Bescherming van kopers van timeshares op Europees niveau II

Let op. Dit artikel werd eerder gepubliceerd in WPNR 95/6165 en is daarna niet geactualiseerd.

1. Inleiding

In WPNR 6098 (1993) besteedde ik aandacht aan een voorstel van de Europese Commissie voor een richtlijn ter bescherming van kopers bij timesharing van onroerend goed. Dit voorstel was gericht op bescherming van consumenten bij aankoop van een timeshare. In de precontractuele fase worden kopers bijvoorbeeld regelmatig met zeer agressieve verkooptechnieken geconfronteerd en door middel van onjuiste of onvolledige informatie omtrent het aangebodene misleid. Potentiële kopers worden uitgenodigd om een timeshare-complex te bezoeken, krijgen een geschenk of een diner (of beide) aangeboden en worden in een zodanige stemming gebracht, dat ze vaak zonder al te veel bezinning tot aankoop van een timeshare overgaan.

Als de koopovereenkomst eenmaal is getekend, bestaat er geen weg terug. Met grote spijt realiseren (sommige) kopers zich na enige bezinning, dat ze iets hebben gekocht, waar ze eigenlijk geen behoefte aan hadden. Vervolgens blijkt soms, dat ze een timeshare hebben gekocht in een project, dat (als gevolg van bijv. faillissement van de verkoper/projectontwikkelaar) niet gerealiseerd of afgebouwd wordt. Als het project wel wordt gerealiseerd, worden de kopers vaak met hoge onderhoudskosten geconfronteerd, terwijl onderhoud nauwelijks plaatsvindt. Daarnaast ontstaan in de praktijk veel problemen, doordat een goede rechtsvorm voor timesharing in veel landen ontbreekt en dientengevolge de rechtsverhoudingen tussen betrokkenen bij het project gebrekkig worden geregeld. Vaak is de juridische eigendom van het timeshare-complex bijvoorbeeld in handen van een rechtspersoon, ten opzichte waarvan de koper van een timeshare een persoonlijk recht heeft[1]. Het gevolg hiervan kan zijn, dat de koper bij faillissement van de eigenaar met lege handen achterblijft. Een zakenrechtelijke rechtsvorm voor timesharing zou al veel problemen kunnen voorkomen.

De Europese wetgever heeft op het terrein van het zakenrecht echter geen bevoegdheid (art. 222 EG-verdrag)[2], zodat een Europese richtlijn over timesharing alleen betrekking kan hebben op versterking van de obligatoire rechten van kopers van timeshares. Inmiddels is zo’n richtlijn op 26 oktober 1994 vastgesteld (Richtlijn 94/47/EG)[3]. In vergelijking met de eerder besproken concept-richtlijn en een later nog gewijzigd voorstel, is de thans vastgestelde richtlijn inhoudelijk wat afgezwakt en zijn accenten verlegd.

2. De inhoud van de richtlijn

De thans vastgestelde richtlijn verplicht de lidstaten van de Europese Unie om hun wetgeving aan te passen met betrekking tot bescherming van kopers van timeshares. De rechten die aldus aan kopers van timeshares zullen worden toegekend, moeten, ongeacht het toepasselijke recht, door een verkrijger van een timeshare kunnen worden ingeroepen, indien het onroerend goed, waarop de timeshare-overeenkomst betrekking heeft, op het grondgebied van een lidstaat is gelegen (art. 9 Richtlijn).

Wat onder een timeshare-overeenkomst in de zin van de richtlijn moet worden verstaan wordt omschreven in art. a.

Hierin wordt de timeshare-overeenkomst zeer ruim omschreven als

‘overeenkomst die direct of indirect te maken heeft met de verkrijging van een recht van deeltijdsgebruik van een of meer onroerende goederen’.

Hieronder moet worden begrepen iedere overeenkomst:

  • die een looptijd heeft van tenminste 3 jaar waarbij tegen betaling van een bepaalde totaalprijs
  • een recht wordt verkregen om gedurende een bepaalde of bepaalbare periode per jaar (minstens een week)
  • een of meer onroerend goederen te gebruiken.

Doordat niet alleen sprake is van een bepaalde periode, maar ook van een bepaalbare periode, vallen ook overeenkomsten onder de richtlijn, waarbij de data waarop het gebruiksrecht wordt uitgeoefend, per jaar worden vastgesteld (zogenaamde “floating-systems”). Een timeshare geeft namelijk niet altijd recht op gebruik van het onroerend goed gedurende een bepaalde, vaststaande week (bijv. week 45), maar verschaft soms het recht op gebruik gedurende een week in een bepaald seizoen (bijvoorbeeld de herfst).

