Ontzegging van gebruik in het Nederlandse en Sloveense appartementsrecht

Dit artikel is eerder verschenen onder de titel “Welstandsbepalingen revisited  (ontzegging van gebruik in het Nederlandse en Sloveense appartementsrecht)”, in O.Vonk, S. Rutten, J. Smits, S. van Erp, T. Hartlief, K. Schwarz (red.), Grootboek,  Opstellen aangeboden aan Prof. mr. Gerard-René de Groot ter gelegenheid van zijn afscheid als hoogleraar rechtsvergelijking en internationaal privaatrecht aan de Universiteit Maastricht, Deventer : Wolters Kluwer 2016, p. 385-407.

Door: Matjaž Tratnik en Roel Mertens

 1. Inleiding en verantwoording

Kort na de start van de Maastrichtse juridische faculteit in 1982 moesten de kersverse rechtenstudenten regelmatig opstellen schrijven over onderwerpen die door docenten werden aangereikt.  René de Groot was destijds net aangesteld als universitair hoofdmedewerker en  – weinigen weten het nog – het appartementsrecht was een van zijn eerste juridische liefdes.  Al vlug kwam bij een opstelronde dan ook het onderwerp ‘de welstandsbepalingen in het appartementsrecht’  uit zijn koker op de onderwerpenlijst.
De term ‘welstandsbepalingen’ in het appartementsrecht wordt in Nederland gebruikt om regelingen aan te duiden, op basis waarvan aan een eigenaar of gebruiker van een appartementsrecht het gebruik van de privé-gedeelten kan worden ontzegd.

Roel Mertens schreef destijds samen met medestudente Carolien Smeets een opstel hierover, waarmee zijn interesse in het appartementsrecht gewekt[1]. Toen Matjaž Tratnik en hij na hun afstuderen als promovendi van René de Groot een kamer deelden, werd ook Matjaž Tratnik met de interesse voor het appartementsrecht besmet.

Intussen zijn we bijna 35 jaar verder. Matjaž Tratnik promoveerde in 1989 bij René de Groot op een proefschrift over het nationaliteitsrecht in de Oost-Europese staten en ontwierp later samen met enkele andere Sloveense juristen het nieuwe Sloveense zaken- (daaronder ook) appartementsrecht. Roel Mertens promoveerde in 1989 bij René de Groot op een proefschrift over de welstandsbepalingen in het appartementsrecht[2].  Nadien is nog weinig over dit onderwerp gepubliceerd[3], terwijl zich in die bijna 35 jaar wel interessante ontwikkelingen hebben hierop hebben voorgedaan. Dat was voor de beide auteurs aanleiding om  – in het kader van dit liber amicorum voor René de Groot – hun samenwerking op dit onderwerp te vernieuwen en de ontzeggingsregelingen in het Nederlandse en Sloveense appartementsrecht aan een rechtsvergelijkende beschouwing te onderwerpen[4]. Meer in het bijzonder zal hierna worden ingegaan op de vraag op welke wijze en op welke gronden aan een appartementseigenaar in Nederland en in Slovenië het gebruik van  de privé-gedeelten van  zijn appartement kan worden ontzegd. Daartoe zal hierna eerst kort de structuur van het appartementsrecht als subjectief vermogensrecht in Nederland en in Slovenië worden beschreven (paragraaf 2.1.). Daarna zal op de wettelijke grondslag voor ontzegging van gebruik in Nederland en Slovenië worden ingegaan en tevens worden beschreven hoe deze regeling in beide landen is uitgewerkt. Daarbij worden de redenen die aan ontzegging van gebruik ten grondslag mogen worden gelegd beschreven (paragraaf 2.2).

2.1. De structuur van het appartementsrecht in Nederland en in Slovenië


2.1.1 Het appartementsrecht als subjectief recht in Nederland

De betekenis van het appartementsrecht is in Nederland wettelijk omschreven.  Artikel 5: 106 lid 4 BW bepaalt namelijk:

“ Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het aandeel kan mede omvatten de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van de bij het gebouw behorende grond. In geval van lid 2 omvat het aandeel de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het stuk grond, die blijkens hun inrichting of aanduiding bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”

 Het appartementsrecht is dus een subjectief vermogensrecht dat een exclusief gebruiksrecht inhoudt van een deel van het gesplitste object. Dit deel van de gesplitste goederen waarvan de appartementseigenaar exclusief gebruik heeft, wordt hierna ook wel aangeduid als ‘privé-gedeelte(n)’ of ‘appartement’.
Het appartementsrecht als subjectief recht kan – aldus uitdrukkelijk artikel 5:117 lid 1 BW – als zelfstandig registergoed worden overgedragen, toegedeeld, bezwaard of uitgewonnen. Het appartementsrecht als combinatie van een aandeel in de gemeenschap met een exclusief gebruiksrecht op bepaalde gedeelten van tot die gemeenschap behorende goederen, is een nogal vreemde eend in de Nederlandse juridische bijt. Hoewel er sprake is van een aandeel in een gemeenschap, is het zeer wel mogelijk dat alle aandelen zich in één hand bevinden, zonder dat de splitsing eindigt door vermenging[5].
Aangezien bij splitsing in appartementsrechten meestal wel een gemeenschap tot stand komt (omdat de appartementsrechten toekomen aan verschillende eigenaars), is wettelijke vaststelling van de exclusieve gebruiksbevoegdheid noodzakelijk om de rechten van de ene deelgenoot ten opzichte van de andere af te bakenen.  Theoretisch is de aanwezigheid van de exclusieve gebruiksbevoegdheid per appartementsrecht immers niet noodzakelijk,  zo lang  alle appartementsrechten in een splitsing in één hand verenigd zijn. In dat geval is er immers geen sprake van gemeenschap en heeft de eigenaar geen behoefte aan een exclusief gebruiksrecht ten aanzien van de privégedeelten. Deze eigenaar van alle appartementsrechten kan immers als volledig eigenaar met de privé-gedeelten doen wat hem goeddunkt.

Dat wordt anders zodra een van de appartementsrechten door een derde wordt verkregen. Op dat moment  ontstaat een gemeenschap waarin  de appartementseigenaars volgens het gemene recht met uitsluiting van derden gezamenlijk bevoegd tot het gebruik van het gemeenschappelijke goed. Intern hebben zij daarmee echter nog niet geregeld wie welk gedeelte mag gebruiken met uitsluiting van de ander.

Hierin voorziet art. 5:106 lid 4 BW dat (re)allocatie van gebruiksbevoegdheden tussen de verschillende deelgenoten in de appartementengemeenschap mogelijk maakt.  Anders gezegd, de appartementseigenaar krijgt in plaats van een met anderen gedeelde bevoegdheid tot gebruik van het geheel (communio pro indiviso) een eigen exclusieve bevoegdheid tot gebruik van één specifiek gedeelte (communio pro diviso) waarbij overigens het medegebruiksrecht ten aanzien van het geheel voor  de voor gemeenschappelijk gebruik bedoelde gedeelten blijft gehandhaafd[6].

