Beroep VvE op convenant tussen woningcorporatie en gemeente slaagt

Rechtbank Midden-Nederland | 30 november 2016 | ECLI:NL:RBMNE:2016:6440

Een VvE spreekt woningcorporatie De Alliantie aan tot vergoeding van onder meer herstelkosten van de vloerbalken van een pand die verrot waren door zwam- en schimmelvorming. De VvE beroept zich daarbij op non-conformiteit van het door De Alliantie aan de appartementseigenaren verkochte appartementen. In tegenstelling tot hetgeen De Alliantie aanvoert, is de VvE volgens de rechter bevoegd om namens de appartementseigenaren op te treden en mag zich daarbij beroepen op een convenant tussen de gemeente en de woningcorporaties.

In onderhavige zaak is sprake van een appartementengebouw dat in 2003 door de rechtsvoorganger van De Alliantie is gerenoveerd. Vervolgens is De Alliantie als erfpachter met toestemming van de gemeente Amsterdam als eigenaar tot splitsing in appartementsrechten overgegaan. In de splitsingsakte wordt expliciet verwezen naar het “Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007”. Zowel de gemeente Amsterdam als De Alliantie is partij bij dit convenant. De VvE is geen partij bij het convenant.

In het convenant zijn kwaliteitseisen opgenomen ten aanzien van de te splitsen en verkopen panden. Ter invulling van deze kwaliteitseisen wordt in het convenant onder andere verwezen naar  onderdelen van het Bouwbesluit en andere specifieke bijlagen met minimumnormen voor het kwaliteitsniveau bij verkoop. Vervolgens zijn vanaf 2003 de appartementsrechten door de rechtsvoorganger van De Alliantie verkocht aan particulieren.

Medio 2014 wordt tijdens een bouwkundige keuring bij verkoop van een appartement zwam- en schimmelvorming in de kruipruimte van het gebouw ontdekt. Naar aanleiding hiervan heeft de VvE nadere inspecties laten uitvoeren. De nadere inspecties wijzen uit dat er onder andere een hoog vochtpercentage is waardoor de geconstateerde zwam- en schimmelvorming is ontstaan. De hoge vochtigheid in de kruipruimte is waarschijnlijk het gevolg van het vele bouwafval en puin dat nog in de kruipruimte aanwezig is.

Om het aangetaste fundament en andere constructieve onderdelen van het gebouw die hierdoor zijn aangetast te herstellen heeft de VvE in totaal € 21.063,78 aan kosten gemaakt. De VvE en haar leden zijn van oordeel dat De Alliantie gehouden is die kosten te vergoeden. De VvE  vordert in onderhavige procedure van De Alliantie vergoeding van deze kosten alsmede de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten, advocaatkosten en proceskosten.

Volmacht en akte van cessie

Ten behoeve van de procedure tegen De Alliantie hebben de huidige eigenaren van de appartementsrechten een volmacht en akte van cessie getekend. Deze luidt – voor zover hier relevant – als volgt:

 “Ondergetekenden handelend zowel in hoedanigheid als lid van de VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [adres] TE [vestigingsplaats] als lid van de goederenrechtelijke) gemeenschap van alle appartementsrechteigenaars, die tezamen eigenaars zijn van het gehele in de splitsing betrokken onroerende zaak gelegen te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] aan het [adres] , (hierna: ‘de onroerende zaak’),

VERLENEN VOLMACHT AAN:

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [adres] TE [vestigingsplaats] (hierna: ‘de VvE’) alsmede aan HET BESTUUR van de VvE gevestigd te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] aan het [adres] , ter zake domicilie kiezend te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] aan de [adres] , op het kantoor van [naam advocatenkantoor] , van welk kantoor mr. A.J.L Claassen, advocaat, als gemachtigde in deze optreedt.

OM:

1. Namens ondergetekenden door middel van een juridische procedure een rechtsvordering in te stellen tegen, schikkingsonderhandelingen te voeren met en/of vaststellingsovereenkomst(en) te sluiten met de STICHTING DE ALLIANTIE (KvK nummer 39048769) en/of DE ALLIANTIE VVE DIENSTEN BV (KvK-nummer 32121902) met betrekking tot het geschil over de aangetaste constructie van de onroerende zaak en wat daartoe behoort of mee samenhangt, alsmede over de wijze waarop door de Stichting de Alliantie en/of De Alliantie VVE Diensten BV invulling/uitvoering is gegeven aan het beheer van de onroerende zaak en eventuele daaruit voortvloeiende schade. (…)

CESSIE

Ondergetekenden cederen zowel ieder voor zich, als lid van de de VvE en/of als lid van (goederenrechtelijke) gemeenschap van alle appartementsrechteigenaars alle rechtsvorderingen die voorvloeien uit het geschil als omschreven onder 1 aan de VvE. De volmacht strekt tevens tot incasso van deze rechtsvorderingen en om tot inning ervan over  te gaan. Voorts machtigen ondergetekenden het bestuur om mededeling te doen van deze cessie aan STICHTING DE ALLIANTIE en/of DE ALLIANTIE VVE DIENSTEN BV.

