Hof laat VvE-recht meewegen bij ontruiming na verboden AirBnB onderverhuur

Gerechtshof Amsterdam 17 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:153 – Een huurder van een appartement wordt veroordeeld om binnen zes weken  het appartement te ontruimen. Het hof  kent daarbij naast de schending van de huurovereenkomst groot gewicht toe aan het belang van de verhuurder om zeker te stellen dat hij zelf niet langer tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de VVE en de overige eigenaren/bewoners. 

Het Hof overweegt daartoe als volgt:

‘Door de onderhuur handelt huurder, maar ook  verhuurder in strijd met de regels van de VVE, terwijl een lid van de VVE de verhuurder daar ook uitdrukkelijk op heeft aangesproken. Nadat de huurder in 2014 door de verhuurder was gewaarschuwd, is hij doorgegaan met onderverhuur. Het hof tekent bij die overweging aan dat onderverhuur zonder voorafgaande waarschuwing ook reeds een ernstige tekortkoming zou opleveren. Het hof verwerpt daarbij bovendien het betoog van de huurder dat hij niet bekend was met de onrechtmatigheid van de onderverhuur, omdat de inhoud van artikel 3 van de huurovereenkomst – zo al niet bekend bij hem – hem in elk geval bekend behoorde te zijn. Het hof acht dit alles een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat, ook indien het belang van huurder om zijn woning te behouden daarbij wordt betrokken, voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.’

In aanvulling op de verwijzing naar artikel 3 van de huurovereenkomst, waarin een verbod van onderverhuur is opgenomen, zou het hof nog kunnen verwijzen naar artikel 5:120 lid 2 BW. Daarin is bepaald, dat voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud ook van toepassing zijn op degeen die het gebruik verkrijgt, de huurder dus. De huurder is op grond van dat artikel van rechtswege aan die bepalingen uit het reglement gebonden. Het reglement verbiedt niet de onderverhuur van een appartement, maar wel het gebruik in afwijking van de in het reglement aan het appartement gegeven bestemming. Uit vele jurisprudentie op het gebied van kortdurende verhuur aan recreanten blijkt, dat dat in veel gevallen in strijd is met het reglement. Dat is met name het geval indien de bestemming van het appartement ‘woning’ is. De huurder is dan ook wegens handelen in strijd met het splitsingsreglement niet bevoegd over te gaan tot onderverhuur van het appartement aan recreanten. Dat geldt óók als de huurder niet de verklaring tekent, die op grond van het reglement aan het bestuur verstrekt moet worden, zie bijvoorbeeld artikel 35 lid 1 MR 2006. Daarin dient de huurder te verklaren zich niet alleen aan het reglement maar ook aan het huishoudelijk reglement en overige voorschriften in de VvE te houden. Of die verklaring in casu ondertekend is blijkt niet uit de uitspraak. Was die verklaring wel ondertekend, dan zou daaruit eens temeer blijken, dat de huurder bekend moet zijn met de onrechtmatigheid van zijn handelen. Echter, ook zonder die verklaring is de huurder gebonden aan het reglement, dat hij kan kennen door raadpleging van de openbare registers.

Tenslotte gaat het arrest uit van ‘tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de VVE en de overige eigenaren/bewoners’ van de verhuurder. Voor zover daarmee beoogd wordt aan te duiden, dat die rechtsverhouding beheerst wordt door het verbintenissenrecht, lijkt dat op een onjuiste grondslag gebaseerd. De rechtsverhouding tussen de leden van de VvE onderling en die tussen de leden en de VvE wordt beheerst door het goederenrecht en het verenigingsrecht. De eigenaar die een appartement in strijd met de daaraan gegeven bestemming (laat) onderverhuren, schiet in zoverre niet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen, maar handelt onrechtmatig.

Volledig arrest: Gerechtshof Amsterdam 17 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:153