2.1.2 Het appartementsrecht als subjectief recht in Slovenië

2.1.2.1 Inleiding

Het appartementsrecht heeft in Slovenië grote maatschappelijke betekenis, omdat de meeste bewoners van de grotere steden in eigen woningen in flatgebouwen wonen. Een groot gedeelte van deze flatgebouwen werd in tweede helft van de vorige eeuw door grote staatsondernemingen[7] voor hun werknemers gebouwd, die met name  in de jaren 60 en 70 in grote aantallen van het platte land naar de steden trokken. De flatgebouwen werden staatseigendom, maar de ondernemingen, die ze gebouwd hadden, kregen een exclusief gebruiksrecht erop, dat tot op zekere hoogte met het erfpachtrecht in Nederland te vergelijken was. De grond bleef eigendom van de staat.[8] Naast de ondernemingen hebben ook gemeenten veel in woningbouw geïnvesteerd. Een ander gedeelte van het publieke woningfonds bestond uit stadswoningen, die na de tweede wereldoorlog genationaliseerd werden. De woningen werden aan de werknemers aanvankelijk uitsluitend verhuurd, maar vanaf de jaren 70 kregen de werknemers ook de mogelijkheid om hun huurwoningen te kopen. Dit bleef echter beperkt tot werknemers met wat ruimere inkomens. In de jaren 80 begon men ook flatgebouwen te bouwen, die geheel of gedeeltelijk voor de verkoop bestemd waren. De mogelijkheid tot koop (en tot de verkrijging van financiering) was echter onderworpen aan een selectieprocedure in de staatsondernemingen. Bij de onafhankelijkheid van Slovenië in 1991 was een overgroot gedeelte van de woningen nog  publiek eigendom[9], terwijl de bewoners van deze woningen een bijzonder beschermd huurrecht genoten. Bij de Woningwet van 1991[10] werd aan deze geprivilegieerde huurders de mogelijkheid geboden om hun huurwoningen voor ongeveer 10% van de marktprijs te kopen. Daarvan werd massaal gebruik gemaakt, zodat tegenwoordig ongeveer 80% van de appartementen eigendomswoningen zijn.

De eerste wettelijke regeling van het appartementsrecht kwam reeds in 1959 tot stand,[11] maar werd in de praktijk niet of nauwelijks toegepast. Splitsingen in appartementen werden in de meeste gevallen niet uitgevoerd, zodat de (rechten op de) woningen (ondanks de wettelijke plicht daartoe) niet in het grondboek konden worden ingeschreven. Met de toenemende verkoop van woningen werd de chaos op het gebied van appartementsrecht steeds groter. Het enige document waarmee een appartementseigenaar zij recht kon bewijzen was de koopovereenkomst, die bij de gemeente geauthenticeerd moest worden.[12] De reeds genoemde Woningwet van 1991 trachtte hierin enige verandering te brengen maar het bleef moeilijk de wettelijke regeling toe te passen. De belangrijkste moeilijkheid was om “achteraf” een akte van splitsing op reeds de facto bestaande appartementsrechtelijke regimes op gebouwen met meerdere woningen, die voor 1991 gebouwd werden, te construeren.

In 2003 trad het Wetboek van Zakenrecht (WvZ)[13] in werking, waarin het appartementsrecht systematisch werd geregeld. Deze regeling werd kort daarna aangevuld door de Woningwet 2003.[14]  Door deze regelingen verbeterde de registratie van appartementseigendom,  maar desondanks zijn tegenwoordig vele oudere woningen nog steeds niet in het grondboek ingeschreven. In gebouwen met meerdere woningen waar (nog) niet formeel tot splitsing in appartementseigendom is overgegaan, bestaat een soort de facto appartementseigendom. Daardoor ontstaat dikwijls de vraag in hoeverre de wettelijke regeling van het appartementsrecht  overeenkomstig mag worden toegepast (bijv. met betrekking tot het verplichte reservefonds en de hierna nog te bespreken uitsluitingsvordering).

Het appartementsrecht (etažna lastnina[15]) is thans in art. 105 WvZ omschreven als volgt:

“ (1) Appartementseigendom  is eigendom van een privé gedeelte van het gebouw en mede-eigendom van gemeenschappelijke gedeelten.”

(2) Een privé gedeelte moet een zelfstandige functionele eenheid zijn, die geschikt is voor zelfstandig gebruik, zoals in het bijzonder een woning, een bedrijfsruimte of een andere zelfstandige ruimte. Een privé gedeelte in appartementseigendom kan ook  andere individueel afgebakende ruimten omvatten, als ze deel uitmaken van de onroerende zaak in mede-eigendom van de appartementseigenaars.

(3) Gemeenschappelijke gedeelten zijn  andere delen, die bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik en de grond waarop het gebouw staat. Tot de gemeenschappelijke gedeelten kunnen ook andere onroerende zaken behoren.

(4) Mede-eigendom van gemeenschappelijke gedeelten van alle appartementseigenaars is onlosmakelijk verbonden met het eigendom van een privé gedeelte. Van mede-eigendom van gemeenschappelijke gedeelten kan geen afstand worden gedaan.

(6) Geen van de mede-eigenaren kan scheiding en deling vorderen van de mede-eigendom op de gemeenschappelijke  gedeelten.”

Het appartementsrecht is volgens het Sloveense recht dus een eigendomsrecht (niet een exclusief gebruiksrecht) op een privé gedeelte van een onroerende zaak.[16] Het privé gedeelte is meestal en woning, maar kan ook een bedrijfsruimte zijn, een parkeergarage of zelfs een parkeerplaats of een tennisveld. Het eigendomsrecht van een privé gedeelte is steeds noodzakelijk gecombineerd met het mede-eigendom van de gemeenschappelijke gedeelten. Het bijzondere aan de Sloveense regeling is, dat het eigendomsrecht op het privé gedeelte het ‘hoofdrecht’ is, terwijl het mede-eigendomsrecht slechts een daaraan accessoir recht. Deze constructie is vanuit het oogpunt van het beginsel superficies solo cedit onlogisch. Het gaat om een overblijfsel uit de tweede helft van de vorige eeuw, toen dit beginsel in het Joegoslavische recht niet gerespecteerd werd. Thans is het beginsel superficies solo cedit gecodificeerd in art. 8 van het WvZ. Het appartementsrecht en het opstalrecht (art. 256 WvZ) zijn de enige uitzonderingen daarop.

De splitsing in appartementsrechten ontstaat meestal door een eenzijdige of meerzijdige rechtshandeling, waarmee de enige eigenaar of de eigenaren van een onroerende zaak (of van meerdere onroerende zaken) zijn eigendomsrecht, respectievelijk hun mede-eigendomsrecht in minstens twee appartementsrechten splitst/splitsen.[17] De inhoud van de rechtshandeling wordt dwingend voorgeschreven in art.  108 WvZ. Voorts is het mogelijk dat de splitsing in appartementsrechten op verzoek van een mede-eigenaar door de rechter wordt bepaald. De uitspraak van de rechter  moet in dat geval alle elementen bevatten, die art. 108 WvZ ten aanzien van de oprichtingsakte voorschrijft (art. 109 WvZ). Constitutief vereiste voor de splitsing is in beide gevallen de inschrijving van de oprichtingsakte (die met de akte van splitsing naar Nederlands recht overeenkomt) of van de uitspraak van de rechter in het grondboek[18] (art. 107 WvZ).

 De onderlinge verhoudingen tussen de  appartementseigenaars wordt wettelijk geregeld door de bepalingen van het WvZ, en van de Woningwet, die echter alleen op gebouwen met uitsluitend woonruimten rechtstreeks van toepassing is. Op gemengde en andersoortige gebouwen is wel overeenkomstige toepassing mogelijk. Meer gedetailleerde, meer specifieke en van de dispositieve wettelijke bepalingen afwijkende regelingen kunnen in een  ‘overeenkomst over de wederzijdse verhoudingen’ worden getroffen. Deze overeenkomst  kan deel uitmaken van de akte van oprichting, maar kan ook zelfstandig worden gesloten. De inhoud daarvan wordt door art. 116 WvZ bepaald. De benaming ‘overeenkomst’ is misleidend, omdat in gevallen waarin één eigenaar zijn recht in appartementen splitst, de inhoud van deze overeenkomst door deze eigenaar wordt bepaald. De overeenkomst moet worden opgemaakt in schriftelijke vorm,  maar een notariële akte is niet vereist.

