Vordering van particuliere eigenaar tot herstel van gemeenschappelijke liftinstallatie in kort geding afgewezen

Rechtbank Gelderland – Vonnis in kort geding van 19 juli 2016 – ECLI:NL:RBGEL:2016:4865
Een eigenaar kan onder omstandigheden bevoegd zijn een vordering in te stellen ter zake herstel van gemeenschappelijke zaken. Een dergelijke vordering kan echter niet los gezien worden van de rechten en plichten van de VvE. Dit blijkt uit de hierna te bespreken uitspraak van de voorlopige voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland van 19 juli 2016.

Feiten en omstandigheden

De feiten en omstandigheden in deze uitspraak zijn ondermeer de volgende. Een particulier heeft middels een koop-/ aannemingsovereenkomst een appartementsrecht gekocht dat een groot penthouse omvat in een van de drie torens van een appartementencomplex. Op de koop-/aannemingsovereenkomst is de GIW-Garantie- en waarborgregeling Appartementsrechten A.2003 van toepassing verklaard.

Na de aankoop blijkt dat de lift in het trappenhuis ernstige geluidsoverlast veroorzaakt. De lift is een gemeenschappelijke zaak en het beheer daarvan komt toe aan de VvE.
De particuliere eigenaar ondervindt hinder van de lift; de schacht van de lift is naast de woonkamer van zijn appartement gelegen.

Die eigenaar heeft over de hinder geklaagd bij de ondernemer ( de partij van wie de eigenaar heeft gekocht). Vervolgens heeft de ondernemer herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De klacht is niet weggenomen als gevolg van die werkzaamheden.

Eerdere procedures bij Geschillencommissie Garantiewoningen

De eigenaar heeft daarover vervolgens geprocedeerd bij de Geschillencommissie Garantiewoningen. In die procedure is de gestelde overlast komen vast te staan tussen partijen en de plicht tot herstel door de ondernemer. Na dit herstel voldeed de lift nog steeds niet aan de geluidseis conform het Bouwbesluit. De eigenaar heeft de ondernemer vervolgens gesommeerd tot het verrichten van de herstelwerkzaamheden.

Nadien heeft ook de VvE over deze kwestie geprocedeerd bij de Geschillencommissie Garantiewoningen. De VvE neemt in die procedure als gevolg van het daarin verrichte deskundigenonderzoek een genuanceerd standpunt in, als volgt:

“(…) De VvE kan zich vinden in de bevindingen, conclusies en aanbevelingen van [bedrijf 1] ; zij heeft aangegeven akkoord te kunnen gaan met een (aanvullende) schadevergoeding wanneer de in redelijkheid te verlangen maatregelen niet leiden tot het wegnemen van de klacht. De arbiters stellen verder vast dat de ondernemer ter zitting de klacht heeft erkend en herstel heeft toegezegd en dat partijen daarover nadere afspraken hebben gemaakt zoals hierna weergegeven. De arbiters achten de klacht gegrond.
(…)”

De VvE en de ondernemer bezien vervolgens of onder door de ondernemer geformuleerde voorwaarden tot een onderlinge oplossing kan worden gekomen. Ook hebben de arbiters de ondernemer veroordeeld tot het verrichten van herstelwerkzaamheden.

Bij nader onderzoek komt dan vast te staan dat de eigenaren van de penthouses in de andere twee torens van het appartementencomplex ook geluidsoverlast ondervinden van de in die torens aanwezige liften. Tevens komt vast te staan dat de verdere werkzaamheden op grond van het arbitraal vonnis bouwkundig niet uitvoerbaar zijn dan wel daar geen verbetering van te verwachten zal zijn. In dat kader worden er ook offertes voor vervangen van de liften door de ondernemer aan de VvE toegezonden.

De ondernemer stelt zich op het standpunt dat die kosten van vervanging niet in verhouding staan tot de klacht van overlast welke de werkzaamheden met zich meebrengen en doet een voorstel voor vervangende schadevergoeding

Vordering in kort geding van de particuliere eigenaar jegens de ondernemer

De eiser in onderhavige kort geding procedure is het kennelijk volstrekt niet eens met dit voorstel, hetgeen blijkt uit de hierna te bespreken vordering in kort geding van die eigenaar jegens de ondernemer. De eigenaar meent recht en belang te hebben bij afdoende herstelwerkzaamheden geheel voor rekening en risico van de ondernemer.

De eigenaar heeft hierbij een spoedeisend belang; hij wil namelijk zijn appartementsrecht verkopen en als gevolg van dit gebrek is dit volgens de eigenaar niet mogelijk, althans een aspirant koper wenst de uitkomst van deze procedure af te wachten. De eigenaar vordert dan ook medio 2016 in kort geding onder meer de ondernemer te veroordelen de in genoemde onderzoeksrapporten geadviseerde verdere herstelmaatregelen uit te voeren, onder verbeurte van een dwangsom. In die procedure komt vast te staan dat partijen het er over eens zijn dat herstel van de lift(installatie) niet meer mogelijk is en vervanging van de gehele lift(installatie) de enige mogelijkheid is om de geluidshinder weg te doen nemen.