Behalve de timeshare-overeenkomst worden in art. ook nog omschreven de termen “onroerend goed”, “vervreemder” en “verkrijger”. Met name de omschrijving van de laatste twee begrippen is belangrijk, omdat erdoor het materiele toepassingsgebied van de richtlijn wordt beperkt.

Als “vervreemder” in de zin van de richtlijn worden namelijk alleen natuurlijke personen of rechtspersonen beschouwd, die beroepsmatig[4] timeshares overdragen. Als “verkrijger” wordt iedere natuurlijke persoon beschouwd, die niet beroepsmatig een timeshare verwerft. De richtlijn beschermt aldus alleen consumenten die van een professioneel handelende wederpartij verkrijgen. Dientengevolge valt een overdracht van een timeshare door een consument aan een consument bijvoorbeeld niet onder de werking van de richtlijn.

Anders dan in de eerdere concepten[5] van de richtlijn, waarin ook nog regelgeving met betrekking tot onderhoud e.d. van timeshare-complexen werd beoogd, heeft de huidige richtlijn alleen betrekking op twee aspecten van de overeenkomst, waarbij een timeshare wordt verkregen. Enerzijds bevat de richtlijn regels betreffende informatie over de wezenlijke bestanddelen van de overeenkomst en de wijze waarop deze informatie moet worden medegedeeld, anderzijds wordt voorzien in een procedure voor verbreking van en terugtreding uit de overeenkomst.

Zoals in de inleiding al werd vermeld, worden potentiële kopers van timeshares door de verkopers vaak door onjuiste informatie misleid. Zo komt het voor dat bij kopers de indruk wordt gewekt, dat een eigendomsrecht van een zaak wordt verkregen, terwijl in werkelijkheid bijvoorbeeld een aandeel in een vennootschap of een lidmaatschap in een (coöperatieve) vereniging wordt overgedragen. Voorts worden soms de jaarlijks terugkerende onderhoudskosten verzwegen of wordt de omvang daarvan gebagatelliseerd.

De art. 3 en 4 van de richtlijn bevatten daarom regels die moeten verzekeren dat verkrijgers van een timeshare goed worden geïnformeerd over de inhoud en de gevolgen van de timeshare-overeenkomst. In een aan de richtlijn gehechte bijlage zijn daarom een aantal punten opgenomen, die hetzij in de precontractuele fase aan de potentiële koper moeten worden medegedeeld, hetzij in de uiteindelijke overeenkomst moeten worden opgenomen.

Art. 3 bepaalt bijvoorbeeld dat de timeshare-verkoper aan iedereen die om inlichtingen over het timeshare-complex verzoekt, een document overhandigt waarin naast een algemene omschrijving van het complex ook beknopte informatie moet worden opgenomen over de onder a tot en met i en onder 1 in de bijlage genoemde punten. In dit voorlichtingsdocument moot daardoor bijvoorbeeld worden vermeld:

  • de precieze aard van het recht dat kan worden verkregen (bijlage sub b);
  • de ter beschikking staande gemeenschappelijke diensten (verlichting e.d.) en voorzieningen (zwembad e.d.) en de voorwaarden waaronder daarvan gebruik kan worden gemaakt (bijlage sub e en f);
  • de wijze waarop onderhoud en administratie en beheer van het timeshare-complex zijn of worden geregeld (bijlage sub g).

Deze in het voorlichtingsdocument opgenomen informatie zal blijkens art. 3 lid a een integrerend deel uitmaken van een eventuele daarop volgende timeshare-overeenkomst.

In de overeenkomst zelf moeten alle in de bijlage bij de richtlijn omschreven gegevens uitdrukkelijk worden opgenomen. De overeenkomst moet voorts in een van de officiële talen van de Europese Gemeenschap zijn gesteld. Deze verkrijger mag hierbij kiezen of de overeenkomst in een taal van de lidstaat waarin hij woont moet worden gesteld of in een taal van de lidstaat waarvan hij de nationaliteit heeft. Daarnaast heeft de verkrijger recht op een eensluidende vertaling van de overeenkomst in een officiële taal van het land, waarin het onroerend goed gelegen is.

Het doel van art. 3 en 4 moge duidelijk zijn. In een voor de verkrijger begrijpelijke taal moeten alle mogelijkerwijze belangrijke punten aan deze verkrijger uitdrukkelijk worden medegedeeld. Aldus kan worden voorkomen dat de verkrijger knollen voor citroenen koopt.

