Uitleg bestemming “winkel-annex woonruimte”

Rechtbank Den Haag, 14 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580. Een appartementseigenaar geeft zijn appartement aan meerdere Slowaakse gastarbeiders tegelijk in gebruik als onzelfstandige woonruimte. Telkens voor de duur van twee tot drie weken. De rechtbank oordeelt dat dit op grond van de woon-/winkelbestemming van het appartement in samenhang met het pensionverbod in de splitsingsakte niet is toegestaan.

X en Y zijn eigenaar van een appartement en uit dien hoofde van rechtswege lid van de VvE. De splitsingsakte van het betreffende pand beschrijft het appartementsrecht van X en Y en de daaraan gegeven bestemming als volgt:

2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkelwoning op de begane grond met bijbehorende tuin en berging, (…) plaatselijk bekend als [de Straat] [nummer 1] ;(…) a. de bestemming bedoeld in artikel 9 lid 2 [toevoeging rechtbank: van na te noemen (model)reglement] voor de appartementsrechten onder 1, 3, 4, 5 en 6 genoemd is woonruimte en voor het appartementsrecht onder 2 genoemd [is] winkel-annex woonruimte.

Daarnaast bevat de splitsingsakte een expliciet verbod tot het exploiteren van een pension in één van de appartementen.

X en Y zijn zelf niet woonachtig in het appartement. X heeft een aannemersbedrijf en voor aangenomen bouwprojecten laat X geregeld arbeidskrachten uit zijn geboorteland Slowakije naar Nederland komen. De arbeidskrachten verblijven telkens gedurende de uitvoering van een project in het appartement. Na afloop van het project – met een gemiddelde duur van twee tot drie weken – gaan de Slowaakse arbeidskrachten terug naar hun moederland. Per project verschilt de samenstelling van de Slowaakse arbeidskrachten. De Slowaakse arbeidskrachten betalen geen vergoeding voor het verblijf in het appartement van X en Y, maar de rechtbank stelt wel vast dat de vergoeding voor de werkzaamheden van de Slowaakse arbeidskrachten in de projecten van X worden gematigd met het oog op de geboden huisvesting.

Het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente waarin het betreffende appartement is gelegen heeft in 2014 aan X en Y een omgevingsvergunning verleend waarmee toestemming wordt gegeven om het appartement om te zetten in onzelfstandige woonruimte voor zes bewoners.

Een aantal leden van de VvE is het niet eens met de wijze waarop X en Y hun appartement (laten) gebruiken en roepen een vergadering van eigenaars bijeen. Op de vergadering wordt vastgesteld dat het gebruik van het appartement van X en Y in strijd is met de in de splitsingsakte gegeven bestemming. Met machtiging van de vergadering van eigenaars sommeert het bestuur X en Y om het gebruik van het betreffende appartement als onzelfstandige woonruimte door buitenlandse arbeidskrachten voor korte perioden te staken. Ook na een brief van de advocaat van de VvE met gelijke strekking wijzigen X en Y de wijze van gebruik van hun appartement niet.

De VvE vordert daarom in rechte een verklaring voor recht dat X en Y in strijd handelen met het splitsingsreglement en verzoekt de rechter daarbij X en Y te gebieden dit met het splitsingsreglement strijdige gebruik te staken. De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat X en Y door het in gebruik geven van het appartement aan een telkens wisselende samenstelling personen en telkens voor korte duur, in strijden handelen met de splitsingsakte en het splitsingsreglement. In de eerste plaats wordt het appartement niet gebruikt overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming die volgt uit artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement, omdat geen sprake is van een duurzaam verblijf. Daarnaast is sprake van een overtreding van het pensionverbod die in de splitsingsakte is opgenomen, aldus de VvE.

De rechtbank volgt de VvE in deze stellingen. Het verweer van X en Y, dat uit de mede aan het appartement toegekende winkelbestemming voortvloeit dat commerciële exploitatie van het appartement geoorloofd is, slaagt volgens de rechtbank niet. De rechtbank is van oordeel dat de geoorloofde commerciële exploitatie alleen geacht moet worden te zien op de situatie dat van gebruik overeenkomstig de winkelbestemming sprake is en dat dit in casu niet het geval is. In aanvulling hierop overweegt de rechtbank als volgt:

De onderhavige wijze van gebruik van het appartement, waarbij (1) de eigenaren zelf nooit in het appartement verblijven, (2) er sprake is van het telkens weer voor korte tijd aan (steeds wisselende) derden in gebruik geven van het appartement en (3) er sprake is van commerciële exploitatie van het appartement, overschrijdt naar het oordeel van de rechtbank de grenzen van hetgeen valt onder “gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte”. Dat klemt te meer daar feitelijk sprake is van een situatie die vergelijkbaar is met die van een pension. Immers, blijkens de door de gemeente [de Gemeente] afgegeven omzettingsverklaring is de voorheen zelfstandige woonruimte omgezet in onzelfstandige woonruimte voor verhuur aan zes personen, waarmee geen sprake meer is van het in de splitsingsakte beoogde uitsluitend gebruik van zelfstandige woonruimte. Het beroep van [X en Y] op de uitspraak van 25 september 2012 van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2628) kan hem niet baten, nu in die uitspraak sprake was van wezenlijk andere omstandigheden, onder meer bestaande uit incidentele verhuur naast geregeld eigen gebruik.

De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat het gebruik van het appartement van X en Y in strijd is met de splitsingsakte en derhalve niet is toegestaan. Het feit dat de gemeente eerder een omzettingsvergunning heeft verleend, doet daar volgens de rechtbank niets aan af. De rechtbank gebiedt X en Y dan ook om ieder gebruik van het appartement in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement te staken en gestaakt te houden, onder verbeurte van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom.

Volledige uitspraak: Rechtbank Den Haag, 14 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580