Beoordeling voorlopige voorzieningenrechter

De voorlopige voorzieningenrechter komt tot afwijzing van de vordering in kort geding, onder meer op grond van de volgende overwegingen. Uit de feiten blijkt dat de liftinstallatie een gemeenschappelijke zaak is:

“(…) De VvE heeft het beheer over – en draagt de zorg voor het onderhoud van – de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Op grond van artikel 17 lid 1 onder a MR 2006 behoren de lift- en leidingschachten tot het gemeenschappelijke gedeelte. De installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken, van de lift(en) behoren op grond van datzelfde artikel onder f eveneens tot de gemeenschappelijke gedeelten (…)”

De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden. Artikel 22 lid 3 van MR2006 (toepasselijke modelreglement in deze) luidt immers als volgt:

Artikel 22
1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden.
Dit geldt ook als een eigenaar een recht van erfpacht of van opstal wenst te vestigen.
2. Het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel)antennes, antennes van zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.

Op grond van artikel 53 lid 5 van MR2006 zal de vergadering van eigenaars eerst moeten besluiten of zij een vordering willen instellen omtrent herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke lift en zal in beginsel een machtiging aan de bestuurder moeten worden verstrekt en zal een besluit over de te besteden kosten rechtsbijstand moeten worden genomen.

Hierop vooruitlopende meent de voorlopige voorzieningenrechter dat de omvang en inhoud van dat besluit moet worden afgewacht, nu het op voorhand onvoldoende aannemelijk is dat de leden van de VvE zonder meer zullen instemmen met vervanging van de lift en voor toewijzen van de vordering vast moet staan dat de VvE haar medewerking zal verlenen.

De voorlopige voorzieningenrechter adviseert dan ook de betreffende eigenaar om zich tot de VvE te wenden, temeer nu de eigenaren van de penthouses in de andere twee torens van het appartementencomplex ook geluidsoverlast ondervinden van de in die torens aanwezige liften.

Hierbij ziet de voorlopige voorzieningenrechter ook nog wel wat complicaties voor de eventueel door de eigenaar in een bodemprocedure in te stellen vordering:

  • voor vervanging van de lift is medewerking van de VvE noodzakelijk;
  • alleen voor herstel en niet voor vervanging zijn er arbitrale uitspraken gedaan;
  • de kosten van vervanging staan niet in verhouding tot de kosten van herstel; kan dit naar redelijkheid en billijkheid van de aannemer wel gevorderd worden? Hierbij geldt dat de crediteur voor de keuze tussen nakoming en schadevergoeding in enigerlei vorm niet geheel vrij is, maar daarbij gebonden is aan de eisen van redelijkheid en billijkheid, waarbij de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij een rol spelen (vgl. HR 5 januari 2001, NJ 2001, 79 Multi Vastgoed/Nethou). In een bodemprocedure dient nader te worden beoordeeld in hoeverre de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat de aannemer de schade dient te vergoeden dan wel tot nakoming dient te worden veroordeeld. Niet uitgesloten is dat de eigenaar, nu de aannemer heeft erkend schadeplichtig te zijn en ook de bereidheid heeft om de schade te vergoeden, genoegen dient te nemen met een bedrag aan schadevergoeding.
    Anders gezegd, vooralsnog is niet duidelijk of de onderhavige vordering tot nakoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid toewijsbaar is.

Om al deze redenen wordt de vordering van de eigenaar om de ondernemer in dit kort geding bij wege van nakoming van het arbitrale vonnis te veroordelen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan de lift, afgewezen.

Conclusie

De uitkomst in onderhavige procedure zal een combinatie van factoren zijn geweest, waaronder het feit dat het geen eenduidige nakoming van de vordering tot herstel van een (arbitraal) vonnis bleek te zijn en een kort geding procedure zich moeizaam leende voor de beoordeling van de omvang van herstel, vervanging dan wel schadevergoeding. Van groot belang zal hierbij ook zijn geweest dat de noodzakelijk toezegging tot medewerking door de VvE ontbrak.

Alvorens te procederen is dan ook van wezenlijk belang om vast te stellen of de eiser bevoegd is de vordering in te stellen en zo ja indien het een gemeenschappelijke zaak betreft of de VvE haar noodzakelijke medewerking zal verlenen.
Hierbij geldt overigens in het algemeen dat een individuele eigenaar veelal wel bevoegd kan zijn een vordering jegens haar contractspartij bij koop- aannemingsovereenkomst in te stellen tot herstel van een gemeenschappelijk zaak doch niet bevoegd is een schadevergoeding te vorderen die aan de VvE dient toe te komen.

Hierbij wordt graag ook verwezen naar artikel van mr. M.C.E. van der Vleuten en prof. mr. R.F.H. Mertens op www.vverecht.nl van 7 september 2012 ‘Procesbevoegdheid van VvE’s en individuele appartementseigenaars bij gebreken in nieuwe appartementsgebouwen’.

Een van de conclusies van deze auteurs is de volgende, onder punt 6, Tot slot:
(…)
Uit de jurisprudentie blijkt dat herstel van gemeenschappelijke gedeelten wel door individuele eigenaren gevorderd kan worden, maar schadevergoeding niet zonder meer. Iedere appartementseigenaar is tevens mede-eigenaar van het ondeelbare geheel, en kan aldus het oplossen van gebreken aan dat geheel vorderen. Het contractuele recht van de koper op een deugdelijke uitvoering van zijn onverdeeld aandeel in de gemeenschap brengt met zich mee dat hij een vordering in kan stellen met betrekking tot de uitvoering van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, ongeacht de vraag of andere eigenaren of de VvE een Garantie- en waarborgcertificaat hebben of niet.
(…)

Volledige uitspraak: Rechtbank Gelderland – Vonnis in kort geding van 19 juli 2016 – ECLI:NL:RBGEL:2016:4865