Gebreken in gemeenschappelijke gedeelten

Gestelde gebreken in de gemeenschappelijke gedeelten (waaronder lekkages balkons en tocht- en lekkageklachten ramen zijgevel) brengen partijen bij arbiter. Onderneemster stelt onder andere dat er geen rechtsgeldige vertegenwoordiging van de VvE is, dat de VvE niet tijdig heeft geklaagd en dat de vorderingen van de VvE zijn verjaard.

Rechtsgeldige vertegenwoordiging VvE

Onderneemster stelt dat de heer D., die de procedure namens de VvE bij de Raad aanhangig heeft gemaakt, niet zelfstandig bevoegd is de VvE te vertegenwoordigen.

Gebleken is dat de heer D. op het moment van het (pro forma) aanhangig maken van de procedure (januari 2015) voorzitter van de VvE was, maar dat hij daarna de voorzittershamer heeft overgedragen aan de heer E.. Uit het uit-treksel van de KvK van 17 oktober 2008 blijkt weliswaar dat de heer D. destijds slechts gezamenlijk (met de andere bestuurders) bevoegd was, maar dat de procedure met instemming van de twee andere bestuurders (F. en G.) aanhangig is gemaakt. Dat blijkt niet alleen uit hun handtekeningen die zijn gevoegd bij het pro forma verzoekschrift, maar dat leidt arbiter ook af uit de aanwezigheid van de huidige bestuursleden tijdens de zitting.

Bovendien heeft de gemachtigde van de VvE bij akte van 17 oktober 2016 onder B haar volmacht overgelegd waaruit blijkt dat ze door het bestuur van de VvE is gemachtigd om te procederen.

Gelet hierop verwerpt arbiter dit verweer van onderneemster.

Tijdig geklaagd?

Arbiter begrijpt dat onderneemster daarnaast stelt dat de VvE niet tijdig heeft geklaagd zoals bedoeld in artikel 6:89 BW en dat, indien de VvE wel tijdig zou hebben geklaagd, de vordering tot herstel volgens artikel 7:761 BW is verjaard.

Artikel 6:89 BW bepaalt dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar heeft geprotesteerd. Nalaten van dat tijdige protest heeft dus tot gevolg dat de schuldeiser al zijn rechten wegens een gebrek in de prestatie verliest. Voor de vraag of al dan niet tijdig is geprotesteerd, wordt niet alleen gelet op het tijdsverloop maar op alle omstandigheden van het geval. Daarbij is een belangrijke rol weggelegd voor de vraag of de schuldenaar door het tijdsverloop in een nadeliger positie is geraakt.

Door onderneemster is niet onderbouwd gesteld en arbiter is evenmin gebleken dat, als er al te laat melding van de gebreken is gedaan, onderneemster door de late melding in haar belangen is geschaad. Onderneemster heeft evenmin gesteld dat zij schade zou hebben geleden en waar deze schade dan uit zou bestaan. Arbiter verwerpt dan ook dit verweer.

Uit artikel 7:761 BW volgt dat een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaar nadat een opdrachtgever hierover heeft geprotesteerd.

Voor zover van toepassing bespreekt arbiter dit verweer van onderneemster bij de bespreking van de afzonderlijke klachten van de VvE. Hieronder worden enkele van de in het vonnis besproken klachten weergegeven.

Lekkages in bergingen

Gebleken is dat deze rioleringsbuis door onderneemster is aangelegd ten behoeve van de commerciële ruimte. Voor arbiter staat vast dat deze buis lekt. Of deze lekkage afkomstig is vanaf het hoofdriool of vanuit de commerciële ruimte was tijdens de bezichtiging niet met zekerheid vast te stellen omdat de fietsenzaak al was gesloten. Wel is tijdens de bezichtiging door de etalageruit van de fietsenzaak gekeken waarbij te zien was dat ter plaatse in de winkelruimte geen aansluiting op deze riolering was aangebracht, zodat arbiter het aannemelijk vindt dat de lekkage niet afkomstig is vanuit de commerciële ruimte, maar vanuit het hoofdriool. Aangezien een rioleringsbuis in de berging waterdicht hoort te zijn, wordt op dit punt niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk en aan de garantienormen. De vordering tot herstel kan worden toegewezen.

