Deze week vond het vervolg van de parlementaire behandeling plaats van het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 5 BW in verband met het verbeteren van het functioneren van VvE’s. De stemming over de amendementen is gepland op 21 februari om 15.00 uur. Naar verwachting wordt dan op 23 februari gestemd over het – eventuele door amendementen gewijzigde – wetsvoorstel. Het wetsvoorstel blijkt de gemoederen aardig bezig te houden.
Het doel van het wetsvoorstel is drieledig:
- het verbeteren van het functioneren VvE’s,
- het stimuleren van verduurzaming van gebouwen in beheer van VvE’s (vanwege de afspraken uit het energieakkoord) en
- het vergroten van de mogelijkheden om onderhoud te verrichten,
zo blijkt uit de Memorie van Toelichting.
Inhoud wetsvoorstel
De kern van het wetsvoorstel bestaat uit twee pijlers: Stimuleren van reserveren en het vergemakkelijken van lenen. In deze bijlage is zichtbaar hoe de wetteksten na invoering van het wetsvoorstel zouden luiden.
1. Stimuleren van reserveren
Het reserveren (sparen voor groot onderhoud e.d.) wordt in het wetsvoorstel gestimuleerd door een jaarlijkse reservering verplicht te maken. De hoogte van het te reserveren bedrag is 0,5% van de herbouwwaarde, tenzij er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is. Dan mag het te reserveren bedrag aan de hand van dit MJOP worden berekend.
Aan het MJOP worden enkele eisen gesteld. Het mag hoogstens 5 jaar oud zijn, het moet minstens een periode van 10 jaar beslaan, en het moet betrekking hebben op het benodigde onderhoud, herstel en vernieuwingswerkzaamheden, waarbij de kosten gelijkmatig over de jaren worden toegerekend.
Dit deel van het wetsvoorstel zal alleen gelden voor ‘voor bewoning bestemde gebouwen’ (ook als dat gedeeltelijk is) en er geldt een overgangstermijn van 3 jaar.
Kanttekeningen
Bij het wetsvoorstel zijn enige kanttekeningen te maken. De wet verplicht enerzijds tot sparen, en dat spaargeld wordt vervolgens belast in Box 3. In de parlementaire behandeling zijn hierover dan ook enkele vragen gesteld.
Er is voorts geen sanctie of boetebepaling opgenomen. Een VvE heeft dus de ruimte om ondanks de wettelijke bepaling, niet te reserveren. De wet is daarmee slechts een hulpmiddel voor die eigenaar die wel wenst te sparen; hij heeft met het wetsvoorstel een handvat om de rechter in te schakelen. Over het ontbreken van overheidstoezicht op onderhoud door VvE’s en het ontbreken van sancties in het wetsvoorstel zijn in de Tweede Kamer eveneens vragen gesteld.
Er gelden geen andere eisen voor het MJOP dan die in het wetsvoorstel zijn opgenomen. In de parlementaire behandeling bevestigde de minister:
“De aard van een meerjarenonderhoudsplan kan, kort samengevat, ongeveer zijn wat de heer Madlener hier zegt: we gaan een keer in de vijf jaar schilderen, we stoppen nog wat geld in de pot voor kleine reparaties en dit is het budget dat daarvoor per jaar wordt gereserveerd. Moeilijker dan dat hoeft het ook niet te worden.”
In de Tweede Kamer werd eveneens gesproken over wat er moet gebeuren als er al veel geld in het reservefonds zit. De SP heeft een amendement ingediend (nr. 9, gewijzigd met nr. 12) waarin wordt geregeld dat als het reservefonds reeds 5% van de herbouwwaarde van een woongebouw omvat, er niet meer jaarlijks hoeft te worden gereserveerd. De minister ontraadde dit amendement; hij wil niet dat er vanuit de overheid wordt gesteld dat er te veel gespaard is, dat besluit moet bij de VvE worden gelaten.
De PvdA heeft een amendement ingediend (nr. 10) dat regelt dat besluiten betreffende energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van tien jaar of minder worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Ook met dit amendement had Minister Blok ‘grote moeite’, en hij verzocht dan ook om heroverweging, omdat een VvE dan niet meer zelf een grotere meerderheid afspreken. Hij overwoog zelfs nader advies van de Raad van State als dit amendement zou worden aangenomen. Tijdens het tweede deel van de parlementaire behandeling heeft de PvdA dit amendement ingetrokken.
Stortingsplicht
Er geldt volgens het wetsvoorstel geen daadwerkelijke plicht om het geld op de bankrekening van de VvE over te maken. De MvT zegt daarover:
“Hoewel een storting de voorkeur geniet, kan een eis tot storting voor appartementseigenaars onredelijk zijn, omdat het beslag legt op middelen die vervolgens niet kunnen worden aangewend voor bijvoorbeeld investering in het appartementsgebouw. Garantstellingen of toezeggingen waarbij het geld gestort wordt zodra nodig, zijn daarom eveneens mogelijk.”
Het CDA heeft hierover een amendement ingediend (nr. 7), inhoudende dat aan art. 126 lid 1 BW wordt toegevoegd:
“De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten, ten behoeve waarvan de bijdragen worden gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht, ten name van de vereniging van eigenaars.”
