AirBnB, HomeAway, Booking: recreatieve verhuur in strijd met akte

Het is een terugkerend thema: recreatieve verhuur van appartementen met een woonbestemming. Met name in toeristische gebieden zoals in kustplaatsen en in Amsterdam is het een veel voorkomend verschijnsel. Voor de één is het een bron van inkomsten, voor de ander een bron van overlast. Er is dan ook de nodige rechtspraak over de vraag of het een eigenaar toegestaan is zijn appartement voor recreatieve verhuur te huur aan te bieden.(1) De beschikking van Gerechtshof Amsterdam van 13 september 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:3750 schept meer duidelijkheid. 

In de meeste splitsingsreglementen is de bepaling opgenomen dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming en dat een gebruik dat afwijkt van deze bestemming slechts geoorloofd is met toestemming van de vergadering, zie bijvoorbeeld artikel 25 lid 1 MR 2006. De bestemming woning wordt in de splitsingsakte vaak nader gedefinieerd als “een privé gedeelte dat betrekking heeft op een woning bestemd voor particulier woongebruik en bewoning door de gebruiksgerechtigde met zijn eventuele gezin of bij hem inwonenden”.

Deze bestemmingsvoorschriften laten onverlet dat in de modelreglementen tevens is opgenomen dat een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten aan een ander in gebruik kan geven. Daarbij geldt doorgaans de regel dat de eigenaar ervoor zorg draagt dat het gebruik slechts wordt verstrekt aan die ander nadat aan het bestuur een verklaring is verstrekt, ondertekend door de huurder of gebruiker, waarin deze verklaart het reglement van splitsing en het eventuele huishoudelijk reglement na te zullen leven, zie bijvoorbeeld artikel 35 lid 1 MR 2006.

In de meeste splitsingsaktes zijn bestemmingsbepalingen opgenomen, doorgaans van gelijke strekking. Het is de vraag of met dergelijke bepalingen tijdelijke verhuur aan recreanten of toeristen met toestemming van de vergadering kan worden toegestaan, bijvoorbeeld via AirBnB. De rechtspraak is overwegend consistent op dit punt en wijst verzoeken tot het al dan niet toestaan van recreatieve verhuur met een vervangende machtiging doorgaans af.(2)

Kantonrechter: ‘wonen’ omvat mede mogelijkheid tot recreatieve verhuur

Een uitzondering vormde de uitspraak van de kantonrechter te Alkmaar van 4 februari 2016 ECLI:NL:RBNHO:2016:863. Deze kantonrechter oordeelde in een specifiek geval, dat onder gebruik als bewoning tevens moest worden verstaan gebruik ten behoeve van recreatieve verhuur. De kantonrechter motiveerde dat als volgt:

‘In het reglement zijn geen beperkingen gesteld aan de duur van de verhuur, bijvoorbeeld door short-stay en/of recreatieve verhuur niet toe te staan. Omdat deze beperking ontbreekt, moet ervan worden uitgegaan dat verhuur ook van korte duur, is toegestaan.’

Kortom: als recreatieve verhuur niet expliciet verboden is dan mag het volgens de kantonrechter. Daarmee wordt een uitleg gegeven aan de bestemming ‘woning’ en de overige hiervoor weergegeven bepalingen uit de akte van splitsing die afwijkt van de norm die geldt bij uitleg van de akte van splitsing.

Hof: toeristen ‘wonen’ niet in appartement

In hoger beroep sneuvelde het oordeel van de kantonrechter. Het hof Amsterdam paste in zijn beschikking van 13 september 2016 de heersende leer toe. Bij de uitleg van een bepaling in de splitsingsakte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet volgens het hof naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte mede bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Daarbij kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden. Deze overweging is vaste jurisprudentie en komt in de meeste uitspraken over uitleg van de akte van splitsing terug.(3)

Het hof geeft daarbij ten overvloede aan, aan dat de mogelijkheid dat het vigerende publiekrechtelijke bestemmingsplan of een andere publiekrechtelijke regeling recreatieve verhuur wel mogelijk maakt, niet van betekenis is bij de uitleg van de akte van splitsing. Immers, naar die bepalingen wordt in de splitsingsakte niet verwezen. Hetzelfde geldt volgens het hof voor eventuele bestemmingsbepalingen in akte tot levering van de onderhavige appartementsrechten. Kortom: de akte van splitsing is leidend en dient objectief, taalkundig te worden toegepast.

Vervolgens stelt het hof mijns inziens terecht vast dat onder woongebruik een zekere mate van bestendigheid moet worden gerekend en dat een toerist of recreant niet in het appartement woont maar daar per definitie tijdelijk verblijft. Bovendien stelt het hof dat de procedure die de reglementen geven voor het verstrekken van de gebruiksverklaring aan het bestuur doorgaans meer tijd in beslag zal nemen dan dat de toerist in het appartement verblijft. Ook daarin is een aanknopingspunt te vinden voor de uitleg van het begrip “wonen” die volgens het hof niet mede omvat “gebruik ten behoeve van recreatieve verhuur”.

