Langlopende contracten in het appartementsrecht*

*Dit artikel werd eerder gepubliceerd in WPNR 97/6254 en is daarna niet geactualiseerd.

1. Inleiding

In de akte van splitsing van een appartementsgebouw dient ingevolge artikel 5:111 sub b BW een zogeheten reglement van splitsing te worden opgenomen, waartoe

‘geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers ter plaatse waar de akte moet worden ingeschreven.’

In de praktijk wordt bij splitsing in veel gevallen inderdaad naar zo’n modelreglement, opgesteld door de Koninklijke Notariële Broederschap, verwezen. Sedert 1953 heeft de Koninklijke Notariële Broederschap zeven modelreglementen het licht doen zien (waarvan er twee op service-flatgebouwen zijn toegespitst). Het meest recente modelreglement voor gewone splitsingen dateert uit 1992. In dit modelreglement bij splitsing in het appartementsrecht d.d. januari 1992 wordt in artikel 39 bepaald:

‘1.  Tot het aangaan van de overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voorzover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
2.   Het onder het eerste lid bepaalde is niet van toepassing op overeenkomsten die betrekking hebben op het administratief beheer of op technisch beheer en onderhoud.’

Artikel 38 van het modelreglement 1973 en artikel 39 van het modelreglement 1983 bevatten soortgelijke regelingen.

In het navolgende wordt kort op de inhoud, reikwijdte en wenselijkheid van deze bepaling ingegaan, waarbij eenvoudshalve van het modelreglement 1992 wordt uitgegaan.

2. Inhoud en reikwijdte van art. 39 modelreglement 1992

Artikel 39 van het modelreglement 1992 (en equivalenten daarvan in eerdere modelreglementen) verbiedt (verbieden) uitdrukkelijk het aangaan van langlopende contracten door een Vereniging van Eigenaars (verder: VvE), tenzij het reglement van splitsing de mogelijkheid tot het sluiten van zodanige contracten opent of het contracten betreft met betrekking tot administratief beheer, technisch beheer of onderhoud.

Langlopende contracten bijvoorbeeld met het bestuur van de VvE (meestal een professioneel administrateur) en contracten met betrekking tot onderhoud en jaarlijkse controle van de centrale verwarming e.d. vallen derhalve niet onder het verbod van artikel 39.[i]
Evenmin in strijd met art. 39 modelreglement 1992 zijn langlopende verzekeringsovereenkomsten, aangezien art. 8 van het modelreglement 1992 het bestuur van de VvE tot het aangaan daarvan verplicht.

Alle overige besluiten tot het aangaan van langlopende contracten, voor zover deze niet onder de genoemde uitzonderingen vallen, zijn ingevolge artikel 5:129 lid 1 juncto 2:14 lid 1 BW van rechtswege nietig wegens strijd met artikel 39 lid 1 modelreglement 1992.

De strekking van het verbod om langlopende contracten aan te gaan is waarschijnlijk om te voorkomen dat appartementseigenaars zouden worden geconfronteerd met door de VvE (eventueel voordat de desbetreffende appartementseigenaar zijn appartementsrecht verwierf) op enig moment aangegane langlopende verplichtingen, tot het aangaan waarvan voor het reilen en zeilen van de gemeenschap van appartementseigenaars geen noodzaak bestond.

Op zichzelf lijkt het niet onverstandig om de VvE te verbieden andere dan strikt noodzakelijke langlopende overeenkomsten aan te gaan. Dit verbod leidt er echter eveneens toe, dat de vergadering van eigenaars bijvoorbeeld niet kan besluiten

a. tot het aangaan van geldleningsovereenkomsten door de VvE ten behoeve van bijvoorbeeld een dringend noodzakelijke renovatie van het appartementsgebouw,
b. tot verhuur van voor gemeenschappelijk gebruik bestemde gedeelten.

a. Geldleningsovereenkomsten

In de praktijk komt het regelmatig voor dat een appartementsgebouw na verloop van tijd aan (ingrijpende) renovatie toe is, terwijl de VvE daartoe niet voldoende gelden ter beschikking heeft. Indien de VvE besluit tot het doen uitvoeren van de renovatie, bieden zich ter financiering daarvan theoretisch onder andere de volgende twee mogelijkheden (of combinaties daarvan) aan.

Allereerst kunnen de appartementseigenaars ieder afzonderlijk het op hen rustende aandeel in de renovatiekosten rechtstreeks en ineens voldoen. Ten tweede zou de VvE het voor de renovatie benodigde geld kunnen lenen en vervolgens de daaraan verbonden aflossingsverplichting over de appartementseigenaars kunnen omslaan en afrekenen tegelijk met de maandelijkse servicekosten. Deze laatste optie – in sommige gevallen wellicht aantrekkelijk – is echter in strijd met artikel 39 modelreglement 1992, zodat de renovatie in het merendeel van de gevallen rechtstreeks en ineens door de appartementseigenaars afzonderlijk zal moeten worden bekostigd.

De uitzondering in artikel 39 modelreglement 1992 voor het aangaan van langlopende verplichtingen in verband met onderhoud biedt in dit geval geen uitweg, omdat bij ingrijpende renovatie van een appartementsgebouw, een aantal decennia na de stichting ervan, naar mijn mening niet van onderhoud kan worden gesproken. Het modelreglement 1992 verbiedt derhalve het aangaan van geldleningsovereenkomsten door de VvE ten behoeve van renovatie. Dit is mijns inziens echter onwenselijk, aangezien het aangaan van zodanige leningsovereenkomsten ten behoeve van de renovatie in sommige gevallen de voorkeur geniet, c.q. door de appartementseigenaars zelf geprefereerd wordt, boven het ineens voldoen van de benodigde bedragen door de appartementseigenaars.

b. Huurovereenkomsten met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten

Evenals aan het sluiten van langlopende geldleningsovereenkomsten staat artikel 39 van het (model)reglement in de weg aan het door de VvE verhuren van gemeenschappelijke gedeelten voor langer dan 1 jaar.