Dit amendement is in lijn met hetgeen daarover in het KNB preadvies van maart 2016 is geadviseerd (“Boek 5 BW van de toekomst, Over vernieuwingen in het zakenrecht”, SDU Den Haag: 2016, hoofdstuk 7, par. 2.7, p. 390). Minister Blok gaf in de parlementaire behandeling op 24 januari 2017 aan ‘grote moeite’ te hebben met dit amendement. Dit amendement zou een te vergaand ingrijpen betekenen op de vrijheid van de leden van de vereniging om zelf afspraken te maken. Bovendien verwees hij naar een specifieke groep eigenaren te weten de woningcorporaties en professionele beleggers, die over het algemene per saldo schulden op de balans hebben. Voor hen is het te onaantrekkelijk om in die situatie ook geld op een spaarrekening te moeten parkeren.
Minister Plasterk heeft in de parlementaire behandeling op 16 februari 2017, het vervolg, dit amendement ontraden. Hij bevestigde het standpunt van Blok dat een plicht tot storten ‘dood’ geld oplevert, ook voor particuliere eigenaren. Iemand kan een financieringsbehoefte hebben terwijl/omdat hij niet bij zijn geld kan omdat dat op de rekening van de VvE staat.
Minister Plasterk stelde dat het de VvE vrij staat om in hun reglement op te nemen welke eisen zij aan een garantie willen stellen. Het is in de praktijk echter niet eenvoudig om een reglement te wijzigen, omdat dit nu eenmaal is opgenomen in de notariële akte van splitsing en dus de zware wijzigingsprocedure van art. 5:139 BW geldt.
Inmiddels is het amendement gewijzigd (nr. 13). Het gewijzigde amendement regelt nu nog dat alleen in reservefondsen voor gebouwen die zijn bestemd voor bewoning het geld op de bankrekening van de VvE moet worden gestort, behalve wanneer de VvE nog slechts één eigenaar heeft.
“In een reservefonds ten aanzien van een gebouw als bedoeld in het vorige lid, aanhef, worden de bijdragen gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht, ten name van de vereniging van eigenaars. De vorige volzin is niet van toepassing op verenigingen van eigenaars met slechts één appartementseigenaar als lid.”
2. Vergemakkelijken lenen
In het wetsvoorstel wordt in art. 126 lid 3 uitdrukkelijk bepaald dat een VvE kan lenen. Art. 113 lid 6 bepaalt uitdrukkelijk dat een lening ‘deelbaar’ is. In het wetsvoorstel is een vervreemder niet meer aansprakelijk voor de lening die in de tijd dat hij eigenaar was, is aangetrokken. De lening wordt bij overdracht opgenomen in de verklaring van de notaris ex art. 122 lid 5 BW.
Kanttekeningen
Ook bij deze tweede pijler van het wetsvoorstel zijn kanttekeningen te maken. In tegenstelling tot de consultatieversie van het wetsvoorstel zijn er nu geen beperkingen meer voor het doel van de lening. De lening kan dus worden aangegaan voor zowel achterstallig onderhoud, gewoon groot onderhoud, energiebesparing en andere onderwerpen die onder het doel van de VvE vallen.
Een gewone meerderheid volstaat bij de besluitvorming over het aangaan van een lening. Volgens de MvT volstaat een gewone meerderheid, omdat er al genoeg waarborgen zijn in de huidige wetgeving en de bestaande modelreglementen ter bescherming van de minderheid.
De SGP denkt hier anders over, en heeft amendement met nr. 8 ingediend, dat regelt dat een besluit tot het aangaan van een overeenkomst van geldlening wordt genomen met een meerderheid van ten minste twee derde van het aantal stemmen dat aan de appartementeigenaars toekomt, tenzij het reglement anders bepaalt. De minister denkt hier evenwel anders over, en wil vasthouden aan de balans die in het huidige wetsvoorstel zit, waarbij besluiten over het aangaan van een lening met een gewone meerderheid kan worden besloten, tenzij de VvE in haar reglement anders bepaalt. Ook dit amendement wordt door de minister ontraden.
“Technische wijziging”
Tot slot is van de gelegenheid gebruik gemaakt om een kleine aanpassing te maken in art. 5:126 lid 4, dat in het wetsvoorstel lid 6 wordt. Het artikellid zal luiden (toevoeging cursief en onderstreept):
Zolang tweederde deel van de appartementsrechten, daaronder mede begrepen het aan die appartementsrechten verbonden aantal stemmen, niet is overgedragen onmiddellijk na oprichting van de vereniging van eigenaars, gaat de vereniging van eigenaars geen overeenkomsten voor onderhoud aan met een langere looptijd dan een jaar.
Volgens de MvT is dit een kleine technische wijziging om te verduidelijken dat ook in de situatie dat nog niet appartementsrechten zijn overgedragen die twee derde deel van de stemmen vertegenwoordigen, er geen overeenkomsten voor onderhoud voor een looptijd van langer dan een jaar kunnen worden aangegaan. Deze verduidelijking zou tegemoet komen aan een in de praktijk levende behoefte. Voor eigenaars die een thans verhuurd complex gaan ‘uitponden’ (woningen bij leegkomst verkopen in plaats van opnieuw verhuren) lost deze wijziging echter geen probleem op. Onduidelijk blijft immers wat ‘onmiddellijk na oprichting van de VvE’ betekent, zodat voordelige langlopende contracten voor bijv. lift- en hydrofoor installaties die de eigenaar al had, niet ten gunste van de VvE kunnen doorlopen.