Het is verplicht om de overeenkomst over wederzijdse verhoudingen te sluiten, maar er staat geen sanctie op het niet naleven van deze verplichting. Dientengevolge worden in een aantal gevallen zulke overeenkomsten niet gesloten. In die gevallen worden de verhoudingen tussen de appartementseigenaars slechts door de bepalingen van het WvZ en van de Woningwet beheerst.[19]

De overeenkomst over de wederzijdse verhoudingen, heeft zakelijke werking. Dit betekent, dat ook latere appartementseigenaars, die niet de overeenkomst zelf hebben gesloten, daardoor gebonden zijn (art. 116 WvZ).

2.2. De wettelijke grondslag en uitwerking van de regelingen voor ontzegging van gebruik in Nederland en Slovenië

2.2.1. De wettelijke grondslag en uitwerking van de regelingen voor ontzegging van gebruik in Nederland

 Art. 5:112 lid 4 BW bepaalt dat het reglement van splitsing een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé-gedeelten kan inhouden.

‘Een zodanige regeling’, ‘kan inhouden dat de vergadering van eigenaars bevoegd is een appartementseigenaar of diegene die zijn rechten uitoefent, om nader in het reglement aangegeven gewichtige redenen het gebruik van deze gedeelten te ontzeggen‘,

aldus de tweede volzin van art. 5:112 lid 4 BW .

Deze laatste zin in art. 5:112 lid 4 BW vormt de wettelijke basis voor de bepalingen in het reglement van splitsing, die algemeen worden aangeduid als welstandsbepalingen. Deze welstandsbepalingen kunnen enerzijds inhouden dat een aspirant bewoner (c.q. gebruiker) van een appartement toestemming tot ingebruikneming van de vergadering van eigenaars nodig heeft om zijn appartement te mogen gebruiken, anderzijds kunnen zij inhouden dat de vergadering een reeds zittende bewoner of andere gebruiker het verdere gebruik van zijn appartement kan ontzeggen.

Zowel de toelatingsregeling  als  de regeling van ontzegging van verder gebruik kan worden toegepast bij alle soorten appartementen, ongeacht de bestemming daarvan. Het is derhalve ook mogelijk om bij bedrijfsruimten deze regelingen te hanteren. Het bestaan en het gebruik van deze regelingen wordt gelegitimeerd met het argument dat gebruikers van appartementen in grotere mate van elkaar afhankelijk zijn dan bewoners van eengezinswoningen[20].

Het besluit over toelating of ontzegging van verder gebruik wordt blijkens art. 5:112 lid 4 BW door de vergadering van eigenaars genomen. In het reglement van splitsing kan deze bevoegdheid van echter worden gedelegeerd aan het bestuur, mits tegen de beslissing van het bestuur beroep openstaat bij de vergadering (vergelijk art. 26a lid 1 annex I modelreglement 1992/ art. 34 lid 1 annex modelreglement 2006)[21].

Ontzegging van gebruik (dus weigering van toestemming tot ingebruikneming of ontzegging van verder gebruik) zal altijd moeten plaatsvinden wegens gewichtige redenen, die in het reglement van splitsing nader moeten worden omschreven. Hierbij zal duidelijk zijn dat in een appartementencomplex waarin de gebruikers sterk van elkaar afhankelijk zijn eerder sprake zal zijn van een gewichtige reden dan in een complex waarin de gebruikers nauwelijks met elkaar te maken hebben[22].

In de praktijk komen de toelatings- en/of ontzeggingsregeling in bijna alle modelreglementen van splitsing voor. In het modelreglement 1953 waren al welstandsbepalingen opgenomen in de art. 3 en 6 (facultatieve toelatingsregeling) en in de art. 6 en 7 (ontzegging van verder gebruik). Sindsdien zijn zowel de toelatingsregeling als de regeling voor ontzegging van verder gebruik telkens in de modelreglementen opgenomen, waarbij in de facultatieve Annex een toelatingsregeling was geformuleerd, terwijl de regeling van ontzegging van verder gebruik standaard in ieder reglement stond. Alleen in het modelreglement 1987 voor splitsing in appartementsrechten van een serviceflatgebouw is de toelatingsregeling standaard opgenomen. Volgens HR 10 maart 1995, NJ 1996, 594 en 595, dienen welstandsbepalingen overigens te allen tijde in het reglement van splitsing zelf (en dus niet in een huishoudelijk reglement) te worden opgenomen.[23]

2.2.1.1 De toelatingsregeling

De toelatingsregeling is in de verschillende modelreglementen die in de loop der jaren het licht hebben gezien, op betrekkelijk uniforme wijze geregeld. Indien de Annex van het modelreglement  in een reglement van splitsing van toepassing is verklaard, mag een appartement slechts in gebruik worden genomen na toestemming van de vergadering van eigenaars of van het bestuur[24]. De vergadering zal de gegadigde – aldus bijvoorbeeld art. 24a lid 4 modelreglement 1983 –  slechts mogen weigeren, indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen. Als de vergadering van deze weigeringsgrond gebruik maakt, zal de betrokken eigenaar in beroep kunnen komen bij de kantonrechter, die zal moeten nagaan, of de reden van weigering als voldoende gewichtig is te beschouwen. Dit impliceert dat de vergadering niet kan volstaan met de weigering te gronden op de algemene formule, maar de reden van weigering moet specificeren.

Behalve de algemene clausule (ook wel als ‘Generalklausel’ aangeduid[25])  kunnen in het reglement ook andere, meer specifieke weigeringsgronden worden opgenomen. In art. 29 lid 4 van het modelreglement 1987 is bijvoorbeeld een algemene clausule opgenomen die inhoudelijk overeenkomt met die van het modelreglement 1983. Het vijfde lid van art. 29 modelreglement 1987 vermeldt daarbij echter dat het bestuur bij toepassing van deze norm bijzonder acht moet slaan op de gezondheidstoestand en de solvabiliteit van betrokkenen. Een soortgelijke regeling is in art. 26a (Annex I) modelreglement 1992/ 34 modelreglement 2006 neergelegd. In dit modelreglement is het gezondheidscriterium echter niet opgenomen, aangezien dit criterium voornamelijk van belang is bij serviceflats.
Over de concrete uitwerking van de door artikel 5:112 lid 4 BW geëiste gewichtige reden is in de literatuur regelmatig discussie ontstaan. Zo is gedebatteerd over de geldigheid van de solvabiliteitseis. Van Velten[26] acht een solvabiliteits­eis wel toelaatbaar.  Mertens heeft in zijn dissertatie en in zijn monografie[27] betoogd dat  het solvabiliteits‑ criterium slechts nut heeft, als de toestemming tot ingebruikneming in de koopovereenkomst als ontbindende voorwaarde is opgenomen.[28] Wanneer dat niet het geval is, zal de vereniging van eigenaars (hierna ook: VvE) met een beroep op de toelatingsregeling niet kunnen voorkomen, dat de koper eigenaar wordt en aldus financiële verplichtingen ten opzichte van de vereniging moet nakomen.

