Geen stuitingshandelingen verricht

In dit geschil worden de VvE’s worden niet-ontvankelijk verklaard in hun vorderingen, omdat binnen de verjaringstermijn van twee jaar geen stuitingshandelingen zijn verricht.

Feiten en omstandigheden

De afzonderlijke leden van de VvE’s hebben ieder met onderneemster een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de koop en bouw van een appartement in het door onderneemster te realiseren appartementengebouw E.

De VvE’s voeren namens alle appartementseigenaren het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten.

De oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw E. heeft plaatsgevonden op 9 februari 2009.

De VvE’s vorderen primair herstel van een aantal gebreken aan de gevelbekleding, de balustrades en aan het transparante buitenschilderwerk aan de achterzijde van het appartementencomplex, binnen 30 kalenderdagen na de datum van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per kalenderdag dat onderneemster daarmee in gebreke blijft. Subsidiair vorderen zij een door de Raad in goede justitie te bepalen vervangende schadever-goeding voor deze gebreken, te betalen binnen veertien kalenderdagen na de datum van het vonnis. Tot slot vorderen zij zowel primair als subsidiair veroordeling van onderneemster in de (buitengerechtelijke) kosten van de procedure, waaronder begrepen een tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand.

Onderneemster heeft onder meer aangevoerd dat de vordering van de VvE’s is verjaard.

 Oordeel van arbiter

Tussen partijen is niet in geschil dat de klachten over het (transparante) buitenschilderwerk zijn ontdekt na de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten. Volgens de VvE’s hebben zij begin 2011 voor het eerst mondeling over het schilderwerk bij onderneemster geklaagd, maar onderneemster ontkent dat. Met onderneemster is arbiter van oordeel dat ook de omstandigheid dat in een e-mail van 29 mei 2013 van F. (verder te noemen: F.) is vermeld dat ‘vanaf begin 2011’ is aangegeven dat sprake is van onthechting, nog geen bewijs is van deze stelling van de VvE’s. Daarom staat dit voor arbiter niet vast en zal voor de datum van melding van het gebrek uitgegaan worden van de e-mail van 21 maart 2011 van F. aan onderneemster.

Uit artikel 7:761 BW volgt dat een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaar nadat de VvE’s hierover hebben geprotesteerd. Dat betekent dat de vordering van de VvE’s als het gaat om het buitenschilderwerk met ingang van 21 maart 2013 (twee jaar na de e-mail van 21 maart 2011) is verjaard.

Volgens onderneemster is van stuitingshandelingen zoals bedoeld in artikel 3:317 BW niet gebleken. De VvE’s betwisten dat en stellen, onder verwijzing naar hun e-mails/brieven van 23 mei 2011, 16 maart 2012, 5 november 2012, 14 december 2012, 29 mei 2013 en 8 augustus 2014 dat de verjaring tijdig is gestuit.

Artikel 3:317 lid 1 BW stelt aan een stuiting de eis dat ofwel sprake is van een schriftelijke aanmaning tot nakoming van de verbintenis of van een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt.

Tussen partijen staat vast dat op 28 april 2011 een rondgang op het werk heeft plaatsgevonden, waarna G. (verder te noemen: G.), de onderaannemer van onderneemster, aan F. per e-mail van 23 mei 2011 heeft laten weten niet tot herstel van het transparante buitenschilderwerk over te gaan, omdat dit volgens haar volgens het bestek was uitgevoerd. Op dezelfde dag heeft F. aan G. daarop gereageerd met ’Hierbij mijn reactie onderstaand in rood aangevuld’. Ten aanzien van het buitenschilderwerk heeft F. daarover opgemerkt ‘Het is gebruikelijk dat schilderwerk 5 jaar mee gaat en niet na 1,5 jaar begint af te bladderen’. Daarin kan echter geen ondubbelzinnig voorbehoud van recht worden gelezen. Dat geldt ook voor de mail van 16 maart 2012, nu daarin (naar aanleiding van een verzoek van G.) door F. slechts wordt aangegeven wie als contactpersoon optreedt.

Bij de mail van 5 november 2012 is een zogeheten voortgangsrapportage of ‘working proces-list’ van onderneemster bij-gevoegd, waarop bij het buitenschilderwerk is aangegeven ‘Is conform opdracht uitgevoerd, vraagt ook jaarlijks onderhoud, zie onderhoudsadvies H.. Graag terugkoppeling van de VvE of dit is uitgevoerd’. In de kolom daarnaast is onder ‘Actie door’ ‘VvE’ ingevuld, met daarachter de opmerking ‘nog geen reactie ontvangen’. F. verwijst in haar mail naar deze lijst en merkt daarover op dat zij deze lijst graag snel afgehandeld wil zien. In de actielijst is voor het buitenschilderwerk echter geen actie van onderneemster opgenomen. In de mail wordt door F. weliswaar op enkele gebreken een toelichting verstrekt, maar daarin komt het buitenschilderwerk niet voor. Ook die mail kan daarom niet als stuitingshandeling worden gezien.

In de e-mail van 14 december 2012 geeft F. aan onderneemster (een korte samenvatting van wat zij die dag met elkaar hebben besproken. Achter het transparante buitenschilderwerk heeft F. aangegeven ‘garantieclaim afgewezen uitgevoerd conform bestek)’. Aangezien in die mail nergens is vermeld dat zij het daar niet mee eens is en dat zij van onderneemster ook op dit punt herstel verlangt, kan deze e-mail evenmin als een voorbehoud op het recht op nakoming worden aangemerkt.

Nog daargelaten de vraag of de e-mail van 29 mei 2013 als een stuitingshandeling kan worden gezien, moet geconstateerd worden dat deze e-mail na ommekomst van de termijn van twee jaar is ingediend. Dat laatste geldt ook voor de brief van de gemachtigde van de VvE’s van 8 augustus 2014.

Arbiter is met onderneemster van oordeel dat de vordering van de VvE’s ten aanzien van het transparante buitenschilderwerk daarom is verjaard, zodat de VvE’s op dit punt niet-ontvankelijk zijn in hun vordering.

 Conclusie

Conclusie is dat de VvE’s de verjaringstermijn hebben laten verstrijken zonder te stuiten. De VvE’s worden daarom niet-ontvankelijk verklaard in hun vorderingen.

Scheidsgerecht: ing. J. Visser
Gemachtigde eiseressen, de VvE’s: mr. M.A. van der Lubbe
Gemachtigde verweerster, onderneemster: mr. P.V. Kleijn
Bron: RvA 17 februari 2017, No. 35.128