverhoudingen binnen het timeshare-project worden geregeld. Dit heeft in het verleden geleid tot ernstige misstanden en vele gedupeerde kopers van timeshares[4]. Om aan deze misstanden een einde te maken zijn binnen de Europese Gemeenschap verschillende initiatieven ontplooid[5], die er uiteindelijk in hebben geresulteerd dat de Europese Commissie op 2 juli 1992 een “voorstel voor een richtlijn van de Raad betreffende de bescherming van de koper bij overeenkomsten inzake gebruik van onroerende goederen in timesharing” (verder aan te duiden als “concept-richtlijn”) heeft ingediend[6].

In deze bijdrage zullen de achtergronden en de inhoud van dit voorstel worden besproken.

2. De concept-richtlijn betreffende bescherming van kopers van timeshares

 2.1. Achtergronden

De concept-richtlijn is gericht op bescherming van kopers van timeshares en tracht een regeling te geven voor problemen die deze kopers vaak ondervinden. Deze problemen beginnen soms al in de precontractuele fase met door verkopers gehanteerde agressieve verkoopmethoden, waardoor de koper bijna gedwongen wordt een timeshare te kopen. Vaak worden aan kopers bijvoorbeeld presentjes beloofd om een timeshare-project te komen bekijken en wordt op allerlei manieren (bijvoorbeeld door het aanbieden van fictieve kortingen) geprobeerd om de geïnteresseerden onmiddellijk een timeshare te laten kopen.

Daarbij wordt vaak misleidende informatie aan potentiële kopers verschaft. Zo komt het voor dat er tijdens de onderhandelingen een zeer mooie woning wordt getoond die niet overeenstemt met hetgeen kan worden gekocht. Veelvuldig wordt ook de schijn gewekt dat men een zakelijk recht of in ieder geval een sterker recht kan krijgen, dan in werkelijkheid door de verkoper kan worden verschaft. Op de Nederlandse Antillen worden bijvoorbeeld veelvuldig aandelen in coöperatieve timesharingverenigingen verkocht.

Als de kopers eenmaal tot bezinning zijn gekomen en bedenken dat ze eigenlijk helemaal geen timeshare willen, kunnen ze meestal niet meer terug. Vervolgens zitten ze opgescheept met een timeshare in een project, waarin de rechtsverhoudingen tussen de bij het project betrokkenen juridisch vaak gebrekkig zijn geregeld. In sommige gevallen worden de timeshare-projecten in het geheel niet gerealiseerd of afgebouwd, omdat de verkoper/ontwikkelaar bijvoorbeeld failliet wordt verklaard. De kopers blijven dan achter met een vordering op de failliete boedel voor de reeds betaalde koopprijs. Als het timeshare-project wel wordt gerealiseerd worden de kopers van de timeshares vaak met zeer hoge onderhoudskosten geconfronteerd (in de Nederlandse Antillen bijvoorbeeld soms meer dan 500 US dollar per jaar per gekochte week), terwijl onderhoud nauwelijks wordt verricht. Bovendien komt de opbrengst van de timeshares aan de projectontwikkelaar ten goede, terwijI de timeshares zelf daarentegen vaak door een andere rechtspersoon worden verschaft, die bij gebreke van inkomsten soms al snel in financiële problemen komt. Afhankelijk van de gekozen juridische constructie blijven de kopers van timeshares na een faillissement van deze rechtspersoon vaak met lege handen achter[7].

Het voorstel van de Europese Commissie is er zoals vermeld op gericht om de hier gemelde problemen te beteugelen. De rechtsvormen die voor timeshare-projecten kunnen worden gekozen verschillen echter per lidstaat van de Europese Gemeenschap. In sommige lidstaten is het bijvoorbeeld mogelijk om aan kopers van timeshares een zakelijk recht tot gebruik toe te kennen. Zulks is bijvoorbeeld het geval in België, Luxemburg en Portugal, waar voor timesharing van een mede-eigendomsconstructie gebruik kan worden gemaakt. In de meeste andere lidstaten biedt de wet nauwelijks mogelijkheden tot het verlenen van zakelijke rechten bij timesharing, waardoor noodgedwongen gebruik wordt gemaakt van constructies waarbij persoonlijke rechten worden verleend. Deze persoonlijke rechten kunnen variëren van lidmaatschappen in een (coöperatieve) vereniging tot aandelen in naamloze vennootschappen en langlopende huurrechten[8].