Een recent voorbeeld hiervan is terug te vinden in Kantongerecht Amsterdam 2 augustus 1996, inzake Vereniging Cuisine Culinair. Amsterdam contra VvE gebouw Kogelstraat/Teerketelsteeg. In casu besloot de vergadering van eigenaars op 2 april 1996 om een bij het appartementsgebouw behorende gemeenschappelijke tuin voor de duur van 10 jaren te verhuren aan een van haar leden. De Vereniging Cuisine Culinair Amsterdam verzocht een verklaring voor recht dat dit besluit tot verhuring van de gemeenschappelijke ruin nietig was, c.q. vernietiging van dat besluit. Ter onderbouwing van haar beroep op nietigheid voerde de Vereniging Cuisine Culinair Amsterdam onder andere aan dat de vergadering van Eigenaars tot het aangaan van de langlopende huurovereenkomst niet bevoegd was ingevolge artikel 39 van het (kennelijk toepasselijke) modelreglement 1992. De kantonrechter volgde de Vereniging Cuisine Culinair in deze gedachtengang en vernietigde het besluit tot verhuur van de gemeenschappelijke gedeelten wegens strijd met artikel 39 van het reglement van splitsing.[ii]

In een recent vonnis van de kantonrechter te Utrecht, oordeelde de kantonrechter daarentegen een besluit van een vergadering van eigenaars tot het om niet voor onbepaalde tijd in gebruik geven van parkeerplaatsen aan enkele appartementseigenaars, wel geldig. Onbekend is of in het desbetreffende splitsingsreglement een equivalent van art. 39 modelreglement 1992 is opgenomen. In de procedure is kennelijk daarop geen beroep gedaan. Indien in het reglement wel zodanige bepaling is opgenomen, had het oordeel van de kantonrechter (gelet op het hiervoor besprokene) wellicht anders moeten luiden.

3. Tot slot

Uit de hier beschreven voorbeelden blijkt dat artikel 39 een bepaling is die bijdraagt aan te verregaande starheid in de besluitvorming binnen de gemeenschap van appartementseigenaars.[iii]

Deze bepaling leidt er immers toe, dat de VvE bijvoorbeeld niet kan besluiten tot verhuur van gemeenschappelijke gedeelten voor een periode langer dan 1 jaar, ook al worden deze gemeenschappelijke gedeelten niet door de gemeenschap van appartementseigenaars gebruikt. Evenmin is de VvE bevoegd om langlopende geldleningsovereenkomsten aan te gaan, terwijl dat voor een efficiënt beheer van het appartementsgebouw soms wel wenselijk kan zijn. Ongetwijfeld zijn er nog andere gevallen denkbaar, waarin artikel 39 modelreglement 1992 het aangaan van bepaalde nuttige langlopende overeenkomsten onmogelijk maakt. Gelet daarop verdient het mijns inziens aanbeveling om dit artikel 39 zodanig aan te passen, dat het aangaan van langlopende overeenkomsten met regelmatig terugkerende verplichtingen wel wordt toegestaan.

Ter bescherming van individuele appartementseigenaars zouden voor het aangaan van dergelijke overeenkomsten mijns inziens wel extra eisen moeten worden gesteld aan de besluitvorming daarover. Dit zou kunnen worden bewerkstelligd door voor het aangaan van langlopende overeenkomsten het ook elders in het reglement van splitsing genoemde quorum van 2/3 en de daaraan gekoppelde gekwalificeerde meerderheid van 2/3 vereist te stellen. Op die manier zou worden gegarandeerd dat het besluit tot het aangaan van de langlopende overeenkomst door de overgrote meerderheid van de gemeenschap van appartementseigenaars wordt gedragen, terwijl individuele appartementseigenaars anderzijds nog altijd de mogelijkheid open staat om, indien zij door het desbetreffende besluit onredelijk zouden worden benadeeld, ingevolge artikel 5:130 BW vernietiging daarvan te verzoeken.

Voetnoten

[i] Vergelijk Kantongerecht Amsterdam 1 april 1996, Praktijkgids 1996, no. 4578, waarin het besluit van een vergadering van eigenaars om een langer dan een jaar durende overeenkomst met een bestuurder te beëindigen, door de Kantonrechter werd vernietigd.

[ii] Kantongerecht Amsterdam 2 augustus 1996, Praktijkgids 1996, no. 4646 m.nt. A.J.J. van der Heiden (Vereniging Cuisine Culinair Amsterdam contra VvE gebouw Kogelstraat/Teerketelsteeg). In zijn noot onder deze beschikking van de kantonrechter te Amsterdam merkt A.J.J. van der Heiden overigens terecht op dat het besluit niet vernietigbaar, maar van rechtswege nietig was, zodat de kantonrechter het besluit niet had moeten vernietigen, maar voor recht had moeten verklaren dat er sprake was van nietigheid wegens strijd met het reglement van splitsing.

[iii] Deze uitspraak is voorts tevens van belang voor de vraag, of voor aantasting van besluiten van de VvE een verzoekschriftprocedure of een dagvaardingsprocedure moet worden gevolgd. Zie daarover ook mijn bijdrage in VVPNR 6228 (1996) en A.A. van Velten in WPNR 6231 (1996). Zie voorts Kantongerecht Utrecht 10 april 1996, Praktijkgids 1996, nr. 4549.
Vergelijk hierover Asser-Mijnssen-Davids-Van Velten, Zakenrecht (deel II), 1996, nrs. 521 e.v. en 597.