Deze waarborgen omtrent een goede informatieverstrekking kunnen aan kopers van timeshares echter geen waterdichte bescherming bieden tegen de agressieve verkooptechnieken van de verkopers van timeshares. Ondanks de (theoretisch) goede voorlichting kan het daardoor gebeuren dat een consument een timeshare koopt, terwijl hij daarvan achteraf spijt heeft.

De richtlijn voorziet daarom in een bedenktijd voor kopers van timeshares, waarbinnen ze de koopovereenkomst kunnen annuleren. Deze bedenktijd duurt tien kalenderdagen vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst. Indien de tiende dag een algemeen erkende feestdag is, wordt deze termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Deze bedenktijd begint echter niet te lopen, indien de koopovereenkomst bepaalde in de bijlage voorgeschreven punten niet bevat. In dat geval begint de bedenktijd pas na drie maanden te lopen of zoveel eerder als de (in de bijlage bij de richtlijn) voorgeschreven informatie alsnog is verschaft (art. 5 lid 1 Richtlijn).

In de nationale wetgeving van de lidstaten moet worden bepaald, hoe binnen deze bedenktijd de overeenkomst op voor bewijs vatbare wijze kan worden geannuleerd. In ieder geval zal blijkens art. 5 lid 2 van de richtlijn een schriftelijke kennisgeving, die voor het verstrijken van de bedenktijd is verzonden, voldoende zijn.

De lidstaten moeten verder regelen dat voor het verstrijken van de bedenktijd geen voorschotten mogen worden betaald (art. 6 Richtlijn). Ook vergoeding van kosten wegens terugtreding uit de overeenkomst moet worden beperkt (art. 5 lid 3 en 4 Richtlijn). Daarnaast geldt de bedenktijd tevens voor eventuele via of door de vervreemder verstrekte leningen voor aankoop van een timeshare en mogen deze leningen eveneens zonder boete worden geannuleerd (art. 7 Richtlijn)

3. Tot slot

De hier besproken richtlijn moet door de lidstaten worden geïmplementeerd binnen 30 maanden na bekendmaking in het publicatieblad van de Europese Gemeenschappen. Op 29 april 1997 moeten de lidstaten de richtlijn derhalve hebben omgezet in nationale wetgeving. In de nationale wetgeving moet tevens worden bepaald welke gevolgen niet-nakoming van de richtlijn heeft. In ieder geval zal een contractueel beding, waarin de koper van een timeshare afstand doet van de in de richtlijn toegekende rechten, nietig zijn (art. 8 Richtlijn).

Helaas hebben de oorspronkelijke voorstellen van de Europese Commissie, om bijvoorbeeld ook het onderhoud van timeshare-complexen te regelen, de politieke besluitvorming niet overleefd. Desalniettemin biedt de huidige richtlijn aan verkrijgers van timeshares een behoorlijke mate van bescherming. Dit zal er toe bijdragen dat timesharing als op zichzelf interessante exploitatiewijze van recreatief onroerend goed in een beter daglicht komt te staan dan tot op heden het geval is.

[1] Zie over de in verschillende landen gehanteerde constructies R.J.A. Arduin, Timesharing, diss. Amsterdam 1993, Ars Notariatus LXIV, Amsterdam/ Deventer 1993, blz. 13-95.
[2] Verg. A.A. van Velten, Verkoop van periode-eigendom (timesharing van onroerend goed) en consumentenbescherming: een vrijwel onontgonnen gebied, Tijdschrift voor Consumentenrecht 1991, blz. 344, 345.
[3] Richtlijn 94/47/EG van het Europees Parlement en van de Raad van 26 oktober 1994, betreffende de bescherming van de verkrijger voor wat bepaalde aspecten betreft van overeenkomsten inzake de verkrijging van een recht van deeltijds gebruik van onroerende goederen, in Nederlandse vertaling gepubliceerd in Publicatieblad van de Europese Gemeenschappen (PB EG), nr. L.280/83.
[4] De richtlijn bevat alleen de omschrijving “in het kader van de beroepsuitoefening”. Aangenomen mag worden dat hieronder ook bedrijfsuitoefening moet worden begrepen.
[5] Zie Com (92) 220 def.- SYN 419, PB EG 29 aug. 1992, nr. C222/5 en Com (93) 487 def.- SYN, PB EG 5 nov. 1993, nr. C299/8.