Een ander criterium waarover discussie heeft plaatsgevonden,  is een strakke leeftijdsgrens.[29] Begin jaren tachtig van de vorige eeuw deed de  Tilburgse kantonrechter d.d. 18 september 1980 uitspraak over de vraag of een strakke leeftijdsgrens als toeatingscriterium bij service-flats toelaatbaar was. Uitkomst van deze discussie is dat aangenomen kan worden dat de geldigheid van een strakke leeftijdsgrens als ‘hard criterium‘  betwijfeld kan worden, terwijl een genuanceerde leeftijdsgrens, bijvoorbeeld gekoppeld aan de gezondheidstoestand, als geldig moet worden beschouwd. De Rechtbank Amsterdam, sector kanton, heeft op 19 mei 2015 heeft echter een strakke leeftijdsgrens van minimaal 55 jaar toelaatbaar geacht.[30]
Over het stellen als eis dat de om toelating verzoekende eigenaar of gebruiker over een goede gezondheid beschikt, is niet gediscussieerd[31].  Wel oordeelde de Kantonrechter in Den Haag in 1992 dat aan een verzorgingsbehoevende oude dame, die voor eigen rekening volledig in haar eigen verzorging voorzag, niet op basis van de ‘Generalklausel’ de toegang tot een appartement mocht worden ontzegd.[32]

Meer bediscussieerd is de vraag de vraag, of de religieuze achtergrond van een gegadigde als ballotagecriterium mag worden gebruikt.[33]

Indien een eigenaar geen toestemming krijgt om zijn appartement in gebruik te nemen, kan de kantonrechter vervangende machtiging tot ingebruikneming verlenen als de toestemming door de VvE zonder redelijke grond wordt geweigerd.[34] Een  aspirant-eigenaar  kan strikt genomen zelf geen vervangende machtiging tot ingebruikneming ex artikel 5: 121 BW aan de kantonrechter verzoeken, omdat deze mogelijkheid volgens de tekst van artikel 5:121 BW alleen open staat voor een appartementseigenaar.  Wel kan de koper met de eigenaar overeengekomen, dat in geval van weigering de verkopende eigenaar verplicht zal zijn op verzoek van de koper die nog geen eigenaar is, deze vervangende machtiging aan de kantonrechter te verzoeken.[35]

2.2.1.2 Ontzegging van verder gebruik

Terwijl de toelatingsregeling aan de VvE de mogelijkheid biedt om  aspirant-gebruikers van de privé-gedeelten het gebruik te ontzeggen, biedt de regeling van ontzegging van verder gebruik aan de VvE de mogelijkheid om op te treden tegen bestaande gebruikers die zich niet aan de regels binnen de appartementensplitsing houden of voor overlast zorgen.

In de modelreglementen van 1983, 1987 en 1992 zijn zoals vermeld regelingen voor ontzegging van verder gebruik opgenomen. Deze regelingen voor ontzegging van verder gebruik in de diverse modelreglementen stemmen nagenoeg overeen. Het recentste modelreglement (modelreglement 2006) bepaalt hierover in art. 39 lid 1 modelreglement 2006:

“Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:

1. de bepalingen van het reglement, het huishoudelijk reglement, de eventuele regels bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek of besluiten van de vergadering niet nakomt of overtreed;
2. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers;
3. door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust

in het gebouw;

1. zijn financiële verplichtingen jegens de vereniging niet nakomt;

kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat, indien hij ondanks deze waarschuwing een of meer van de genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de  in het volgende lid bedoelde maatregel.”

Voordat tot ontzegging van verder gebruik wordt overgegaan moet de vergadering van eigenaars echter eerst een waarschuwing geven aan de betreffende persoon. Indien hij dan binnen het jaar waarin hij de waarschuwing heeft ontvangen opnieuw een van de bovenvermelde handelingen verricht of voortzet, kan de vergadering van eigenaars ingevolge art. 39 lid 1 en 2 modelreglement 2006 overgaan tot ontzegging van verder gebruik[36].

Volgens de toelichting van de commissie Beekhuis[37] bij art. 33 lid 1 sub c modelreglement 1987, is een dergelijke bepaling nodig om seniele bewoners die de rust verstoren, uit de gemeenschap te kunnen verwijderen. Dit criterium is echter niet alleen toepasbaar bij verstoring van de rust door seniele bewoners van een serviceflat maar in alle gevallen waarin de eigenaar door zijn aanwezigheid de rust in het gebouw ernstig verstoort.

Ten aanzien van de financiële verplichtingen kan worden verwezen naar hetgeen daarover werd opgemerkt bij de toelatingsregeling. Hetgeen daar vermeld is gaat mutatis mutandis ook op bij ontzegging van verder gebruik bij niet nakoming van financiële verplichtingen door de gebruiker. De Rechtbank Utrecht oordeelde in 2009 hierover dat niet nakoming van financiële verplichtingen (mede) ten grondslag kan liggen aan een besluit tot ontzegging van verder gebruik.[38]

Degene aan wie het verdere gebruik wordt ontzegd, kan zich tot de kantonrechter wenden met een verzoek om vernietiging van het besluit van de vergadering van eigenaars waarmee hem het gebruik is ontzegd (art. 5:130 BW).

Een voorbeeld van een geval waarin aan een eigenaar het verdere gebruik werd ontzegd omdat zijn honden voor overlast voor de andere eigenaars zorgden, werd behandeld in Hof Amsterdam.[39] Het Hof weigerde in deze zaak een door de rechtbank verleende executoriale titel voor een besluit tot ontzegging van verder gebruik wegens veroorzaakte overlast te schorsen.  Ook in een ander geval van ernstige overlast werd het verdere gebruik aan een appartementseigenaar ontzegd.[40]

2.2.1.3 Ontzegging van bepaalde wijzen van gebruik

Zoals aan het begin van  paragraaf 2.2.1.1 al werd opgemerkt, biedt artikel 5:112 lid 4 BW in algemene zin de mogelijkheid om in het reglement van splitsing een regeling omtrent gebruik, beheer en onderhoud op te nemen. Behalve als grondslag voor de welstandsbepalingen, dient deze regeling ook als grondslag voor andere gebruiksbeperkende regelingen, zoals het verbod om privé-gedeelten te verhuren of het verbod om de privé-gedeelten te gebruiken in strijd met de daaraan in het reglement toegekende bestemming. Deze regelingen liggen dicht tegen de welstandsbepalingen aan, omdat zij de facto tot uitkomst kunnen hebben dat een aspirant-gebruiker zijn privé-gedeelten niet mag gebruiken als door hem wordt gewenst of aan een zittende gebruiker het door hem uitgeoefende gebruik wordt verboden.

Uit een tweetal beschikkingen van de Hoge Raad van 10 maart 1995 (NJ 1996, 594 en 595) blijkt overigens wel dat zodanige beperkingen van het gebruik van privé-gedeelten in het reglement van splitsing moeten worden opgenomen en niet in het  huishoudelijk reglement. Alleen gewone regels van orde mogen in het huishoudelijk reglement worden opgenomen, mits het reglement van splitsing daarvoor een uitdrukkelijke basis biedt.