De VvE baseert haar vordering jegens De Alliantie op non-conformiteit.

De Alliantie stelt dat de VvE niet-ontvankelijk is in haar vordering. De Alliantie stelt daartoe dat de VvE geen partij is geweest bij de koopovereenkomsten die de Alliantie met de individuele kopers heeft gesloten. De Alliantie kan dan ook niet non-conform geleverd hebben aan de VvE, omdat de Alliantie niets aan de VvE heeft geleverd. Er is en was geen contractuele relatie tussen de Alliantie en de VvE en de VvE heeft daarmee geen procesbelang stelt De Alliantie. De VvE kan op de voet van artikel 5:126, lid 2 BW weliswaar de gezamenlijke appartementseigenaren in rechte vertegenwoordigen, maar uitsluitend binnen de grenzen van haar bevoegdheid. De vertegenwoordigingsbevoegdheid is krachtens artikel 5:126, lid 1 BW beperkt tot beheer over de gemeenschap, aldus De Alliantie.

Daarbij stelt De Alliantie dat het convenant een afspraak tussen de Gemeente en De Alliantie is en dat de VvE dan wel de individuele kopers daarbij geen partij zijn geweest. Om die reden zou volgens De Alliantie door de VvE dan wel de individuele kopers geen beroep op het convenant kunnen worden gedaan.

In aanvulling op het bovenstaande betwist De Alliantie ook nog dat zij niet zou hebben voldaan aan de vereisten in het convenant en worden tevens de omvang van de schade en de herstelkosten betwist.

Beoordeling


Ontvankelijkheid VvE

De rechtbank behandelt in haar uitspraak als eerst het meest verstrekkende verweer van De Alliantie tot niet ontvankelijkheid van de VvE en overweegt ten aanzien hiervan onder andere het volgende:

4.2. De rechtbank zal eerst het meest verstrekkende verweer van De Alliantie tot niet ontvankelijkheid van de VvE behandelen. Met De Alliantie is de rechtbank van oordeel dat de VvE niet zonder meer als procespartij kan worden aangemerkt. Uitgangspunt is dat de VVE op de voet van het bepaalde in artikel 5:126, lid 1 en 2 BW het beheer voert over de gemeenschap met uitzondering van die gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en dat zij binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaren in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. Kwesties die de nakoming van de koopovereenkomsten met betrekking tot appartementsrechten van de individuele leden betreffen, behoren echter niet tot het beheer van de gemeenschap en de VVE is dan ook niet zonder meer vertegenwoordigingsbevoegd ten aanzien van die kwesties. […]”.

In aanvulling hierop overweegt de rechtbank ten aanzien van de volmacht tevens akte van cessie die huidige appartementseigenaren ten behoeve van de gerechtelijke procedure hebben getekend onder andere het volgende:

4.8 De door VvE overgelegde volmacht en akte van cessie hinkt op twee gedachten en is ongelukkig geformuleerd. De volmacht lijkt te zien op het procederen namens de eigenaren (onmiddellijke vertegenwoordiging), terwijl de cessie lijkt te zien op de inning van de vorderingen van eigenaren (middellijke vertegenwoordiging). De rechtbank is van oordeel dat van een volmacht in de zin van art. 3:60 BW e.v. geen sprake kan zijn, omdat VvE in eigen naam handelt. De rechtbank is verder van oordeel dat van een cessie in de zin van artikel 3:94 BW eveneens geen sprake is, nu aan de cessie geen titel is verbonden. Een redelijke uitleg van de akte brengt met zich dat partijen bij de akte, de eigenaren van de appartementsrechten en de VvE, niets anders hebben bedoeld dan de VvE een last te geven om als zelfstandige procespartij te opereren ter incasso van de vorderingen van de appartementseigenaren. Het stond de VvE , gelet op hetgeen onder 4.6 is overwogen, vrij haar rechtspositie nader te expliceren. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in de algemene ledenvergadering van de VvE op 29 september 2015 het besluit van de eigenaren is genomen om de VvE een procedure te laten starten, welk besluit op 8 februari 2016, naar aanleiding van de formele verweren van De Alliantie, door de eigenaren is bevestigd en geformaliseerd in de bovengenoemde “volmacht en akte van cessie” met als doel de VvE als formele procespartij aan te merken. De Alliantie had ook in redelijkheid moeten begrijpen dat de eigenaren van de appartementsrechten hun vorderingen inzake de kruipruimte van [adres] hebben “gecedeerd ter incasso” aan de VvE op grond van artikel 7:414 lid 2 BW […].