Voor zover onderneemster heeft gesteld dat in juli 2014 voor het eerst over dit gebrek is geklaagd en dat de rechtsvordering van de VvE is verjaard op grond van artikel 7:761 BW, overweegt arbiter dat het pro forma verzoek-schrift van de VvE dateert van 20 januari 2015. De rechtsvordering is dus aanhangig gemaakt binnen twee jaar nadat hierover is geprotesteerd. Het beroep op verjaring wordt om die reden verworpen.

Knappende vloer

Volgens de VvE kan niet worden uitgesloten dat de oorzaak van de knappende vloer in de ondervloer ligt.

De stelling van onderneemster dat de VvE niet in deze vordering kan worden ontvangen omdat de (onder)vloer, exclusief afwerklaag, volgens artikel 17 van de hoofdsplitsingsakte deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofdsplitsing en de VvE (een ondersplitsing) hierover geen beheer voert of zeggenschap heeft, heeft de VvE niet specifiek weersproken, zodat de juistheid van die stelling tussen partijen vaststaat.

De VvE meent echter dat de leden van de VvE ieder met onderneemster een aannemingsovereenkomst hebben gesloten voor de bouw van een appartementsrecht in het door onderneemster te realiseren appartementengebouw en dat zij uit dien hoofde aanspraak hebben op onderneemster.

Arbiter stelt vast dat op grond van artikel 17.1 van de hoofdsplitsingsakte tot de gemeenschappelijke gedeelten (van de hoofdsplitsing) onder meer het geraamte van het gebouw, waaronder begrepen de vloeren, behoren. Arbiter stelt daarnaast vast dat op grond van artikel 6.1.2 van de garantieregeling de “hoofd-VvE” garantiegerechtigde is voor de gemeenschappelijke gedeelten daarvan. Dit betekent dat alleen die VvE of een door haar gemachtigde vorderingsgerechtigd is als sprake is van gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten. De onderhavige VvE (“onder-VvE”) kan zonder machtiging van de hoofd-VvE geen vordering instellen over de gemeenschappelijke delen die is gegrond op de garantieregeling. Er is geen machtiging van de hoofd-VvE overgelegd. De VvE wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering voor zover die ziet op de gemeenschappelijke gedeelten en voor zover zij haar vordering heeft gebaseerd op de garantieregeling.

Op grond van de aannemingsovereenkomst en artikel 5:108 BW kunnen individuele leden van de VvE wel een vordering instellen voor de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Onderneemster heeft zich op grond van de aannemingsovereenkomst tegenover de individuele leden verbonden om het gebouw te realiseren naar de eisen van goed en deugdelijke werk, en de individuele leden hebben op grond van artikel 5:108 BW de verplichting om het gebouw tot stand te brengen en te houden. De individuele leden kunnen, zonder machtiging van de VvE, opkomen voor gebreken aan de gemeenschappelijke delen voor zover zij daarmee de belangen van andere leden van de VvE niet schaden. Hier zijn het echter niet een of meer individuele leden van de VvE die een vordering instellen, maar de (ondersplitsings-)VvE. In zoverre kan de VvE niet in haar vordering worden ontvangen.

Ten overvloede overweegt arbiter dat hij bovendien geen redenen ziet om aan te nemen dat de onderliggende constructievloer niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk dan wel de garantienormen voldoet. De klacht vindt naar het oordeel van arbiter zijn oorzaak in de afwerkvloer. Arbiter wordt in dat oordeel gesterkt door de bevindingen van Woningborg. De afwerkvloer behoort niet tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, maar tot het privé-gedeelte. Niet de VvE, maar de betreffende appartementseigenaar zal daarover een vordering moeten instellen.

Scheidsgerecht: ir. R.P. Moritz
Gemachtigde eiseres, VvE: mr. J.A. de Wolf
Gemachtigde verweerster, onderneemster: mr. R. Maaswinkel
Bron: RvA 7 maart 2016, No. 80862