Op basis hiervan kunnen in het reglement van splitsing in algemene zin bepaalde wijzen van gebruik worden verboden of kan het veroorzaken van hinder worden verboden. Zo bepaalt artikel 2 lid 2 van het modelreglement 2006 dat beroepsmatige erotiek is verboden. Op grond van een soortgelijke bepaling verbood de voorzieningenrechter in de Rechtbank ’s-Gravenhage het gebruik van een appartement als erotische massagesalon.[41]

Ook is het mogelijk een verbod  tot of beperking van de mogelijkheid tot verhuur in het reglement van splitsing (niet in het huishoudelijk reglement[42]) op te nemen.[43] Op basis van vereiste toestemming tot verhuur werd aan een huurder die in een bedrijfsruimte een kindertheater wilde exploiteren, aanvankelijk toestemming onthouden. Het Amsterdamse Gerechtshof verleende echter vervangende toestemming onder oplegging van voorwaarden, die de strekking hadden de te verwachten overlast te beperken,[44].

Evenzeer kan op basis van een in het reglement van splitsing opgenomen verbod tot gebruik van privé-gedeelten in strijd met de bestemming van het appartementsrecht, het daarvan afwijkend gebruik worden verboden.[45] Recent is bijvoorbeeld veel geprocedeerd over de vraag, of verhuur van appartementen voor short-stay of uitbating daarin van een Bed & Breakfast in strijd met  de bestemming ‘wonen’ is.[46]

Gebruik in strijd met de bestemming van een appartement kan er niet alleen toe leiden dat het desbetreffende gebruik wordt verboden, maar ook dat het gebruik volledig wordt verboden en de overtreder tot ontruiming wordt veroordeeld. Zo moest een uitbater van een sexclub op last van de Rechtbank Assen in 2003 een gehuurd appartement ontruimen omdat het gebruik als sexclub in strijd was met de bestemming van het appartementsrecht[47].

Tenslotte dient nog te worden vermeld dat volgens een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland in sommige gevallen het gebruik van privé-gedeelten aan een eigenaar kan worden onthouden op basis van de redelijkheid en billijkheid. In casu waren bepaalde gedeelten van het gebouw gedurende lange tijd als gemeenschappelijke gedeelten bij de appartemensteigenaars in gebruik. Volgens de akte van splitsing behoorden deze echter tot de privé-gedeelten van één eigenaar. De vordering van de eigenaar om zijn privé-gedeelten conform de akte van splitsing te mogen realiseren werd afgewezen op basis van de redelijkheid en billijkheid.[48]

2.2.1. De wettelijke grondslag en uitwerking van de regelingen voor ontzegging van gebruik in Slovenië

Een van belangrijkste beginselen van het samenleven in een gemeenschap van appartementseigenaars is het respecteren van belangen van andere appartementseigenaars. Daarom bestaat er behoefte aan effectieve mechanismes voor bescherming van eigenaren, die door misbruik van recht en/of storend gedrag in het genot van hun recht worden gestoord. In het Sloveense recht is het zowel mogelijk het toekomstig gebruik van een privé gedeelte te beperken, als het wangedrag van een appartementseigenaar of van een andere gebruiker door een gedwongen verkoop van zijn appartementsrecht te sanctioneren.

2.2.1.1. Beperkingen van toekomstig gebruik

De bovengenoemde  ‘overeenkomst over wederzijdse verhoudingen’ kan blijkens art. 116 WvZ, tweede lid, derde alinea, ook beperkingen van het gebruik van privé-gedeelten bevatten. Zulke beperkingen zijn onderworpen aan de bepaling van art. 38 WvZ, die de eigenaar toelaat om zij eigendomsrecht vrijwillig (d.i. door een rechtshandeling) te beperken tenzij zulks wettelijk verboden is.[49]  Daarmee biedt de wet althans op het eerste gezicht vrij ruime mogelijkheden tot (zelf)beperking van het eigendomsrecht op een appartement. De beperkingen mogen echter niet discriminerend zijn. Niet toegestaan zijn bijvoorbeeld bepalingen, volgens welke homoseksuelen of personen behorende tot een bepaalde etnische groep (bijv. Roma) of religie niet toegelaten zouden worden.[50] Wel toelaatbaar zijn leeftijdsbeperkingen, met name in flatgebouwen bestemd voor oudere mensen.

Voorts zijn niet toegelaten beperkingen, die te zeer in de eigenaarsbevoegdheden ingrijpen, zoals een algeheel vervreemdingsverbod, een verbod om hypotheek te vestigen of een verbod om het appartement te verhuren. Wel is het over het algemeen toegelaten om commercieel gebruik van een appartement (bijv. als hotel of als vakantiewoning) te verbieden of te beperken[51].

2.2.1.2. De uitsluitingsvordering

Het is naar Sloveens recht mogelijk om ernstig wangedrag van een appartementseigenaar of een andere bewoner (bijv. huurder, vruchtgebruiker) door middel van een zogenaamde uitsluitingsvordering met gedwongen verkoop van het appartement te sanctioneren. De uitsluitingsvordering heeft het rechtskarakter van onteigening en is een draconische sanctie, die slechts in gevallen waar andere mildere middelen niet kunnen helpen, gerechtvaardigd is.[52]

De uitsluitingsvordering (izključitvena tožba) wordt in art. 123 WvZ wordt de uitsluitingsvordering geregeld:[53]

“(1) Indien appartementseigenaar of een andere gebruiker van een privé gedeelte in appartementseigendom op grove wijze de grondlegende regels van de burengemeenschap zijn uit de overeenkomst over wederzijdse verhoudingen voortvloeiende verplichtingen overtreedt, zodat gemeenschap met hem ondraaglijk wordt, kunnen appartementseigenaars, houdende meer dan de helft van mede-eigendomsaandelen het besluit nemen dat de overtreder aangemaand wordt.

(2) Indien de overtreder ondanks de aanmaning zijn handelen voortzet, kunnen appartementseigenaars, houdende meer dan de helft van mede-eigendomsaandelen het besluit nemen dat rechtsvordering tot zijn uitsluiting en verkoop van zijn privé gedeelte ingesteld wordt.

(3) Het vonnis betreffende de uitsluiting wordt uitgevoerd met de verkoop van het privé gedeelte in appartementseigendom, onder de toepassing van de regels betreffende tenuitvoerlegging op onroerende zaken.”

De uitsluitingsvordering kan derhalve plaatsvinden wegens een grove schending van hetzij basisregels van het burengemeenschap, hetzij wegens een grove schending van de verplichtingen uit de overeenkomst over wederzijdse verhoudingen. Indien in een gebouw met meerdere woningen een huisreglement bestaat, kunnen ook grove schendingen van het husreglement op grond van  art. 52 Woningwet een reden voor de uitsluitingsvordering conform art. 123 WvZ opleveren. Een grove schending van de overeenkomst over wederzijdse verhoudingen kan bijv. de uitoefening van een economische activiteit zijn, terwijl dat uitdrukkelijk verboden is.[54] De schending moet van zodanige aard zijn, dat het samenleven in het gebouw daardoor ondraaglijk wordt. Aan dit vereiste zal zelden worden voldaan. En zelfs indien eraan voldaan wordt, zijn er vaak andere mogelijkheden om aan zodanige toestand een einde te maken, dan de gedwongen verkoop. Indien de eigenaar zelf overlast veroorzaakt en zijn gedrag niet wil veranderen, kan met hem ook (eventueel onder dreiging van een uitsluitingsvordering) worden afgesproken, dat hij verhuist en het appartement verhuurt. Indien het om een huurder gaat kan van de eigenaar worden geëist om in te grijpen en eventueel de huurovereenkomst op te zeggen. Slechts de nalatigheid om hieraan gehoor te geven van de eigenaar kan daarna tot de uitsluitingsvordering leiden.