De concept-richtlijn van de Europese Commissie zal in de verscheidenheid van rechtsvormen bij timesharing geen verandering brengen. De bedoeling van de uiteindelijke richtlijn is slechts om de rechten van de kopers van timeshares te beschermen. Daarom wordt voorgesteld in de richtlijn voorschriften te geven over de totstandkoming en de inhoud van contracten, waardoor timeshares worden overgedragen of toegekend.

2.2. De inhoud van de (concept)richtlijn

De concept-richtlijn over timesharing bevat zoals vermeld regels die betrekking hebben op totstandkoming en inhoud van de timesharing-overeenkomsten. Deze regels dienen door de lidstaten, na vaststelling van de uiteindelijke richtlijn, in hun nationale wetgeving te worden uitgewerkt.

Hierbij moet worden opgemerkt dat de bepalingen van de uiteindelijke richtlijn volgens het thans voorliggende concept niet altijd op timeshare-contracten toepasselijk zullen zijn. Enerzijds volgt dit uit de begripsomschrijvingen van de concept-richtlijn, anderzijds volgt dit uit art. 9 van het concept, waarin wordt geregeld in welke gevallen de richtlijn toepasselijk zal zijn. De begripsomschrijvingen zijn neergelegd in art. 2 van de concept-richtlijn. Dit artikel omschrijft wat moet worden verstaan onder de begrippen timesharing-overeenkomst, onroerend goed, verkoper, en koper. Met name de omschrijving van hetgeen onder het begrip koper wordt verstaan, is voor de toepasselijkheid van de richtlijn van belang. Art. 2 bepaalt namelijk dat onder koper in de zin van de richtlijn alleen een natuurlijk persoon wordt verstaan, die als consument handelt. Rechtspersonen en professioneel handelende natuurlijke personen zullen volgens het huidige voorstel derhalve niet onder de werking van de richtlijn vallen.

Voorts is voor toepasselijkheid van de richtlijn art. 9 van het concept van belang, dat bepaalt dat de bescherming die de (uiteindelijke) richtlijn biedt nooit kan worden onthouden aan de koper van een timeshare, als de timesharing-overeenkomst betrekking heeft op onroerend goed dat in een lidstaat van de Europese Gemeenschap is gelegen. In sommige gevallen geldt bescherming zelfs voor kopers van timeshares die binnen de Europese Gemeenschap hun gewone verblijfplaats hebben, maar daarbuiten een timeshare kopen. De richtlijn is dan namelijk toch van toepassing, als aan een van de in art. 9 onder b genoemde extra vereisten is voldaan. Zo valt een koper die binnen een lidstaat van de Europese Gemeenschap zijn gewone verblijfplaats heeft bijvoorbeeld onder de bescherming van de richtlijn, als hij op uitnodiging van een verkoper van timeshares naar een niet-lidstaat is gereisd om een timeshare te kopen (art. 9 sub b onder iii concept-richtlijn).

Als de richtlijn van toepassing is, kan de bescherming die krachtens de richtlijn aan een koper van een timeshare wordt verleend, contractueel niet worden uitgesloten (art. 8 concept-richtlijn).

Om de bescherming van kopers van timeshares te effectueren, dienen de lidstaten volgens art. 12 van de concept-richtlijn voor 31 december 1994 wetgeving in materiële of formele zin op te stellen en in werking te laten treden[9]. De bedoeling van de uiteindelijke richtlijn is dus harmonisatie van beschermingsbepalingen van kopers van timeshares. De inhoud van de door de lidstaten te verwezenlijken wettelijke regelingen wordt in de concept-richtlijn in de art. 3 tot en met 50 omschreven.

Art. 5 bepaalt bijvoorbeeld dat de lidstaten iedere verkoper van timeshares moeten verplichten om aan iedere gegadigde voor een timeshare in de precontractuele fase een document ter beschikking te stellen, waarin de gegadigde duidelijk over een aantal onderwerpen wordt ingelicht. De onderwerpen die in het document moeten worden opgenomen, zijn vermeld in een bijlage bij de concept-richtlijn. Het document moet volgens deze bijlage bijvoorbeeld een duidelijke omschrijving van het onroerend goed bevatten, waarop de timesharing-overeenkomst betrekking heeft (Bijlage onder a). Voorts moet in het document de precieze juridische structuur van de timeshare-regeling en de duur ervan worden omschreven (Bijlage onder c) en de juridische aard van het genotsrecht dat een koper verkrijgt, worden vermeld (Bijlage onder d).