De rechtbank concludeert derhalve dat het formele verweer van De Alliantie faalt, zodat de VvE ontvankelijk is in haar vorderingen.

Convenant

Ten aanzien van het verweer van De Alliantie dat het convenant is gesloten tussen de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties, waarvan De Alliantie er één was, oordeelt de rechtbank dat uit het convenant en de kwaliteitseisen geen garantie met betrekking tot de kwaliteit van het pand aan de kopers is gegeven door De Alliantie.

Daarentegen oordeelt de rechtbank wel dat in de civielrechtelijke relatie tussen partijen het convenant van belang is voor de uitleg van wat partijen op basis van de koopovereenkomsten over en weer van elkaar mochten verwachten. Uit het convenant volgt volgens de rechtbank namelijk onder welke voorwaarden een vergunning voor splitsing van een pand in appartementsrechten kan worden verleend. Een van de voorwaarden was dat het te splitsen pand aan een aantal minimale kwaliteitseisen moest voldoen of als er een investeringsplan zou zijn gemaakt om hier aan te gaan voldoen, op het moment van splitsing en verkoop. Het staat volgens de rechtbank vast dat de splitsingsvergunning is verleend. De Alliantie heeft niet betwist dat er geen investeringsplan is opgesteld. Dit betekent volgens de rechtbank dat De Alliantie, ten einde de splitsingsvergunning te verkrijgen, tegenover de gemeente Amsterdam heeft verklaard dat het pand ten tijde van de splitsing en verkoop zou voldoen aan de minimale kwaliteitseisen zoals omschreven in het convenant. Gelet hierop mochten de kopers van de appartementsrechten verwachten dat dit ook daadwerkelijk het geval was, aldus de rechtbank.

Conformiteit en bewijslast

De VvE stelt dat het pand ten tijde van de splitsing en verkoop van de appartementsrechten niet voldeed aan de minimale kwaliteitseisen. De Alliantie betwist dit.

De rechtbank concludeert ten aanzien hiervan dat de vloerbalken onderdeel van de fundering dan wel het casco zijn. De kopers en opvolgende kopers hadden er volgens de rechtbank derhalve vanuit mogen gaan dat ten tijde van de splitsing en verkoop de vloerbalken – als onderdeel van de fundering en het casco – voldeden aan het minimum niveau als omschreven in de kwaliteitseisen die voortvloeien uit het convenant en er derhalve 25 jaar na splitsing en verkoop geen onderhoud aan de fundering zou hoeven worden uitgevoerd.

De rechtbank oordeelt in deze (tussen)beschikking dat indien vast staat dat de zwam- en schimmelvorming aan de vloerbalken zich al ten tijde van de renovatie voordeed, het pand niet voldeed aan de eigenschappen die de kopers van de afzonderlijke appartementsrechten indertijd mochten verwachten. Dit gebrek zou bovendien volgens de rechtbank aan een normaal gebruik van het pand op termijn in de weg staan. De Alliantie is in dat geval dan schadeplichtig.

De rechtbank gaat verder in op de vraag in hoeverre is komen vast te staan dat de zwam- en schimmelvorming zich als door de VvE aangevoerd heeft voorgedaan. De bewijslast van het moment van het ontstaan van het gebrek rust op de VvE. De rechtbank is echter van oordeel dat gelet op de onderbouwing en de door de VvE in het geding gebrachte deskundigenrapporten aannemelijk is dat de zwam- en schimmelvorming in de kruipruimte van het pand aanwezig was ten tijde van de renovatiewerkzaamheden. Wel biedt de rechtbank in deze (tussen)beschikking De Alliantie de gelegenheid om tegenbewijs te leveren om het vooralsnog bewezen geachte feit te ontzenuwen, zodat de zaak nog niet eindigt.

Volledige uitspraak: Rechtbank Midden-Nederland | 30 november 2016 | ECLI:NL:RBMNE:2016:6440