Voordat tot de uitsluitingsvordering wordt overgegaan, moet de overtreder aangemaand worden. De wet schrijft niet voor in welke vorm de aanmaning moet geschieden en ook niet welke termijn tussen de aanmaning en het besluit tot het instellen van de uitsluitingsvordering moet verstrijken. Aangenomen moet worden, dat de overtreder in de aanmaning een redelijke termijn moet worden gegund om zijn gedrag te verbeteren, respectievelijk zulks van de feitelijke gebruiker van het appartement te eisen of zo nodig bijvoorbeeld de huur op te zeggen[55]. De aanmaning moet voorts het verweten gedrag omschrijven, zodat de overtreder ertegen verweer kan voeren[56].

Indien de overtreder ondanks de aanmaning zijn handelen voortzet, mag het besluit om tot de uitsluitingsvordering over te gaan worden genomen. De uitsluitingsvordering wordt ingesteld door appartementseigenaars houdende meer dan de helft van mede-eigendomsaandelen in de gemeenschappelijke gedeelten, of door het bestuur, dat in de 5de alinea van het vierde lid van art. 118 lid 4, vijfde alinea WvZ daartoe gemachtigd wordt. De besluit daartoe kan door de gewone meerderheid worden genomen, hetgeen betekent dat het om een daad van gewoon bestuur gaat. De vordering moet de eis bevatten, dat de gedaagde de plicht wordt opgelegd zijn  appartement te verkopen. Bi toewijzing van de vordering stelt de rechter een redelijke termijn vast waarin de gedaagde zijn appartement moet verkopen. Indien de eigenaar deze termijn laat verstrijken, wordt het appartement volgens de regels voor uitwinning van onroerende zaken verkocht.[57]

Het moge duidelijk zijn, dat de uitsluitingsvordering slechts bij wijze van hoge uitzondering tot gedwongen vervreemding van een privé gedeelte kan leiden. De wettelijke mogelijkheid daartoe is meer bedoeld als een afschrikkingsmiddel, dan als een werkelijke sanctiemogelijkheid. Storend gedrag van een bewoner (eigenaar of andere gebruiker) bijv. overmatig geluid, zal in de regel een verboden hinder ex art. 75 WvZ betekenen, zodat de andere appartementseigenaren de mogelijkheid hebben om op deze grond een actio negatoria (art. 99 WvZ) of een bezitsactie (art. 33 WvZ) in te stellen.  Deze vorderingen kunnen worden ingesteld tegen zowel de eigenaar als een andere gebruiker (art. 74 WvZ). Voorts bestaat er de mogelijkheid van een algemene actie op grond van art. 133 van het Wetboek van verbintenissenrecht (WvV)[58] Indien het storende gedrag door een huurder wordt veroorzaakt kan dat de reden zijn voor de opzegging van de huurovereenkomst.

De uitsluitingsvordering werd per 1 januari 2003 ingevoerd. Deze vordering werd slechts in enkele gevallen, ingesteld en tot op heden – voor zover bekend –  nog nooit toegewezen. Het Gerechtshof Celje heeft in zijn vonnis d.d. 14 maart 2013[59] overwogen, dat het niet bijdragen  in de kosten van de gemeenschappelijke gedeelten weliswaar een storende factor voor de andere appartementseigenaars is, maar het samenleven in het gebouw niet ondraaglijk maakt. Bij vonnis van 13 April 2011[60] heeft het Gerechtshof Ljubljana de uitsluitingsvordering afgewezen, omdat de overtreder niet op de juiste wijze aangemaand werd. Volgens het gerecht was het besluit in de notulen van de vergadering van eigenaars dat de administrateur gemachtigd wordt om in naam en voor de rekening van de eigenaren een advocaat uit te zoeken, niet een aanmaning zoals door art. 123 WvZ vereist. Bovendien werd het besluit niet met redenen omkleed. Met betrekking tot de vraag van de overeenkomstige toepassing van de regeling van de uitsluitingsvordering in situaties van de facto appartementsrecht, heeft Gerechtshof Celje in  zijn vonnis van 10 januari 2008[61] besloten, dat zulks niet mogelijk is omdat beperkingen van het eigendomsrecht slechts op grond van een uitdrukkelijke wetsbepaling mogelijk zijn.

3. Conclusie

Zowel het Sloveense als het Nederlandse appartementsrecht maken regelingen mogelijk, waarmee de gemeenschap van appartementseigenaars grenzen kan stellen aan toelating van nieuwe gebruikers. Deze toelatingsregelingen vormen dus geen vervreemdingsbeperkingen, maar gebruiksbeperkingen, die in het uiterste geval kunnen meebrengen dat een aspirant-gebruiker niet wordt toegelaten tot de gemeenschap. Beide rechtsstelsels bevatten voorts regelingen die het mogelijk maken om een gebruiker, ten aanzien van wie redelijkerwijze van de overige eigenaars niet kan worden gevergd dat zij hem in hun midden blijven dulden, uit de appartementengemeenschap wordt verwijderd. In Nederland kan dit gebeuren door het verdere gebruik te ontzeggen, in Slovenië door een uitsluitingsvordering die op gedwongen verkoop door de eigenaar neer komt, ook als een gebruiker (bijv. Huurder of vruchtgebruiker) zich zodanig misdraagt dat daardoor de uitsluiting van de eigenaar wordt gerechtvaardigd. In Slovenië zijn deze regelingen nog betrekkelijk jong, maar uit de schaarse gepubliceerde rechtspraak kan voorzichtig worden afgeleid dat deze weinig – en de uitsluitingsvordering alleen als ultimum remedium – (mogen/mag) worden toegepast. Dat is in Nederland, waar de welstandbepalingen inmiddels meer dan zestig jaar mogelijk zijn, niet anders.

 

VOETNOTEN

[1] C. Smeets en R. Mertens, De welstandsbepalingen in het appartementsrecht, de Notarisklerk 1985, p. 17-21, 31, 32.

[2] R.F.H. Mertens, Appartemenstrecht en de welstandsbepalingen, dissertatie Maastricht 1989, Ars Notariatus XLIII, Deventer/Amsterdam: Kluwer 1989.

[3] Zie voor latere publicaties over dit onderwerp ook: GS Zakelijke rechten (Mertens), art. 5:112 BW, aant. 5.

[4] Zie voor ontzeggingsregelingen in andere rechtsstelsels: C.G. van der Merwe (ed.), European Condominium Law, Cambridge: Cambridge University Press 2015, part 2, case 2 en 6.

[5] Van der Grinten heeft daarover betoogd dat appartementsrechten geheel zelfstandige goederen zijn, zodat er van gemeenschap nooit sprake is . Zie W.C.L. van der Grinten, Boekbespreking van Mr. C. Asser, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht, Zakenrecht, algemeen deel, 10e druk,  RM Themis 1976, p. 536. Deze opvatting wordt echter duidelijk weerlegd door  art. 5:106 lid 4 BW, dat uitdrukkelijk spreekt van een appartementsrecht als ‘aandeel’ in de in de splitsing betrokken goederen.  Zie ook HR 9 oktober 1958, NJ 1959/84.

[6] Zie over het juridische karakter van het appartementsrecht ook:  W.R. Meijer, Is een appartementsrecht een beperkt recht?, WPNR 1994/6126, met naschriften van R.J. Holtman, L.C.A. Verstappen en G.E. van Maanen, WPNR 1994/6128; B.W.M. Nieskens-Ipshording, Het eigen-aardige van het appartementsrecht (III): Hoe eigenaardig is eigen-aardig?, WPNR 1996/6232 met naschriften G.E. van Maanen en R.F.H. Mertens; B.W.M. Nieskens-Ipshording, RM Themis 1997, p. 374-375.