Daarmee komt doorslaggevende betekenis toe aan de specifieke omschrijving van de bestemming van het appartement, in dit geval omschreven als  “een woning is bestemd voor particulier woongebruik en bewoning door de gebruiksgerechtigde met zijn eventuele gezin of bij hem inwonenden”. Daarmee is tijdelijke verhuur aan recreanten niet verenigbaar. Het staat de VvE in dat geval niet vrij de toestemming alsnog te verlenen wegens strijd met de materiële bepalingen van de akte van splitsing, wat op grond van artikel 5:129 jo 2:14 BW tot nietigheid van het toestemmingsbesluit. Het voorgaande geldt des te meer, wanneer specifieke verbodsbepalingen in de splitsingsakte zijn opgenomen zoals de veelvoorkomende passage:  ‘gebruik  van de privé-gedeelten op het gebied van horeca activiteiten, alsmede pension- of kamerverhuurbedrijf is niet toegestaan’. Een dergelijke bepaling kent een absoluut karakter en geeft de ALV niet langer de mogelijkheid in afwijking daarvan alsnog toestemming te geven voor recreatieve verhuur.  Een voorbeeld van is te vinden in de beschikking van de kantonrechter te Amsterdam van 14 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:2120. Daar komt de rechter tot het oordeel dat de verhuur door via AirBnB in strijd is met het hiervoor bedoelde verbod in artikel 25 splitsingsreglement en dat het bestreden besluit gelet op het bepaalde in artikel 2:14 jo. 5:129 BW nietig is.

Legaliseren is akte wijzigen

De ALV waarvan de meerderheid wil afwijken van de geldende bestemmingsvoorschriften of verbodsbepalingen, dient de akte van splitsing te wijzigen op de voet van artikel 5:139 leden 1 (unaniem) of 2 (met tenminste 4/5e van de stemmen). In beide gevallen is toestemming voor de aktewijziging vereist van alle beperkte gerechtigden (bijvoorbeeld banken met hypotheekrecht). Is sprake van splitsing op erfpacht, dan mag de nieuwe bestemmingsbepaling bovendien niet in strijd zijn met eventuele bestemmingsbepalingen welke uit de erfpachtakte blijken.(4)

Overigens geldt, dat indien de akte geen verbod bevat tot tijdelijke verhuur, dit gebruik in beginsel is toegestaan. In dat geval is geen toestemming van de Alv vereist. Mocht die toestemming alsnog worden gevraagd en verkregen, dan heeft die toestemming geen rechtsgevolg. Hetzelfde geldt wanneer de toestemming wordt geweigerd. Een vergaderbesluit voor tijdelijke verhuur kan in dat geval slechts bevestigen wat krachtens de splitsingsstukken reeds is toegestaan of, bij een onterechte weigering, nietig zijn. Dat laat onverlet, dat de VvE nog steeds de mogelijkheid heeft handhavend op te treden ingeval van overlast, zie bijvoorbeeld de artikelen 2 en 59 MR 2006

Gewoonterecht?

Niet zelden is in appartementen die volgens de akte uitsluitend een woonbestemming hebben sprake van recreatieve verhuur die reeds sinds jaar en dag plaatsvindt, zulks in afwijking van de akte van splitsing. Het hof kent daar bij de uitleg van de akte van splitsing geen betekenis aan toe, nu het bij de uitleg aankomt op de bedoelingen van degene die de akte heeft opgesteld zoals die bedoelingen blijken uit de akte zelf. De feitelijke gang van zaken daarna kan in zoverre slechts een rol spelen bij de vraag op welke wijze en op welke termijn de VvE overgaat tot handhaving van het reglement. Denkbaar is, dat aan de overtreders een redelijke termijn wordt geboden om de illegale recreatieve verhuur te staken en dat die begunstigingstermijn langer wordt naarmate dat gebruik langer heeft voortgeduurd.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Amsterdam van 13 september 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:3750

(1) Zie ook mr K. Kroon, Airbnb en de VvE
(2) Zie bijvoorbeeld mr R.P.M. de Laat, Logies, tijdelijke verhuur of ‘short stay’ in strijd met akte?
(3) Zie bijvoorbeeld HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 , HR 14 februari 2014, ECL:NL:HR:2014:337,  Gerechtshof Den Haag 8 maart 2014, ECL:NL:GHDHA:2014:210 en Gerechtshof Amsterdam 6 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3066, met noot op VvERecht.nl. Zoek voor meer jurisprudentie op ‘uitleg akte van splitsing’ via de zoekfunctie van VvERecht.nl
(4) Voor meer informatie over wijziging van de akte van splitsing zie ‘Splitsingsakte wijzigen: stappenplan met toelichting‘.

Noot van de redactie: zie over deze uitspraken ook de bijdrage ‘Perikelen over recreatieve verhuur in een VvE