De bedoeling van het document dat aldus ingevolge art. 5 aan gegadigden wordt aangeboden is uiteraard om te voorkomen dat kopers een kat in de zak kopen, doordat ze tijdens onderhandelingen onjuist of onvolledig worden voorgelicht. Om te bewerkstelligen dat gegadigden van het bestaan van dit document afweten en er desnoods naar kunnen vragen, bepaalt het tweede lid van art. 5 dat iedere reclamevorm voor timeshares de mededeling moet bevatten dat het document verkrijgbaar is.

Als vervolgens een timesharing-overeenkomst tot stand komt, moeten daarin wederom de in de Bijlage bij de richtlijn vermelde onderwerpen worden opgenomen. Voorts moeten in het document de juiste juridische aard en de duur van het concrete genotsrecht dat de koper verkrijgt duidelijk worden omschreven (art. 6 sub b en c concept-richtlijn), moet de datum van ondertekening van de overeenkomst voluit worden geschreven (art. 6 sub e concept-richtlijn) en moet de koper verklaren dat hij het hierboven genoemde in art. 5 van de concept-richtlijn bedoelde document voor contractsluiting heeft ontvangen en begrepen (art. 6 sub f concept-richtlijn). Uiteraard zou controle van de naleving van deze bepalingen illusoir zijn, als timesharing-overeenkomsten mondeling zouden kunnen worden gesloten. Daarom bepaalt de aanhef van art. 6 dat de timesharing-overeenkomst altijd op schift moet worden gesteld. Zowel art. 5 als art. 6 van de concept-richtlijn zijn er derhalve op gericht om te voorkomen dat de koper van een timeshare zich niet volledig bewust is van de aard en de strekking van de overeenkomst die hij sluit.

Als de koper desalniettemin na het sluiten van de overeenkomst spijt krijgt van zijn aankoop, kan hij deze volgens art. 7 van de concept-richtlijn door middel van een schriftelijke verklaring aan de verkoper ongedaan maken. De termijn waarbinnen de koper de overeenkomst ongedaan kan maken is veertien dagen, indien hij een timeshare heeft gekocht in het land waarin hij zijn gewone verblijfplaats heeft en 28 dagen indien hij een timeshare in een ander land heeft gekocht (art. 7 lid 1 concept-richtlijn). Ook op deze “afkoelperiode” moet de koper in de timesharing-overeenkomst uitdrukkelijk en duidelijk leesbaar worden geattendeerd (zie hierover art. 7 lid 2 concept-richtlijn).

Kan de timesharing-overeenkomst niet meer worden opgezegd, dan kan er zoals in par. 2.1 werd beschreven nog steeds het nodige misgaan. Daarom verplicht de concept-richtlijn de lidstaten om wettelijk te regelen welke rechten en plichten de koper van een timeshare ten aanzien van beheer en onderhoud van het onroerend goed heeft, waarin hij een timeshare heeft verworven (art. 4 lid 1 concept-richtlijn). Hierdoor zouden problemen met betrekking tot onderhoud van timeshare-projecten moeten kunnen worden voorkomen. Ook ten aanzien van de kosten van het onderhoud moeten de lidstaten een regeling opstellen, waarin de grondslagen voor de berekening van de bijdrage in de gemeenschappelijke kosten voor de gerechtigden tot een timeshare worden vastgesteld (art. 4 lid 2 concept-richtlijn).

De lidstaten moeten voorts in hun wetgeving bepalen dat de verkoper in de timesharing- overeenkomst een aantal dingen waarborgt. Zo moeten de lidstaten de verkoper van timeshares verplichten om te garanderen dat het timeshare-project volgens de regels van goed vakmanschap op een zodanige wijze wordt of is gebouwd, zodat alle benodigde vergunningen zullen worden verkregen of zijn verkregen (art. 3 lid 1 sub a concept-richtlijn).

Voorts zal de verkoper van timeshares moeten garanderen dat een timeshare vrij van alle lasten of uitsluitend met de in de timesharing-overeenkomst vastgelegde lasten wordt overgedragen of toegekend (art. 3 lid 1 sub b concept-richtlijn).