[7] Formeel was het geen staatseigendom, maar »maatschappelijk eigendom« (družbena lastnina) hetgeen een specifieke form van publiek eigendom in Joegoslavië was. Ietwat spottend kan het als eigendom van iedereen en niemand worden beschreven.

[8] Zie de vorige noot.

[9] Het maatschappelijke eigendom werd afgeschaft en is opgegaan in staats- of gemeente-eigendom, terwijl de »staatsondernemingen« geprivatiseerd werden.

[10] Stb. 18/91.

[11] Wet betreffende rechten op delen van gebouwen, Stb. 16/1959.

[12] Het notariaat, dat pas in 1991  werd heringevoerd, had hierin geen taak.

[13] Stvarnopravni zakonik, Stb. 87/02.

[14] Stb. 69/03.

[15] Letterlijk vertaald: etage eigendom, maar dit begrip wekt de valse indruk dat het om eigendom van etages zou gaan terwijl het in werkelijkheid eigendom van woningen (en andere zelfstandige ruimten) is.

[16] V. Rijavec in M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur (red.) Stvarnopravni zakonik s komentarjem,  Ljubljana GV Založba 2004, p.   518 – 519.

[17] Artt. 108 – 109 WvZ.

[18] Het grondboekstelsel is verwant aan het Duitse. Het grondboek wordt electronisch  bijgehouden.

[19] V. Rijavec in M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur (red.) Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, p. 556.

[20] Zie GS Zakelijke rechten (Mertens), art. 5:112 BW, aant. 5 en de daar aangehaalde literatuur.

[21] Zie hierover ook N.L.J.M. Rijssenbeek, De model-splitsingsreglementen toegelicht, ’s-Gravenhage: IBR 2015, p. 185-191 en p. 351-359.

[22] Indien het gebruik aan een eigenaar wordt ontzegd, betekent dit overigens niet dat hij het appartementsrecht niet aan derden in gebruik mag geven. Zie Rechtbank Amsterdam 22 september 2011 ECLI:NL:RBAMS:2011:BT2463, waarover R.P.M. de Laat, Gebruik ontzegd, ontruiming geweigerd, www.vverecht.nl, 26 september 2011.

[23] Zie ook Rechtbank Zeeland-West-Brabant 24 november 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7546.

[24] In oudere modelreglementen is toestemming van de vergadering vereist. In het modelreglement 2006 is toestemming van het bestuur vereist maar staat beroep op de vergadering open tegen een besluit van het bestuur. In deze bijdrage wordt verder uitsluitend over de toestemming door de vergadering gesproken. Zie  Artikel 3  Annex I Modelreglement 1953; Artikel 25a Annex 1 modelreglement 1973; artikel 24 Annex 1  modelreglement 1983; artikel 24 Annex 1  modelreglement 1992; artikel 34 Annex modelreglement 2006.

[25] De term ‘Generalklausel’, die daarna algemeen ingang heeft gevonden om de algemene clausule aan te duiden,  is overigens naar wij menen geïntroduceerd door G.R. de Groot in zijn artikel ‘Service-koopflats en de welstandsbepalingen, WPNR 5570/1981.

[26] Asser‑Mijnssen‑Van Dam‑Van Velten, nr. 437.

[27] R.F.H. Mertens, Appartementen, Monografieën BW B29, derde druk, Deventer: Kluwer 2006, par. 35.

[28] Mertens , Appartementsrecht en de welstandsbepalingen, a.w.,  par. 3.6.3.3.

[29] Smarius, Schenk en De Groot gevoerde discussie in WPNR 5552, 5570 en 5589 (1981). Zie voorts Kantongerecht Breda 21 september 1981, NJ 1982, 331; Pres. Rb. Arnhem 20 december 1984, KG 1985, 43;  daarover R.F.H.Mertens, ‘Verdwaald in het labyrint van het appartementsrecht’, WPNR 5779 (1986) en Mertens, Appartementsrecht en de welstandsbepalingen, a.w.,  par. 3.6.3.2.

[30] Zie Kim Kroon, Ballotageregeling houdt stand, www.vverecht.nl, 1 juli 2015.

[31] Vergelijk art. 29 lid 5 modelreglement 1987. Zie echter Kantonrechter ‘s‑Gravenhage 27 februari 1992, NJ 1992, 760.

[32] Kantonrechter. Den Haag 27 februari 1992, NJ 1992/760

[33] zie Mertens, Appartementsrecht en de welstandsbepalingen, a.w.,  par. 3.5.3.; Preadvies KNB 1997, par. 8.2 en Holtman, VvE met reli‑saus, WPNR 6296 (1998).

[34] Zie Rechtbank Rotterdam 8 maart 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AV5261, waarin vervangende machtiging tot ingebruikneming werd verleend aan een instelling die drugsverslaafden begeleidt. Uit de uitspraak blijkt overigens niet of de toestemming door de VvE was onthouden op basis van een toelatingsregeling, of op basis van de bestemming van het desbetreffende appartementsrecht.

[35]  Anders Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 19 mei 2015, waarover K. Kroon, Ballotageregeling houdt stand, www.vverecht.nl, 1 juli 2015. Zie ook R.F.H. Mertens, Appartementen, a.w., paragraaf 35,  die over deze problematiek opmerkt dat in het modelreglement 1987 in art. 29 lid 2 en in art. 26a lid 2 (annex I) modelreglement 1992/ 34 lid 2 (Annex) modelreglement 2006  is voorzien in een oplossing voor deze problematiek. Onder eigenaar wordt ingevolge dit artikel tevens de koper of andere gerechtigde tot levering van een appartementsrecht begrepen. Om het gat helemaal te dichten, zou echter eveneens een aanpassing van art. 5:121 BW nodig zijn. De toestemmingseis kan worden doorbroken bij openbare verkoop door een hypotheekhouder. De hypotheekhouder heeft  ingevolge art. 26b (Annex I) modelreglement 1992/ art. 34 a (Annex) modelreglement 2006 (zie ook art. 28a Annex 1 modelreglement 1983 en art. 30 lid 3 modelreglement 1987) het recht in de veilingvoorwaarden een bepaling op te nemen, dat de koper een verklaring zal kunnen afleggen krachtens welke hij en zijn rechtsopvolgers bevoegd zullen zijn het privé gedeelte in gebruik te nemen zonder voorafgaande toestemming van de vergadering van eigenaars.

[36] Voordat een eigenaar of gebruiker een waarschuwing ontvangt of hem het gebruik wordt ontzegd, moet hij eerst door de vergadering van eigenaars worden gehoord . Hij kan zich daarbij  laten bijstaan door een raadsman (art. 27 lid 3 modelreglement 1992; art. 39 lid 3 modelreglement 2006; art. 33 lid 3 modelreglement 1987).

Het besluit tot ontzegging van verder gebruik moet worden genomen met een meerderheid van ten minste twee derde van het aantal uitgebrachte stemmen, terwijl in de vergadering ten minste twee derde van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is (art. 27 lid 4 modelreglement 1992; art. 39 lid 4 modelreglement 2006; art. 33 lid 4 modelreglement 1987). Als het gebruik aan de eigenaar ontzegd wordt, kan deze meestemmen in de vergadering van eigenaars, aangezien hij ingevolge art. 5:125 lid van de VvE is en stemrecht heeft in de vergadering van eigenaars.