Bovendien moet de verkoper aan de koper garanderen dat hij van de gemeenschappelijke voorzieningen (schoonmaak, verlichting e.d.) gebruik kan maken en onder de door de verkoper bepaalde voorwaarden van bijzondere voorzieningen (zoals zwembaden, tennisbanen e.d.) gebruik kan maken (art. 3 lid 1 sub c concept-richtlijn).

Daarnaast zal de verkoper blijkens art. 3 lid 1 sub d concept-richtlijn ook moeten waarborgen dat de koper in bestuurlijke aangelegenheden en in het beheer en onderhoud van het timeshare-project medezeggenschap krijgt.

Tenslotte bepaalt art. 3 lid a concept-richtlijn dat de lidstaten de verkopers van timeshares voor zover noodzakelijk moeten verplichten om voldoende te waarborgen dat het timeshare-project deugdelijk wordt voltooid en dat betaalde voorschotten en koopsommen worden terugbetaald als het project niet wordt voltooid of als de koper van zijn in art. 7 geregelde recht gebruik maakt om de timesharing-overeenkomst ongedaan te maken.

3. Tot slot

In het in deze bijdrage besproken voorstel voor een richtlijn over timesharing wordt een omvangrijke bescherming verleend aan consument-kopers van timeshares. De bescherming begint in de precontractuele fase, omvat mede een recht om een timesharing-overeenkomst ongedaan te maken en bevat waarborgen dat een aantal veelvoorkomende problemen bij timeshare-projecten na implementatie van de richtlijn tot het verleden zullen behoren. De bescherming van de kopers van timeshares volgens deze concept-richtlijn gaat derhalve erg ver. Volgens sommigen zal deze bescherming zelfs ongetwijfeld te ver gaan. Desalniettemin zal een bescherming als in de hier besproken concept-richtlijn naast versterking van de rechtspositie van kopers van timeshares ongetwijfeld het positieve effect hebben dat malafide ondernemers hun interesse in de lucratieve timeshare-markt zullen verliezen.

[1] Vgl. A.A. van Velten, Verkoop van periode-eigendom (timesharing van onroerend goed) en consumentenbescherming: een vrijwel onontgonnen gebied, TvC 1991, blz. 339.
[2] Stel bijvoorbeeld dat een vakantiewoning in zijn geheel aan een persoon verkocht zou kunnen worden voor ongeveer 150.000 gulden. Als diezelfde woning “per week” verkocht wordt voor een gemiddelde prijs van ongeveer 10.000 gulden, is de totale opbrengst voor de projectontwikkelaar 510.000 gulden. Overigens variëren prijzen meestal per seizoen. Een timeshare die recht geeft op gebruik in juli, zal vaak duurder zijn dan een timeshare die recht geeft op gebruik buiten het hoogseizoen. De opbrengst is hier berekend op basis van verkoop van 51 weken. Een week per jaar wordt vaak gereserveerd voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden.
[3] Vgl. Van Velten, a.w., blz. 339.
[4] Vergelijk hierover Van Velten, a.w., blz. 339 e.v. en R.F.H. Mertens, De rechtspositie van periodegerechtigden bij timesharing van onroerend goed, TAR/Justicia 1992, blz. 157 e.v.
[5] Zie hierover Van Velten, a.w., blz. 7 e.v. en Corn (92) 220 final-SYN 419, blz. 2 en 3.
[6] Corn (92) 220 final-SYN 419, in Nederlandse vertaling gepubliceerd in PB nr. C222/5 van 29 augustus 1992.
[7] Vgl. over de verschillende constructies en de gevaren die daaraan kleven Van Velten, a.w., blz. 341 e.v.; Mertens, a.w., blz. 160 e.v.
[8] Zie voor een overzicht van de juridische mogelijkheden in de verschillende lidstaten Corn (92) 220 final-SYN 419, blz. 20-39. Naar Nederlands recht lijkt de coöperatie de beste mogelijkheden te bieden als rechtsvorm voor timeshare-projecten. Zie Van Velten, a.w., blz. 341.
[9] Gezien het feit dat de richtlijn thans nog niet is vastgesteld, zal deze implementatietermijn hoogstwaarschijnlijk bij vaststelling van de richtlijn worden verlengd.