[37] De Commissie Beekhuis is de commissie van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB)  die in het verleden de verschillende modelreglementen opstelde. Zie Commissie Beekhuis, WPNR 5847 (1987) p. 592.  In 2015 heeft  de KNB een Projectgroep Modelreglement 2015 in het leven geroepen  ter voorbereiding van een  nieuw modelreglement.

[38] Rechtbank Utrecht 15 september 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BL0339, waarover N.J. Smeenk, Je huis uit!, www.vverecht.nl, 1 februari 2010.

[39] Hof Amsterdam 26 juni 1986, KG 1986/387.

[40] Rechtbank Almelo (Voorzieningenrechter), 20 augustus 2010, NJF 2010/389; ECLI:NL:RBALM:2010:BN5621. De verhuurder van een appartement dient op basis van de redelijkheid en billijkheid met alle ten dienste staande middelen op te treden tegen een andere appartementseigenaar die overlast veroorzaakt aan zijn huurders. Zie Rechtbank Amsterdam 17 maart 1999, WR 1999/65.

[41] Vzr. Rb. ’s-Gravenhage 10 februari 2010, RVR 2010/55 ECLI:NL:RBSGR:2010:BL3501; waarover D. Reijnders, Erotische massagesalon in zakelijke VvE niet toegestaan, www.vverecht.nl, 12 september 2011

[42] Rb. Amsterdam 25 november 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BU6485, waarover R.P.M. de Laat, Ballotage-eisen in HR niet geldig wegens strijd met wet en akte, www.vverecht.nl 2 december 2011.

[43] Zie HR 10 maart 1995, NJ 1996, 594, over een verplichting tot verhuur via een door de VvE aangewezen organisatie in het huishoudelijk reglement. Zie voorts Kantonrechter Breda 22 november 2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:BY4484 over een verbod tot verhuur van parkeerplaatsen aan derden. Evenzeer is een evrbod tot kamerverhuur mogelijk. Zie Rb. Groningen 9 juni 2010, RN 2010/89 ECLI:NL:RBGRO:2010:BM7306, waarover N.J. Smeenk, Kamerverhuur, www.vverecht.nl 4 augustus 2010 en R.P.M. de Laat, Verhuurverbod in akte van splitsing houdt stand, www.vverecht.nl 9 juni 2010.  Zie ook Hof Arnhem-Leeuwarden 15 juli 2014, PRG 2014/221; ECLI:NL:GHARL:2014:5693 (kamergewijze verhuur in strijd met reglement van splitsing) waarover M. van der Stoep, Uitleg splitsingsreglement leidt tot oordeel dat kamergewijze verhuur daarmee in strijd is, www.vverecht.nl 12 augustus 2014 en   Rb. ’s-Gravenhage 23 maart 2015, ECLI: NL:RBDHA:2015:9985, waarover A.H. van Huffelen, Verhuur gedeelten appartement niet toegestaan, www.vverecht.nl 18 september 2015;
Rechtbank Rotterdam 13 maart 2013, LJN: BZ5041, waarover R.P.M. de Laat, Kamerverhuur of slaapplaatsverhuur verboden op vordering VvE, www.vverecht.nl 22 maart 2013. Zie  voorts HR 3 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5357.

[44] Hof Amsterdam 7 mei 2013, RVR 2013/79 ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1755 (kindertheater),

Waarover R.P.M. de Laat, Toestemming (achteraf) voor verhuur geweigerd: vervangende machtiging onder voorwaarden, www.vverecht.nl 5 juni 2013.

[45] Zie voor voorbeelden: Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5* 2008/458; GS Zakelijke rechten (Mertens), art. 5:109 BW, aant. 4.

[46] Rb. Amsterdam 4 oktober 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BO8425, waarover R.P.M. de Laat, Toestemming VvE voor bed & breakfast in bedrijfsruimte vernietigd, www.vverecht.nl 26 februari 2011; Hof Amsterdam 25 september 2012, RN 2013/14; ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2628 (short stay); Ktr. Noord-Holland 31 januari 2013, RVR 2013/65, NJF 2013/135; ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659, waarover K. Kroon, Verhuur van appartementen als hotel en/of bed & breakfast toegestaan?, www.vverecht.nl, 25 februari 2013; Hof Amsterdam 10 september 2013, RVR 2013/113, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857 waarover K. Kroon, Hotel en/of bed & breakfast in woonappartement in strijd met woonbestemming in akte, www.vverecht.nl, 15 oktober 2013.

[47] Rechtbank Assen 24 september 2003, NJF 2004/72. Zo ook Rechtbank ’s-Gravenhage 11 juli 2001, PRG 2001/5741; Zie ook Rechtbank Noord-Holland 23 december 2013, RVR 2014/55; ECLI:NL:RBNHO:2013:13001, waarin gebruik van een winkelruimte voor horeca activiteiten wegens strijd met het reglement werd verboden. Zie ook Hof ‘s-Gravenhage 7 december 2007, ECLI:NL:GHSGR:2007:BC1471 (verhuren aan zorginsteling voor gehandicapten), waarover D. Reijnders, Huisvesting zorginstelling in VvE niet toegestaan, www.vverecht.nl, 2 januari 2008. Zie ook Rb. Rotterdam 23 januari 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:BZ3254, waarover R.P.M. de Laat, Vordering VvE tot staken bordeel in appartement verjaard, www.vverecht.nl, 10 december 2013. In deze uitspraak werd gebruik als bordeel in strijd met de bestemming ‘café’ geacht, maar werd de vordering wegens gebruik in strijd met de bestemming afgewezen omdat deze vordering na 20 jaar was verjaard op grond van art. 3:306 BW.

[48] Rb Midden Nederland 28 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7742 waarover R.P.M. de Laat, Exclusief gebruik eigen appartementsrechten (bergingen) ontzegd wegens strijd met redelijkheid en billijkheid, www.vverecht.nl 4 november 2015.

[49] Zo is bijvoorbeeld een hypotheekhouder bij art. 147 tweede lid WvZ verboden een verbod van vestiging van een tweede hypotheek te bedingen.

[50] M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, Ljubljana: GV Založba 2007, p. 357.

[51] M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, Ljubljana: GV Založba 2007, p. 357.

[52] Gerechtshof Celje, IV Cp 4363/2010, 14 maart 2013; V. Rijavec in M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur (red.) Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Ljubljana: GV Založba 2004, p.  588.

[53] Daarover M. Tratnik, R. Vrenčur, Pravila medsosedskega sožitja med etažnimi lastniki : razmerje med izključitveno tožbo in imisijami in: RAMŠAK, Franci (ur.). Gospodarski subjekti na trgu ob vstopu v Evropsko unijo, Maribor: Inštitut za gospodarsko pravo 2004, p. 183-184..

[54] M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, Ljubljana: GV Založba 2007, p. 357.

[55] M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, Ljubljana: GV Založba 2007, p. 357. Gerechtshof Ljubljana, II Cp 2307/2014, 3. 12. 2014.

[56] Gerechtshof Ljubljana, IV Cp 4363/2010, 13 april 2011.

[57] V. Rijavec in M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur (red.) Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Ljubljana: GV Založba 2004,  p.  589.

[58] V. Rijavec in M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur (red.) Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Ljubljana: GV Založba 2004, p.  588.

[59] Gerechtshof Celje, IV Cp 4363/2010, 14 maart 2013.

[60] Gerechtshof Ljubljana, IV Cp 4363/2010, 13 april 2011.

[61] Gerechtshof Celje, Cp 1224/2007.